Kurzzeitvermietung von Immobilien in Spanien: Lizenz, Regeln und Kosten
In 30 Sekunden
Drei verschiedene Behörden müssen zustimmen, bevor Sie eine Immobilie an der Costa del Sol an Touristen vermieten können: die Region über das VUT-Register, die Gemeinde und Ihre Eigentümergemeinschaft, die dies mit einer Dreifünftelmehrheit vollständig untersagen kann. Die separate nationale Werbenummer wurde im Mai 2026 vom Obersten Gerichtshof für nichtig erklärt. Daher ist die regionale VUT-Registrierung maßgeblich.
Wer benötigt eine VUT-Lizenz und wer nicht?
VUT ist die Lizenz für die touristische Vermietung in Andalusien. Ohne sie darf eine Immobilie nicht rechtmäßig an Feriengäste vermietet werden. Wenn Ihr Vorhaben auch nur teilweise nächtliche oder wöchentliche Buchungen über Airbnb, Booking.com oder eine ähnliche Plattform umfasst, benötigen Sie eine VUT-Lizenz, unabhängig davon, wie wenige Wochen im Jahr Sie vermieten möchten. Die einzigen Vermietungen außerhalb dieser Regel sind langfristige Mietverhältnisse mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Mindestdauer. Dafür gelten andere Vorschriften, die in einem separaten Ratgeber behandelt werden.Die Lizenz gilt für die Immobilie und für die Person, die sie registriert, nicht für das gesamte Gebäude. Zwei identische Wohnungen im selben Gebäude können daher unterschiedlich beurteilt werden. Der Grund ist, dass der dritte Prüfpunkt, die Abstimmung der Eigentümergemeinschaft, für jedes Gebäude und nicht für jede Einheit entschieden wird und sich ändern kann, nachdem einer der Eigentümer seine Wohnung gekauft hat. Seit dem 17. August 2026 verwaltet Andalusien den regionalen Prüfpunkt über das neu gefasste VUT-Register (vivienda de uso turística), das Decreto 31/2024 und das Decreto-Ley 1/2025. Nur eine von drei Genehmigungen einzuholen, ist der häufigste Grund dafür, dass ein ausländischer Käufer eine Immobilie besitzt, die er nicht rechtmäßig vermieten darf.
Die drei Prüfungen nacheinander
- Die RegionWho decidesJunta de Andalucía, VUT-RegisterWhat it grantsDie regionale Lizenz, um die Immobilie überhaupt anbieten zu dürfenIf noDie Immobilie darf zu keinem Preis und auf keiner Plattform rechtmäßig an Touristen vermietet werden.
- Die GemeindeWho decidesDie eigene Haltung der Gemeinde zur PlanungWhat it grantsKeine kommunale Sperre für neue Registrierungen in diesem BezirkIf noMehrere Küstenstädte haben neue Registrierungen in ihren meistbesuchten Bezirken ausgesetzt. Dort kann keine VUT-Nummer erteilt werden, unabhängig von den Eigenschaften der Immobilie.
- Die GemeinschaftWho decidesDrei-Fünftel-Mehrheit der Eigentümer und QuotenWhat it grantsGenehmigung durch das Gebäude, getrennt von der LizenzIf noEine gültige VUT-Nummer und eine willige Gemeinde können ein gegen die Vermietung gerichtetes Votum der Eigentümergemeinschaft seit dem 3. April 2025 weiterhin nicht außer Kraft setzen.
Kann ich die Wohnung nur einige Wochen im Jahr vermieten, ohne sie zu registrieren?Nein. Von der Registrierungspflicht gibt es keine Ausnahme für eine Mindestanzahl an Übernachtungen. Schon das Anbieten einer einzigen Woche ohne VUT-Nummer und die dazugehörige nationale Registrierung gilt als derselbe Verstoß wie der ganzjährige Betrieb der Wohnung. Die Geldbuße richtet sich nach der Tätigkeit und nicht danach, wie viel des Jahres sie abgedeckt hat.
Was verlangt die Wohnbarkeitsverordnung innerhalb der Wohnung?
Die überarbeitete Verordnung legt verbindliche Regeln und keine Empfehlungen fest. Sie nennt Mindestbedingungen, die eine Immobilie vor der Erteilung einer Lizenz erfüllen muss. Ein Foto im Inserat beweist keine dieser Bedingungen.
- SchlafplatzkapazitätMaximal 4 Personen pro Schlafzimmer, davon höchstens 2 in Etagenbetten, zuzüglich bis zu 2 weiteren Personen auf einem Schlafsofa im Wohnzimmer (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, Art. 6.1). Die häufig wiederholte Angabe von „6 pro Schlafzimmer“ stammt aus dem alten, aufgehobenen Text.
- KlimaregelungKlimaanlage von Mai bis August und Heizung von Dezember bis März in jedem bewohnbaren Raum. Mobile Geräte sind nun ausdrücklich zulässig, was der alte Text nicht erlaubte (Art. 6.1).
- Festgelegte AusstattungEine feste Liste der vorgeschriebenen Küchen-, Bad- und Wäscheausstattung, ein Rauchmelder und ein Feuerlöscher, die in einem Anhang aufgeführt sind, statt der Beurteilung überlassen zu werden (Anexo).
- BetreiberpflichtenEine 24-Stunden-Kontakttelefonnummer, Reinigung zwischen jedem Aufenthalt, offizielle Beschwerdeformulare vor Ort, ein Evakuierungsplan an der Innenseite der Tür und eine Quittung mit dem RTA-Code (Art. 6.2).
- Städtebauliche VereinbarkeitDie zur Registrierung der Immobilie eingereichte declaración responsable muss nun bestätigen, dass die Nutzung mit den örtlichen planungsrechtlichen Vorgaben vereinbar ist. Eine negative kommunale Stellungnahme hebt die Registrierung auf (Decreto-Ley 1/2025).
Stand 17. August 2026, basierend auf unserer eigenen überprüften Auslegung der überarbeiteten Verordnung und nicht auf einem öffentlichen Leitfaden, der weiterhin den aufgehobenen Text beschreibt. Allgemeine Informationen, kein Ersatz dafür, dass Ihr Rechtsanwalt den aktuellen Wortlaut anhand Ihrer konkreten Immobilie bestätigt.
Hat die Eigentümergemeinschaft ein Vetorecht, unabhängig von der Lizenz?
Ja, und dieses Hindernis erwähnen die meisten Verkäufer nicht. Seit dem 3. April 2025 kann eine Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung im Gebäude genehmigen, begrenzen, Bedingungen dafür festlegen oder verbieten. Dafür ist eine Drei-Fünftel-Mehrheit der Eigentümer erforderlich, die drei Fünftel der Quoten repräsentiert. Eine Immobilie kann eine vollkommen gültige VUT-Nummer haben und dennoch in einem Gebäude liegen, in dem die Vermietung verboten ist. Diese beiden Tatsachen widersprechen sich nicht, da sie unterschiedliche Fragen beantworten.Arevont prüft alle drei Voraussetzungen, die Region, die Gemeinde und die Eigentümergemeinschaft, bevor Sie auch nur einen Euro für Möbel, Fotografie oder einen Lizenzantrag ausgeben. Dies ist Teil des Mietverwaltungsservices. Die Prüfung ist kostenlos, unabhängig davon, ob Sie den Service anschließend nutzen oder nicht. Es ist das Wichtigste, was Sie tun können, bevor Sie eine Immobilie reservieren, die Sie teilweise zur Vermietung kaufen.
Vor der Reservierung
- Lesen Sie die Satzung der Eigentümergemeinschaft und die Protokolle der letzten zwei JahreDie Drei-Fünftel-Abstimmung kann bereits stattgefunden haben oder auf der Tagesordnung einer Versammlung stehen, von der Ihnen niemand berichtet hat.
- Where
- Beim Verkäufer oder beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft anzufordern.
- Watch out
- „Es gelten die üblichen Regeln“ ist keine Antwort. Jede Eigentümergemeinschaft stimmt über ihre eigene Position ab.
- Prüfen Sie die aktuelle Planungslage der GemeindeMehrere Gemeinden an der Costa del Sol haben die Registrierung neuer touristischer Vermietungen in ihren meist frequentierten Bezirken ausgesetzt.
- Where
- Planungsamt des Rathauses
- Watch out
- Eine ein Jahr alte Antwort oder eine Antwort aus einer Nachbargemeinde ist nicht dieselbe Antwort.
- Fordern Sie die kostenlose Prüfung aller drei Voraussetzungen an, bevor Sie Geld für Möbel ausgebenArevont prüft die Region, die Gemeinde und die Eigentümergemeinschaft gemeinsam und gibt Ihnen eine schriftliche Antwort.
- Where
- Mietverwaltungsservice, in jedem Fall kostenlos.
Wenn ein Nachbar in meinem Gebäude seine Wohnung bereits vermietet, bedeutet das, dass ich dies auch darf?Nicht automatisch. Eine Abstimmung, zu der nie aufgerufen wurde, ist nicht dasselbe wie eine Abstimmung, die mit Ja endete. Ein Eigentümer, der bereits vor dem 3. April 2025 vermietet hat, behält eine Position, die eine neue Registrierung nicht übernimmt. Lesen Sie die Satzung und die Protokolle der letzten zwei Jahre, bevor Sie annehmen, dass die Praxis eines Nachbarn auch für Ihre Wohnung gilt.
Was kostet die Einhaltung der Vorschriften vor dem ersten Gast?
Zwischen einer leeren Wohnung und einem rechtmäßigen Inserat liegen drei Kosten, und keine davon ist die Lizenzgebühr.
| Möblierung nach Vorschrift, nicht nach eigenem GeschmackPaket von vermietungstauglicher bis mittlerer Qualität, veröffentlichte Lieferantenpreise | 4 500 bis 26 000 € |
|---|---|
| Die AnmeldungVon Ihrem Anwalt gegen bestehende Unterlagen zur Bewohnbarkeit eingereicht | In der Rechtsberatung enthalten |
| Die landesweite WerbenummerVom Obersten Gerichtshof im Mai 2026 aufgehoben; nur der regionale VUT-Kodex gilt | Nicht mehr erforderlich |
Keine dieser drei Kosten erscheint in einem Verkaufsinserat, und keine davon ist optional, wenn die Immobilie tatsächlich als Kurzzeitvermietung Einnahmen erzielen soll.
Was Sie vor Ausgaben für Möbel oder Fotografie bestätigen sollten
Fünf Prüfungen in dieser Reihenfolge, denn die ersten beiden entscheiden, ob sich der Rest überhaupt lohnt.| Bestätigen | Warum es die Antwort entscheidet | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten zwei Jahre | Die Abstimmung mit 3/5-Mehrheit kann bereits stattgefunden haben oder auf der Tagesordnung einer Versammlung stehen, von der Ihnen niemand erzählt hat. | „Die üblichen Regeln gelten.“ Es gibt keine üblichen Regeln; jede Gemeinschaft stimmt über ihre eigene Position ab. |
| Ob die Gemeinde neue Registrierungen eingeschränkt hat | Mehrere Gemeinden an der Costa del Sol haben die Regeln für neue touristische Vermietungen in ihren am stärksten frequentierten Bezirken verschärft, je nach Gemeinde und teilweise sogar je nach Bezirk. | Eine Antwort, die ein Jahr alt ist oder aus einer benachbarten Gemeinde stammt. |
| Die Unterlagen zur Nutzung und Bewohnbarkeit | Eine Immobilie kann nicht registriert werden, wenn die Dokumente fehlen, die ihre rechtliche Bewohnbarkeit bestätigen. Bei einer älteren Bestandsimmobilie fehlen diese gelegentlich vollständig. | Eine Zusicherung des Verkäufers statt des tatsächlichen Zertifikats. |
| Die Schlafplatzkapazität, die der Grundriss gemäß der Verordnung aufnehmen kann | Die Kapazität entscheidet stärker über die Einnahmen als der Übernachtungspreis, und die Obergrenze von 4 pro Schlafzimmer ist strenger, als die meisten Broschüren vermuten lassen. | Eine Kapazitätsangabe, die auf dem alten, aufgehobenen Text beruht. |
| Ob eine vor Ihrem Eigentumserwerb registrierte VUT wie behauptet übertragen wird | Verkäufer gehen regelmäßig davon aus, dass eine Registrierung einen Eigentümerwechsel automatisch übersteht. Das stimmt nicht immer. | „Sie verfügt bereits über eine Lizenz“, ohne ein Dokument, das bestätigt, was übertragen wird und was erneut eingereicht werden muss. |
Auf dem Papier genehmigungsfähig und in der Praxis rechtmäßig vermietbar sind zwei verschiedene Fragen
Dieselbe Immobilie, allein geprüft im Vergleich zu einer Prüfung mit Arevont vor Ihrer Zusage.| Allein geprüft | Mit Arevont geprüft | |
|---|---|---|
| Die regionale VUT-Registrierung | Verfügbarkeit bestätigt. Sagt nichts über die beiden anderen Voraussetzungen aus. | Verfügbarkeit bestätigt und zusätzlich darauf geprüft, was die Gemeinschaft und die Gemeinde jeweils erlauben. |
| Community-Abstimmung | Angenommen aufgrund der Praxis eines Nachbarn oder aufgrund der Aussage des Immobilienmaklers. | Vor der Reservierung in der Gemeinschaftsordnung und den tatsächlichen, datierten Protokollen nachgelesen. |
| Möbelausgaben | Zuerst gekauft und anschließend mit dem Inventaranhang abgeglichen. | Vor jeder Ausgabe anhand der Anforderungen der Verordnung budgetiert. |
| Das Ergebnis bei einem Nein | Erst nach dem Lizenzantrag, dem Kauf der Möbel und der Fotografie festgestellt. | Vor der Reservierung festgestellt, wenn ein Rückzug nichts kostet. |
Was nur eine lokale Prüfung über Ihre konkrete Wohnung aussagen kann
Dies sind allgemeine Informationen über die neu gefasste andalusische Verordnung und die Regel zur Abstimmung der Gemeinschaft, gültig am 17. August 2026. Wir haben sie selbst gelesen, anstatt sie aus einem öffentlichen Ratgeber zu kopieren, der noch den alten Text beschreibt. Dies ist keine Rechtsberatung zu Ihrem Gebäude. Die Regeln unterscheiden sich je nach Gemeinde und ändern sich im Laufe der Zeit. Ein Anwalt bestätigt die aktuelle Rechtslage für eine konkrete Immobilie, bevor Sie dafür Geld ausgeben.Eine frühere offene Frage ist nun geklärt: Der Oberste Gerichtshof hat im Mai 2026 die nationale Pflicht zur Angabe der Werbenummer des Registro Único aufgehoben (STS 620/2026, bestätigt über das eigene Portal der Justiz), weil der Staat seine Zuständigkeit überschritten hatte. Die Registrierung der VUT in Andalusia ist davon nicht betroffen und bleibt die maßgebliche Registrierung. Fragen Sie Ihren Anwalt, wenn Sie sich 2025 im nationalen System registriert haben und wissen möchten, was Sie mit dieser Nummer tun sollen.Oben finden sich weder eine Auslastungsquote noch ein Übernachtungspreis oder eine Einkommensangabe. Was eine Immobilie einbringt, ist eine Marktfrage, die in einem separaten Ratgeber beantwortet wird. Das ist eine andere Frage als die, ob die Immobilie überhaupt rechtmäßig vermietet werden darf. Nur diese Frage beantwortet diese Seite.
Die häufigsten Fragen zur kurzfristigen Vermietung
- Garantiert der Kauf eines Neubaus, dass die Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung erlaubt?
- Nein. Bei einem Neubau gibt es möglicherweise noch keine Protokolle, die man lesen könnte, weil die Eigentümergemeinschaft noch nicht getagt hat. Die Satzung ist weiterhin der Entwurf des Bauträgers. Fragen Sie den Bauträger vor dem Abschluss direkt und schriftlich, ob die Vermietung in den Regeln der Eigentümergemeinschaft vorgesehen ist. Die erste Abstimmung nach der Übergabe kann in beide Richtungen ausfallen.
- Was passiert, wenn ich ohne VUT-Nummer vermiete?
- Das beworbene Inserat dient als Beweismittel, und Kontrolleure müssen sich vor der Kontrolle nicht zu erkennen geben. Die Strafen richten sich nach der Schwere des Verstoßes, und die Durchsetzung gegen Vermietungen ohne Registrierung hat seit der Neufassung von 2024 bis 2025 deutlich zugenommen. Seit 2024 wurden in Andalusia mehr als 15.300 Registrierungen gelöscht. Plattformen entfernen außerdem nicht registrierte Inserate, sobald eine regionale oder nationale Nummer erforderlich ist und fehlt.
- Kann die Eigentümergemeinschaft ihre Meinung nach einer Zustimmung wieder ändern?
- Eine Eigentümergemeinschaft kann bei einer späteren Versammlung erneut in die eine oder andere Richtung abstimmen. Einen Eigentümer, der bereits rechtmäßig vermietet, schützt die nicht rückwirkende Formulierung der Änderung von 2025, nicht eine dauerhafte Garantie dafür, dass die heutige Abstimmung jede künftige Abstimmung überdauert.
- Ist eine Villa außerhalb einer Eigentümergemeinschaft leichter zu lizenzieren als eine Wohnung?
- Die Hürde durch die Eigentümergemeinschaft entfällt, wodurch eine von drei Ebenen wegfällt. Die regionalen und kommunalen Hürden gelten weiterhin vollständig, und auch eine freistehende Villa muss dieselben Vorschriften zu Bewohnbarkeit, Inventar und Kapazität erfüllen wie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
