Immobilienverkauf in Spanien: Steuern und Verkaufskosten
In 30 Sekunden
Der Verkauf als Nichtresident bedeutet drei getrennte Zahlungen. Der Käufer behält bei Abschluss 3 % des Kaufpreises ein. Die Steuer auf Ihren tatsächlichen Gewinn beträgt pauschal 19 %. Auch die kommunale plusvalía ist geschuldet und kann rechtlich zur Verantwortung des Käufers werden, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist.
| Verkaufspreis | 500.000 € |
|---|---|
| Einbehalt beim Kaufabschluss3 % des Preises | 15.000 € |
| Kapitalertragsteuer19 % des tatsächlichen Gewinns | Nach Einreichung beglichen |
| Kommunale plusvalíaBis zu 30 % der Wertsteigerung des Grundstücks | Nach Einreichung beglichen |
Welche drei getrennten Zahlungen gibt es, und warum werden sie verwechselt?
Jeder Verkauf durch einen Nichtansässigen umfasst dieselben drei Zahlungen, wobei für jede eine andere Regel mit einem anderen Zeitplan gilt. Die Verwechslung des Einbehalts von 3 % mit der Steuerrechnung über 19 % ist der häufigste Irrtum. Der Einbehalt ist eine VORAUSZAHLUNG, nicht die Steuer. Die beiden Beträge stimmen nur selten überein.
| Zahlung | Satz | Wer zahlt sie? |
|---|---|---|
| 3 % Einbehalt (Modelo 211) | 3 % des vereinbarten Verkaufspreises. | Der Betrag wird beim Kaufabschluss vom KÄUFER einbehalten und unabhängig davon direkt an die Steuerbehörde abgeführt, ob Sie letztlich einen Betrag schulden. |
| Kapitalertragsteuer (Modelo 210) | Pauschal 19 % des tatsächlichen Gewinns, für jeden Nichtansässigen gleich. | Der Verkäufer, verrechnet mit den bereits einbehaltenen 3 %: eine Erstattung, wenn der Einbehalt zu hoch war, oder eine Nachzahlung, wenn er zu niedrig war. |
| Kommunale plusvalía (IIVTNU) | Bis zu 30 %, von der örtlichen Gemeinde festgelegt und auf eine Bemessungsgrundlage angewandt, die nach derjenigen von zwei Methoden berechnet wird, mit der sich der niedrigere Betrag ergibt. | Gesetzlich der Verkäufer. Das Rathaus kann jedoch verlangen, dass der KÄUFER die Zahlung als Ersatzsteuerpflichtiger übernimmt, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist. Diese Regel überrascht die meisten Verkäufer. |
Wie funktioniert der Einbehalt von 3 %, und wann erhalten Sie ihn zurück?
Beim Kaufabschluss muss der Käufer gesetzlich 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats mithilfe des Modelo 211 an die Steuerbehörde abführen. Dies geschieht unabhängig vom Ergebnis Ihres Verkaufs. Selbst ein Verkäufer, der keinen Gewinn erzielt oder beim Verkauf Geld verloren hat, muss beim Notar einen Einbehalt von 3 % des Verkaufspreises hinnehmen.Sie haben dann ab dem Verkaufsdatum vier Monate Zeit, Modelo 210 einzureichen. Damit erklären Sie Ihren tatsächlichen Kapitalgewinn und verrechnen ihn mit dem einbehaltenen Betrag. Wenn die Steuer von 19 % auf Ihren tatsächlichen Gewinn niedriger ist als die bereits einbehaltenen 3 %, was bei einer über mehrere Jahre gehaltenen Immobilie in einem steigenden Markt häufig vorkommt, erhalten Sie die Differenz zurück. Ist sie höher, zahlen Sie den Fehlbetrag mit derselben Erklärung.
Die 3-%-Einbehaltung
- Beim KaufabschlussKäufer behält 3 % einUnabhängig vom Ergebnis.
- Innerhalb 1 MonatsModelo 211 vom Käufer eingereichtAn die Steuerbehörde abgeführt.
- Innerhalb 4 MonatenSie reichen Modelo 210 einErklärung des tatsächlichen Gewinns und Verrechnung
- Nach der EinreichungErstattung/Fehlbetrag beglichenErstattung, wenn 19 % des Gewinns unter den einbehaltenen 3 % liegen.
Die Frist von vier Monaten und die Verrechnung sind genau die Art von Erklärung, die Arevont einem unabhängigen Anwalt übergibt, anstatt sie direkt zu bearbeiten. Arevont übernimmt keine Steuerangelegenheiten, und diese Erklärung sollten Sie nicht bis kurz vor Ablauf der Frist aufschieben.
Was wird bei der kommunalen plusvalía besteuert?
Die plusvalía ist die kommunale Steuer auf den Anstieg des Grundstückswerts einer Immobilie und fällt eher für den Verkäufer als für den Käufer an. In der Praxis kann diese Kosten jedoch beim Kaufabschluss trotzdem auf den Käufer übergehen: Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, kann die Gemeinde den Käufer zum ersatzweisen Steuerpflichtigen machen, wie weiter unten vollständig erläutert wird. Sie hat nichts mit dem Gebäude oder Ihrem tatsächlichen Gewinn zu tun: Besteuert wird ausschließlich der Anstieg des Werts des GRUNDSTÜCKS darunter, wie ihn die Gemeinde für die Jahre berechnet, in denen Sie Eigentümer waren.Seit einer Reform im Jahr 2021 gilt die alte Pauschalformel, nach der Sie sogar bei einem Verlust besteuert werden konnten, nicht mehr. Sie wählen diejenige von zwei Berechnungsmethoden, die zum niedrigeren Ergebnis führt. Bei der objektiven Methode wird der Katasterwert des Grundstücks mit einem für die Haltedauer festgelegten Koeffizienten multipliziert und auf höchstens 30 % begrenzt, sobald der lokale Steuersatz angewendet wird. Die tatsächliche Methode basiert auf dem tatsächlichen Wertzuwachs zwischen Ihrem Kauf- und Verkaufspreis. Wenn überhaupt kein Wertzuwachs eingetreten ist, bestätigt die Reform der Steuerbehörde selbst, dass nach keiner der beiden Methoden etwas geschuldet wird.
Ist der Grundstückswert während Ihrer Eigentümerschaft gestiegen?
- JaGeschuldet nach der jeweils niedrigeren der beiden Berechnungsmethoden, begrenzt auf 30 %, sobald der lokale Steuersatz gilt.
- Nein oder nicht nachweisbarNach keiner Methode geschuldet, bestätigt durch die Reform von 2021.
Was Verkäufer annehmenWas die Reform von 2021 änderte
- plusvalía fällt bei jedem Verkauf an
- Sie fällt nur an, wenn der Grundstückswert gestiegen ist. Verkaufen Sie mit Verlust oder zum gleichen Grundstückswert, zu dem Sie gekauft haben, ist nichts geschuldet, sofern Sie dies nachweisen können.
- Immer zahlt der Verkäufer, ohne Ausnahme
- Gesetzlich haftet der Verkäufer, doch wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, kann die Gemeinde den KÄUFER zum ersatzweisen Steuerpflichtigen machen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Betrag häufig beim Kaufabschluss vom Preis einbehalten wird, statt ihn später gesondert in Rechnung zu stellen.
Was kosten die Vermittlung und die rechtliche Abwicklung eines Verkaufs?
Zusätzlich zur steuerlichen Ebene gibt es zwei weitere Posten, und keiner davon ist eine Steuer: Es handelt sich um marktübliche Gebühren, wie auch beim Kauf. Wie Sie verkaufen, beeinflusst beide.
- Option 1AlleinauftragEine Agentur, ein Vermittlungsvertrag.
- Kosten
- 1,5 bis 4 %
- Tempo
- Hängt vom Käufernetzwerk dieser Agentur ab
- Reichweite
- Eigenes Netzwerk dieser Agentur
- Option 2Multi-agencyMehrere Agenturen vermarkten sie gleichzeitig.
- Kosten
- 1,5 bis 4 %
- Tempo
- Oft schneller, weniger individuelle Betreuung
- Reichweite
- Die größte Reichweite der drei
- Option 3PrivatverkaufGanz ohne Makler.
- Kosten
- 0 €, keine Provision
- Tempo
- In der Regel langsamer
- Reichweite
- Nur Ihr eigenes Netzwerk und Portale
- Die Provision des VerkaufsagentenTypischerweise 1,5 bis 4 % des Verkaufspreises einer Bestandsimmobilie, vom Verkäufer bezahlt. Dies ist eine Marktspanne und kein von einer offiziellen Stelle festgelegter Wert, da keine Aufsichtsbehörde einen Provisionssatz veröffentlicht. Sie variiert je nach Agentur, Region und dem konkreten Maklervertrag. Betrachten Sie sie daher als Schätzung, die Sie mit der Agentur bestätigen sollten, nicht als feste Kosten.
- Ihr eigener Anwalt für den VerkaufEin Verkäufer profitiert aus denselben Gründen wie ein Käufer von einer unabhängigen rechtlichen Vertretung: Prüfung des Vertrags, Koordinierung der 3%igen Einbehaltung und des Kaufabschlusses sowie gegebenenfalls Berechnung der plusvalía. Das meiste, was die unabhängige rechtliche Koordinierung auf Käuferseite abdeckt, gilt auch für einen Verkauf.
Was Sie bestätigen sollten, bevor Sie Ihren Nettoerlös schätzen
Vier Punkte, anhand Ihrer tatsächlichen Kaufunterlagen geprüft, nicht anhand einer allgemeinen Regel.| Anfordern | Was es Ihnen sagt | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Ihr ursprünglicher Kaufpreis und die Kosten, schriftlich | Der Veräußerungsgewinn wird als Differenz zwischen dem von Ihnen gezahlten Betrag einschließlich zulässiger Erwerbs- und Verbesserungskosten und dem Verkaufspreis berechnet, nicht allein anhand des Verkaufspreises. Ohne die ursprünglichen Zahlen kann niemand die tatsächliche Steuerschuld von 19 % berechnen. | Keine Aufzeichnungen über die ursprünglichen Kaufkosten, die Notargebühr oder Rechnungen für Verbesserungen. |
| Ob Gemeinschaftskosten und IBI für die Immobilie beglichen sind | Eine unbezahlte Schuld bei der Eigentümergemeinschaft oder eine offene IBI-Rechnung kann an der Immobilie haften und den Kaufabschluss erschweren, genau wie auf Käuferseite. | Niemand hat vor der Vereinbarung eines Verkaufstermins geprüft, ob das Konto ausgeglichen ist. |
| Welche Berechnungsmethode für die plusvalía den niedrigeren Betrag ergibt | Die Wahl steht Ihnen gesetzlich frei, und die beiden Methoden können je nachdem, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben und wie sich die Grundstückswerte vor Ort entwickelt haben, zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen. | Ein Betrag, der nur nach einer Methode berechnet wurde, ohne die andere zum Vergleich zu berechnen. |
| Wer im Kaufvertrag für die plusvalía verantwortlich ist | Da die Gemeinde den Käufer als ersatzpflichtigen Steuerzahler in Anspruch nehmen kann, sollte ein Kaufvertrag klar festlegen, wer diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer trägt, anstatt dies der Partei zu überlassen, an die sich die Gemeinde zufällig zuerst wendet. | Ein Vertrag ohne jeden Hinweis auf plusvalía. |
Gewinn statt Verlust oder Verkauf ohne Gewinn
Die 3%ige Einbehaltung sieht in beiden Fällen gleich aus. Was danach geschieht, ist es nicht.| Verkauf mit Gewinn | Verkauf ohne Gewinn oder mit Verlust | |
|---|---|---|
| 3 % Einbehaltung beim Kaufabschluss | Unabhängig einbehalten, gemäß Modelo 211. | Ebenfalls unabhängig einbehalten: Die Verpflichtung des Käufers hängt nicht von Ihrem tatsächlichen Ergebnis ab. |
| Steuer auf Veräußerungsgewinn | 19 % des tatsächlichen Gewinns, voraussichtlich weniger als die einbehaltenen 3 %, sodass eine Erstattung verbleibt. | Keine Schuld; die gesamten 3 % Einbehaltung können zurückgefordert werden. |
| Kommunale plusvalía | Geschuldet auf den Anstieg des Grundstückswerts, berechnet nach der niedrigeren von zwei Methoden. | Nichts geschuldet, wenn es nachweislich keinen Anstieg des Grundstückswerts gab, gemäß der Reform von 2021. |
| Einreichung in jedem Fall nötig | Modelo 210 innerhalb von vier Monaten, um abzugleichen und eine etwaige Erstattung zu beantragen. | Modelo 210 innerhalb von vier Monaten, um die Einbehaltung zurückzufordern und gegebenenfalls keinen Anstieg der plusvalía nachzuweisen. |
Der Mechanismus, nicht Ihr Nettoerlös
Wir haben den Kapitalertragsteuersatz von 19 %, den Steuerabzug von 3 % und die Reform der plusvalía direkt anhand der eigenen Seiten der Agencia Tributaria und der maßgeblichen BOE-Texte am 17. August 2026 geprüft. Ein wichtiger Hinweis: Die von der Regierung vorgeschlagene Aktualisierung der plusvalía-Koeffizienten für 2026 (RD-ley 16/2025) wurde vom Kongress nicht verabschiedet. Daher gelten weiterhin die Koeffizienten des RD-ley 8/2023. Mehrere von uns geprüfte Kommentarquellen waren noch nicht aktualisiert worden.Dies sind allgemeine Informationen darüber, wie ein Verkauf besteuert wird, keine Berechnung Ihres eigenen Nettoerlöses. Ihr tatsächlicher Gewinn hängt von Ihrem ursprünglichen Kaufpreis, Ihren abzugsfähigen Kosten und den konkreten plusvalía-Koeffizienten ab, die Ihr Rathaus anwendet. Diese Angaben gehören in eine schriftliche Berechnung eines Anwalts und nicht in eine veröffentlichte Spanne. Arevont ist kein Steuerberater und reicht diese Steuererklärung nicht ein. Diese Arbeit obliegt einem unabhängigen Anwalt.Einige Themen werden in eigenen Ratgebern behandelt: die während Ihres Eigentums an der Immobilie laufende Steuer auf zugerechnete Einkünfte und Mieteinkünfte, die eine andere Frage als der Verkauf ist; die Regelungen zur Haftung einer Immobilie für Gemeinschaftsschulden; sowie die gesonderte Frage der Besteuerung des Vermögensbesitzes statt der Realisierung eines Gewinns. Für jedes dieser Themen gibt es einen eigenen Ratgeber.
Die häufigsten Fragen zu Verkauf und Abwicklungskosten
- Erhalte ich bei einem Verkauf mit Verlust trotzdem die gesamten 3 % zurück?
- Wenn Sie einen tatsächlichen Verlust nachweisen können, ja. Die geschuldete Kapitalertragsteuer beträgt null, und Sie können den beim Kaufabschluss einbehaltenen Betrag von 3 % über die Einreichung des Modelo 210 innerhalb der Frist von vier Monaten vollständig zurückfordern. Der Steuerabzug ist kein Mindestbetrag, den Sie schulden. Er ist eine Vorauszahlung, die mit dem tatsächlichen Ergebnis verrechnet wird.
- Kann ich nach meinem Wegzug aus Spanien noch wegen der plusvalía belangt werden?
- Ja. Genau deshalb gibt es die Regelung, nach der ein Rathaus die plusvalía vom Käufer als ersatzpflichtigem Steuerzahler erheben kann: Einen nicht ansässigen Verkäufer zu verfolgen, der das Land bereits verlassen hat, ist schwieriger, als die Steuer am Verkaufszeitpunkt einzuziehen. Deshalb sollte im Kaufvertrag klar festgehalten werden, wer die Kosten trägt, anstatt diese Frage offen zu lassen.
- Ändert sich der Steuersatz von 19 %, wenn ich zum Zeitpunkt des Verkaufs steuerlich in Spanien ansässig geworden bin?
- Ja: Ein in Spanien steuerlich ansässiger Steuerpflichtiger wird auf einen Kapitalgewinn nach der regulären Skala für Ansässige besteuert und nicht nach dem pauschalen Steuersatz von 19 % für Nichtansässige. Für den Hauptwohnsitz gelten dabei eigene Regeln zur Steuervergünstigung bei Wiederanlage, die auf Nichtansässige keine Anwendung finden. Das ist eine völlig andere Berechnung, die im Steuerleitfaden für Ansässige dieser Website vollständig behandelt wird.
