Wir verwenden Cookies, um Ihre Nutzererfahrung zu verbessern, die Nutzung der Website zu analysieren und personalisierte Inhalte bereitzustellen.
Ratgeber
Wie die rechtliche Prüfung einer Immobilie in Spanien funktioniert
Die ausführliche rechtliche Prüfung findet nach der Reservierung statt, nicht davor. Der Reservierungsvertrag enthält Klauseln, die den Käufer schützen, falls die Prüfungen ein schwerwiegendes Problem aufdecken. Das Registro de la Propiedad weist sowohl den tatsächlichen Eigentümer als auch Hypotheken, Zwangsvollstreckungsanordnungen, Dienstbarkeiten und sonstige Beschränkungen aus. Je nach Immobilientyp umfassen die Prüfungen außerdem die Übereinstimmung der Dokumentation, Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, IBI und die erforderlichen Genehmigungen. Bei der Unterzeichnung findet anschließend eine zweite, unabhängige Prüfung statt: Vor der Unterzeichnung überprüft der Notar erneut die Eigentumsverhältnisse und den aktuellen Stand des Registers.
Sie unterschreiben eine Reservierung, stellen erst danach ein rechtliches Problem fest und verlieren Ihre Anzahlung.
So ist es wirklich
Die ausführliche rechtliche Prüfung findet nach der Reservierung statt, nicht davor. Der Reservierungsvertrag enthält Klauseln, die den Käufer schützen, falls die Prüfungen ein schwerwiegendes Problem aufdecken. Das Registro de la Propiedad weist sowohl den tatsächlichen Eigentümer als auch Hypotheken, Zwangsvollstreckungsanordnungen, Dienstbarkeiten und sonstige Beschränkungen aus. Je nach Immobilientyp umfassen die Prüfungen außerdem die Übereinstimmung der Dokumentation, Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, IBI und die erforderlichen Genehmigungen. Bei der Unterzeichnung findet anschließend eine zweite, unabhängige Prüfung statt: Vor der Unterzeichnung überprüft der Notar erneut die Eigentumsverhältnisse und den aktuellen Stand des Registers.
Was sich ändert
Der Notar und Ihr Anwalt haben nicht dieselbe Aufgabe. Der Notar ist ein unabhängiger Amtsträger und prüft zum Zeitpunkt der Unterzeichnung die Rechtmäßigkeit und den Stand des Registers. Ihr Anwalt vertritt Sie und führt die rechtliche Prüfung durch, bevor Sie sich verpflichten. Auch diese Probleme entstehen nicht durch Betrug, sondern durch unvollständige Unterlagen: eine nicht registrierte Erweiterung, eine fehlende licencia de primera ocupación oder eine Gemeinschaftsschuld, die mit der Immobilie übergeht.
Was wir dagegen tun
Ohne abgeschlossene rechtliche Prüfung empfehlen wir Ihnen nicht, mit dem Kaufvertrag fortzufahren. Die Anwaltskanzlei vertritt Sie, nicht uns, erhält von uns keinerlei Zahlung, und Sie können Ihren eigenen Anwalt beauftragen.
In 30 Sekunden
Die ausführliche rechtliche Prüfung erfolgt nach der Reservierung, nicht davor. Der Wortlaut des Reservierungsvertrags schützt Ihre Anzahlung während dieser Zeit. Ein Anwalt prüft etwa 15 Punkte über 2 bis 4 Wochen. Ein Notar prüft Eigentum und Grundbuch bei der Unterzeichnung unabhängig erneut.
Ist meine Anzahlung gefährdet, wenn die ausführliche rechtliche Prüfung erst nach der Reservierung erfolgt?
Eine spanische Immobilienreservierung ist eine echte Verpflichtung, üblicherweise über 6 000 bis 11 000 €, die entrichtet wird, bevor die ausführliche rechtliche Prüfung stattgefunden hat. Diese Reihenfolge überrascht viele Erstkäufer und sollte erklärt statt beschönigt werden. Die Reservierung nimmt die Immobilie vom Markt, während die Prüfung stattfindet. Die Prüfung selbst bestätigt, ob Sie den vollständigen Kaufvertrag tatsächlich abschließen sollten.Die Reservierung ist bewusst keine blinde Verpflichtung. Ihre schriftlichen Bedingungen legen fest, was geschieht, wenn die Prüfung Ihres Anwalts ein schwerwiegendes Problem aufdeckt. Unter diesen Bedingungen wird die Anzahlung zurückerstattet. Der Schutz ist vertraglich geregelt und im Reservierungsvertrag selbst festgehalten. Es handelt sich nicht um eine allgemeine gesetzliche Garantie, die unabhängig vom Inhalt dieses Dokuments besteht. Genau deshalb muss ein Anwalt, der Sie und niemanden sonst vertritt, den Wortlaut des Reservierungsvertrags vor Ihrer Unterschrift und vor jeder Geldbewegung prüfen und genehmigen.
Was schützt meine Anzahlung tatsächlich während der rechtlichen Prüfung?Der konkrete Wortlaut des von Ihnen unterschriebenen Reservierungsvertrags, nicht eine allgemeine Regel des spanischen Rechts, die unabhängig von seinem Inhalt gilt. Ein Anwalt liest den Vertrag, bevor Sie ihn unterschreiben. Dadurch wird sichergestellt, dass die Bedingungen für die Rückerstattung Ihrer Anzahlung bei Feststellung eines schwerwiegenden Problems tatsächlich schriftlich festgehalten und nicht nur vorausgesetzt werden.
Was ist der tatsächliche Unterschied zwischen dem Notar und meinem eigenen Anwalt?
Diese beiden Rollen werden leicht miteinander verwechselt, doch es handelt sich nicht um dieselbe Aufgabe. Ein spanischer Notar ist ein unabhängiger Amtsträger, der die Urkunde bei der Unterzeichnung beglaubigt: Er prüft die Identität und bestätigt den Registereintrag zu genau diesem Zeitpunkt. Alle an der Abwicklung beteiligten Fachleute, einschließlich Anwälten und Maklern, führen nach spanischem Recht außerdem die üblichen Prüfungen zur Bekämpfung der Geldwäsche durch. Der Notar verhandelt nicht in Ihrem Namen und führt zuvor auch keine umfassendere Untersuchung der Eigentumshistorie der Immobilie durch.Ihr eigener Anwalt führt diese frühere, unabhängige und umfassendere Prüfung durch: Wem die Immobilie rechtlich gehört, welche Lasten oder Schulden auf ihr liegen, ob das Gebäude selbst rechtlich ordnungsgemäß ist und ob die Eigentümergemeinschaft offene Forderungen hat. Diese Arbeit erfolgt in den Wochen nach der Reservierung, damit Probleme ans Licht kommen, solange ein Rücktritt noch realistisch möglich ist. Das unterscheidet sich von der Unterzeichnung, bei der bereits deutlich mehr Geld und Dynamik hinter dem Geschäft stehen.
Der NotarIhr eigener Anwalt
Ein unabhängiger Amtsträger, der nicht speziell für Sie tätig ist
Bestätigt die Identität und den Registereintrag zum Zeitpunkt der Unterzeichnung nochmals als abschließende, unabhängige Prüfung, nicht als Ersatz für die frühere rechtliche Prüfung.
Ihr eigener, von Ihnen gewählter und bezahlter Vertreter
Führt in den Wochen nach der Reservierung die umfassendere Prüfung durch, damit ein schwerwiegendes Problem entdeckt wird, solange ein Rücktritt noch realistisch möglich ist, nicht erst nach der Unterzeichnung.
Wenn der Notar bei der Unterzeichnung bereits die Eigentumsverhältnisse prüft, warum brauche ich dann zusätzlich vorher die Prüfung meines eigenen Anwalts?Die Prüfung des Notars erfolgt ganz am Ende des Vorgangs, oft nachdem eine Reservierungsanzahlung bereits den Besitzer gewechselt hat und der Kaufvertrag schon unterschrieben ist. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Rücktritt deutlich kostspieliger. Die frühere Prüfung Ihres Anwalts soll ein Problem aufdecken, solange ein Rücktritt noch realistisch möglich ist. Das ist eine andere Aufgabe zu einem anderen Zeitpunkt und keine Wiederholung dessen, was der Notar tut.
Für wen arbeitet der Anwalt tatsächlich, und was kostet das?
Ein für diese Prüfung beauftragter Anwalt vertritt Sie und nur Sie. Er ist nicht der Anwalt des Verkäufers und wird nicht von uns bezahlt: Das Honorar beträgt ungefähr ~1 % des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer und wird direkt an die Kanzlei gezahlt. Wir erhalten von dieser Kanzlei keinerlei Vermittlungsprovision. Sie können auch einen unabhängigen Anwalt Ihrer Wahl beauftragen, statt den von uns vorgestellten Anwalt zu nehmen.Ohne abgeschlossene Prüfung empfehlen wir nicht, mit dem Kaufvertrag fortzufahren. Das ist keine Formalität. An dieser Stelle des Vorgangs soll ein tatsächliches Problem, falls eines besteht, ans Licht kommen. Die Prüfung aus Zeitgründen zu überspringen, vereitelt den gesamten Zweck, für sie zu bezahlen.
Klare Worte
Garantiert dieser Vorgang, dass niemals etwas schiefgeht?
Nein, und eine ehrliche Beschreibung würde nichts anderes behaupten. Der Vorgang stellt eine echte, unabhängige Prüfung zwischen Ihrem Geld und dem des Verkäufers, und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem ein Rücktritt noch kostengünstig möglich ist. Vor der endgültigen Übertragung folgt beim Notar eine zweite unabhängige Prüfung. Die meisten dabei entdeckten Probleme sind kein Betrug, sondern unvollständige Unterlagen: ein nicht eingetragener Anbau, eine fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung oder eine Schuld gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die andernfalls auf Sie übergehen würde.Dies sind allgemeine Informationen darüber, wie der spanische Kaufprozess funktioniert, und keine Rechtsberatung zu einer bestimmten Immobilie. Die beschriebenen Prüfungen werden nicht von uns durchgeführt, sondern von einem unabhängigen Anwalt in Ihrem Namen, den Sie direkt bezahlen. Wir erhalten von diesem Anwalt keine Vermittlungsgebühr. Die Prüfungen selbst kosten den Käufer nichts über das eigene Honorar des Anwalts hinaus.
Häufig gestellte Fragen zur rechtlichen Prüfung
Was geschieht tatsächlich, wenn mein Anwalt ein schwerwiegendes Problem feststellt, nachdem ich bereits reserviert habe?
Dies ist genau die Situation, für deren Regelung die Bedingungen des Reservierungsvertrags formuliert wurden. Fällt das Problem unter diese schriftlich festgehaltenen Bedingungen, kommt der Kauf nicht zum vollständigen Vertrag zustande und die Anzahlung wird zurückerstattet. Deshalb muss ein Anwalt den genauen Wortlaut des Reservierungsvertrags vor Ihrer Unterzeichnung prüfen und genehmigen, nicht erst danach.
Muss ich den Anwalt beauftragen, den Arevont mir vermittelt?
Nein. Sie können stattdessen jederzeit Ihren eigenen unabhängigen Anwalt hinzuziehen. Von den Kanzleien, die wir Ihnen vermitteln, erhalten wir keine Vermittlungsprovision. In jedem Fall vertritt der Anwalt Sie, nicht uns und nicht den Verkäufer.
Ist an diesem Verfahren im Jahr 2025 oder 2026 im Vergleich zu den Vorjahren etwas neu oder anders?
Nicht wesentlich. Das grundlegende Verfahren, bestehend aus der Prüfung vor dem Kauf durch einen unabhängigen Anwalt und der eigenen unabhängigen Bestätigung des Notars bei der Unterzeichnung, entspricht derselben etablierten Struktur wie seit Jahren. Die standardmäßigen Identitätsprüfungen und Prüfungen zur Bekämpfung der Geldwäsche durch alle beteiligten Fachleute sind übliche, laufende Praxis und keine kürzlich eingeführte Änderung. Nichts daran sollte als Warnung vor einem neuen Risiko verstanden werden. Wenn überhaupt, ist die Stabilität des Verfahrens die ehrliche und beruhigende Erkenntnis.
Die drei anderen Sorgen
okupas
Hausbesetzer übernehmen Ihre Wohnung, während Sie wieder zu Hause sind, und Sie werden sie jahrelang nicht los.