Koordination der rechtlichen Prüfung für eine Immobilie in Spanien
Wir führen keine rechtlichen Arbeiten durch und sagen das bewusst: Die rechtliche Prüfung einer spanischen Immobilie wird von einem unabhängigen Anwalt durchgeführt, der Sie vertritt, nicht uns und nicht den Verkäufer. Unsere Aufgabe ist die Koordination rundherum. So wird der Reservierungsvertrag gelesen, bevor Ihr Geld überwiesen wird, die Unterlagen erreichen tatsächlich den Anwalt, die Fristen werden eingehalten und Sie wissen jederzeit, was noch offen ist. Die Prüfung selbst dauert ab der Reservierung normalerweise 2 bis 4 Wochen. Bis sie abgeschlossen ist, empfehlen wir Ihnen nicht, etwas zu unterschreiben.
Wer die Prüfung durchführt und für wen die Beteiligten arbeiten
An der rechtlichen Seite eines Immobilienkaufs in Spanien sind drei Parteien beteiligt. Zunächst ist wichtig festzustellen, für wen die jeweilige Partei arbeitet. Eine vertritt Sie. Eine vertritt niemanden. Eine sind wir, und wir sind keine Anwaltskanzlei.Die Fachleute kümmern sich um ihr jeweiliges Fachgebiet. Wir sorgen dafür, dass alles ineinandergreift: dass der richtige nächste Schritt in der richtigen Reihenfolge erfolgt und nichts auf eine Unterlage wartet, der niemand nachgeht.Für die rechtliche Prüfung empfehlen wir standardmäßig Malaga Solicitors, eine unabhängige spanische Anwaltskanzlei, die an der Costa del Sol tätig ist, genauer gesagt ein Büro von Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845. Der Anwalt vertritt Sie, nicht Arevont und nicht den Verkäufer. Sie arbeiten mit einem ortsansässigen Anwalt zusammen, der die lokalen Behörden und das Grundbuch kennt. Selbstverständlich können Sie jederzeit Ihren eigenen Anwalt wählen. Wir erhalten von der Kanzlei für diese Empfehlung weder eine Provision noch eine andere Vergütung.
| Was zu tun ist | Wer es übernimmt | Was das für Sie bedeutet |
|---|---|---|
| Vor der Reservierung | ||
| Vermittlung eines Anwalts | Arevont | Wir empfehlen standardmäßig Malaga Solicitors und erhalten dafür keine Vermittlungsgebühr. Wenn Sie lieber Ihren eigenen spanischen Anwalt beauftragen möchten, können Sie das tun. Ansonsten ändert sich auf dieser Seite nichts. |
| Reservierungsvertrag lesen | Ihr Anwalt | Die Reservierung ist die einzige Zahlung, die außerhalb des Garantiesystems geleistet wird. Deshalb muss der Vertrag klar festlegen, was mit der Anzahlung geschieht, wenn die Prüfung ein Problem feststellt. Der Anwalt liest den Vertrag, bevor das Geld überwiesen wird, nicht danach. |
| Den Bauträger als Unternehmen prüfen | Arevont | Ob es sich um einen etablierten Bauträger handelt, mit dem wir bereits gearbeitet haben, oder um einen neuen ohne bisherige Erfolgsbilanz, sowie um alle tatsächlichen Erfahrungen, die wir oder unsere Käufer gemacht haben, gute wie schlechte. Wo wir keine Erfahrung haben, sagen wir das, statt etwas vorzutäuschen. |
| Bei der rechtlichen Prüfung | ||
| Die rechtliche Prüfung selbst | Ihr Anwalt | Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Schulden, Rechtmäßigkeit des Gebäudes und Genehmigungen, Gemeinschaftsregeln, Nutzungs- und Vermietungsbeschränkungen. Das ist rechtliche Arbeit, die wir nicht durchführen. |
| Bankgarantie prüfen | Ihr Anwalt | Bei einem Neubau wird geprüft, ob die Garantie für Ihre in Etappen geleisteten Zahlungen gültig und auf Ihren Namen ausgestellt ist und nicht eine Gruppenpolice des Bauträgers darstellt. |
| Unterlagen vom Verkäufer beschaffen | Arevont | Wir fordern den Bauträger, den Makler des Verkäufers und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zu den Unterlagen auf, die der Anwalt angefordert hat. Hier kommt eine rechtliche Prüfung tatsächlich ins Stocken, und das ist kein rechtliches Problem. |
| Fristen einhalten | Arevont | Was als Nächstes geschehen muss und bis wann. Wenn etwas von Ihnen benötigt wird, erfahren Sie es von uns rechtzeitig und nicht erst am betreffenden Tag. |
| Erklären, was ein Befund für den Kauf bedeutet | Arevont mit Ihrem Anwalt | Der Anwalt stellt die rechtliche Situation dar. Wir erklären Ihnen, was sie für diesen konkreten Kauf bedeutet, auch wenn die Empfehlung lautet, den Kauf nicht fortzusetzen. |
| Bei der Unterzeichnung und danach | ||
| Die Unterzeichnung beim Notar | Der Notar | Eine Amtsperson, die die Identität der Parteien, die ordnungsgemäße Unterzeichnung und die Richtigkeit der öffentlichen Urkunde bestätigt. Sie berät Sie nicht und steht auf keiner Seite. |
| Geld bis zum Kaufabschluss zurückhalten | Ihr Anwalt | Bei einer Bestandsimmobilie befindet sich der Restbetrag normalerweise auf dem Mandantenkonto Ihres Anwalts, einem separaten, überwachten Konto, und gelangt erst beim Notar zum Verkäufer. |
| Verwaltung nach der Übertragung | Ihr Anwalt | Die Unterlagen nach der Übertragung, die Ummeldung der Versorgungsverträge und die jährlichen Steuerpflichten. Auch hier an der Küste bleiben wir Ihr Ansprechpartner. |
Erhalten Sie eine Provision dafür, dass Sie einen Anwalt empfehlen?Nein. Wir erhalten weder eine Provision noch eine andere Vergütung von der Kanzlei, die wir empfehlen. Es lohnt sich, jeder Agentur dieselbe Frage zu stellen, denn ein Anwalt, der für eine Vermittlung bezahlt, hat einen Interessenkonflikt. Ein solcher Interessenkonflikt kann dazu führen, dass ein Problem, das den Kauf stoppen sollte, nicht angesprochen wird. Eine vertrauenswürdige Agentur beantwortet diese Frage direkt.
Kann ich eigenen Anwalt wählen?Ja, jederzeit. Wir empfehlen die Kanzlei, mit der wir zusammenarbeiten, weil wir seit Jahren mit ihr arbeiten und die Abstimmung reibungsloser verläuft. Die Entscheidung liegt jedoch bei Ihnen, und der Anwalt handelt in jedem Fall in Ihrem Auftrag. Was wir nicht empfehlen würden, ist, sich auf einen vom Bauträger oder vom Makler des Verkäufers vorgeschlagenen Anwalt zu verlassen, dessen Interesse im Abschluss des Verkaufs liegt.
Der Notar ist nicht Ihr Anwalt
Dies ist das häufigste Missverständnis, das ausländische Käufer mit einem Immobilienkauf in Spanien verbinden. Es lohnt sich, dies vor allem anderen zu klären, denn davon hängt ab, wer Sie tatsächlich schützt.Der Notar ist ein Amtsträger. Er prüft die Rechtmäßigkeit der Urkunde und den Stand des Grundbuchs zum Zeitpunkt der Unterzeichnung und vertritt niemanden. Ihr Anwalt vertritt Sie und führt die Prüfung durch, bevor Sie gebunden sind. Zwei unabhängige Prüfungen zu zwei unterschiedlichen Zeitpunkten, mit zwei unterschiedlichen Aufgaben. Sie brauchen beide, und keine ersetzt die andere.
Was meist angenommen wirdSo funktioniert es in Spanien
- Der Notar prüft den Kauf für mich
- Der Notar bestätigt die Identität, die ordnungsgemäße Unterzeichnung und die Richtigkeit der öffentlichen Urkunde. Außerdem überprüft er zu diesem Zeitpunkt erneut die Eigentumsverhältnisse und den aktuellen Grundbucheintrag. Das ist eine echte Prüfung. Sie ist nicht dasselbe wie eine Wochen zuvor in Ihrem Auftrag durchgeführte Rechtliche Prüfung, als ein Rücktritt noch möglich war.
- Der Notar ist eine Art Rechtsberater
- In Spanien ist der Notar weder Rechtsberater noch Vertreter einer der beiden Seiten. Dies wird in Ihrem Heimatland regelmäßig verwechselt, und es lohnt sich, das klar auszusprechen.
- Ein Anwalt aus dem Heimatland genügt
- Sie benötigen einen spanischen Anwalt, der das spanische Recht kennt. Sie können zusätzlich Ihren Anwalt aus dem Heimatland einbeziehen. Ehrlich gesagt bringt das jedoch meist wenig und verlangsamt den Vorgang häufig: Anwälte, die nach Stunden abrechnen, greifen oft Punkte auf, die das spanische System längst geregelt hat, und fragen den spanischen Anwalt anschließend ohnehin, wie es hier funktioniert.
- Der Immobilienmakler hat mir bereits gesagt, dass alles in Ordnung ist
- Eine Antwort von der Verkäuferseite ist eine Information, keine Prüfung. Sie kann durchaus richtig sein. Dennoch ist sie keine Prüfung, für die jemand Verantwortung übernimmt.
- Was mündlich versprochen wurde, wird eingehalten
- Ein mündliches Versprechen zählt hier nichts, solange es nicht schriftlich festgehalten wurde. Ihr Anwalt geht jede Klausel mit Ihnen durch, und maßgeblich ist, was im Vertrag steht.
Und nun der Teil, den fast niemand offen anspricht. Probleme entstehen hier in der Regel nicht durch Betrug. Sie entstehen durch unvollständige Unterlagen: einen Anbau, der nie eingetragen wurde, eine fehlende licencia de primera ocupación oder eine Gemeinschaftsschuld, die mit der Immobilie verbunden bleibt. Genau danach sucht die Prüfung, und deshalb ist sie unspektakulär und dauert Wochen statt eines Nachmittags.
Offizielle Quellen
Kann mein Anwalt für mich unterschreiben?Ja, mit der richtigen Vollmacht. Das ist einer der Gründe, warum es sich lohnt, sie frühzeitig zu erteilen, solange Sie noch hier sind, anstatt dies in der letzten Woche von Ihrem Heimatland aus zu erledigen. Wie der Tag des Kaufabschlusses selbst abläuft, wird im Übergabeservice beschrieben.
Wo Ihr Geld während der Prüfung liegt
Ausländische Käufer fragen dies frühzeitig, und das ist auch richtig so. Die notarielle Treuhandhinterlegung, die Sie aus Ihrem Heimatland kennen, gibt es hier in dieser Form nicht. Sie funktioniert anders, nicht schlechter.Bei einer Bestandsimmobilie überweisen Sie das Geld normalerweise auf das Mandantenkonto Ihres Anwalts. Der Anwalt übergibt es dem Verkäufer erst beim Notar, in dem Moment, in dem der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Spanische Anwälte verwahren Mandantengelder auf einem separaten, überwachten Konto und nicht auf ihrem Geschäftskonto.Bei einem Neubau kann der Bauträger nicht frei auf Ihr Geld zugreifen. Ihre Zahlungen müssen gesetzlich auf ein besonderes, geschütztes Konto für genau dieses Bauvorhaben eingezahlt werden, und jede Zahlung muss durch eine Bankgarantie abgesichert sein. Ihr Anwalt prüft dies, bevor nach der Reservierung der erste Euro abfließt.
- NeubauEin geschütztes Baukonto mit einer auf Ihren Namen ausgestellten Bankgarantie, die jede Ratenzahlung abdeckt. Der Bauträger darf nur nach den gesetzlich und vertraglich festgelegten Regeln darauf zugreifen.
- BestandsimmobilieDas separate und überwachte Anderkonto Ihres Anwalts. Der Verkäufer erhält das Geld beim Notar und nicht vorher.
- Die ReservierungDie einzige Zahlung, die außerhalb des Garantiesystems liegt. Genau deshalb sollte sie gering sein und der Vertrag die Bedingungen für ihre Rückerstattung festlegen.
- Die Reihenfolge, die niemand erklärtEine kleine Anzahlung für die Reservierung wird oft geleistet, bevor eine Bankgarantie vorliegt, und das ist normal. Geschützt werden muss der private Kaufvertrag, mit dem die hohen Ratenzahlungen beginnen. Bevor diese geleistet werden, bestätigt Ihr Anwalt, dass eine gültige Garantie besteht und auf Ihren Namen ausgestellt ist.
Es geht nicht nur darum, wohin Sie Geld überweisen. Vor jeder wesentlichen Zahlung prüft Ihr Anwalt, warum Sie sie leisten, an wen sie geht und zu welchen Bedingungen. Das ist wichtig, weil der Betrug, der auf diesem Markt tatsächlich vorkommt, eher banal als spektakulär ist: ein Angebot für eine Immobilie, zu deren Verkauf der Anbieter nicht berechtigt ist, jemand, der sich als Eigentümer ausgibt, eine gefälschte Vollmacht oder eine E-Mail mit dem Hinweis, dass sich die Bankverbindung geändert habe. Die Regel, die für all das gilt, ist einfach. Zahlen Sie niemals an jemanden, ohne dies vorher mit Ihrem Anwalt oder mit uns zu prüfen.
Was passiert mit meinem Geld, wenn der Bauträger den Neubau nie fertigstellt?Dafür ist die Bankgarantie vorgesehen, und deshalb prüft Ihr Anwalt sie, bevor eine Ratenzahlung geleistet wird. Außerdem sollten Sie wissen, dass der Schutz nicht nur greift, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird: Wenn sich die Fertigstellung über den im Vertrag genannten Termin hinaus verzögert, gilt dieselbe Garantie. Ihr Anwalt erklärt Ihnen genau, welche Formulierungen für Ihre Einheit abgedeckt sind.
Ein Vertrag über eine Immobilie, die wir nie für Sie gefunden haben
Möglicherweise halten Sie bereits ein Reservierungsformular, einen arras-Vertrag oder einen standardisierten Kaufvertrag des Bauträgers für eine Immobilie in den Händen, die nichts mit uns zu tun hat. Schicken Sie ihn trotzdem. Sie müssen nicht unser Kunde sein, und wir müssen nicht am Kauf beteiligt sein.Wir sind keine Anwälte und werden Ihnen daher nicht sagen, dass ein Dokument rechtlich einwandfrei ist. Wir sind diejenigen, die diese Verträge ständig aus Sicht der Käufer lesen. Das ist etwas anderes und nützlich.
- Wofür wir es lesenWas mit Ihrer Anzahlung geschieht, wenn die rechtliche Prüfung etwas feststellt. Wozu Sie sich durch die Fristen tatsächlich verpflichten. Was ein Rücktritt Sie kostet und ob für die andere Seite dieselben Kosten gelten. Bei einem Neubau, ob die Bankgarantie überhaupt erwähnt wird und auf wessen Namen sie lautet.
- Was Sie zurückerhaltenWelche Klauseln wir ändern lassen würden, welche wir in ihrer aktuellen Form nicht unterschreiben würden und ob das Dokument an dieser Küste üblich oder ungewöhnlich ist. Auch dann, wenn die Antwort lautet, dass wir darin nichts sehen, worüber es sich zu streiten lohnt.
- Wo wir aufhörenWir geben keine rechtliche Einschätzung ab und zeichnen nichts ab. Wenn das Dokument einen Anwalt erfordert, sagen wir Ihnen das, und wir können Sie sowohl mit einem von uns als auch vom Verkäufer unabhängigen Anwalt in Verbindung bringen.
- Wann Sie es sendenBevor das Geld überwiesen wird. Sobald eine Anzahlung geleistet wurde, geht es nicht mehr darum, was zu ändern ist, sondern darum, was noch zurückgeholt werden kann. Und das ist eine weitaus unangenehmere Frage.
Was die rechtliche Prüfung nicht abdeckt
Eine Seite, auf der nur aufgeführt ist, was geprüft wird, vermittelt stillschweigend den Eindruck, dass alles geprüft wird. Das ist nicht der Fall, und es lohnt sich, die Lücken zu benennen, denn jede davon ist eine echte Prüfung, die jemand anderes vornimmt.
Leicht zu verwechselnWer es tatsächlich tut
- Die Bankbewertung
- Der Gutachter der Bank arbeitet für die Bank und bewertet die Immobilie für die Zwecke der Hypothek. Das Auffinden von Mängeln gehört nicht zu seinen Aufgaben. Es handelt sich nicht um ein technisches Gutachten und ersetzt ein solches nicht.
- Der Zustand des Gebäudes
- Ein Bausachverständiger oder Architekt untersucht die Bausubstanz, das Dach, Feuchtigkeit, Installationen und den Pool und dokumentiert seine Feststellungen. Bei älteren Immobilien werden dadurch Mängel entdeckt, die sonst erst nach Ihrem Einzug sichtbar würden.
- Mängel bei der Übergabe eines Neubaus
- Die snagging-Liste bei der Übergabe ist eine eigenständige Aufgabe mit einem eigenen Zeitplan. Bei manchen Projekten wird sie vor der Eigentumsübertragung erstellt, bei anderen danach, je nach Bauträger.
- Ob der Kauf eine gute Idee ist
- Der Anwalt beantwortet die Frage, ob die rechtliche Situation einwandfrei ist. Ob der Preis dem entspricht, was dasselbe Budget in der Umgebung ermöglicht, und was nebenan gebaut werden darf, gehört zu unseren Aufgaben.
- Eine Garantie, dass niemals etwas schiefgeht
- Eine abgeschlossene Prüfung ist kein Versprechen. Sie zeigt Ihnen, was überprüft werden konnte, dass es überprüft wurde und was dabei festgestellt wurde. Nicht jeder Punkt gilt für jede Immobilie, und der Anwalt prüft, was für die konkrete Transaktion relevant ist.
Was der Anwalt prüft
Dies ist die Arbeitsliste. Die erste Gruppe wird bei jeder Immobilie geprüft. Die zweite wird zusätzlich zur ersten nur bei einem Neubau geprüft und betrifft das Unternehmen hinter dem Projekt ebenso sehr wie die Immobilie selbst.| Was geprüft wird | Warum wir uns darum kümmern | Was ein Problem hier bedeuten würde |
|---|---|---|
| Für jede Immobilie | ||
| Eigentum | Wem die Immobilie tatsächlich gehört und ob der Registereintrag mit der Person übereinstimmt, die sie verkauft. | Sie würden von jemandem kaufen, der das, was er verkauft, nicht übertragen kann. |
| Belastungen und Vollstreckung | Hypotheken, Pfändungen und andere im Zusammenhang mit der Immobilie eingetragene Belastungen. | Eine Belastung, die den Verkauf überdauert, haftet an der Immobilie und nicht am früheren Eigentümer. |
| Dienstbarkeiten und Beschränkungen | Auf der Immobilie eingetragene Wegerechte und andere Beschränkungen. | Etwas, von dem Sie angenommen haben, dass es zur Immobilie gehört, stellt sich als gemeinschaftlich genutzt oder eingeschränkt heraus. |
| Gemeinschaftsschulden | Nicht gezahlte Beiträge zur Eigentümergemeinschaft sowie eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft vor der Unterzeichnung. | In Spanien folgen Schulden der Immobilie und nicht der Person. Nicht gezahlte Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, Steuern oder Bußgelder können auf Sie übergehen, manchmal in Höhe von mehreren zehntausend Euro. |
| IBI und lokale Pflichten | Die jährliche Grundsteuer und die maßgeblichen kommunalen Abgaben. | Dieselbe Regel gilt: Die Verpflichtung geht mit der Immobilie über. |
| Registereintrag im Kataster | Ob Registro de la Propiedad und Catastro dieselbe Immobilie beschreiben. | Dass die beiden Register nicht übereinstimmen, kommt häufig vor und lässt sich meist beheben. Vor der Unterzeichnung ist dies jedoch wesentlich günstiger festzustellen als danach. |
| Baurechtmäßigkeit | Ob das bestehende Gebäude dem genehmigten Zustand entspricht und ob Änderungen eingetragen wurden. | Ein nicht registrierter Anbau gehört zu den häufigsten Feststellungen überhaupt und wirkt sich auf Bestandsimmobilien, Hypotheken und manchmal auch auf die Versorgungsanschlüsse aus. |
| licencia de primera ocupación | Die Erstbezugsgenehmigung für die Immobilie. | Ohne diese Genehmigung darf eine Immobilie rechtlich weder bewohnt noch an die Versorgungsnetze angeschlossen werden, und ein späterer Verkauf ist deutlich schwieriger. |
| Gemeinschaftsregeln und Vermietung | Die Satzung der comunidad, bestehende Mietverhältnisse sowie die Nutzungs- und Vermietungsregeln für diese Immobilie und diese Gemeinde. | Eine Immobilie kann völlig legal zu kaufen sein und dennoch einer Einschränkung bei der kurzfristigen Ferienvermietung unterliegen. Wenn die Vermietung ein Grund für Ihren Kauf ist, entscheidet diese Zeile darüber, ob der Kauf weiterhin sinnvoll ist. |
| Auch bei einem Neubau | ||
| Der Bauträger | Wer hinter dem Projekt steht und was diese Personen zuvor tatsächlich fertiggestellt haben. | An dieser Küste sind viele Bauträger neu am Markt, und für einige ist es das erste Projekt. Das sollten Sie wissen, bevor Sie sich festlegen, nicht erst danach. |
| Baugenehmigung | Die Baugenehmigung, die den rechtmäßigen Baubeginn erlaubt. | Ein Baubeginn ohne die erforderlichen Genehmigungen ist der schlimmste Fall auf dieser gesamten Liste. |
| Die Grundstückseinstufung | Dass das Grundstück als städtisches Bauland eingestuft und bebaubar ist. | Geschütztes oder ländliches Land ist ein anderer Kauf als der, der Ihnen angeboten wird. |
| Die Bankgarantie | Eine gültige Garantie oder Versicherungspolice, die jede von Ihnen geleistete Teilzahlung abdeckt und auf Ihren Namen ausgestellt ist. | Dies ist der Schutz, der Ihnen Ihr Geld zurückgibt, wenn der Bau scheitert. Ihr Anwalt verlangt das individuelle Zertifikat auf Ihren Namen, nicht die Gruppenpolice des Bauträgers. |
| Das Datum des Kaufabschlusses im Vertrag | Wann das Projekt abgenommen werden soll und ob die Unterlagen dieses Datum stützen. | Die Garantie gilt auch, wenn der Bau über das in Ihrem Vertrag genannte Datum hinausgeht. Deshalb ist das dort eingetragene Datum wichtiger als das in der Broschüre. |
| Abnahme und Nutzungsgenehmigung | Am Ende des Baus: die Fertigstellungsbescheinigung und die Genehmigung zur Erstnutzung. | Diese Dokumente machen aus einem fertigen Gebäude eines, in dem Sie rechtmäßig wohnen und Wasser- sowie Stromanschlüsse nutzen können. Sie kommen ganz am Ende, wo sich bei einem Neubau üblicherweise die Verzögerungen ergeben. |
Wann der Anwalt in den Kauf einbezogen wird
Der gesamte Kauf umfasst fünfzehn Schritte vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe. Vier davon finden auf dieser Seite statt: das Kennenlernen des Anwalts und die Vorbereitung der Vollmacht, die Reservierung, die Prüfung selbst und der darauf folgende verbindliche Vertrag. Die Reihenfolge ist wichtiger, als es scheint, denn die Prüfung erfolgt nach der Reservierung und nicht davor.Schritte 7, 8, 9 und 11 von 15
- Das Gespräch mit dem Anwalt und die VollmachtWann immer es sinnvoll istWenn Sie möchten, stellen wir Ihnen den unabhängigen Anwalt vor, solange Sie noch hier sind. Sie können rechtliche oder steuerliche Fragen persönlich mit ihm besprechen: wie Sie kaufen, ob Sie die Immobilie persönlich oder über ein Unternehmen halten sollten und alles, was für Ihre Situation besonders relevant ist. Auch auf wessen Namen die Immobilie eingetragen wird, gehört in dieses Gespräch mit dem Anwalt und einem Steuerberater, da dies später Auswirkungen auf Erbschaft, Steuern und Verkauf haben kann. Wenn Sie sich für den Kauf entscheiden, können Sie gleichzeitig beim Notar eine Vollmacht unterzeichnen. Sie müssen zu diesem Zeitpunkt noch nicht kaufen. Die Vollmacht kann lange im Voraus vorbereitet werden und vereinfacht den weiteren Ablauf erheblich. Sie kann auch von Ihrem Heimatland aus unterzeichnet werden, was jedoch normalerweise zusätzliche Formalitäten, eine Apostille und eine Übersetzung bedeutet.
- Die ReservierungWenn Sie die richtige Immobilie findenDie Reservierung nimmt die Immobilie vom Markt und hält sie für Sie frei, während der Anwalt die rechtliche Prüfung durchführt. Im Reservierungsvertrag müssen die Bedingungen klar festgehalten werden, einschließlich der Regelung, was mit der Anzahlung geschieht, wenn die Prüfung ein Problem ergibt. Es ist nicht so, dass wir vor der Reservierung alles hätten überprüfen können. Genau deshalb folgt die rechtliche Prüfung erst danach.New buildEin Reservierungsvertrag mit dem Bauträger. Die Höhe hängt vom Projekt ab.ResaleEine Reservierungsanzahlung und die vereinbarten Bedingungen. Hier werden auch der Preis, die Fristen und eine etwaige Möblierung festgelegt.
- Rechtliche PrüfungMeist 2 bis 4 WochenNach der Reservierung beginnt die detaillierte Prüfung. Der unabhängige Anwalt untersucht die rechtliche Situation der Immobilie und die Kaufbedingungen, bevor er Ihnen empfiehlt, fortzufahren. Je nach Art der Immobilie umfasst dies Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Schulden, die Rechtmäßigkeit des Baus und der Genehmigungen, Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die Regeln der comunidad, Beschränkungen der Nutzung oder Vermietung, die einschlägigen Steuern und die Dokumentation. Dass dies länger dauert als erwartet, liegt fast nie an der rechtlichen Arbeit. Es liegt an noch nicht eingetroffenen Dokumenten, deren Eingang wir nachverfolgen.New buildDer Bauträger, das Grundstück und das Projekt, die Lizenzen und Genehmigungen, die Vertragsunterlagen und die relevanten Bankgarantien.ResaleDas Eigentumsregister, Belastungen und Schulden, die Dokumentation, die Rechtmäßigkeit von Änderungen, Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft und alle sonstigen relevanten Einschränkungen.
- Der verbindliche VertragNach erfolgreicher PrüfungErst an diesem Punkt liegt der Vertrag vor, der die Bedingungen für den Abschluss des Geschäfts, die Fristen, die Zahlungen und die Folgen einer Nichteinhaltung der Vereinbarung festlegt. Ohne abgeschlossene rechtliche Prüfung empfehlen wir nicht, diesen Schritt zu gehen. Was zuvor vereinbart wurde, sollte darin festgehalten werden. Dies muss Ihr Anwalt bestätigen.New buildDer Zahlungsplan wird vom Bauträger festgelegt. Er kann mehrere Zahlungen während der Bauphase oder einen größeren Anteil erst beim Kaufabschluss vorsehen. Die genaue Struktur hängt vom Projekt ab.ResaleÜblicherweise ein arras-Vertrag und eine weitere Anzahlung. Die Bedingungen, einschließlich der Folgen eines Rücktritts, sind im Vertrag selbst festgehalten.
Rechtliches: zwei Ansätze
Derselbe Kauf, dasselbe Recht und dieselbe Arbeit des Anwalts, jedoch auf zwei verschiedene Arten angegangen.| Auf eigene Faust | Mit Arevont | |
|---|---|---|
| Wer Ihnen einen Anwalt empfiehlt | Sie empfehlen einen Anwalt aus ihrem Netzwerk. | Wir empfehlen eine unabhängige Kanzlei, oder Sie bringen Ihren eigenen Anwalt mit. |
| Was die Empfehlung ihnen wert ist | Sie können nicht wissen, ob dieser Anwalt für die Empfehlung bezahlt wird. | Wir erhalten von der von uns empfohlenen Kanzlei nichts und sagen das auf Nachfrage jederzeit offen zu. |
| Welche Rolle haben sie? | Ihre Aufgabe ist es, eine bestimmte Immobilie zu verkaufen. | Unsere Aufgabe ist es herauszufinden, ob es sinnvoll ist, sie zu kaufen. |
| Wer erledigt den Papierkram? | Sie, aus einem anderen Land, in einer Sprache, die nicht Ihre eigene ist, gegenüber einer Verkäuferseite ohne Grund zur Eile. | Wir kümmern uns darum, an der Küste und persönlich, wo das hilfreich ist. Die meisten Verzögerungen bei einer Rechtlichen Prüfung entstehen, weil Unterlagen noch nicht eingetroffen sind. |
| Sprache | Die Kommunikation erfolgt normalerweise auf Spanisch oder Englisch. | Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess und lesen das Spanische für Sie. |
| Wenn die Prüfung etwas feststellt | Die Person, die Ihnen erklärt, was es bedeutet, muss den Verkauf auch abschließen. | Wir sagen Ihnen, wenn eine Immobilie eine schlechte Wahl ist, und warum. Auch wenn wir dadurch den Abschluss verlieren. |
| Nach dem Kaufabschluss | Nach Abschluss des Verkaufs endet ihre Aufgabe normalerweise. | Wir bleiben auch dann an Ihrer Seite, wenn Sie die Schlüssel erhalten haben. |
Die Abstimmung, die niemand erwähnt hat, bei einer Wohnung für 495.000 € in Mijas
Die Wohnung entsprach dem Budget und der geplanten Nutzung durch den Kunden. Die Kurzzeitvermietung war Teil des Plans. Sie war bereits reserviert und die Anzahlung war bezahlt. Dieser Fall erklärt, warum die Prüfung auf die Reservierung folgt und warum der Wortlaut des Reservierungsvertrags so wichtig ist.- Was der Kunde kaufteEine Wohnung, die zum Budget und zur vorgesehenen Nutzung passte, wobei die Kurzzeitvermietung ein Grund für den Kauf war. Die Immobilie war bereits reserviert und die Reservierungsanzahlung war bezahlt.
- Was wir fandenBei der Zusammenarbeit mit dem Anwalt stellten wir fest, dass kurz nach der Reservierung eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft stattfinden sollte. Auf der Tagesordnung stand eine Abstimmung über die Kurzzeitvermietung. Ob der Kauf überhaupt sinnvoll war, sollte durch eine Information entschieden werden, die nirgendwo im Inserat zu finden war.
- Was wir tatenWir empfahlen, nicht einfach fortzufahren, nur weil die Immobilie bereits reserviert war. Wir warteten das Ergebnis der Abstimmung ab.
- Was geschahDie Abstimmung erlaubte nicht, worauf der Kunde gesetzt hatte, daher empfahlen wir, nicht fortzufahren. Die Reservierungsanzahlung wurde zurückerstattet und er zog sich aus dem Kauf zurück.
Der Kunde vermied nicht nur einen schlechten Kauf. Er verlor auch die Reservierungsanzahlung nicht.
Was kostet Sie das?
- Käufer0 €Unsere Koordination ist kostenlos. Zu keinem Zeitpunkt des Kaufs fällt eine Gebühr an, auch nicht, wenn Sie sich gegen einen Kauf entscheiden.
- AnwaltVon Ihnen direkt an die Kanzlei bezahlt. Die von uns empfohlene Kanzlei berechnet etwa 1 % des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer. Damit ist die gesamte Arbeit abgedeckt und keine Abrechnung nach Stunden.
- AnwaltsempfehlungNichts. Wir erhalten von der Kanzlei für ihre Empfehlung weder eine Provision noch eine andere Vergütung.
Der Anwalt ist Ihre Kostenposition, nicht unsere, und sie gehört zu den wenigen Posten bei einem spanischen Immobilienkauf, die im Voraus wirklich zuverlässig kalkulierbar sind. Bei etwa 1 % einschließlich Mehrwertsteuer sind das ungefähr 3.500 € bei einem Kaufpreis von 350.000 €, etwa 5.000 € bei 500.000 € und etwa 10.000 € bei 1.000.000 €. Da es sich um einen Anteil am Kaufpreis und nicht um eine Abrechnung nach Stunden handelt, führt eine Prüfung, die sich als kompliziert erweist, nicht zu einer höheren Rechnung.Diese Gebühr umfasst mehr als nur die Prüfung. Das von uns empfohlene Unternehmen kümmert sich um Ihre NIE, das spanische Bankkonto, die Versorgungsverträge und die Hausratversicherung, um die Touristenlizenz, falls Sie die Immobilie vermieten möchten, sowie anschließend um die jährlichen Steuererklärungen für Nichtresidenten und Vermietung. Damit haben Sie eine vertrauenswürdige Anlaufstelle für fast alles, was Sie hier benötigen, statt fünf verschiedene.Unsere eigene Koordination ist kostenlos und bleibt es auch, wenn Sie sich gegen einen Kauf entscheiden. Nichts für die Suche, nichts für Besichtigungen und nichts für die aufgewendete Zeit. Die einzige Ausnahme ist eine bereits an den Verkäufer oder Bauträger gezahlte Reservierungsgebühr. Ob sie zurückerstattet wird und unter welchen Bedingungen, erfahren Sie, bevor Sie etwas bezahlen.
Wir erhalten für die Empfehlung einer Kanzlei weder eine Provision noch eine andere Vergütung. Fragen Sie auch andere Kanzleien danach. Ihre Antwort zeigt, wie sie arbeiten.
Was die rechtliche Prüfung nicht kann
Eine abgeschlossene Prüfung ist keine Garantie. Sie zeigt Ihnen, was überprüft werden konnte, dass es überprüft wurde und was dabei festgestellt wurde. Nicht jeder Punkt ist für jede Immobilie relevant, und der Anwalt prüft, was für diese bestimmte Transaktion relevant ist.Eine Reservierung bedeutet nicht, dass bereits alles geprüft wurde. Wir können nicht alles vor der Reservierung überprüfen. Genau deshalb folgt die Prüfung auf die Reservierung, und genau deshalb muss der Reservierungsvertrag festlegen, was mit Ihrer Anzahlung geschieht, wenn die Prüfung ein Problem feststellt. Ob sie zurückerstattet wird, hängt vom Wortlaut dieses Vertrags ab und unterscheidet sich je nach Bauträger und Verkäufer. Niemand kann Ihnen im Voraus versprechen, dass sie zurückerstattet wird.Wir prüfen, was geprüft werden kann, teilen Ihnen mit, was wir festgestellt haben und was es für den Kauf bedeutet. Wenn etwas Wesentliches einer Prüfung nicht standhält, empfehlen wir, nicht fortzufahren, selbst wenn Sie sich bereits zum Kauf entschieden haben. Das haben wir auch bei Käufen getan, für die wir bezahlt worden wären.Und auch für diese Seite selbst gilt eine Einschränkung. Die Vorschriften in Spanien ändern sich und unterscheiden sich je nach Ort, Immobilientyp und Nutzung. Betrachten Sie das, was Sie hier lesen, als Erklärung der Grundsätze und nicht als Ersatz für die Prüfung Ihres eigenen Kaufs. Für Ihre Transaktion gelten die zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Vorschriften und die Unterlagen dieser bestimmten Immobilie.
Die häufigsten Fragen zur Rechtlichen Prüfung
- Findet die Rechtliche Prüfung vor oder nach der Reservierung statt?
- Danach. Durch die Reservierung wird die Immobilie vom Markt genommen, sodass der Anwalt die ausführliche Prüfung durchführen kann, ohne dass sie zwischenzeitlich jemand anderes kauft. Eine Reservierung bedeutet nicht, dass Sie blind kaufen, und der Reservierungsvertrag schützt Sie: Er muss festlegen, was mit der Anzahlung geschieht, wenn die Prüfung ein ernstes Problem feststellt.
- Wie lange dauert die Rechtliche Prüfung?
- Normalerweise 2 bis 4 Wochen ab der Reservierung. Was den Vorgang in die Länge zieht, ist fast nie die rechtliche Arbeit. Es sind Unterlagen, die vom Verkäufer, vom Bauträger oder von der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft noch nicht eingetroffen sind. Diesen Unterlagen nachzugehen ist unsere Aufgabe und nicht die des Anwalts.
- Wird die Reservierungsanzahlung zurückerstattet, wenn der Anwalt ein Problem feststellt?
- Es hängt vom Wortlaut des Reservierungsvertrags ab und unterscheidet sich je nach Bauträger und Verkäufer. Die Reservierung ist die einzige Zahlung außerhalb des Garantiesystems. Sie sollte daher gering sein, und im Vertrag müssen die Bedingungen für ihre Rückerstattung eindeutig festgelegt sein. Deshalb liest der Anwalt den Vertrag, bevor das Geld überwiesen wird, und nicht erst danach.
- Kann ich die Schulden des vorherigen Eigentümers erben?
- Bestimmte mit einer Immobilie verbundene Schulden und Verpflichtungen können auf den neuen Eigentümer übergehen. Deshalb bezieht sich die Prüfung auf die Immobilie und nicht nur auf den Verkäufer. In Spanien folgen Schulden der Immobilie und nicht der Person. Daher können unbezahlte Gemeinschaftskosten, Steuern oder Geldbußen auf Sie übergehen. Der Anwalt prüft die Situation bei der Eigentümergemeinschaft und fordert vor der Unterzeichnung die entsprechenden Bescheinigungen an.
- Benötige ich einen eigenen Anwalt oder reicht Ihr Anwalt aus?
- Sie benötigen einen unabhängigen Anwalt, der Sie und nicht den Bauträger oder Verkäufer vertritt. Üblicherweise empfehlen wir Malaga Solicitors, eine unabhängige spanische Kanzlei an der Costa del Sol, und wir erhalten dafür keine Provision. Sie können stattdessen auch Ihren eigenen spanischen Anwalt beauftragen. In jedem Fall handelt der Anwalt in Ihrem Interesse.
- Auf welchen Namen soll die Immobilie lauten?
- Auf Ihren Namen, auf die Namen beider Ehepartner oder abhängig von Ihrer familiären und finanziellen Situation auf eine andere Weise. Es gibt keine allgemeingültige richtige Antwort. Die Art des Eigentumserwerbs kann später die Erbschaft, Steuern und den Verkauf beeinflussen. Deshalb sollte dies vor dem Kaufvertrag gemeinsam mit dem Anwalt und einem Steuerberater entschieden werden und nicht erst beim Notar. Wenn Sie als Paar kaufen, Kinder haben, bedeutende Vermögenswerte in Spanien besitzen oder den Kauf über ein Unternehmen erwägen, teilen Sie dies dem Anwalt gleich zu Beginn mit.
- Muss ich für die rechtlichen Angelegenheiten nach Spanien kommen?
- Nicht für die Prüfung selbst. Mit einer Vollmacht kann der Anwalt den Großteil des Vorgangs übernehmen, einschließlich der Unterschrift beim Notar. Wir würden dennoch bevorzugen, dass Sie mindestens einmal kommen. Die Vollmacht lässt sich leichter organisieren, während Sie hier sind, als von Ihrem Heimatland aus, wo sie normalerweise zusätzliche Formalitäten, eine Apostille und eine Übersetzung erfordert.
- Wie viel kostet die rechtliche Prüfung und wer bezahlt sie?
- Sie bezahlen sie direkt an die Kanzlei und nicht über uns. Die von uns empfohlene Kanzlei berechnet etwa 1 % des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer. Damit ist die gesamte Leistung abgedeckt, nicht nur die Prüfung. Wir erhalten keinen Anteil daran.
