Langfristige Vermietung einer Immobilie in Spanien: Was das Gesetz verlangt
In 30 Sekunden
Die langfristige Vermietung einer Immobilie in Spanien bindet einen privaten Vermieter unabhängig vom Vertragsinhalt mindestens fünf Jahre und ein Unternehmen sieben Jahre. Sie dürfen eine Monatsmiete als Kaution sowie höchstens zwei weitere Monatsmieten als zusätzliche Sicherheit verlangen, nicht mehr.
Wie lange bin ich an einen Mieter gebunden?
Länger als im Vertrag steht, und zwar in fast jedem Fall. Wenn Sie einen Vertrag für ein Jahr oder für drei Jahre unterzeichnen, setzt sich das Gesetz darüber hinweg. Die Laufzeit verlängert sich automatisch von Jahr zu Jahr, bis sie bei einem privaten Vermieter 5 Jahre oder bei einem Unternehmen 7 Jahre erreicht. Sie können den Vertrag nicht vorzeitig beenden, nur weil die schriftlich vereinbarte Laufzeit abgelaufen ist. Sobald diese Mindestlaufzeit erreicht ist, kann sich der Vertrag erneut automatisch um bis zu 3 weitere Jahre verlängern, sofern niemand kündigt: Sie mit einer Frist von 4 Monaten, der Mieter mit einer Frist von 2 Monaten.Der Mieter hat deutlich mehr Freiheit, auszuziehen, als Sie haben, den Vertrag zu beenden. Nach nur den ersten 6 Monaten kann ein Mieter, der ausziehen möchte, mit einer schriftlichen Frist von 30 Tagen kündigen und zu jedem Zeitpunkt der Laufzeit ausziehen. Für einen Vermieter, der seine Meinung einfach ändert, gibt es keine entsprechende Möglichkeit zum vorzeitigen Ausstieg.
Jahr 0Jahr 7
- Privater Vermieter, Mindestlaufzeit5 Jahre
- Firmenvermieter, Mindestlaufzeit7 Jahre
- Hier kann der Mieter kündigen
- Schriftliche Kündigungsfrist von 30 Tagen, jederzeit nach den ersten 6 Monaten möglich.
| Situation | Was das Gesetz wirklich tut | Wo dies geregelt ist |
|---|---|---|
| Vertrag für 1 Jahr abschließen | Er verlängert sich automatisch von Jahr zu Jahr, bis 5 Jahre bei einem privaten Vermieter oder 7 Jahre bei einem Unternehmen verstrichen sind, unabhängig davon, was im Vertrag steht. | LAU Art. 9.1 |
| Die Mindestlaufzeit ist erreicht und keine Seite wird tätig | Eine weitere stillschweigende Verlängerung um bis zu 3 weitere Jahre gilt automatisch. | LAU Art. 10.1 |
| Sie möchten, dass der Mieter am Ende der Mindestlaufzeit auszieht | 4 Monate vor Ende der Laufzeit schriftlich kündigen. Verpassen Sie diese Frist, gilt die Verlängerung trotzdem. | LAU Art. 10.1 |
| Der Mieter möchte ausziehen | Schriftliche Kündigungsfrist von 30 Tagen jederzeit nach den ersten 6 Monaten des Mietverhältnisses. Für den Verzicht auf die weitere Verlängerung um 3 Jahre am Ende der Mindestlaufzeit gilt eine Frist von 2 Monaten. | LAU Art. 11 (vorzeitiger Ausstieg); Art. 10.1 (Verlängerung) |
Kann ich die Immobilie vorzeitig zurückerhalten, wenn ich selbst darin wohnen muss?Nur wenn der Vertrag dieses Recht eindeutig vorbehält und die erforderliche Kündigungsfrist nach dem ersten Jahr der Laufzeit eingehalten wird. Selbst dann sollte ein Anwalt den genauen Wortlaut und die Kündigungsfrist bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen. Dies ist kein automatisches Recht des Vermieters, wie es bei einem tschechischen Mietverhältnis der Fall sein könnte.
Welche Anzahlung darf ich verlangen, und was geschieht damit?
Die Mietkaution, die verpflichtende Anzahlung, ist bei einer Wohnraummiete auf eine Monatsmiete begrenzt. Zusätzlich kann ein Vermieter eine weitere Sicherheit verlangen, etwa Bargeld, eine Bankgarantie oder einen persönlichen Bürgen, begrenzt auf höchstens zwei weitere Monatsmieten. Damit liegt die praktische Obergrenze für alle Vorauszahlungen bei drei Monatsmieten. Während der Mindestlaufzeit darf die Mietkaution nicht erhöht werden, selbst wenn die Miete selbst steigt.Die Mietkaution muss bei der regionalen Wohnungsbehörde hinterlegt werden, statt einfach vom Vermieter einbehalten zu werden. Sie wird dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt, abzüglich tatsächlicher Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
| Mietkaution (Pflicht)1 Monatsmiete | 1.000 € |
|---|---|
| Zusätzliche Sicherheit (optional)Bis zu 2 Monatsmieten | 2.000 € |
| Obergrenze, alle VorauszahlungenMietkaution plus Sicherheit | 3.000 € |
Die einmonatige Mietkaution sowie die Obergrenze von zwei Monatsmieten für jede zusätzliche Sicherheit werden in drei unabhängigen Quellen aus der Rechtspraxis übereinstimmend bestätigt, statt unmittelbar aus Artikel 36 selbst abgelesen zu werden. Dies ist spanisches Standardmietrecht und unstreitig, wird hier jedoch kenntlich gemacht, statt als direkt aus der Originalquelle entnommenes Zitat dargestellt zu werden.
Was geschieht, wenn ich die Anzahlung nicht bei der regionalen Behörde hinterlege?Dies ist eine vom Vermieter zu erfüllende Verwaltungspflicht, die von der Anzahlung selbst getrennt ist. Wird sie nicht hinterlegt, kann dies nach regionalen Vorschriften eine eigene Geldbuße nach sich ziehen. Außerdem schwächt dies Ihre Position, wenn ein Streit über die Anzahlung vor Gericht gelangt, da der Hinterlegungsnachweis die Grundlage bildet, auf die sich beide Seiten beziehen.
Was ändert sich, wenn Sie langfristig statt kurzfristig vermieten?
Langzeitvermietung und touristische Vermietung sind zwei unterschiedliche Rechtssysteme, nicht zwei Varianten derselben Sache. Ihre Wahl bestimmt, welche Vorschriften überhaupt gelten.
| Kurzzeitvermietung (VUT) | Langzeitmietverhältnis (LAU) | |
|---|---|---|
| Lizenz für Ferienvermietung | Erforderlich, regionale plus nationale Nummer | Nicht anwendbar. |
| Dreifünftelmehrheit der Gemeinschaft | Kann seit dem 3. April 2025 genehmigen, begrenzen oder verbieten. | Ein vergleichbares Veto der Gemeinschaft fehlt. |
| Vorschriften zu Bewohnbarkeit, Kapazität und Inventar | Vorgeschrieben: Kapazität, Klimatisierung, Inventar. | Nur die üblichen Regeln zur Bewohnbarkeit. |
| Mindestbindung des Vermieters | Keine. Eine Buchung ist eine Buchung. | 5 oder 7 Jahre, je nach Vertrag. |
Sollte sich herausstellen, dass eine Kurzzeitvermietung für eine Immobilie nicht möglich ist, weil die Gemeinschaft dagegen gestimmt hat oder die Gemeinde neue Registrierungen eingestellt hat, kann das Vermietungsmanagementteam von Arevont die Immobilie auf Anfrage als Langzeit- oder mittelfristige Vermietung auf Idealista anbieten, ohne Einrichtungsgebühr, statt sie leer stehen zu lassen. Dies ist eine reale, veröffentlichte Option und keine theoretische Möglichkeit.Für welchen Weg Sie sich auch entscheiden: Der Vertrag selbst ist das Dokument, das den Großteil der späteren Abläufe bestimmt. Ihn vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen, koordiniert von Arevont mit einem unabhängigen Anwalt, ist die geringe Verzögerung wert.
Was beendet den Vertrag vorzeitig und was nicht?
Drei Dinge beenden ein spanisches Mietverhältnis vor Ablauf der Mindestlaufzeit, und ein Sinneswandel des Vermieters gehört nicht dazu.
- Zahlungsausfall oder Vertragsbruch des MietersDies erfolgt durch ein förmliches gerichtliches Räumungsverfahren und nicht dadurch, dass der Vermieter die Schlösser austauscht. Es dauert länger, als die meisten tschechischen Vermieter erwarten, manchmal viele Monate. Genau deshalb sind die Anzahlung und der Bürge so wichtig.
- Der Eigenbedarf des VermietersDies gilt nur, wenn der Vertrag dieses Recht eindeutig vorbehält und die Voraussetzungen für die Kündigung erfüllt sind. Ein Vermieter, der diese Klausel nicht aufgenommen hat, kann sie später nicht einfach nutzen, nur weil sich die Umstände geändert haben.
- Kündigung durch den MieterSchriftliche Kündigung nach Erreichen der Mindestlaufzeit wie oben beschrieben. Ein Mieter, der im ersten Jahr auszieht, wirft eine andere und stärker vom Vertrag abhängige Frage auf.
Auch der Verkauf der Immobilie beendet das Mietverhältnis nicht. Nach Artikel 14 übernimmt der Käufer den bestehenden Mietvertrag für den Rest der Mindestlaufzeit. Dies ist das vollständige Thema eines separaten Ratgebers, wenn Sie die Immobilie kaufen und nicht vermieten.
Was versteht ein tschechischer Vermieter hier intuitiv falsch?
Vier Annahmen lassen sich nicht ohne Weiteres von einem tschechischen Mietvertrag auf ein spanisches Mietverhältnis übertragen. Alle vier kosten Geld oder Zeit, wenn sie erst nach der Unterzeichnung und nicht vorher zum Thema werden.
- Wenn versäumt, teuerSie erwarten, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der schriftlich vereinbarten Laufzeit endet, wie es bei einem befristeten Vertrag normalerweise der Fall ist.Die Laufzeit verlängert sich automatisch auf 5 oder 7 Jahre, sofern die besonderen Voraussetzungen für eine Kündigung nicht rechtzeitig erfüllt werden.What to do insteadTragen Sie die Kündigungsfrist von 4 Monaten vor Ablauf der Laufzeit in Ihren Kalender ein, statt davon auszugehen, dass der Vertrag einfach ausläuft.
- VermeidbarSie gehen davon aus, dass die Miete jedes Jahr an den Markt angepasst werden kann, wie es bei Inflationsanpassungen im Heimatland oft üblich ist.Nur möglich, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht, und selbst dann durch den geltenden Index begrenzt.What to do insteadNehmen Sie vor der Unterzeichnung eine ausdrückliche Klausel zur Mietanpassung in den Vertrag auf, nicht erst danach.
- Am teuerstenSie erwarten, dass ein Mieter, der die Zahlungen einstellt, innerhalb weniger Wochen erledigt ist, sobald die Kündigung zugestellt wurde.Bei Nichtzahlung ist ein förmliches gerichtliches Räumungsverfahren erforderlich, das viele Monate dauern kann.What to do insteadPrüfen Sie Mieter sorgfältig und verlangen Sie zusätzlich zur Kaution den zulässigen Bürgen.
- Wenn versäumt, teuerSie gehen davon aus, dass der Verkauf der Immobilie jedes bestehende Mietverhältnis beendet.Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis nach Artikel 14 für den Rest der Mindestlaufzeit.What to do insteadBerücksichtigen Sie die verbleibende Laufzeit bei jeder Verkaufsentscheidung, statt erst durch einen Käufer davon zu erfahren.
Was vor der Unterzeichnung eines langfristigen Mietvertrags vorliegen sollte
Sechs Punkte, die vor der ersten Monatsmiete zusammengetragen werden sollten, statt sie erst danach festzustellen.| Bereithalten | Warum das wichtig ist | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Ein schriftlicher Vertrag, keine mündliche Vereinbarung | Mündliche Mietverhältnisse sind technisch gültig und setzen beide Seiten Risiken aus, falls später etwas bestritten wird. | „Wir haben es per Nachricht vereinbart“, aber nichts unterschrieben. |
| Die bei der regionalen Wohnungsbehörde hinterlegte Anzahlung | Eine vom Einzug unabhängige Pflicht des Vermieters und der maßgebliche Bezugspunkt für jeden späteren Streitfall. | Die Anzahlung liegt auf dem eigenen Konto des Vermieters, ohne dass ein Nachweis eingereicht wurde. |
| Die Klausel zur Mietanpassung, ausdrücklich festgehalten oder gar nicht | Ohne ausdrückliche Klausel kann die Miete während der Laufzeit überhaupt nicht angepasst werden, unabhängig davon, ob ein Index besteht. | Die Annahme, dass die Miete automatisch steigt, wie es zu Hause möglicherweise der Fall ist. |
| Ein Bürge oder eine zusätzliche Sicherheit, wenn das Einkommen des Mieters knapp ist | Die zusätzlichen 2 Monate, die über die Kaution hinaus gewährt werden, sind das einzige echte Sicherheitspolster des Vermieters neben der Kaution. | Darauf verzichten, weil Nachfragen unangenehm war. |
| Ein datiertes Inventar mit Fotos | Wie die Immobilie bei der Übergabe aussah, ist der einzige Schutz gegen einen später bestrittenen Abzug von der Kaution. | Kein Nachweis oder einer ohne Datum. |
| Bestätigung, ob die Immobilie der Hauptwohnsitz des Mieters ist | Ein Hauptwohnsitz und eine Vermietung ohne gewöhnlichen Wohnsitz werden in vielerlei Hinsicht unterschiedlich behandelt, die sich dem Vertrag selbst nicht entnehmen lassen. | Nicht nachfragen und es erst herausfinden, wenn es darauf ankommt. |
Die einzige noch nicht feststehende Zahl
Dies sind allgemeine Informationen über die LAU, gültig am 17. August 2026, die für die Regelungen zu Laufzeit und Kündigungsfrist dem offiziellen BOE-Text entnommen wurden. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung zu einem bestimmten Mietverhältnis: Der genaue Wortlaut des Vertrags, der konkrete Status des Mieters und etwaige regionale Unterschiede sind von einem Anwalt zu bestätigen.Der Mietanpassungsindex ist die einzige hier hervorgehobene Zahl, die nicht als feststehend angegeben wird. Ley 12/2023 hat das Referenzsystem für Verträge ab einem bestimmten Datum geändert, und Marktberichte nennen einen aktuellen IRAV-Wert, den wir nicht anhand der Originalquelle überprüft haben. Ob IRAV oder ein älterer Index für einen bestimmten Vertrag gilt, hängt von dessen Datum ab. Daher sollte dies bestätigt werden, statt die eine oder andere Möglichkeit anzunehmen.Nichts hier sagt Ihnen, ob eine langfristige oder kurzfristige Vermietung für eine bestimmte Immobilie besser geeignet ist. Das ist eine Frage des Marktes und der rechtlichen Zulässigkeit, die an anderer Stelle beantwortet wird. Die ehrliche Antwort hängt vom Gebäude, vom Ort und davon ab, was Sie sich tatsächlich von der Immobilie erwarten.
Die häufigsten Fragen zur langfristigen Vermietung
- Muss ein schriftlicher Vertrag auf Spanisch verfasst sein, damit er durchsetzbar ist?
- Der Vertrag wird unabhängig von der Sprache, in der er verfasst ist, nach spanischem Recht durchgesetzt. Eine Fassung, die Sie nicht vollständig verstehen, stellt jedoch ein echtes Risiko dar und ist keine bloße Formalität. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung und nicht erst nach Beginn eines Rechtsstreits übersetzen.
- Kann ich langfristig vermieten, während meine VUT-Registrierung noch aussteht?
- Ja, die beiden Systeme sind unabhängig voneinander, und eine Immobilie kann zwischen ihnen wechseln. Was nicht möglich ist: Sie gleichzeitig ohne Registrierung als Ferienunterkunft anzubieten und für dieselbe Einheit parallel einen langfristigen Mietvertrag zu führen. Wählen Sie für jeden Mietzeitraum ein System und informieren Sie den Mieter klar darüber, welches gilt.
- Wie ist die Kaution eines tschechischen Mieters geschützt, wenn ich an jemanden aus meinem Heimatland vermiete?
- Genau wie bei einem spanischen Mieter. Die Kaution wird unabhängig von der Staatsangehörigkeit beider Parteien bei der regionalen Wohnungsbehörde hinterlegt. Das spanische Mietrecht behandelt Mieter zu diesem Zweck nicht aufgrund ihres Wohnsitzes unterschiedlich.
- Was ist, wenn ich während der Mindestlaufzeit verkaufen möchte und der Käufer keinen Mieter übernehmen will?
- Das Mietverhältnis besteht gemäß Artikel 14 auch nach dem Verkauf fort, sofern der Mieter nicht zustimmt auszuziehen. Daher sollte gegenüber einem Käufer offen gesagt werden, dass die Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis verkauft wird. Eine vorzeitige einvernehmliche Beendigung mit dem Mieter ist möglich, aber keine Seite kann dazu gezwungen werden.
