Hypothek in Spanien: So funktioniert der Markt wirklich
In 30 Sekunden
Als Nichtresident beim Kauf an der Costa del Sol sollten Sie mit einer Beleihung von 60 bis 70 % rechnen. Das bedeutet 30 bis 40 % des Kaufpreises in bar, zuzüglich ~9 % bis ~13 % Nebenkosten. Seit 2019 muss die Bank Ihnen eine FEIN und eine FiAE aushändigen, bevor Sie etwas unterzeichnen dürfen.
FEIN: Europäisches standardisiertes InformationsblattStandardisiertes Kreditangebotsblatt, Ley 5/2019
- Zinssatz
- Fest X,X % / Variabel Euribor + X,X %
- Gesamte jährliche Kosten (TAE)
- X,X %
- Verbundene Produkte
- Hausversicherung, Lebensversicherung ...
- Bedenkzeit
- Mindestens 10 Tage
- Zinssatz. Der Zinssatz und seine Art, fest oder variabel, in einem einheitlichen Standardformat. So können Sie zwei Angebote Zeile für Zeile vergleichen.
- Gesamte jährliche Kosten (TAE). Die Gesamtkosten über die Laufzeit des Darlehens einschließlich Gebühren, nicht nur der angegebene Zinssatz.
- Verbundene Produkte. Gebundene Produkte, die den Zinssatz auf dem Papier senken, aber eigene Kosten verursachen. Prüfen Sie, ob sie tatsächlich optional sind.
- Bedenkzeit. Die Mindestfrist, die vor der Unterzeichnung einzuhalten ist, gerechnet ab dem Tag, an dem Sie die FEIN erhalten.
Welchen Beleihungsauslauf veröffentlicht der Markt für ausländische Käufer?
Zwischen 50 bis 60 % und bis zu 80 %. Vor allem Ihre Staatsangehörigkeit entscheidet darüber, wo Sie liegen, nicht das Land, in dem Sie leben. Im Folgenden wird erklärt, wie eine spanische Hypothek für einen ausländischen Käufer im Allgemeinen funktioniert: was der Markt veröffentlicht, was das Gesetz einer Bank zur Offenlegung vorschreibt und an welcher Stelle sich ein Antrag aus Tschechien oder Polen verlangsamt.Banken behandeln EU-Bürger auf dem gesamten Markt günstiger. Mehrere Quellen beschreiben, dass nicht ansässige EU-Käufer manchmal 70 bis 80 Prozent erreichen, wenn die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz und nicht als Ferienhaus gedacht ist. Nicht-EU-Bürger sehen unabhängig von ihrer Einkommenshöhe häufiger 50 bis 60 % oder weniger. Der Grund ist, dass die Bank die zusätzliche Schwierigkeit der Durchsetzung eines Kredits gegenüber einer Person außerhalb des EU-Rechtssystems einpreist und nicht die finanziellen Verhältnisse des Antragstellers bewertet.
50 %80 %
- Nicht-EU-Bürger, jede Immobilie50 bis 60 %
- Nichtansässiger EU-Bürger, Zweitwohnsitz60 bis 70 %
- EU-Bürger, tatsächlicher Hauptwohnsitz (bei einigen Banken)70 bis 80 %
Ihr persönlicher Wert hängt von der Bank, Ihrem Einkommen, Ihren bestehenden Verpflichtungen und der Immobilie selbst ab. Eine Marktspanne kann Ihnen diese Information nicht geben.
Berechnen
500.000 €
470.000 €
94 % des Kaufpreises. Die Bank gewährt den Kredit auf Grundlage ihrer Bewertung, nicht des Preises.50 %
Bei Einkommen außerhalb des Euroraums sollten Sie mit etwa der Hälfte rechnen.3 %
Richtwert. Zinssätze ändern sich.20 Jahre
Monatliche Rate
1.303 €
Hypothekenbetrag235.000 €
Eigenmittel265.000 €
Kaufnebenkosten (Neubau)64.839 €
Sie benötigen329.839 €
Eigenmittel zuzüglich Kaufnebenkosten. Über die gesamte Laufzeit der Hypothek zahlen Sie 312.793 € in 20 Jahren.Das Ergebnis ist ein Richtwert. Wie viel die Bank tatsächlich leiht, hängt von ihrer eigenen Prüfung Ihres Einkommens und ihrer eigenen Bewertung der Immobilie ab.
Lieber in Ihrem Posteingang?
Keine Verpflichtung. Wir verkaufen Ihre Daten niemals.
Was sind FEIN und FiAE und warum muss eine Bank sie Ihnen geben?
Zwei standardisierte Dokumente, die seit dem Gesetz 5/2019 (LCCI, dem Gesetz über Hypothekarkreditverträge) übergeben werden müssen, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen können. Eine spanische Bank kann Ihnen nicht einfach am Tag des Kaufabschlusses eine Hypothekenurkunde vorlegen. Zunächst muss sie Ihnen die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) geben. Dabei handelt es sich um das standardisierte europäische Informationsblatt, das die tatsächlichen Bedingungen des Darlehens darlegt. Außerdem muss sie Ihnen die FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) geben. Dies ist ein Warnhinweisblatt, das auf Besonderheiten des konkreten Angebots aufmerksam macht, etwa eine Zinsuntergrenze oder ein Währungsrisiko.Anschließend haben Sie mindestens 10 Tage Zeit, beide Dokumente zu prüfen, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen können. Vor dem Abschluss nehmen Sie an einem kostenlosen notariellen Akt teil, dem acta notarial previa, bei dem ein Notar bestätigt, dass Sie die Dokumente erhalten und verstanden haben. Eine Hypothek kann ohne diesen Akt rechtlich nicht unterzeichnet werden. Dieser Schutz gilt für einen Nichtansässigen ebenso wie für einen spanischen Ansässigen. Das Gesetz sieht keine Ausnahme für einen ausländischen Käufer vor. Die Dokumente liegen jedoch auf Spanisch vor. Erst wenn Sie sie mit einem Anwalt lesen, der für Sie und nicht für die Bank arbeitet, ist die Prüfungsfrist wirklich sinnvoll.
Vor der Unterzeichnung
- Angebot bereitFEIN und FiAE ausgestelltDie standardisierten Bedingungen und das Warnhinweisblatt, die zuerst übergeben werden.
- Mindestens 10 TageBedenkzeitZeit, beide Dokumente zu prüfen, idealerweise mit Ihrem eigenen Anwalt.
- Vor dem KaufabschlussVorabnotariatsaktKostenlose notarielle Urkunde, die bestätigt, dass Sie die Dokumente erhalten und verstanden haben.
- Beim KaufabschlussHypothekenurkunde signiertZusammen mit dem Verkauf selbst werden die Mittel zu diesem Zeitpunkt ausgezahlt.
Die rechtliche Koordination von Arevont sorgt dafür, dass Ihr Anwalt die FEIN vor der Unterzeichnung anhand der Fristen im Kaufvertrag prüft. So kann ein Problem mit dem Zeitplan der Hypothek noch rechtzeitig erkannt und bearbeitet werden, statt erst am Tisch des Notars.
Schützt das Gesetz 5/2019 einen Nichtansässigen genauso wie einen in Spanien ansässigen Bürger?Ja, das Gesetz selbst unterscheidet nicht nach dem Wohnsitz. In der Praxis werden FEIN und FiAE auf Spanisch und nach dem eigenen Zeitplan der Bank bereitgestellt. Wenn ein in Ihrem Interesse tätiger Anwalt sie innerhalb der Mitteilungsfrist prüft, wird dieser gesetzliche Schutz praktisch nutzbar.
Fest oder variabel, und was hat sich auf dem Weg ins Jahr 2026 geändert?
Ein fester Zinssatz mit 20-jähriger Laufzeit liegt in den geprüften Quellen derzeit sowohl für EU- als auch für Nicht-EU-Antragsteller bei ungefähr 3,8 bis 5,2 %. Ein variables Produkt wird typischerweise mit Euribor plus einer Marge von 1,5 bis 2,5 Prozentpunkten bepreist. Seine tatsächlichen Kosten bewegen sich daher mit dem Euribor, statt festzubleiben.Mit Beginn des Jahres 2026 zogen sich mehrere Banken bei vollständig festverzinslichen Angeboten über etwa 500.000 € zurück und führten stattdessen Produkte mit gemischtem Zinssatz ein: zunächst eine feste Zinsbindung, üblicherweise drei Jahre, danach ein Wechsel auf einen variablen Zinssatz für die restliche Laufzeit. Wenn Sie einen Betrag über dieser Grenze finanzieren, fragen Sie ausdrücklich, ob es sich bei dem vorliegenden Angebot um einen echten Festzinssatz für die gesamte Laufzeit oder um ein Mischprodukt handelt. Nach dem dritten Jahr verhalten sich beide sehr unterschiedlich.
Was viele annehmenDer Markt 2026
- Ein fester Zinssatz bedeutet dieselbe monatliche Zahlung für die gesamte Laufzeit des Darlehens.
- Nur wenn es sich um ein echtes Festzinsprodukt für die gesamte Laufzeit handelt. Ein Angebot mit gemischtem Zinssatz ist zunächst, meist drei Jahre lang, fest und danach variabel. Es handelt sich um ein völlig anderes Produkt mit derselben Bezeichnung.
- Variabel ist einfach riskanter und fest einfach sicherer
- Der variable Zinssatz orientiert sich am Euribor zuzüglich einer Marge, sodass sich seine Kosten mit dem Gesamtmarkt und nicht mit der eigenen Entscheidung der Bank verändern. Ob dies riskanter als ein fester Zinssatz ist, hängt davon ab, wie sich der Euribor während Ihrer Laufzeit voraussichtlich entwickelt. Das ist eine Frage für die Person, die Ihre Finanzierung arrangiert, und keine Tatsache, die ein allgemeiner Leitfaden abschließend beurteilen kann.
Die Zinssätze sind eine Momentaufnahme, die im August 2026 anhand von drei Quellen geprüft wurde, und kein Live-Feed. Bestätigen Sie die aktuellen Konditionen bei einem Vermittler, bevor Sie eine hier genannte Zahl als Angebot betrachten.
FEIN: Was Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten
Die FEIN ist das wirklich maßgebliche Dokument. Dies sind die drei Punkte, die Sie anhand der FEIN prüfen sollten, statt sich allein auf das zusammenfassende Gespräch zu verlassen.- Ob es sich um einen echten Festzins oder ein Darlehen mit Mischzins handeltBeide werden ähnlich vermarktet, verhalten sich aber nach Ablauf der anfänglichen festen Zinsbindung sehr unterschiedlich. Dies ist vor allem bei Beträgen über etwa 500.000 € von Bedeutung, da mehrere Banken zum Beginn des Jahres 2026 keine vollständig festverzinslichen Angebote mehr machten. Ein schlechtes Zeichen ist eine mündliche Beschreibung als „festverzinslich“, die von der FEIN nicht für die gesamte Laufzeit bestätigt wird.
- Was die FiAE an diesem konkreten Angebot als ungewöhnlich kennzeichnetEine Zinsuntergrenze, eine Währungsbedingung oder eine nur für dieses Angebot geltende Vorfälligkeitsentschädigung wird in der FiAE ausdrücklich ausgewiesen, getrennt von den allgemeinen Bedingungen der FEIN. Ein schlechtes Zeichen ist ein Angebot ganz ohne FiAE oder eines, bei dem Ihnen vor der Unterzeichnung nicht die angegebene Mindestfrist von 10 Tagen zur Prüfung eingeräumt wurde.
- Ob Ihre Dokumente eine Apostille, eine beglaubigte Übersetzung oder beides benötigenDie Annahme, dass eine einfache Übersetzung ausreicht, ist der häufigste Grund dafür, dass eine tschechische oder polnische Akte wochenlang unvollständig bleibt. Ein schlechtes Zeichen ist ein Dokument, das von einer Stelle akzeptiert und von einer anderen abgelehnt wird, weil es zwar übersetzt, aber nie mit einer Apostille versehen wurde, oder umgekehrt.
Was der Markt veröffentlicht und was er Ihnen nicht versprechen kann
Ley 5/2019 und das FEIN/FiAE-System wurden anhand der Originalquelle (BOE-A-2019-3814) geprüft und sind geltendes Recht, keine Marktschätzung. Die Beleihungsspannen und die aktuellen Zinssätze stellen eine andere Art von Aussage dar. Wir haben sie anhand von drei englischsprachigen Marktübersichten für 2026 geprüft, die hinsichtlich der Marktentwicklung übereinstimmen. Keine dieser drei Quellen ist jedoch ein primärer Regulierungstext, Zinssätze ändern sich, und keine davon stellt ein persönliches Angebot an Sie dar. Betrachten Sie diese Zahlen als die derzeit vom Markt veröffentlichten Werte. Lassen Sie sich Ihre eigene Zahl von einem Makler bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen, und rechnen Sie damit, dass die Angaben innerhalb von Monaten und nicht erst Jahren veraltet sind.Nichts davon sagt Ihnen, welches Angebot Sie persönlich erhalten werden, und es vermittelt Ihnen auch keinen Kontakt zu einem Makler. Das ist der Hypothekenservice von Arevont. Er besteht, weil die ehrliche Antwort auf die Frage „Was werde ich erhalten?“ von Ihrem Einkommen, Ihren bestehenden Verpflichtungen, Ihrem Alter, der Währung, in der Sie bezahlt werden, und der jeweiligen Bank abhängt und nicht von einem Marktdurchschnitt.
Die häufigsten Fragen zu Hypotheken in Spanien
- Ist eine FEIN dasselbe wie ein Hypothekenangebot?
- Sie ist die standardisierte Beschreibung eines Angebots und kein gesonderter Genehmigungsschritt. Sobald eine Bank zur Kreditvergabe bereit ist, legt die FEIN die Bedingungen dieses konkreten Angebots in der gesetzlich vorgeschriebenen Form dar. Danach haben Sie mindestens zehn Tage Zeit, sie zu prüfen, bevor Sie beim Notar etwas unterzeichnen dürfen.
- Kann ich für mehr als 500.000 € einen vollständig festen Zinssatz erhalten?
- Manchmal war das zwar noch der Fall, doch mit Blick auf 2026 stellten mehrere Banken die Angebote eines echten Festzinses für die gesamte Laufzeit oberhalb dieses Betrags ein und wechselten stattdessen zu Mischzinsprodukten: zunächst ein fester Zinssatz, üblicherweise für drei Jahre, danach ein variabler Zinssatz. Fragen Sie ausdrücklich nach, welches Modell angeboten wird, denn ein Mischzinsprodukt verhält sich nach Ablauf der Festzinsperiode ganz anders.
- Warum ist der Status meiner Apostille und Übersetzung wichtiger als mein Einkommen?
- Er ist nicht wichtiger. Es handelt sich lediglich um einen ungewohnten und nicht um einen schwierigen Schritt, und ungewohnte Schritte führen unbemerkt zu Verzögerungen von mehreren Wochen. Ein hohes Einkommen, das in einem nicht anerkannten Format dokumentiert ist, muss dennoch zunächst die Prüfung auf Apostille und beglaubigte Übersetzung durchlaufen, bevor ein spanischer Kreditprüfer es überhaupt berücksichtigen kann.
- Sagen mir diese Zahlen, welches Angebot ich erhalten werde?
- Nein, das sollen sie auch nicht. Sie beschreiben den Markt und die Rechtslage. Welches Angebot Sie erhalten, hängt von Ihrem eigenen Einkommen, Ihren Verpflichtungen, Ihrem Alter, Ihrer Währung und der jeweiligen Bank ab. Genau dafür sind der Hypothekenservice von Arevont und seine Machbarkeitsprüfung vorgesehen.
