Immobilienverwaltung an der Costa del Sol während Ihrer Abwesenheit
Eine leer stehende Immobilie braucht jemanden vor Ort. Wir verwahren die Schlüssel, gehen die Immobilie nach einem von Ihnen festgelegten Zeitplan durch, kümmern uns um die Eigentümergemeinschaft, halten die Rechnungen aktiv und lassen jeden hinein, der während Ihrer zweitausend Kilometer entfernten Abwesenheit Zugang benötigt. Es handelt sich um eine kostenpflichtige Dienstleistung. Wir erbringen sie mit unserem eigenen Team und nicht über ein externes Unternehmen. Deshalb können wir Ihnen vor Ihrer Zusage mitteilen, was eine Kontrolle Ihrer Immobilie tatsächlich umfasst.
Was der Service umfasst und wo er endet
Ein Zuhause, das zehn Monate im Jahr niemand betritt, ist nicht einfach nur ein ruhiges Zuhause. Die Küstenluft hier ist feucht, ein kleines Wasserleck kann wochenlang unbemerkt bleiben, und die laufenden Kosten für Strom und Wasser fallen unabhängig davon an, ob Sie sich im Gebäude aufhalten oder nicht. Nichts auf dieser Seite ist dramatisch. All dies sind die gewöhnlichen Kosten einer Immobilie, bei der niemand vor Ort ist.Der Service ist daher bewusst eng gefasst. Es geht um die unbewohnte Immobilie: die Schlüssel, die Begehung, die Eigentümergemeinschaft sowie darum, dass alle Personen, die im Inneren arbeiten müssen, durch die Eingangstür hinein- und wieder hinauskommen und die Arbeit tatsächlich erledigt wird. Reinigung ist ein separater Service, die Vermietung der Immobilie ebenfalls, und die kostenlose Unterstützung, die Sie bereits von uns erhalten, ändert daran nichts.
| Was | Wie wird es abgerechnet | Was das praktisch bedeutet |
|---|---|---|
| In der Monatsgebühr | ||
| Schlüssel verwahren | In der Gebühr | Das komplette Set, nicht nur die Haustür: Garagenfernbedienung, Abstellraum, Briefkasten, Tor- und Poolcodes sowie der Alarmanhänger. Bei einer Bestandsimmobilie würden wir zuerst die Schlösser austauschen. |
| Die planmäßige Kontrolle | In der Gebühr | In dem von Ihnen gewählten Intervall. Was wir bei einem Besuch prüfen, ist weiter unten auf dieser Seite in einer eigenen Tabelle aufgeführt, denn „regelmäßige Kontrollen“ allein sagen nichts aus. |
| Der Bericht nach jedem Besuch | In der Gebühr | Fotografien mit einem schriftlichen, datierten Bericht. Keine vage Rechnung am Monatsende. |
| Lüften und Wasser laufen lassen | In der Gebühr | Lüften und jeden Wasserhahn öffnen sowie jede Toilette spülen, damit die Geruchsverschlüsse nicht austrocknen. Deshalb riecht eine leere Wohnung im Juli beim Öffnen der Tür nach Abflüssen. |
| Die Pflanzen | In der Gebühr | Gießen auf der Terrasse und im Innenbereich. Eine Kleinigkeit, die nach vier Monaten beim Betreten sofort auffällt. |
| Die Eigentümergemeinschaft | In der Gebühr | Wir teilen ihr mit, wer der neue Eigentümer ist, lesen die von ihr gesendeten Nachrichten und sind die Ansprechperson, die der Verwalter auf Spanisch erreichen kann. Dafür gibt es weiter unten einen eigenen Abschnitt. |
| Rechnungen am Laufen halten | In der Gebühr | Gemeinschaftsgebühr, IBI, Abfall, Strom und Wasser per Lastschrift, und wir prüfen, dass sie tatsächlich abgebucht werden, statt dies einfach anzunehmen. Wenn eine Zahlung ausbleibt, erfahren Sie es von uns, statt es erst zu bemerken, wenn eine Versorgung gesperrt oder eine Schuld mit der Immobilie verbunden wurde. Eine zurückgegebene IBI- oder Gemeinschaftsabbuchung, die ein Jahr lang niemand bemerkt, ist der klassische Albtraum für Nichtansässige und fast immer ein Papierproblem, kein finanzielles Problem. |
| Kosten der leeren Immobilie im Blick behalten | In der Gebühr | Die Rechnungen für ein Haus, in dem niemand wohnt, sollten gleichbleibend und unspektakulär sein. Wenn das nicht der Fall ist, ist es eine wichtige Information: Eine steigende Wasserrechnung bei einer leeren Wohnung deutet auf ein Leck hin, eine steigende Stromrechnung auf ein Gerät, das nicht laufen sollte. Wir lesen die Rechnungen, statt sie nur zu bezahlen, und informieren Sie, wenn eine Zahl nicht mehr plausibel ist. |
| Briefkasten leeren und Post an Sie senden | In der Gebühr | Ein Steuerbescheid, eine Zahlungsaufforderung der Eigentümergemeinschaft oder eine Warnung des Versorgers ist nur nützlich, wenn jemand ihn liest. Wenn sich die Post stapelt, können wir bei einem Besuch den Briefkasten prüfen und Ihnen ein Foto von allem schicken, was wichtig aussieht. |
| Immobilie schließen und wieder öffnen | In der Gebühr, beim geplanten Besuch | Vor einer längeren Abwesenheit: Wasser am Absperrhahn abstellen, Geräte sichern, Rollläden schließen und Polstermöbel abdecken, sofern dies sinnvoll ist. Vor Ihrer Ankunft: alles wieder einschalten, Wasserhähne und Spülkästen durchlaufen lassen, die Räume lüften und Ihnen mitteilen, wenn sich während Ihrer Abwesenheit etwas geändert hat. |
| Handwerker beauftragen und Arbeit überwachen | Keine Stundenkosten bei uns | Seine Rechnung zu seinem Preis, ohne unseren Aufschlag. Alles, was einen gesonderten Anfahrtstermin erfordert, wird vorab mit Ihnen vereinbart und ist kostenfrei, wenn es mit einem ohnehin geplanten Besuch zusammenfällt. |
| Bei Anfall abgerechnet, einzeln aufgeführt | ||
| Die Reparatur selbst | Rechnung direkt vom Handwerker | Sein Preis, seine Rechnung, einzeln aufgeführt. Wir schlagen nichts auf und berechnen ihm nichts für die Vermittlung. |
| Zusatzbesuche auf Wunsch | Pro Besuch | Nach einem Sturm, am Tag vor Ihrer Anreise, bei einer Lieferung, die eingelassen werden muss, oder bei einem umstrittenen Zählerstand. |
| Reinigung, Wäsche und Grundreinigung | Separater Service | Unsere eigenen Reinigungskräfte, aber es ist eine andere Leistung zu einem anderen Preis. Deshalb hat sie eine eigene Seite statt einer Zeile in dieser Gebühr. |
| Nicht von uns. Vertrauensperson beauftragt | ||
| Pool- und Gartenpflege | Empfohlen | Handwerker, die wir regelmäßig beauftragen. Wir halten den Kontakt, lassen sie hinein und kontrollieren die Arbeit, erledigen sie aber nicht selbst. |
| Versicherung und Ummeldung der Versorgungsverträge nach dem Kauf | Empfohlen | Ein Spezialist für den Versicherungsschutz und ein Anwalt für die Ummeldungen. Beide haben eigene Seiten. |
| Recht, Steuern und Bewertung | Nie von uns | Wir sind weder eine Anwaltskanzlei noch Steuerberater, und diese Seite wird nicht stillschweigend zu einer solchen. Wir verwalten den Kalender und sagen Ihnen, wen Sie anrufen sollten. |
Ist Immobilienverwaltung dasselbe wie Reinigung?Nein, und es lohnt sich, beides getrennt zu halten. Die Verwaltung ist die betreuende Seite: die Schlüssel, die Kontrollen, die Gemeinschaft und der Zugang. Reinigung ist körperliche Arbeit an der Immobilie und wird pro Auftrag, nicht pro Monat, berechnet. Unsere eigenen Reinigungskräfte erledigen beides, und die meisten Eigentümer eines leeren Hauses nehmen die Verwaltung in Anspruch und buchen vor ihrer Ankunft zusätzlich eine Reinigung.
Muss ich die Verwaltung übernehmen, wenn ich über Sie gekauft habe?Nein. Es ist der eine Teil dessen, was nach der Schlüsselübergabe geschieht, den Sie beauftragen, statt ihn einfach nur anzufordern, und viele unserer Käufer nehmen ihn nie in Anspruch. Die alltägliche Hilfe, die Kontakte und die Antworten bleiben kostenlos, unabhängig davon, ob Sie sie nutzen.
Wo die kostenlose Hilfe endet und der kostenpflichtige Service beginnt
Auf unserer Homepage steht es in einem Satz: Die alltägliche Hilfe und die Kontakte bleiben kostenlos, während Verwaltung, Reinigung und Kurzzeitvermietung die kostenpflichtigen Leistungen sind, die Sie beauftragen können oder nicht. Das lässt sich leicht schreiben, aber schwer abgrenzen. Deshalb folgt hier die eigentliche Grenze, und zwar für die Fälle, in denen Eigentümer tatsächlich darauf stoßen.Der Unterschied liegt nicht im Wissen. Es geht darum, dass jemand tatsächlich vor Ort ist, und um Zeit. Wenn wir Ihnen die Nummer eines Klempners geben, dem wir vertrauen, kostet uns das eine Nachricht. Ihn anzurufen, einen Termin zu vereinbaren, hinzufahren, die Tür zu öffnen, während seiner Arbeit dabeizubleiben und eine Woche später zurückzufahren, um zu prüfen, ob die Decke noch trocken ist, kostet einen Nachmittag. Nur diese von beiden Möglichkeiten endet damit, dass das Problem definitiv behoben ist.
Kostenlos und bleibt es auchBezahlter Service
- Wir geben Ihnen die Nummer eines Klempners, den wir beauftragen und dem wir vertrauen.
- Wir rufen ihn an, vereinbaren den Termin, lassen ihn hinein, bleiben während seiner Arbeit dabei und kommen beim nächsten Besuch zurück, um zu prüfen, ob das, was er nach eigener Aussage erledigt hat, tatsächlich erledigt wurde.
- Sie schicken uns ein Foto eines Flecks an der Decke, und wir sagen Ihnen, worum es sich wahrscheinlich handelt.
- Jemand steht diese Woche im Raum und fotografiert den Fleck ordnungsgemäß, sodass Sie aufgrund von Beweisen entscheiden und nicht aufgrund eines mit dem Handy aufgenommenen Fotos eines Nachbarn.
- Wir erklären Ihnen, was eine derrama ist und was aus den Protokollen Ihrer Eigentümergemeinschaft hervorgeht.
- Wir lesen jedes Protokoll, sobald es eintrifft, weisen auf die Abstimmung hin, bevor daraus eine Umlage wird, und sind die Person, die der Verwalter auf Spanisch anrufen kann.
- Wir sagen Ihnen, dass die Gemeinschaftsgebühr und die IBI per Lastschrift bezahlt werden sollten.
- Wir achten darauf, dass die Zahlungen weiterhin abgehen, und melden uns bei Ihnen, wenn eine Zahlung zurückgewiesen wird, statt erst dann, wenn die Versorgung abgestellt oder die Schuld auf der Immobilie eingetragen wurde.
- Wir bleiben an dieser Küste so lange Ihr Ansprechpartner, wie Sie die Immobilie besitzen.
- Jemand besitzt einen Schlüssel zu Ihrer Haustür und ist für den Zustand dessen verantwortlich, was sich dahinter befindet.
Eines ändert sich in keinem Fall: Wenn Sie sich dagegen entscheiden, wird der kostenlose Teil nicht schlechter. Unsere Leistungen waren während des gesamten Kaufs für Sie kostenlos, und wir beabsichtigen, auch in fünf Jahren noch für Sie da zu sein. Daher wäre eine monatliche Gebühr, die Sie nicht benötigen, für uns ebenso wie für Sie ein schlechter Tausch.
Bekomme ich auch die Nummer eines Handwerkers, wenn ich nicht für die Verwaltung bezahle?Ja, immer, und das war noch nie an Bedingungen geknüpft. Klempner, Elektriker, Klimaanlage, Pool, Garten oder ein umfangreicheres Vorhaben. Wofür Sie auf dieser Seite bezahlen, ist nicht der Kontakt, sondern dafür, dass Sie nicht vor Ort sein müssen, während der Handwerker ihn nutzt.
Was es kostet
Die Gebühr wird monatlich berechnet und richtet sich nach der Größe der Immobilie und dem, was sie tatsächlich benötigt, nicht danach, wie viel Sie dafür bezahlt haben. Eine Einzimmerwohnung in einer gut geführten Anlage, die Sie zweimal im Jahr besuchen, ist eine andere Aufgabe als eine Villa mit Pool, Garten und vier Handwerkern, die durch das Tor kommen.Es lohnt sich, die Zahl einzuordnen, bevor Sie sie lesen. Eine Zweizimmerwohnung an dieser Küste kostet ihren Eigentümer bereits einige wenige hundert Euro im Monat, nur um zu bestehen: die Gemeinschaftsgebühr, die IBI, die Abfallgebühr, die Versicherung und die Grundgebühren für die Versorgungsleistungen, von denen die meisten weiterlaufen, während niemand vor Ort ist. Die Verwaltung kommt zusätzlich hinzu und ist ein kleiner Betrag.
| Was | Richtwert | Was es beeinflusst |
|---|---|---|
| Wohnung, eine Kontrolle monatlich | 80 bis 120 € monatlich | Der übliche Ausgangspunkt für ein Haus, das den größten Teil des Jahres leer steht. Größe, Umfang der enthaltenen Leistungen und die Entfernung, die wir zurücklegen müssen. |
| Wohnung, alle zwei Wochen kontrolliert | 120 bis 180 € monatlich | Das lohnt sich, wenn die Immobilie tatsächlich längere Zeit leer steht, es bereits ein Wasserproblem gab oder das Gebäude älter ist. |
| Haus oder Villa mit Pool und Garten | 150 bis 250 € monatlich | Es gibt mehr zu kontrollieren, mehr, was draußen schiefgehen kann, und Handwerker, die eingelassen und kontrolliert werden müssen. Die Arbeiten an Pool und Garten selbst werden vom Handwerker und nicht von uns abgerechnet. |
| Einrichtung: Schlüssel, Inventar, erster vollständiger Bericht | 90 bis 150 €, einmalig | Einmalig zu Beginn. Bei einer Bestandsimmobilie werden dann auch die Schlösser ausgetauscht. Diese Kosten berechnet der Schlüsseldienst und nicht wir. |
| Handwerker beauftragen und Arbeit überwachen | Keine Stundenkosten bei uns | Fest. Jede Sonderfahrt wird vorab mit Ihnen vereinbart und entfällt, wenn wir ohnehin vor Ort gewesen wären. Das spricht in der Praxis für einen festen Zeitplan. |
| Wenn wir auch die Kurzzeitvermietung übernehmen | 0 € | Fest. Wenn die Immobilie über uns Einnahmen erzielt, ist die Betreuung bereits durch die Vermietungsprovision abgedeckt, und es fällt keine separate Verwaltungsgebühr an. |
Gibt es einen Vertrag, und kann ich ihn kündigen?Es gibt eine schriftliche Vereinbarung, damit Sie wissen, was Sie kaufen, und wir wissen, was wir versprochen haben. Sie ist unkompliziert, läuft von Monat zu Monat, und Sie können jederzeit aussteigen. Niemand sollte einen Anwalt benötigen, um eine Verwaltungsvereinbarung zu lesen.
Die Eigentümergemeinschaft, mit der Sie tatsächlich zu tun haben
Für die meisten Eigentümer an dieser Küste ist die Eigentümergemeinschaft der größte einzelne jährliche Kostenfaktor der Immobilie und die einzige Organisation, die eine Umlage beschließen kann. Sie arbeitet auf Spanisch, folgt ihrem eigenen Kalender und passt sich nicht an einen Eigentümer in Tschechien an.Das ist der Teil der Dienstleistung, der sich tatsächlich nur schwer durch einen Nachbarn mit einem Schlüssel ersetzen lässt. Es geht nicht um körperliche Arbeit. Es geht darum, alles zu lesen, was die Eigentümergemeinschaft verschickt, die entstehenden Kosten zu verstehen und auf Spanisch zu antworten, bevor eine Frist abläuft, von deren Existenz Sie nichts wussten.
- Jedes Mal das ProtokollAlles, was die Eigentümergemeinschaft beschließt, steht im Protokoll ihrer Sitzungen, einschließlich der geplanten Arbeiten und des Geldes, das ihr fehlt. Wir lesen die Protokolle, sobald sie eintreffen, und teilen Ihnen die Punkte mit, die Sie etwas kosten werden. Es ist dasselbe Dokument, das Ihr Anwalt vor dem Kauf gelesen hat, und auch danach bleibt es wichtig.
- Die Sonderumlage vor der RechnungEine Sonderumlage ist eine einmalige Abgabe für eine größere Reparatur, etwa einen neuen Aufzug, ein neues Dach oder den Neuanstrich des Gebäudes. Sie wird auf alle Eigentümer verteilt, kann mehrere hundert bis mehrere tausend Euro betragen und wird oft kurzfristig angekündigt. Sie möchten davon erfahren, solange sie noch als Vorschlag auf einer Tagesordnung steht. Nur dann kann überhaupt noch etwas dazu gesagt werden.
- Die Zahlungen und warum sie hier wichtig sindNicht gezahlte Gemeinschaftskosten haften an der Immobilie und nicht an der Person, die sie verursacht hat. Deshalb verlangt ein Anwalt vor dem Kauf eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit. Aus demselben Grund ist eine zurückgewiesene Lastschrift von Ihrem eigenen Konto kein kleines Verwaltungsproblem. Wir achten darauf, dass die Zahlungen ausgeführt werden.
- Die Regeln, wenn sie sich ändernParkplätze, Terrassen, Arbeiten, Haustiere, Lärm und die Frage, ob eine Kurzzeitvermietung überhaupt erlaubt ist. Die Eigentümergemeinschaft stimmt darüber ab, und die Regelung, die beim Kauf galt, ist nicht dauerhaft. Wenn eine Abstimmung bevorsteht, die Ihre Nutzung der eigenen Immobilie ändern würde, sollten Sie davon erfahren, bevor sie stattfindet.
- Als Ansprechpartner des Verwalters erreichbar seinDer Eigentümergemeinschaft muss mitgeteilt werden, wer der neue Eigentümer ist, und danach muss tatsächlich jemand antworten. Ein Verwalter mit einer spanischen Telefonnummer, unter der jemand erreichbar ist, behandelt einen solchen Eigentümer anders als einen Eigentümer im Ausland, der innerhalb einer Woche antwortet. Dieser Unterschied ist mehr wert, als es zunächst klingt.
Gehen Sie für mich zur Eigentümerversammlung?Wir lesen die Protokolle, informieren Sie über das Kommende und kümmern uns um den Verwalter. Damit ist das meiste abgedeckt, was ein Eigentümer benötigt. Wir stimmen nicht für Sie ab. Eine Abstimmung in Ihrem Namen erfordert eine schriftliche Vollmacht. Das ist Ihr Recht und nicht unseres. Wenn Sie jemanden bevollmächtigen möchten, sollte dies ordnungsgemäß mit Ihrem Anwalt geregelt und nicht einfach vorausgesetzt werden.
Schlüssel und die Vermietung an Menschen aus zweitausend Kilometern Entfernung
Ein Schlüssel ist hier selten nur ein Schlüssel. Am Tag der Übergabe einer Immobilie umfasst der Satz normalerweise alle Exemplare des Haustürschlüssels, die Fernbedienung für Garage oder Parkplatz, den Schlüssel zum Abstellraum, den Briefkastenschlüssel sowie Schlüssel, Chips oder Codes für Tor, Pool und Fitnessraum. Bei einer Bestandsimmobilie ist der Austausch des Haustürschlosses die erste sinnvolle Maßnahme, denn Sie wissen nicht, wie viele Exemplare existieren.Sobald dieser Schlüsselsatz irgendwo hinterlegt ist, wird alles andere auf dieser Seite möglich. Ein Handwerker kann an einem Dienstagmorgen arbeiten. Eine Lieferung kann angenommen werden. Ein Zähler kann abgelesen werden. Dafür müssen Sie keinen Flug buchen, und ein Nachbar muss weder zu Hause sein noch sich dazu bereit erklären.
- Sie sollten sagen können, wer einen Schlüssel hatEs ist Ihre Haustür. Daher sollte die Antwort aus dem Namen eines Unternehmens und einer Person bestehen, und Sie sollten informiert werden, wenn sich daran etwas ändert. Ein Code, der in einer an die Außenwand des Gebäudes geschraubten Box befestigt ist, ist keine Lösung.
- Alles protokolliertHaustür, Garagenfernbedienung, Abstellraum, Briefkasten, Chip für das Tor sowie Codes für Pool und Fitnessraum, außerdem der Alarmcode und seine Kopplung. Was wir verwahren, wird zu Beginn schriftlich festgehalten, ebenso wie das, was wir nicht verwahren.
- Niemand geht eigenmächtig hineinArbeiten werden mit Ihnen vereinbart, bevor sie stattfinden, außer wenn etwas gestoppt werden muss, das gerade Schäden verursacht. Während der Arbeiten ist einer von uns vor Ort. Genau dafür bezahlen Sie.
- Die Kosten eines Zugangstermins sind gering und werden im Voraus vereinbartFür Koordination und Beaufsichtigung berechnen wir kein Stundenhonorar. Wenn ein Auftrag eine gesonderte Anfahrt erfordert, wird dies vorher mit Ihnen vereinbart. Die Gebühr entfällt, wenn die Arbeit mit einem bereits im Kalender eingetragenen Besuch verbunden werden kann.
Können Sie eine Lieferung oder einen Monteur hereinlassen, während ich die Immobilie einrichte?Ja. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum Eigentümer bereits im ersten Jahr eine Verwaltung beauftragen: eine Möbellieferung, ein Einbauschrank oder die Installation einer Klimaanlage, für die jeweils jemand einen halben Tag vor Ort sein muss. Dies wird als Zugangstermin abgerechnet und nicht in die monatliche Gebühr eingerechnet.
Was eine Prüfung tatsächlich abdeckt
Das ist der Teil, den jedes Verwaltungsunternehmen als „regelmäßige Kontrollen“ beschreibt. Für einen Eigentümer sagt das jedoch nichts darüber aus, was er für sein Geld erhält. Deshalb folgt hier die Liste. Die Häufigkeit legen Sie fest, von wöchentlich bis monatlich. Die Liste wird für Ihre Immobilie vor Beginn vereinbart, statt erst später festgelegt zu werden.| Was wir prüfen | Warum das hier wichtig ist | Was Sie erhalten |
|---|---|---|
| Innen | ||
| Durchlüften | Ein geschlossenes Zuhause in feuchtem Küstenklima entwickelt zunächst einen Geruch und dann Schimmel. Dieser beginnt eher in Polstermöbeln und Kleiderschränken als an einer Wand, wo Sie ihn sehen würden. | Bei jedem Besuch geöffnet, mit einem Hinweis, wenn bereits etwas ungewöhnlich riecht. |
| Geräte, insbesondere der Kühlschrank | Eingeschaltet und voll: Das ist das, was ein Eigentümer auf dem Weg zum Flughafen am häufigsten vergisst. Ein Kühlschrank, der im August ausfällt, ist eine Aufgabe, die niemand übernehmen möchte. | Kontrolliert und bei längerer Abwesenheit vereinbarungsgemäß geleert oder ausgeschaltet. |
| Elektrik, Schutzschalter und Alarmanlage | Ein ausgelöster Schutzschalter legt Kühlschrank und Klimaanlage lahm, und eine Alarmanlage, die nicht scharfgeschaltet oder gekoppelt ist, verdient diese Bezeichnung nicht. | Funktionsfähigkeit bestätigt, bei einer Auslösung mit Foto des Sicherungskastens. |
| Ob jemand drinnen war | Das spanische Besetzungsgesetz von 2025 erlaubt eine Räumung innerhalb von 48 Stunden, wenn ein Fall früh erkannt wird. Ein monatlicher Kontrollgang macht diese frühe Erkennung möglich. In einem bewohnten Gebäude ist dies kein häufiges Problem, und weiter unten sagen wir das ausdrücklich. | Türen, Fenster, Schlösser und die Terrasse werden kontrolliert. Wenn etwas nicht in Ordnung ist, rufen wir Sie noch am selben Tag an. |
| Wasser und Feuchtigkeit, wo das Geld steckt | ||
| Unter jedem Waschbecken und hinter der Waschmaschine | Ein langsames Leck unter einem Waschbecken kann, wenn es einen Monat lang besteht, die Wohnung, den Boden und die Decke darunter beschädigen. Bei einem gewöhnlichen Besuch entdeckt, ist es eine Reparatur von fünf Minuten. Das ist der Grund, warum es diesen Service gibt. | Begutachtet und erfühlt, nicht nur kurz angesehen, mit Fotos von allem Feuchten. |
| Decken, Wände und die gemeinsamen Wände zu den Nachbarn | Bei einem Neubau fallen Feuchtigkeit und Wasserlecks unter die dreijährige Gewährleistung für die Bewohnbarkeit, und Sie haben ab der Entdeckung eines Mangels zwei Jahre Zeit, einen Anspruch geltend zu machen. Wer ihn zu spät entdeckt, verliert den Anspruch auf eine Garantie, auf die er Anspruch gehabt hätte. | Bei jedem Besuch fotografiert, sodass nachgewiesen werden kann, dass ein wachsender Fleck größer geworden ist. |
| Alle Wasserhähne aufdrehen und alles spülen | Trockene Geruchsverschlüsse sind der Grund, warum eine unbewohnte Wohnung nach Abflüssen riecht. Das lässt sich in zwei Minuten beheben, wenn nur niemand da ist, der es tut. | Bei jedem Besuch erledigt, zusammen mit der Prüfung, dass nichts läuft, was nicht laufen sollte. |
| Die Wasser- und Stromzähler | Grundgebühren laufen auch bei einem leeren Haus weiter, selbst wenn nichts eingeschaltet ist. Ein Zählerstand ist außerdem der Nachweis dafür, dass eine geschätzte Rechnung falsch ist. | Bei jedem Besuch fotografiert und dokumentiert. Nur so lässt sich ein Streit Monate später gewinnen. |
| Außenbereich und Gebäude | ||
| Terrasse, Balkon und Abflüsse, besonders nach Regen | Der starke saisonale Regen an dieser Küste stellt Dächer und Entwässerungen auf die Probe. Flachdächer sind hier normal, und ein verstopfter Terrassenabfluss leitet das Wasser zu Ihrer Tür statt von ihr weg. | Dort beseitigt, wo lediglich ein Gitter angehoben werden muss, andernfalls gemeldet und mit einem Kostenvoranschlag versehen. |
| Fenster, Rollläden und Dichtungen | Starke Sonne und salzhaltige Luft setzen Oberflächen, Dichtungen und Mechanismen zu. Einen festgeklemmten Rollladen zu reparieren ist vor dem nächsten Sturm günstiger als danach. | Bedient statt nur angesehen und fotografiert, wenn sich etwas verschlechtert. |
| Pool und Garten, sofern vorhanden | Der Dienstleister erledigt die Arbeiten. Trotzdem muss jemand zwischen seinen Besuchen bemerken, dass das Wasser grün geworden ist oder die Bewässerung ausgefallen ist. | Bei jedem Besuch angesehen und direkt mit dem Dienstleister besprochen, sodass Sie nicht der Überbringer der Nachricht sind. |
| Unterlagen und Post | ||
| Post und Briefkasten | Eine Mitteilung der Eigentümergemeinschaft, ein Steuerbescheid oder eine Warnung des Versorgers liegt vier Monate lang in einem Metallkasten und wird dann zu einem Problem mit einer Frist, die bereits abgelaufen ist. | Der Briefkasten wird beim Besuch geleert. Alles Wichtige wird fotografiert oder eingescannt und zusammen mit einer Erklärung an Sie weitergeleitet. Das Original senden wir Ihnen auf Wunsch weiter. |
| Das schwarze Brett der Eigentümergemeinschaft und alles, was an Ihrer Tür befestigt ist | Geplante Arbeiten, Wasserabschaltungen, ein Sitzungstermin und gelegentliche Zahlungsaufforderungen werden im Eingangsbereich und nirgendwo sonst ausgehängt. | Fotografiert und weitergegeben, mit einer Erklärung, was das für Sie bedeutet. |
So beginnt es
Der Kauf umfasst fünfzehn Schritte und endet mit der Schlüsselübergabe. Danach geschieht Folgendes. Wenn Sie über uns gekauft haben, liegt die Übergabe bereits in unseren Händen, sodass die ersten beiden unten genannten Schritte praktisch schon erfolgt sind, bevor Sie uns fragen. Wenn Sie nicht über uns gekauft haben, ist der Ablauf derselbe, er beginnt lediglich mit einer Vorstellung.Schritt 15 von 15 und danach
- Erzählen Sie uns von der ImmobilieEin AnrufWo sie liegt, wie groß sie ist, wie viele Monate im Jahr sie leer steht, ob es einen Pool oder einen Garten gibt und ob bereits etwas schiefgegangen ist. Das reicht uns, um zu sagen, ob wir die Immobilie angemessen betreuen können und was dies ungefähr kosten würde.
- Wir gehen hineinVor dem AngebotWir legen keinen Preis für ein Haus fest, das wir nicht gesehen haben. Beim Besuch zeigt sich der tatsächliche Umfang: das Alter der Leitungen, ob die Terrasse sinnvoll entwässert wird, wie das Gebäude verwaltet wird und ob die Eigentümergemeinschaft jährlich vier oder vierzig Schreiben verschickt.
- Leistungsumfang und Honorar schriftlichBevor etwas beginntWas in der monatlichen Gebühr enthalten ist, was bei Bedarf abgerechnet wird, wie oft wir kommen und was Sie nach jedem Besuch erhalten. Die Vereinbarung läuft von Monat zu Monat, und Sie können sie jederzeit beenden. Wenn die ehrliche Antwort lautet, dass Sie dies nicht benötigen, sagen wir Ihnen genau das.
- Schlüssel, Codes und InventarAm ersten TagDer vollständige Schlüsselsatz wird erfasst, die Alarmanlage gekoppelt, die Zähler werden abgelesen und die Immobilie wird in ihrem Zustand am ersten Tag fotografiert, damit alles Weitere daran gemessen werden kann. Zu diesem Zeitpunkt werden auch die Lastschriftmandate geprüft und der Eigentümergemeinschaft wird mitgeteilt, an wen sie sich wenden soll.New buildDie Garantiefristen laufen ab der Übergabe: ein Jahr für Oberflächen, drei Jahre für die Bewohnbarkeit einschließlich Feuchtigkeit, Wasserlecks und elektrischer Mängel, zehn Jahre für die Tragkonstruktion. Außerdem haben Sie ab der Entdeckung eines Mangels zwei Jahre Zeit, einen Anspruch geltend zu machen. Daher ist das erste Verwaltungsjahr dasjenige, in dem sich eine Kontrolle am meisten lohnt. Im Wartungsbuch des Gebäudes ist festgehalten, welche Arbeiten an der Immobilie vorgesehen sind, und daran halten wir uns.ResaleTauschen Sie als Erstes das Schloss der Eingangstür aus, denn Sie können nicht wissen, wie viele Kopien des alten Schlüssels existieren. Jetzt ist auch der richtige Zeitpunkt, die Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft zu Ihren Unterlagen zu nehmen und zu bestätigen, dass die Versorgerkonten tatsächlich auf Ihren Namen laufen und nicht noch auf den des Verkäufers.
- Der Zeitplan läuftVon da anDie Besuche finden im vereinbarten Rhythmus statt, nach jedem Besuch erhalten Sie den Bericht, und zwischendurch hören Sie nur von uns, wenn etwas entschieden werden muss. In den meisten Monaten gibt es nichts zu entscheiden. Genau dafür bezahlen Sie.
Sich selbst überlassen oder nicht
Dieselbe leere Immobilie, dieselben zwölf Monate, zwei Möglichkeiten.| Ohne Verwaltung | Mit Arevont | |
|---|---|---|
| Wer hat hier einen Schlüssel | Ein Nachbar, wenn Sie Glück haben und jemand zu Hause ist. Andernfalls niemand, und jeder Besuch muss um Ihre Flüge herum organisiert werden. | Wir haben einen vollständigen, protokollierten Satz, und Sie wissen, wer ihn besitzt. |
| Wenn Sie von einem Leck erfahren | Wenn es der Eigentümer unter Ihnen entdeckt, was normalerweise erst geschieht, nachdem das Wasser durch seine Decke gedrungen ist und aus einer Reparatur zwei gemacht hat. | Beim nächsten geplanten Besuch. Unter der Spüle entdeckt, ist es in fünf Minuten erledigt. |
| Was Ihr Versicherer denkt | Viele Policen schränken den Versicherungsschutz ein, sobald eine Immobilie 30 bis 60 Tage leer steht. Für ein nicht gemeldetes leer stehendes Zuhause kann ein Schaden noch Jahre nach Zahlung der Prämien abgelehnt werden. Niemand kann sagen, in welchem Zustand sich die Immobilie im vergangenen Monat befand. | Eine datierte Fotodokumentation jedes Besuchs. Die Immobilie korrekt anzugeben, bleibt Ihre Aufgabe und richtet sich weiterhin nach den Vorgaben Ihres Versicherers, aber Sie haben die Nachweise, die für einen Schadenfall benötigt werden. |
| Wer die Gemeinschaft betreut | Sie tun es auf Spanisch, nach dem Kalender der Gemeinschaft und gewöhnlich erst nach der Abstimmung statt davor. | Wir lesen, was sie senden, weisen auf alles hin, was Geld kostet, und antworten der Verwaltung. |
| Wer den Klempner hereinlässt | Sie fliegen selbst hin oder geben einem Fremden einen Schlüssel und hoffen. | Wir übernehmen das und prüfen anschließend, ob die Arbeit erledigt wurde, ohne dafür eine Stundenpauschale zu berechnen. Ein Sonderbesuch wird im Voraus vereinbart und ist kostenlos, wenn er mit einem geplanten Besuch verbunden werden kann. |
| Die Sprache, in der alles läuft | Spanisch mit der Verwaltung, dem Handwerker und dem Versorgungsunternehmen. | Tschechisch mit uns, Spanisch durch uns mit allen anderen. |
| Wer die Arbeit wirklich erledigt | Eine Agentur, die die Arbeit weitervergibt, sofern Sie überhaupt eine finden, die einzelne Immobilien übernimmt. | Unser eigenes Team. Wir übernehmen Verwaltung, Reinigung und Vermietung selbst und warten daher nie auf die Antwort eines externen Unternehmens. |
| Was es kostet | 0 € und alles, was die Monate ohne Belegung letztlich kosten. | Eine monatliche Gebühr im niedrigen dreistelligen Bereich zuzüglich der vom Handwerker zu seinem Preis abgerechneten Reparaturen. |
Ein Jahr in einem Zuhause, das zehn Monate leer steht
Dies ist keine Kundengeschichte, und wir stellen sie auch nicht als solche dar. Es handelt sich um ein Modelljahr, zusammengestellt aus den Dingen, die gewöhnlich mit einer leeren Immobilie an dieser Küste geschehen, damit aus "regelmäßigen Kontrollen" etwas wird, das Sie sich vorstellen können. Der einzige darin enthaltene feste Preis ist der, der verbindlich ist.- Januar, nach drei RegentagenDer Abfluss der Terrasse ist mit Blättern und Sand verstopft, und das Wasser steht etwa einen Zentimeter unter der Türschiene. Beim Besuch dauert die Reinigung vier Minuten. Bleibt alles bis Ostern sich selbst überlassen, läuft das Wasser unter der Tür hindurch und wird zu einem nassen Fußboden.
- März, das Treffen der GemeinschaftDas Protokoll enthält einen Vorschlag, die Abdichtung der Dachterrassen zu erneuern. Es handelt sich um eine Sonderumlage, die auf die Eigentümer aufgeteilt wird und nicht gering ausfällt. Sie erfahren davon, solange es noch eine Abstimmung mit einem Termin ist, nicht erst im September, wenn die Zahlungsaufforderung eintrifft.
- Juni, unter der KüchenspüleEine Verbindung ist undicht. Das Gerät ist an der Rückseite feucht, und bisher ist sonst nichts beschädigt. Ein Klempner kommt, ersetzt das Verbindungsstück, und innerhalb einer Stunde ist alles erledigt. Einen Monat lang unbemerkt, wären der Schrank, der Boden und die Decke des Nachbarn betroffen.
- September, die KlimaanlageBevor Sie im Oktober eintreffen, bläst sie warme Luft. Dringende Dinge erledigen wir einfach, ohne auf eine Freigabe zu warten. Für alles andere holen wir einen Preis ein, und Sie sagen per Nachricht zu. Wir lassen den Techniker herein und bleiben während seiner Arbeit vor Ort. Sie bezahlen seine Rechnung für seine Arbeit, unsere Betreuung ist kostenlos, und von uns wird nichts aufgeschlagen.
- Dezember, die AkteZwölf datierte Berichte mit Fotos, zwölf Sätze von Zählerständen, jede Rechnung, die Protokolle und die Ergebnisse daraus. Niemand denkt daran, bis der Tag des Verkaufs kommt. Dann macht es den Unterschied zwischen einer Immobilie mit Historie und einer Immobilie mit einer Geschichte.
In drei Jahren müssen Sie niemanden mehr suchen, den Sie anrufen können.
So wird bezahlt
- SieEine monatliche Rechnung für die Gebühr, auf der alle Zugangskontrollen und sämtliche in Ihrem Namen berechneten Leistungen aufgeführt sind. Zu Beginn ist außer dem Einrichtungstermin nichts zu zahlen.
- HandwerkerEr stellt Ihnen seine Leistungen direkt zu seinem Preis in Rechnung. Wir schlagen auf seine Arbeit nichts auf und berechnen ihm für die Vermittlung keine Gebühr. Dasselbe gilt für den von uns empfohlenen Anwalt.
- ArevontDie monatliche Gebühr und der Stundensatz, wenn jemand für eine Arbeit vor Ort sein muss. Das ist alles. Von anderer Seite kommt nichts hinzu.
Die Vereinbarung läuft von Monat zu Monat, und Sie können sie jederzeit beenden. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, endet sie mit dem Verkauf, und die Unterlagen gehen an Sie.Wenn wir auch die Kurzzeitvermietung der Immobilie übernehmen, fällt überhaupt keine separate Verwaltungsgebühr an: Die Betreuung ist bereits durch die Vermietungsprovision abgedeckt. Das ist kein Rabatt, den wir für diese Seite erfunden haben, sondern die beiden Leistungen waren schon immer auf diese Weise miteinander verbunden.Alles, was Sie bereits von uns haben, bleibt bestehen. Die Kontakte, die Antworten und die gewöhnliche Hilfe nach der Schlüsselübergabe haben keinen Preis und werden auch künftig nichts kosten, unabhängig davon, ob Sie dieses Angebot annehmen oder nicht.
Sie erhalten weiterhin gewöhnliche Unterstützung und Kontakte von uns kostenlos.
Wann Sie uns dafür nicht bezahlen sollten
Viele Eigentümer benötigen dies nicht, und der ehrliche Test ist einfach. Wenn Sie alle paar Wochen hier sind oder die Immobilie in einer wirklich bewohnten Wohnanlage mit anwesenden Nachbarn, einem Concierge oder Personal vor Ort und ständigem Personenverkehr liegt, geschieht vieles von dem, was wir beschreiben, bereits kostenlos. Unser eigener Leitfaden zu den jährlichen Eigentumskosten sagt genau das: In einer gut geführten Anlage können das Personal vor Ort und die Nachbarn diese Aufgaben kostenlos übernehmen. Es lohnt sich, das vor dem Kauf zu prüfen und nicht erst danach. Eine leer stehende Wohnung in einem belebten Gebäude ist eine völlig andere Immobilie als ein allein stehendes Haus, das monatelang niemand betritt.Und kaufen Sie diese Immobilie nicht aus Angst vor Hausbesetzern. In der Provinz Málaga wurden 2025 in der gesamten Provinz 348 Fälle gemeldet. Das entspricht ungefähr 0,035 % der Immobilien oder etwa einem gemeldeten Fall pro 2.864 Wohnungen. Das Gesetz wurde 2025 geändert, und eine frühzeitig festgestellte Besetzung kann innerhalb von 48 Stunden beendet werden. Die wirklichen Gründe, jemanden vor Ort zu haben, sind Wasser, Feuchtigkeit, die Gemeinschaft und der Zugang. Hausbesetzer sind der Grund, aus dem Menschen fragen, aber fast nie der Grund, aus dem sich der Service letztlich lohnt.Wir bieten dies nur von Manilva bis Marbella an: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís und Marbella. Außerhalb dieses Gebiets sagen wir Nein, und wir meinen es auch so. Ein Immobilienverwalter, der nicht innerhalb einer Stunde an der Tür sein kann, ist eine Telefonnummer und keine Dienstleistung. Dafür Ihr Geld zu nehmen, wäre schlimmer, als diese Seite gar nicht anzubieten.Dies ist keine Versicherung und keine Garantie. Rohre können undicht werden, Stürme kommen auf, und eine Eigentümergemeinschaft kann an einem Dienstag im März dennoch etwas Teures beschließen. Die Kontrollen sorgen dafür, dass ein Problem weniger lange besteht, bevor es jemand bemerkt. Das ist normalerweise der Unterschied zwischen den Kosten einer Reparatur und den Kosten von zwei Reparaturen. Sie verhindern jedoch nicht, dass etwas schiefgeht.Der letzte Punkt ist der unangenehme, und er sollte offen ausgesprochen werden. Während des gesamten Kaufprozesses waren wir für Sie kostenlos, und nun gibt es eine Seite, auf der wir Sie um eine monatliche Gebühr bitten. Genau deshalb ist es uns wichtig, dass Sie von Anfang an gut gekauft haben: Eine Immobilie, die Sie nicht hätten kaufen sollen, wäre auch eine Immobilie, um die wir uns kümmern müssten. Wenn Sie dies lesen und entscheiden, dass Sie es nicht benötigen, sagen Sie es einfach. An unserer sonstigen Zusammenarbeit mit Ihnen ändert sich nichts.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienverwaltung
- Wie oft kontrollieren Sie die Immobilie?
- So oft, wie Sie es wünschen. Wöchentlich, alle zwei Wochen oder monatlich sind die üblichen Intervalle. Für eine Wohnung, die den größten Teil des Jahres leer steht, ist eine monatliche Kontrolle der normale Ausgangspunkt. Die Häufigkeit wird vor Beginn schriftlich vereinbart und kann geändert werden. Eine Immobilie, in der es bereits ein Wasserproblem gab oder die einen nassen Winter über vollständig leer steht, sollte häufiger besichtigt werden.
- Was erhalte ich tatsächlich nach jedem Besuch?
- Fotografien mit einem schriftlichen, datierten Bericht sowie allem, was eine Entscheidung von Ihnen erfordert. Keine vage Rechnung am Monatsende. Über einige Jahre werden diese Berichte zur Instandhaltungshistorie der Immobilie, was am Tag ihres Verkaufs von Bedeutung ist.
- Was passiert, wenn etwas kaputtgeht, während ich nicht da bin?
- Wir informieren Sie mit Fotos und holen einen Kostenvoranschlag ein. Sie sagen Ja oder Nein. Anschließend lassen wir den Handwerker hinein, bleiben während seiner Arbeit vor Ort und kontrollieren die Immobilie beim nächsten Besuch erneut. Wenn etwas aktiv Schäden verursacht, insbesondere Wasser, stoppen wir zunächst den Schaden und rufen Sie danach an.
- Kümmern Sie sich um eine Villa mit Pool und Garten?
- Ja, und es kostet mehr, weil es mehr zu betreuen gibt und im Außenbereich mehr schiefgehen kann. Die Arbeiten am Pool und im Garten werden von Auftragnehmern und nicht von uns selbst ausgeführt. Wir pflegen die Beziehung zu ihnen, lassen sie hinein, kontrollieren die Arbeiten und kümmern uns darum, wenn etwas nicht ordnungsgemäß erledigt wurde. Der Betrieb einer Villa kostet ihren Eigentümer jährlich deutlich mehr als der einer Wohnung, und der größte Teil dieses Unterschieds entfällt genau auf solche Arbeiten.
- Welche Orte decken Sie ab?
- Manilva, Casares, Estepona, Benahavís und Marbella. Dort kann unser eigenes Team schnell an der Tür sein, und es ist dasselbe Gebiet wie bei unserer Vermietungsverwaltung. Immobilien außerhalb dieses Gebiets übernehmen wir nicht.
- Können Sie eine Immobilie verwalten, die ich nicht über Sie gekauft habe?
- Ja, wenn sie in einer dieser fünf Gemeinden liegt. Die meisten Immobilien, um die wir uns kümmern, wurden über uns gekauft. Die Dienstleistung hängt jedoch nicht davon ab, und wir würden lieber eine gute Immobilie betreuen, die jemand anderes verkauft hat, als sie aus Prinzip abzulehnen.
- Was ist mit einem Notfall um zwei Uhr morgens?
- Wir sind an dieser Küste tätig und nicht in einem Callcenter. In der Praxis bedeutet das, dass die Person, die Ihren Schlüssel verwahrt, zwanzig Minuten entfernt ist. Was wir nicht versprechen, ist eine garantierte 24-Stunden-Notfallnummer, denn wir werden keine Reaktionszeit zusagen, die wir nicht gewährleisten können. Was einen Wasserschaden um zwei Uhr morgens tatsächlich schneller beendet, ist, dass ein Nachbar oder der Hausmeister eine Person mit einem Schlüssel erreichen kann. Danach kommt es auf einen Ablauf an, der sicherstellt, dass der Wasserhahn vor drei Wochen überprüft wurde.
- Ich vermiete die Immobilie bereits. Ändert das etwas?
- Wenn wir die Kurzzeitvermietung übernehmen, ist die Verwaltung eingeschlossen und es fällt keine separate Gebühr an. Wenn jemand anderes die Vermietung übernimmt, teilen Sie uns dies vor Beginn mit. Zwei Unternehmen, die nach unterschiedlichen Zeitplänen Schlüssel für dieselbe Eingangstür verwahren, müssen vereinbart und dürfen nicht erst zufällig entdeckt werden. Es ist machbar, kann aber nicht einfach vorausgesetzt werden.
