Die Immobilienagentur des Käufers an der Costa del Sol

Bei einem Neubau sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit ungefähr 12 bis 14 % rechnen, bei einer Bestandsimmobilie mit 9 bis 10 %. Der größte Unterschied betrifft die Steuern: Bei einem Neubau zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer und in Andalusien 1,2 % Stempelsteuer, während bei einer Bestandsimmobilie stattdessen eine Grunderwerbsteuer von 7 % anfällt.

Das hängt davon ab, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen. Bei einem Neubau ist die Bankgarantie besonders wichtig. Die Zahlungen, die Sie vor Fertigstellung des Baus an den Bauträger leisten, müssen im Rahmen der geltenden Zahlungsvorschriften geschützt sein. Bevor das Geld überwiesen wird, prüft der Anwalt das Konto, die Unterlagen und die für diese konkrete Zahlung geltende Sicherheit. Für Zahlungen, die durch eine Bankgarantie gedeckt sind, erhalten Sie eine Bescheinigung über den jeweiligen Betrag und Käufer. Bei einer Bestandsimmobilie ist die Abwicklung anders. Der Anwalt behält Verträge, Fristen und die Art der Geldübertragung im Blick, damit der Verkäufer das Geld erst zu dem Zeitpunkt erhält, an dem es laut Transaktion freigegeben werden soll. Es geht also nicht nur darum, wohin Sie das Geld überweisen. Vor jeder erheblichen Zahlung prüft der Anwalt, warum Sie sie leisten, an wen sie geht und zu welchen Bedingungen.

Das hängt vom Wortlaut des Reservierungsvertrags ab und unterscheidet sich je nach Bauträger und Verkäufer. Die Reservierung ist die einzige Zahlung außerhalb des Garantiesystems. Deshalb sollte sie gering sein, und im Vertrag muss eindeutig festgelegt werden, wann sie erstattet wird. Genau deshalb liest der Anwalt den Vertrag, bevor das Geld überwiesen wird, und nicht erst danach.

Das hängt hauptsächlich davon ab, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen. Bei einem Neubau lohnt es sich, ungefähr 20 bis 40 % des Kaufpreises für Zahlungen bereitzuhalten, die bereits vor Fertigstellung des Projekts anfallen können. Zusätzlich benötigen Sie eigenes Geld für die Steuern und die weiteren Kaufnebenkosten, einschließlich der 10% Mehrwertsteuer und der sonstigen Übertragungskosten. Bei einer Bestandsimmobilie sollten Sie als Nichtresident realistischerweise damit rechnen, dass die Bank etwa die Hälfte des Wertes finanziert, den sie der Immobilie selbst beimisst. Den Rest des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten müssen Sie daher aus eigenen Mitteln aufbringen. Bei einer Immobilie für 500.000 € benötigen Sie daher oft nicht 100.000 oder 150.000 €, sondern deutlich mehr. Deshalb klären wir die Finanzierung vor der Reservierung und nicht erst, nachdem Sie sich bereits für eine bestimmte Immobilie entschieden haben.

Ja, aber verlassen Sie sich als Nichtresident nicht automatisch auf eine Finanzierung von 70 oder 80 % des Preises. Bei Einkünften in einer anderen Währung als dem Euro ist eine Finanzierung von etwa 50 % des von der Bank festgelegten Werts realistisch. Für manche Kunden kann das Angebot besser und für andere schlechter ausfallen, abhängig von Einkommen, bestehenden Verpflichtungen, Alter, Einkommenswährung und der jeweiligen Bank. Wichtig ist auch, dass die Bank die Hypothek nicht anhand des Kaufpreises, sondern anhand ihrer eigenen Bewertung berechnet. Wenn Sie also für 500.000 € kaufen, die Bank die Immobilie jedoch mit 470.000 € bewertet, wird die Finanzierung auf Grundlage dieser 470.000 € berechnet. Deshalb prüfen wir bereits vor der Auswahl einer Immobilie, mit welcher Finanzierung Sie realistisch rechnen können und wie viel eigenes Geld Sie benötigen werden.

Wem die Immobilie tatsächlich gehört, ob Hypotheken, Zwangsvollstreckungsanordnungen oder andere Belastungen bestehen, ob die Angaben im Grundbuch übereinstimmen, ob Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen und ob die rechtliche Situation dem entspricht, was Sie kaufen. Bei einer bestimmten Immobilie wird die Prüfung je nach Art und Vorgeschichte der Immobilie erweitert.

Ja. Einen unabhängigen Anwalt, der Sie vertritt und weder den Bauträger noch den Verkäufer. Er prüft Eigentumsverhältnisse, Schulden, Belastungen, Genehmigungen, Verträge und die rechtliche Situation der Immobilie, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Wir beschäftigen keine Anwälte und erhalten keine Provision für Empfehlungen. Wir nennen Ihnen mehrere Möglichkeiten, und Sie entscheiden selbst.

Bei einer fertiggestellten Immobilie sollten Sie von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe in der Regel mit einigen Wochen bis wenigen Monaten rechnen. Bei einem Neubau hängt es vom Projektstand ab: Sie können eine fertige Wohnung kaufen, aber auch ein Projekt, dessen Fertigstellung noch zwei Jahre dauern wird. Der gesamte Ablauf von der Auswahl über die rechtliche Prüfung bis zum Notar ist oben dargestellt.

Einmal reicht aus, zweimal ist besser. Der gesamte Vorgang kann mit einer Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden. Trotzdem wäre es uns lieber, wenn Sie mindestens einmal persönlich kommen.

Ja. Der Kauf einer Immobilie und der spanische Aufenthaltsstatus sind zwei verschiedene Dinge. Sie können als Nichtresident Eigentümer einer Immobilie sein, und ein großer Teil des Vorgangs kann über eine Vollmacht abgewickelt werden.

Eine NIE, ja. Ein spanisches Konto ist in der Praxis sehr nützlich. Die NIE ist die Identifikationsnummer für Ausländer, die Sie für den Kauf, für Steuern und für andere Angelegenheiten rund um die Immobilie benötigen. Wir beantragen sie rechtzeitig gemeinsam mit dem Anwalt, denn auf sie warten zu müssen, wenn die Unterzeichnung bevorsteht, wäre eine unnötige Erschwernis des Kaufs.

Den größten Teil des Kaufs zahlen Sie in Euro. Bei einem größeren Betrag lohnt es sich daher, nicht nur auf die Überweisungsgebühr, sondern vor allem auf den tatsächlichen Wechselkurs zu achten. Geld kann über Ihre eigene Bank oder einen spezialisierten Währungsdienstleister überwiesen werden. Bei größeren Beträgen lohnt sich ein Vergleich der Angebote. Vor allem sollten Sie die Überweisung nicht bis zur letzten Minute aufschieben. Die Bank kann einen Nachweis über die Herkunft der Mittel verlangen oder die Überweisung für interne Prüfungen zurückhalten. Auf Grundlage des Zahlungsplans teilen wir Ihnen im Voraus mit, wann Sie welchen Betrag benötigen.

Ja. Bei einer größeren Transaktion sollten Sie damit rechnen, dass die Bank und die anderen Beteiligten einen Nachweis über die Herkunft der Mittel verlangen. Wenn das Geld aus dem Verkauf eines Unternehmens, aus Dividenden, Anlagen oder einer anderen komplexeren Struktur stammt, sollten Sie die Dokumentation klären, bevor Sie mit den Überweisungen beginnen.

Auf Ihren Namen, auf die Namen beider Ehepartner oder in einer anderen Gestaltung, abhängig von Ihrer familiären und finanziellen Situation. Es gibt keine allgemeingültige richtige Antwort. Die Art des Eigentums kann sich später auf Erbschaft, Steuern und Verkauf auswirken. Deshalb sollten Sie dies vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit einem Anwalt und einem Steuerberater entscheiden und nicht erst beim Notar. Wenn Sie als Paar kaufen, Kinder haben, größere Vermögenswerte in Spanien halten oder den Kauf über ein Unternehmen erwägen, informieren Sie den Anwalt gleich zu Beginn.

Nicht automatisch. Es hängt von der konkreten Immobilie, der Gemeinde, den Gemeinschaftsregeln und den aktuell geltenden Vorschriften für touristische Vermietung ab. Deshalb prüfen wir vor der Reservierung, ob Kurzzeitvermietung möglich ist, falls die Vermietung ein Grund für Ihren Kauf ist.

IBI, Gemeinschaftskosten, Abfallentsorgung, Versicherung, Versorgungsleistungen und Wasser sowie für Nichtresidenten auch steuerliche Verpflichtungen in Spanien. Der größte Unterschied zwischen zwei ähnlich teuren Wohnungen sind häufig die Gemeinschaftskosten. Deshalb zeigen wir bei einer bestimmten Immobilie die tatsächlichen jährlichen Kosten und nicht einen allgemein gültigen Betrag.

Ja. Modelo 210, die Steuer für Nichtansässige auf fiktive Einkünfte. Der Name erklärt fast nichts, und die meisten Eigentümer erfahren zu spät davon.

Nein. Der Besitz einer Immobilie macht Sie nicht automatisch zum spanischen Steuerresidenten. Die steuerliche Ansässigkeit wird anhand Ihrer tatsächlichen Situation beurteilt, einschließlich der Zeit, die Sie in Spanien verbringen, und des Ortes, an dem der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen und persönlichen Interessen liegt. Wenn Sie den Großteil des Jahres hier verbringen oder dauerhaft umziehen möchten, besprechen Sie die steuerliche Ansässigkeit mit einem Berater, bevor Sie umziehen. Sie kann beeinflussen, wie Spanien Ihre Einkünfte und Vermögenswerte außerhalb Spaniens behandelt.

Gesetzlich muss jede Zahlung vor Fertigstellung des Baus durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Bankgarantie abgesichert sein. Ihr Anwalt prüft vor jeder Zahlung den genauen Wortlaut der Garantie für Ihre Wohnung und erklärt Ihnen genau, was sie abdeckt.

Bestimmte mit einer Immobilie verbundene Schulden und Verpflichtungen können auf den neuen Eigentümer übergehen. Deshalb umfassen die Prüfungen vor dem Kauf nicht nur den Verkäufer, sondern auch die Immobilie selbst. Unter anderem prüft der Anwalt den Stand bei der Eigentümergemeinschaft und fordert vor der Unterzeichnung die entsprechenden Bescheinigungen an.

Sie können jederzeit verkaufen. Die Frage ist, zu welchem Preis und wie schnell. Am besten lassen sich Immobilien weiterverkaufen, die etwas bieten, das auch der nächste Käufer sucht: eine gute Mikrolage, eine Aussicht, die richtige Ausrichtung, gute fußläufige Erreichbarkeit oder eine gute Wohnanlage. Beim Kauf achten wir daher nicht nur darauf, ob Ihnen die Immobilie heute gefällt, sondern auch darauf, an wen Sie sie eines Tages verkaufen werden. Wenn Sie als Nichtansässiger verkaufen, sollten Sie außerdem die mit dem Verkauf verbundenen Kosten und Steuern berücksichtigen.

Ja, und dies lässt sich im Voraus regeln. Es fällt spanische Erbschaftsteuer an, aber Andalusien gewährt nahen Familienangehörigen großzügige Vergünstigungen. In einem Testament können Sie außerdem bestimmen, dass die Erbschaft dem Recht Ihres Heimatlandes unterliegt. Ein zusätzliches kurzes spanisches Testament erspart der Familie monatelange Formalitäten.

Wenn Sie einmal im Jahr für zwei Wochen kommen und die Immobilie den Rest des Jahres ungenutzt bleibt, kann Mieten einfacher sein. Sobald Sie jedoch mehrmals im Jahr kommen oder einen längeren Teil des Jahres an der Costa del Sol verbringen, spricht deutlich mehr für den Besitz einer Immobilie. Sie müssen nicht jedes Mal eine verfügbare Mietwohnung suchen, sich mit Saisonpreisen auseinandersetzen oder zwischen verschiedenen Wohnungen wechseln. Sie kommen mit einer kleinen Tasche an und alles andere ist bereits zu Hause. Noch deutlicher wird der Unterschied, wenn Sie mit einem Hund oder Kindern reisen oder mehrere Wochen oder Monate bleiben möchten. Gute Mietwohnungen für längere Aufenthalte sind nicht immer leicht zu finden und können in der Hochsaison sehr teuer sein. Und wenn Sie die Immobilie während Ihrer Abwesenheit legal vermieten, können die Mieteinnahmen einen erheblichen Teil der jährlichen Besitzkosten decken. Bei einer gut ausgewählten Immobilie zahlen Sie dann nicht nur für einen Urlaubsort, sondern besitzen ein zweites Zuhause, das einen Teil des Jahres Einnahmen erzielen kann. Bei Kunden, die regelmäßig hierherkommen möchten, prüfen wir daher meist, ab wann ein Kauf sinnvoll wird, statt zu fragen, ob er überhaupt sinnvoll ist.

Das hängt hauptsächlich vom Budget und davon ab, was Sie sich von Spanien wünschen. Die Costa Blanca ist im Allgemeinen günstiger, und mit demselben Budget erhalten Sie dort deutlich mehr. Die Costa del Sol ist teurer, bietet aber ganzjährig ein vielfältigeres Leben, internationale Infrastruktur, den Flughafen Málaga, Golfplätze, Schulen, Gesundheitsversorgung und eine große ausländische Gemeinschaft. Wenn Sie für die Immobilie selbst weniger als ungefähr 250.000 € zur Verfügung haben, sagen wir Ihnen offen, dass wir uns wahrscheinlich nicht auf die Costa del Sol konzentrieren würden. Die Auswahl in dieser Preisklasse ist sehr begrenzt, und an der Costa Blanca kann dasselbe Budget deutlich sinnvoller eingesetzt werden. Ab ungefähr 300.000 € gibt es an der Costa del Sol echte Optionen, aber es hängt weiterhin von der Lage, der Entfernung zum Meer, dem Zustand der Immobilie und Ihren Vorstellungen hinsichtlich Aussicht oder Vermietung ab.