Hypothek in Spanien für Ausländer
Ja, ein ausländischer Käufer kann eine spanische Hypothek erhalten. Üblicherweise werden 60 bis 70 Prozent des Preises veröffentlicht. Bei einem Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro sehen wir jedoch eher etwa die Hälfte, berechnet nicht anhand des vereinbarten Preises, sondern anhand der eigenen Bewertung der Bank. Und noch davor gilt: Wenn Sie eine Immobilie in Ihrem Heimatland beleihen können, ist dies normalerweise der günstigere und einfachere Weg. Deshalb fragen wir zuerst danach und nicht zuletzt.
Wenn Sie zu Hause leihen können, leihen Sie zu Hause.
Auf dieser Seite geht es um die Vermittlung einer spanischen Hypothek. Deshalb beginnen wir mit den Argumenten dagegen. Wenn Sie das Geld durch eine Immobilie, die Sie bereits in Tschechien besitzen, aufnehmen und die Immobilie hier bar kaufen können, ist das normalerweise schneller und einfacher. Wir empfehlen, diese Möglichkeit zuerst zu prüfen.Wir erwähnen dies zuerst und nicht zuletzt, weil die Reihenfolge wichtig ist. Wer erst nach vier Wochen spanischer Formalitäten von der tschechischen Möglichkeit erfährt, hat vier Wochen verloren. Der folgende Vergleich entspricht dem Ablauf, den wir Ihnen bei einem ersten Gespräch tatsächlich erläutern würden.
- Tempo
- Eine Finanzierung im Heimatland ist normalerweise der schnellere der beiden Wege. Ihre Bank kennt Sie bereits, die Unterlagen liegen in Ihrer Sprache vor und nichts muss übersetzt oder mit einer Apostille versehen werden. Eine spanische Genehmigung dauert ab vollständiger Antragstellung vier bis acht Wochen. Bei einem Neubau kann sie normalerweise überhaupt erst ungefähr zwei Monate vor dem Kaufabschluss beginnen.
- Wofür die Sicherheit gestellt wird
- Eine tschechische Hypothek wird durch eine Immobilie in Tschechien besichert. Der Kauf in Spanien ist somit ein Barkauf und wird auch wie ein solcher abgewickelt. Eine spanische Hypothek wird durch die Immobilie besichert, die Sie kaufen. Deshalb bestimmt die eigene Bewertung der Bank deren Darlehenshöhe.
- Die Währung Ihres Einkommens
- Das ist der entscheidende Unterschied. Ein Kreditgeber im Heimatland verleiht seine eigene Währung gegen ein Einkommen in dieser Währung, sodass diese Frage nicht entsteht. Eine spanische Bank verleiht Euro gegen ein Einkommen, das nicht in Euro erzielt wird, und sie kalkuliert dieses Risiko ein.
- Wie viel des Preises sie abdeckt
- Eine tschechische Hypothek wird durch die Immobilie begrenzt, die Sie bereits besitzen, sowie durch den Betrag, den Ihr Kreditgeber darauf gewährt. Eine spanische Hypothek wird durch die Bewertung der Bank und deren Einschätzung Ihres Einkommens begrenzt. Keine der beiden Möglichkeiten führt automatisch zum höheren Betrag. Genau deshalb lohnt es sich, beide Angebote berechnen zu lassen.
- Wer den Prozess führt
- Zu Hause sind es Sie und Ihre eigene Bank, in Ihrer eigenen Sprache. Hier sind es ein von uns vorgestellter Makler, mehrere Banken gleichzeitig und Unterlagen, die übersetzt und in der richtigen Reihenfolge eingehen müssen. Wir koordinieren diesen Teil. Wir führen ihn nicht selbst durch.
- Was bei einem Scheitern passiert
- Ein Kauf, der hier nie finanziert wurde, scheitert nicht daran, dass eine spanische Bank in der siebten Woche ihre Meinung geändert hat. Ein Kauf, der von einer spanischen Hypothek abhängt, kann eine vertragliche Frist verpassen. Eine wegen der Finanzierung verpasste Frist kann Sie die Immobilie und zugleich die Reservierung kosten.
Was wir Ihnen nicht sagen können, ist, welche Möglichkeit in Ihrem Fall günstiger ist. Das hängt von Ihrem tschechischen Kreditgeber, der Immobilie, die Sie als Sicherheit einsetzen würden, und dem Angebot einer spanischen Bank ab. Was wir Ihnen sagen können, ist, dass wir möchten, dass Sie diese Frage vor Beginn stellen, und dass wir unabhängig davon nichts verdienen.Wenn die tschechische Möglichkeit für Sie nicht infrage kommt, wird im Folgenden die spanische Möglichkeit in der Reihenfolge beschrieben, in der sie tatsächlich abläuft.
Warum empfehlen Sie eine Möglichkeit, an der Sie nicht beteiligt sind?Weil unsere Vergütung von der Verkäuferseite des Kaufs und nicht von der Finanzierung kommt. Ob Sie den Kauf über eine tschechische Hypothek finanzieren oder hier Geld leihen, macht für uns keinen Unterschied, für Sie jedoch einen großen.
Kann ich beides kombinieren?Das tun Käufer. Manche nehmen einen Teil des Geldes zu Hause auf und finanzieren den Rest hier. Andere beginnen mit einer tschechischen Hypothek und refinanzieren später in Spanien. Beides sind Fragen für einen Makler und nicht für uns. Im Beratungsgespräch zur Machbarkeit werden sie beantwortet.
Was ein Antragsteller ohne Wohnsitz in Spanien tatsächlich erhält
Die fast überall veröffentlichte Zahl lautet für einen Nichtresidenten 60 bis 70 Prozent des Preises. Sie ist nicht falsch. Sie entspricht nur nicht dem, was wir bei Käufern mit einem Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro sehen. Wenn man Ihnen die veröffentlichte Zahl nennt und Sie in der sechsten Woche bei der Finanzierung die tatsächliche Zahl erfahren, gerät Ihr Budget aus dem Gleichgewicht.Spanische Banken finanzieren auf Grundlage des Einkommens, und ein Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro stellt das Problem dar. Mit den meisten Währungen sind sie vertraut, aber jede Bank führt eine Liste der Währungen, bei denen sie vorsichtig ist, und das Pfund steht auf diesen Listen. Ein Antragsteller ohne Wohnsitz in Spanien wird deshalb strenger geprüft. Planen Sie daher mit etwa der Hälfte statt mit den häufig genannten 60 bis 70 Prozent. Ein Antragsteller mit Einkommen in Euro hat es nachweislich leichter, und polnische Käufer erhalten trotz ihres Wohnsitzes außerhalb des Euroraums normalerweise die übliche Bandbreite.Etwa die Hälfte ist der Wert, den wir sehen, keine offiziell veröffentlichte Regel. Manche Kunden erhalten ein besseres, andere ein schlechteres Angebot, und das Angebot gilt jeweils für den einzelnen Antragsteller. Diese Faktoren beeinflussen den Betrag.
- Ihr EinkommenWie hoch, wie stabil und wie einfach es für eine spanische Bank ist, das Einkommen aus dem Ausland zu prüfen. Ein Angestellter mit Steuererklärungen für zwei oder drei Jahre ist der unkomplizierte Fall. Unternehmensabschlüsse benötigen mehr Zeit für die Prüfung.
- Ihre bestehenden SchuldenJedes bestehende Darlehen wird berücksichtigt, einschließlich Ihrer tschechischen Hypothek, Autofinanzierung und Kreditkarten. Eine Bank entscheidet, welche monatliche Zahlung Sie zusätzlich zu allen anderen Verpflichtungen tragen können, nicht welche Zahlung isoliert betrachtet möglich wäre.
- Ihr Alter am Ende der LaufzeitDas Darlehen muss innerhalb des Erwerbslebens zurückgezahlt werden. Daher verkürzt sich die Ihnen zur Verfügung stehende Laufzeit mit zunehmendem Alter, und eine kürzere Laufzeit bedeutet bei demselben Darlehen eine höhere monatliche Rate.
- Ihre ZahlungswährungDer wichtigste Faktor für einen Antragsteller ohne Wohnsitz in Spanien, den nichts anderes ausgleichen kann. Er entscheidet darüber, ob Sie sich innerhalb der veröffentlichten Bandbreite bewegen oder welches Angebot Sie tatsächlich erhalten.
- Die Immobilie und ihre BewertungDie Bank verleiht einen Anteil an dem Wert, den ihr eigener Gutachter der Immobilie beimisst. Ein Standort, von dem die Bank nicht überzeugt ist, oder eine Bewertung unter dem vereinbarten Preis verringert das Darlehen, ohne dass sich die Einschätzung Ihrer Person ändert.
- Welche BankDie Bereitschaft zur Kreditvergabe an Personen ohne Wohnsitz im Land unterscheidet sich von Bank zu Bank und verändert sich im Laufe der Zeit. Wenn eine Bank ablehnt, lehnt eben diese eine Bank ab. Genau deshalb sollten Sie mehrere Banken gleichzeitig ansprechen, statt in die Filiale in der Nähe der Immobilie zu gehen.
Nichts davon ist ein Grund, auf eine spanische Hypothek zu verzichten. Es ist ein Grund, Ihren möglichen Betrag zu ermitteln, bevor Sie eine Immobilie auswählen, und nicht erst danach. Denn der Unterschied zwischen fünfzig und siebzig Prozent von fünfhunderttausend Euro beträgt hunderttausend Euro eigenes Geld. Das ist kein Detail, das Sie erst während einer Reservierungsfrist entdecken möchten.
Ich erhalte mein Einkommen in Euro. Gilt der tschechische Wert trotzdem für mich?Nein, und das ist der größte Vorteil für Sie. Antragsteller, die in Euro bezahlt werden, werden leichter beurteilt und erhalten in der Regel die übliche veröffentlichte Spanne. Ihr Wohnort ist weniger entscheidend als die Währung, in der Sie bezahlt werden.
Kann ich mehr als die Hälfte erhalten?Ja. Manche Kunden erhalten mehr, andere weniger. Das hängt von Ihrem Einkommen, Ihren bestehenden Verpflichtungen, Ihrem Alter, der Währung und der Bank ab. Deshalb lautet die ehrliche Antwort auf die Frage "Wie viel bekomme ich?" eher eine Machbarkeitsprüfung als eine Zahl auf einer Website.
Die Bank verleiht nach ihrer Bewertung, nicht nach Ihrem Preis
Eine spanische Bank verleiht keinen Prozentsatz des Betrags, den Sie zu zahlen vereinbart haben. Sie verleiht einen Prozentsatz des Werts, den ihr eigener Gutachter der Immobilie beimisst, und dieser Wert liegt häufig unter dem Kaufpreis. Die Differenz zwischen beiden wird nicht vom Preis abgezogen. Sie kommt zu dem Geld hinzu, das Sie selbst aufbringen müssen.Hier scheitern Budgets, und zwar spät, weil die Bewertung erst erfolgt, nachdem Sie die Immobilie ausgewählt und den Preis vereinbart haben. Die folgenden Zahlen sind dieselben wie auf der Startseite.
- KaufpreisSie vereinbaren mit dem Verkäufer 500.000 €. Das ist die Zahl, die alle nennen, und die einzige, die Sie selbst beeinflussen können.
- Von der Bank bewertetDie Bank schickt ihren eigenen Gutachter, der einen Wert von 470.000 € feststellt. Mit der Immobilie ist nichts falsch. Der Gutachter arbeitet für die Bank und beantwortet die Frage der Bank, nicht Ihre.
- Bank verleiht 50 %Die Hälfte des Bewertungswerts, also 235.000 €, nicht die Hälfte des Preises. Der Unterschied von 30.000 € zwischen Preis und Bewertung ist stillschweigend zu dem Betrag geworden, den Sie selbst finanzieren müssen.
- Eigenmittel265.000 € zuzüglich der Kaufkosten, die sich bei einem Neubau auf ungefähr 13 Prozent und bei einer Bestandsimmobilie auf 9 Prozent belaufen und niemals mitfinanziert werden. Nicht die 250.000 €, die der angegebene Prozentsatz nahegelegt hatte.
Beispiel zur Veranschaulichung. Die Hypothek wird anhand der Bankbewertung berechnet, nicht anhand des Kaufpreises.Eine praktische Folge, die Sie früh kennen sollten: Eine spanische Bewertung ist nur etwa sechs Monate gültig. Deshalb kann eine Hypothek für eine noch im Bau befindliche Immobilie nicht sinnvoll Jahre im Voraus arrangiert werden. Das ist der sachliche Grund für den zeitlichen Ablauf weiter unten auf dieser Seite.Berechnen Sie ungefähr, wie viel eigenes Geld Sie benötigen werden.
Berechnen
500.000 €
470.000 €
94 % des Kaufpreises. Die Bank gewährt den Kredit auf Grundlage ihrer Bewertung, nicht des Preises.50 %
Bei Einkommen außerhalb des Euroraums sollten Sie mit etwa der Hälfte rechnen.3 %
Richtwert. Zinssätze ändern sich.20 Jahre
Monatliche Rate
1.303 €
Hypothekenbetrag235.000 €
Eigenmittel265.000 €
Kaufnebenkosten (Neubau)64.839 €
Sie benötigen329.839 €
Eigenmittel zuzüglich Kaufnebenkosten. Über die gesamte Laufzeit der Hypothek zahlen Sie 312.793 € in 20 Jahren.Das Ergebnis ist ein Richtwert. Wie viel die Bank tatsächlich leiht, hängt von ihrer eigenen Prüfung Ihres Einkommens und ihrer eigenen Bewertung der Immobilie ab.
Lieber in Ihrem Posteingang?
Keine Verpflichtung. Wir verkaufen Ihre Daten niemals.
Was geschieht, wenn die Bewertung unter dem Preis liegt?Ihr Darlehen wird anhand des niedrigeren Werts berechnet. Daher benötigen Sie für dieselbe Immobilie mehr eigenes Geld. Dann können Sie die Differenz aufbringen, den Preis neu verhandeln oder vom Kauf zurücktreten. Welche dieser Möglichkeiten besteht, hängt davon ab, was Sie unterschrieben haben. Dieses Gespräch lässt sich deutlich besser vor einer Reservierung führen als danach.
Stattdessen meinen Gutachter wählen?Nicht für das Darlehen. Die Bank verleiht auf Grundlage einer Bewertung durch einen von ihr anerkannten Gutachter, und dieser Gutachter arbeitet für die Bank. Außerdem handelt es sich nicht um eine Bauzustandsprüfung: Der Gutachter sucht nicht nach Mängeln, und seine Bewertung ersetzt keine technische Inspektion.
Was Sie nachweisen müssen
Eine spanische Bank möchte ein vollständiges Bild Ihrer finanziellen Verhältnisse, die in einem anderen Land, einer anderen Sprache und unter einem anderen Steuersystem liegen. Nichts auf dieser Liste ist ungewöhnlich. Viele unterschätzen jedoch, wie lange die Zusammenstellung dauert. Ein fehlendes oder nicht übersetztes Dokument ist der häufigste Grund dafür, dass sich ein Antrag verzögert.
| Was Sie einreichen | Warum die Bank das verlangt | Wann Sie es benötigen |
|---|---|---|
| Ihr Einkommen | ||
| Steuererklärungen für zwei oder drei Jahre | So überprüft eine ausländische Bank ein Einkommen, das sie in ihrem eigenen System nicht einsehen kann. | Für die Machbarkeitsprüfung, also bevor Sie mit der Auswahl von Immobilien beginnen. Beantragen Sie die Unterlagen frühzeitig, wenn sie Ihnen nicht vorliegen. |
| Gehaltsabrechnungen oder Finanzberichte | Aktuelle Gehaltszahlungen bestätigen, dass die Steuererklärungen Ihre derzeitige Situation noch korrekt darstellen. Für Selbstständige oder Unternehmer erfüllen die Geschäftsbücher denselben Zweck. | Mit dem Antrag einzureichen und bei einem längeren Verfahren zu aktualisieren. |
| Offizielle Übersetzungen und manchmal eine Apostille | Tschechische Dokumente müssen in einer Form vorliegen, die eine spanische Bank akzeptiert. Eine Apostille ist der internationale Stempel, der bestätigt, dass ein Dokument im Ausland echt ist. | Vor Einreichung des Antrags. Dieser Schritt fügt unbemerkt Wochen hinzu, wenn er zu spät erledigt wird. |
| Ihre bestehenden Schulden | ||
| Im Schuldnerregister prüfen | Ihre Kreditauskunft, dieselbe Prüfung, die jeder Kreditgeber durchführt. | Mit dem Antrag. |
| Nachweise zu bestehenden Darlehen | Jede bestehende Verpflichtung wird bei dem Betrag berücksichtigt, den Sie monatlich tragen können, einschließlich Ihrer tschechischen Hypothek. | Mit dem Antrag. Wenn Sie zuerst ein kleines Darlehen ablösen, kann sich das Ergebnis ändern. |
| Sie und Ihre Seite in Spanien | ||
| NIE | Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Ohne sie kann nichts unterzeichnet werden. | Vor dem Kaufabschluss, und es dauert lange genug, dass es sich lohnt, damit zu beginnen, sobald Sie es ernst meinen. |
| Spanisches Bankkonto | Das Konto, von dem die monatlichen Zahlungen eingezogen werden und über das später die Versorgungsleistungen und Gemeinschaftskosten abgewickelt werden. | Vor Unterzeichnung der Hypothekenurkunde. |
Benötige ich das spanische Konto, bevor ich den Antrag stelle?Ja. Vor der Unterzeichnung der Hypothek benötigen Sie ein Konto bei einer spanischen Bank, von dem die monatlichen Zahlungen geleistet werden. Es muss nicht bei der Bank sein, die Ihnen das Geld leiht, und die Eröffnung gehört zu den Dingen, bei denen wir Sie unterstützen.
Wer es arrangiert und was wir nicht sind
Wir verleihen kein Geld, sind keine Bank und keine Hypothekenmakler. Wir stellen Sie einem Makler an dieser Küste vor, der auf Nichtansässige spezialisiert ist und sich gleichzeitig an mehrere Banken wendet. Anschließend sorgen wir dafür, dass die Finanzierung und der Kauf aufeinander abgestimmt voranschreiten.Wir arbeiten mit Fluent Finance Abroad zusammen, einem Unternehmen, das auf Hypotheken für Nichtansässige spezialisiert ist. Sie können gerne Ihren eigenen Hypothekenmakler mitbringen oder sich direkt an eine Bank wenden. In beiden Fällen entstehen Ihnen bei uns keine Kosten.Die wichtigste Tätigkeit des Maklers findet vor Beginn des Papierkrams statt. Er prüft Ihre Situation und sagt Ihnen offen, ob Sie eine Hypothek erhalten werden und ungefähr in welcher Höhe, bevor Sie mit der Auswahl von Immobilien beginnen. Senden Sie uns die grundlegenden Angaben, und normalerweise erhalten Sie diese Antwort am nächsten Tag.
BeteiligteWen sie vertreten
- Hypothekenmakler
- Sie. Die Makler beurteilen Ihre Situation und unterbreiten Ihnen konkrete Finanzierungsoptionen. Da sie sich gleichzeitig an mehrere Banken wenden, erhalten Sie mehr als eine Antwort zum Vergleich. Dies ist nur relevant, wenn Sie den Kauf finanzieren.
- Bank
- Die Bank selbst. Sie führt Ihr spanisches Konto und kann möglicherweise die Hypothek bereitstellen. Unabhängig von der Hypothek benötigen Sie das spanische Konto für Versorgungsleistungen, Wasser und Gemeinschaftskosten.
- Bankgutachter
- Die Bank, nicht Sie. Ihre Aufgabe besteht darin, den Wert der Immobilie für die Kreditvergabe festzulegen. Sie ist nicht dafür zuständig, nach Mängeln an der Immobilie zu suchen. Es handelt sich nicht um eine technische Prüfung und sie ersetzt eine solche auch nicht.
- Arevont
- Sie, und zwar nur auf der Käuferseite. Wir arrangieren die Vorstellung, halten die Finanzierung mit den Reservierungs- und Kaufabschlussterminen in Einklang und sagen Ihnen, wenn die Zahlen nicht aufgehen. Wir sehen Ihr Geld niemals und greifen auch nicht in das Darlehen ein.
Kann ich meinen Hypothekenberater mitbringen?Ja, das tun einige Käufer. Sie können ebenfalls Ihren eigenen Hypothekenmakler beauftragen. Wir arbeiten mit der von Ihnen ausgewählten Person zusammen, und der übrige Service bleibt unverändert.
Kann ich die Hypothek vorzeitig tilgen?Bei den meisten Banken ja, aber die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung unterscheiden sich. Es lohnt sich, danach zu fragen, solange Sie noch Angebote vergleichen, nicht erst, nachdem Sie eines unterschrieben haben.
Was der Makler Ihnen vorlegt und was Sie darin lesen sollten
Ein Angebot einer spanischen Bank besteht nicht aus einer einzigen Zahl. Zwei Angebote mit demselben angegebenen Zinssatz können über die gesamte Laufzeit des Darlehens sehr unterschiedliche Kosten verursachen. Der Unterschied liegt meist darin, welche zusätzlichen Produkte die Bank von Ihnen verlangt.
- Die Angebote schriftlich nebeneinanderDa sich der Makler gleichzeitig an mehrere Banken wendet, erhalten Sie einen schriftlichen Vergleich statt eines einzigen mündlichen Angebots: den Zinssatz und seine Art, die Laufzeit, die anfänglichen Gebühren, die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung und die Gesamtkosten der einzelnen Angebote. Ein einzelnes Angebot ist ein Preis. Mehrere Angebote liefern Informationen, und nur so lässt sich ein gewöhnliches von einem schlechten Angebot unterscheiden.
- Vinculaciones, die an den Zinssatz gebundenen ProdukteSpanische Banken senken den Zinssatz regelmäßig, wenn Sie zusätzliche Produkte bei ihnen abschließen: eine Lebensversicherung, eine Hausrat- oder Gebäudeversicherung, einen auf das Konto eingehenden Gehaltseingang, eine Karte und manchmal einen Alarmvertrag. Der Rabatt ist real, ebenso wie die Kosten der Produkte. Daher sollten Sie sich den Zinssatz sowohl mit als auch ohne dieses Paket berechnen lassen. Nach diesem Vergleich zu fragen, ist das Nützlichste, was jemand mit einem spanischen Hypothekenangebot tun kann, und genau dafür ist ein Vermittler zu einem großen Teil da.
- Was passiert, wenn Sie sie später kündigenDiese Produkte sind normalerweise für die gesamte Laufzeit des Darlehens an den Zinssatz gebunden. Wenn Sie die Versicherung im dritten Jahr kündigen, kann der Zinssatz daher wieder steigen. Ob dies geschieht und um wie viel, steht im Angebot. Es lohnt sich, dies vor der Unterzeichnung zu lesen und nicht erst, wenn das Schreiben eintrifft.
- Die Vorabgenehmigung ist auch ein VerhandlungsdokumentDie meisten Käufer verstehen sie als persönliche Absicherung. Sie ist jedoch mehr als das. Ein Verkäufer oder Bauträger, der zwischen zwei Käufern wählt, entscheidet sich zwischen zwei Risiken. Wenn Sie zeigen können, dass eine Bank Ihre Unterlagen bereits geprüft hat, verschafft Ihnen das bei den Verhandlungen Gewicht, insbesondere wenn Sie statt eines Rabatts einen Kaufabschlusstermin oder bessere Bedingungen verlangen.
Nichts davon ist eine Garantie, und wir sagen das lieber hier, als dass Sie es später erfahren. Eine Vorabgenehmigung wird erteilt, bevor die Immobilie bewertet und die Unterlagen vollständig geprüft wurden, und sie kann sich noch ändern. Sie verlagert die Unsicherheit lediglich an einen Punkt, an dem sie kostengünstig zu lösen ist.
Wenn das Geld tatsächlich benötigt wird
Eine Hypothek verteilt die Kosten nicht ab dem ersten Tag gleichmäßig. Gerade bei einem Neubau wird der größte Teil dessen, was Sie vor dem Kaufabschluss zahlen, aus Ihren eigenen Mitteln beglichen, während die Bank erst am Ende hinzukommt. Dies ist die Abfolge bei beiden Varianten.| Wann | Neubau | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Reservierung | Normalerweise 6.000 bis 11.000 € aus eigenen Mitteln. Dies ist die einzige Zahlung außerhalb des Sicherungssystems. Deshalb sollte sie gering sein und die Vertragsbedingungen dazu sollten geprüft werden, bevor das Geld überwiesen wird. | Reservierungsanzahlung, normalerweise 6.000 bis 11.000 € und bei teureren Immobilien 1 % des Preises. Ebenfalls aus Ihren eigenen Mitteln. |
| Der Kaufvertrag | Typischerweise 20 bis 40 Prozent des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer bei der Unterzeichnung mit dem Bauträger. Aus eigenen Mitteln. Die Hypothek deckt diesen Betrag nicht ab. | Üblicherweise 10 bis 20 Prozent im privaten Kaufvertrag. Wiederum aus eigenen Mitteln. |
| Während der Bauphase | Weitere Zahlungen folgen dem eigenen Zahlungsplan des Projekts. Bei manchen Projekten werden während des Baufortschritts Raten fällig, bei anderen eine weitere Zahlung und der Rest am Ende. Alles wird aus Ihren Mitteln bezahlt. | Gilt nicht. Bei einer Bestandsimmobilie geht es ohne Bauphase vom Vertrag zum Notar, weshalb der gesamte Vorgang kürzer ist. |
| Der Hypothekenantrag | Die Bank genehmigt das Darlehen ungefähr zwei Monate vor dem Kaufabschluss, da ihre Bewertung nur etwa sechs Monate gültig ist und sie das fertiggestellte Zuhause bewerten möchte. | Hier besteht mehr Spielraum, sodass der Antrag früher im Prozess gestellt werden kann. |
| Kaufabschluss beim Notar | Die Bank zahlt für die fertiggestellte Immobilie aus und begleicht den verbleibenden Restbetrag. Dies ist der erste Moment, in dem das Darlehen tatsächlich zum Einsatz kommt. | Die Bank zahlt beim Notar aus, und der Restbetrag wird in einem Schritt beglichen. |
Wann Finanzierung klären
Nicht sofort, aber auch nicht als Letztes. Die Einschätzung der Machbarkeit gehört vor den Beginn Ihrer Suche. Der Antrag selbst gehört an das Ende, und bei einem Neubau kann er sinnvollerweise nicht früher gestellt werden.Gilt für die Schritte 1, 8 und 13 bis 14 von 15
- Die Machbarkeitsprüfung vor allem anderenAntwort meist am nächsten TagVor der ersten Auswahl an Immobilien. Der Makler prüft Ihr Einkommen, Ihre Verpflichtungen und die Währung, in der Sie bezahlt werden, und teilt Ihnen mit, welchen Betrag Sie realistisch aufnehmen können und wie viel eigenes Geld Sie benötigen. Dies steht bewusst außerhalb der fünfzehn Schritte: Es verhindert, dass die übrigen Schritte auf dem falschen Betrag aufbauen.
- Auswahl der BesichtigungenAb dem ersten GesprächIhr tatsächliches Budget besteht aus dem Darlehen, das Sie erhalten können, plus dem vorhandenen Bargeld, abzüglich der Kaufnebenkosten. Suchen Sie auf Grundlage dieses Betrags und nicht anhand des erhofften Preises, dann ist die Auswahl an Immobilien von Anfang an realistisch.
- ReservierungNach Ihrer EntscheidungDie Reservierung wird aus eigenen Mitteln bezahlt und bindet Sie an einen Zeitplan. Ab diesem Punkt ist die Finanzierungsfrage nicht mehr theoretisch, denn ab jetzt kann eine verpasste Finanzierungsfrist die Immobilie kosten.New buildDer Zeitplan des Bauträgers legt die Termine fest und verschiebt sich nicht, nur weil eine Bank langsam arbeitet.ResaleDer private Kaufvertrag legt die Termine fest, und in der Regel besteht etwas mehr Spielraum, um ein realistisches Datum zu vereinbaren.
- Der Antrag und die Immobilienbewertung4 bis 8 WochenDer vollständige Antrag wird mit übersetzten Dokumenten eingereicht, der Gutachter besichtigt die Immobilie, und die Bank stellt ihr Angebot aus. Bei vollständigen Unterlagen dauert es vier bis acht Wochen. Unvollständige Unterlagen sind der Hauptgrund für eine längere Bearbeitungszeit.New buildUngefähr zwei Monate vor dem Kaufabschluss. Früher ist nicht sinnvoll: Die Bewertung würde ablaufen, bevor die Immobilie existiert.ResaleKann früher beginnen, da die Immobilie bereits für eine Bewertung vorhanden ist.
- Unterzeichnung beim NotarKaufabschlusstagDie Kaufurkunde und die Hypothekenurkunde werden gemeinsam unterzeichnet, und die Bank zahlt ihren Anteil direkt aus. Halten Sie Ihre finanzielle Situation zwischen dem Angebot und diesem Tag stabil: Eine Bank prüft vor der Auszahlung erneut, und neue Schulden oder ein Arbeitsplatzwechsel in der Zwischenzeit können das Angebot ändern.
Selbst organisieren oder über uns
Dieselbe Hypothek, zwei Wege| Auf eigene Faust | Mit Arevont | |
|---|---|---|
| Wie viele Banken antworten | Sie wenden sich an eine Bank, üblicherweise an die mit der Immobilie verbundene Bank oder die nächstgelegene Filiale, und ihr Angebot kann mit keinem anderen verglichen werden. | Der Makler wendet sich gleichzeitig an mehrere Banken. So sehen Sie mehr als eine Antwort und können ein schlechtes Angebot von einem normalen unterscheiden. |
| Wenn Sie Ihre Zahl erfahren | Meist, sobald Sie eine Immobilie gefunden und einen Antrag gestellt haben. Das ist der denkbar schlechteste Zeitpunkt, um festzustellen, dass sie unter Ihrem geplanten Budget liegt. | Bevor Sie mit der Auswahl beginnen. Die Einschätzung der Finanzierbarkeit liegt normalerweise am nächsten Tag vor. |
| Die Bewertungslücke | Sie überrascht Sie spät, und die Differenz zwischen Preis und Bewertung geht ohne Vorwarnung von Ihrem eigenen Geld ab. | Sie ist von Anfang an in Ihrem Budget berücksichtigt, und der Makler prüft die voraussichtliche Bewertung frühzeitig, sodass es in der sechsten Woche nichts zu entdecken gibt. |
| Die beiden Zeitpläne abstimmen | Die Fristen für den Kauf und das Tempo der Bank sind zwei getrennte Probleme, die beide Sie betreffen. | Wir gleichen die Reservierungs- und Kaufabschlusstermine mit dem Finanzierungszeitplan ab und greifen ein, wenn sie nicht mehr zusammenpassen. |
| Sprache | Auf Spanisch oder Englisch, mit einer Bank, aus einem anderen Land. | Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess und lesen das Spanische für Sie. |
| Was es Sie kostet | Für uns spielt das keine Rolle. Der Makler berechnet, falls Sie einen beauftragen, sein eigenes Honorar. | Für uns fällt nichts an. Unser Honorar wird vom Bauträger oder Verkäufer bezahlt. |
Was kostet es Sie?
- Käufer0 €Unser Anteil ist für Sie kostenlos: die Vermittlung, die Koordination und eine ehrliche Einschätzung, ob die Zahlen aufgehen. Das ändert sich auch nicht, wenn Sie sich gegen eine Hypothek oder gegen den Kauf insgesamt entscheiden.
- HypothekenmaklerEin unabhängiger Spezialist mit eigenem Honorar, einem Anteil am Darlehen zuzüglich Mehrwertsteuer, das Ihnen der Makler nennt, bevor Sie sich zu etwas verpflichten. Dieses Honorar fällt zusätzlich zu dem an, was Sie für unsere eigene, kostenlose Dienstleistung bezahlen. Ein Makler verdient sein Honorar zurück, indem er bessere Konditionen findet und verhindert, dass Sie sechs Wochen mit einer Bank verlieren, die ohnehin nie zugesagt hätte.
- BankIn Spanien übernimmt die Bank seit 2019 die meisten mit der Hypothek verbundenen Kosten: die Hypothekenstempelsteuer, den Notar, den Grundbucheintrag und die gestoría. Sie zahlen nur für die Immobilienbewertung. Die Bank darf diese Kosten vertraglich nicht auf Sie übertragen.
Trennen Sie die eigenen Kosten der Hypothek von den Kosten des Immobilienkaufs. Der Kauf selbst beinhaltet unabhängig von der Finanzierung weiterhin Steuern und Gebühren: ungefähr 13 Prozent zusätzlich zum Preis bei einem Neubau und ungefähr 9 Prozent bei einer Bestandsimmobilie. Nichts davon wird Ihnen geliehen. Die Bewertungsgebühr ist der einzige Posten, den die Hypothek tatsächlich hinzufügt, und zugleich der einzige, den der Kostenrechner auf dieser Website bewusst nicht berücksichtigt.Wenn ein Angebot Ihnen Gebühren für den Hypothekennotar, die Hypothekenstempelsteuer oder die gestoría berechnet, sollten Sie das hinterfragen. Seit 2019 trägt diese Kosten die Bank, und ein Vertrag kann sie nicht wieder auf Sie abwälzen.
Unser Honorar wird vom Bauträger oder Verkäufer bezahlt, auch wenn Sie letztlich keine Hypothek aufnehmen.
Was wir Ihnen am Telefon sagen würden
Wenn Ihnen eine tschechische Hypothek zur Verfügung steht, sollten Sie dieses Gespräch ernsthaft führen, bevor Sie mit uns sprechen. Es geht normalerweise schneller und einfacher und macht den Kauf in Spanien zu einem Barkauf. Dadurch entfällt eine ganze Kategorie von Problemen, die spät auftreten können.Bei einem Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro sehen wir ungefähr die Hälfte. Dies ist keine Regel und wird von niemandem veröffentlicht. Die fast überall genannte Zahl liegt bei 60 bis 70 Prozent, und für einen Käufer mit Einkommen in Euro trifft dies im Großen und Ganzen zu. Manchen ausländischen Kunden werden je nach Einkommen, bestehenden Verpflichtungen, Alter, Währung und gewählter Bank mehr als die Hälfte angeboten, anderen weniger. Betrachten Sie unsere Zahl als Planungsannahme, nicht als Ihren persönlichen Wert.Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie eine Immobilie auswählen, nicht danach. Nicht, weil es übersichtlicher ist, sondern weil die Alternative reale Kosten verursacht: Eine Hypothek, die eine vertragliche Frist verpasst, kann Sie die Immobilie und zugleich das Reservierungsgeld kosten. Eine Bewertung, die nach Ihrer Zusage niedriger ausfällt, zwingt Sie, die Differenz bar aufzubringen. Beides lässt sich vermeiden, aber nur im Voraus.Und wenn die Zahlen zeigen, dass dieser Kauf nicht funktioniert, werden wir es Ihnen sagen. Wer sich bis zum letzten Euro streckt, um den Kaufabschluss zu schaffen, hat ein Problem gekauft, kein Ferienhaus.
Die häufigsten Fragen zu Hypotheken in Spanien
- Kann ich als EU-Bürger eine Hypothek in Spanien erhalten?
- Ja, aber gehen Sie nicht von 70 oder 80 Prozent des Preises aus. Bei einem Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro ist es realistisch, mit etwa der Hälfte des von der Bank festgelegten Werts zu planen. Das Angebot variiert je nach Antragsteller, Einkommen, bestehenden Verpflichtungen, Alter, Auszahlungswährung und Bank. Deshalb prüfen wir, wie viel Sie realistisch aufnehmen können, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen.
- Wie viel eigenes Geld benötige ich?
- Es hängt davon ab, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen. Bei einem Neubau sollten Sie ungefähr 20 bis 40 Prozent des Preises für Zahlungen bereithalten, die vor der Fertigstellung des Projekts fällig werden können, sowie eigene Mittel für Steuern und Kaufkosten einschließlich der 10-prozentigen Mehrwertsteuer. Bei einer Bestandsimmobilie sollten Sie damit rechnen, dass die Bank etwa die Hälfte des von ihr anerkannten Werts finanziert, während Sie den restlichen Preis und sämtliche Kosten aus eigenen Mitteln tragen. Bei einer Immobilie für 500.000 € bedeutet dies häufig deutlich mehr als 100.000 oder 150.000 € an verfügbaren Barmitteln.
- Warum leiht die Bank Geld auf Grundlage ihrer Bewertung und nicht des Preises?
- Weil die Immobilie den Kredit besichert. Die Bank finanziert daher auf Grundlage dessen, was ihr eigener Gutachter als Wert der Immobilie feststellt, und niemals mehr als den tatsächlich gezahlten Preis. Wenn Sie 500.000 € vereinbaren und die Bewertung 470.000 € ergibt, wird der Kredit anhand von 470.000 € berechnet. Die Differenz wird dem benötigten Eigenkapital zugeschlagen.
- Wie lange dauert die Zusage?
- Vier bis acht Wochen ab Einreichung eines vollständigen Antrags. Fehlende und nicht übersetzte Dokumente sind der übliche Grund für eine längere Bearbeitungszeit. Daher lohnt es sich, frühzeitig mit der Beschaffung der Unterlagen zu beginnen.
- Wann sollte ich die Hypothek organisieren?
- Nicht sofort und auch nicht zuletzt. Lassen Sie die Finanzierbarkeit klären, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen. Der eigentliche Antrag gehört eher ans Ende: Bei einem Neubau genehmigt die Bank den Kredit ungefähr zwei Monate vor dem Kaufabschluss, und früher ist dies nicht sinnvoll. Bei einer Bestandsimmobilie bleibt etwas mehr Zeit. Sie sollten nicht mit der Immobiliensuche beginnen, ohne zu wissen, wie viel Sie aufnehmen können.
- Ist eine Vorabzusage eine Garantie?
- Nein. Sie ist eine fundierte Einschätzung dessen, was Sie erwarten können, und genau das benötigen Sie, bevor Sie eine Immobilie auswählen. Die Bank prüft Ihre Situation jedoch erneut, bevor sie auszahlt. Neue Schulden oder ein Arbeitsplatzwechsel in der Zwischenzeit können das Angebot ändern. Halten Sie Ihre Situation daher bis dahin stabil.
- Wer bezahlt die Hypothekengebühren?
- Seit 2019 übernimmt die Bank in Spanien die meisten eigenen Einrichtungskosten der Hypothek: die Stempelsteuer auf die Hypothek, den Notar, den Grundbucheintrag und die gestoría. Der Käufer bezahlt die Immobilienbewertung. Dies betrifft ausschließlich die Hypothek. Die Steuern und Gebühren des Kaufs selbst bleiben unverändert und gehen weiterhin zu Ihren Lasten.
- Ist es besser, Geld in Ihrem Heimatland aufzunehmen?
- Oft ja. Eine Immobilie im Heimatland als Sicherheit zu nutzen und hier mit Barmitteln zu kaufen, ist häufig schneller und günstiger. Deshalb empfehlen wir, diese Möglichkeit zuerst zu prüfen. Wenn sie für Sie nicht infrage kommt, ist eine spanische Hypothek als Nichtresident durchaus möglich, allerdings langsamer und mit einem geringeren Anteil am Preis.
