Immobilie mit Mieter in Spanien kaufen
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Der Kauf einer spanischen Immobilie mit Mieter verschafft Ihnen kein leer stehendes Zuhause mit angehängten Mieteinnahmen. Sie übernehmen den bestehenden Mietvertrag für die verbleibende Dauer seiner Mindestlaufzeit von fünf oder sieben Jahren, zu den Bedingungen, die der frühere Eigentümer vereinbart hat, unabhängig davon, ob der Vertrag eingetragen ist. Der Mieter kann außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, bevor Sie die Immobilie kaufen können.
Was geschieht mit dem Mietvertrag, wenn ich die Immobilie kaufe?
Sie treten vollständig an die Stelle des Verkäufers. Der Käufer einer vermieteten Immobilie übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters für die verbleibende Dauer der ersten 5 Vertragsjahre oder 7 Jahre, wenn der vorherige Vermieter eine Gesellschaft war. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen war. Die vom Mieter gezahlte Miete, die bereits laufende Vertragsdauer und alle Bedingungen des ursprünglichen Vertrags gehen genau so, wie sie waren, mit der Immobilie über.Das bedeutet in der Praxis: Sie können am ersten Tag die Miete nicht erhöhen, Sie können die verbleibende Laufzeit nicht verkürzen, weil Sie ein neuer Eigentümer sind, und „Der Mieter zieht bald aus“ von einem Makler ist kein Dokument. Allenfalls handelt es sich um etwas, das der Mieter dem Verkäufer mitgeteilt hat.
Der übernommene Mietvertrag
- KaufabschlussSie übernehmen den MietvertragDieselbe Miete, dieselben Bedingungen, dieselbe verbleibende Laufzeit wie beim früheren Eigentümer.
- Jahr 5 oder 7 ab ursprünglicher UnterzeichnungMindestlaufzeit endetDer Mieter kann ausziehen, oder der Mietvertrag kann sich erneut automatisch verlängern.
Was Sie mit der Immobilie tun können
- Kaufabschluss bis LaufzeitendeFür Sie nicht verfügbarSie können sie weder selbst nutzen noch an jemand anderen vermieten.
- Nach Ende der LaufzeitKostenlos nutzen oder vermietenErst wenn die übernommene Mindestlaufzeit tatsächlich beendet ist.
| Was Sie vielleicht annehmen | Was das Gesetz vorsieht | Quelle |
|---|---|---|
| Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis | Nein. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag für den Rest seiner Mindestlaufzeit. | LAU Art. 14 |
| Ein nicht eingetragener Mietvertrag bindet keinen neuen Eigentümer | Doch. Die Eintragung im Grundbuch ist keine Voraussetzung dafür, dass der Käufer den Mietvertrag übernimmt. | LAU Art. 14 |
| Miete nach Kauf erhöhen | Nur wenn der bestehende Vertrag eine Mietanpassung zulässt und die darin genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Der Kauf der Immobilie ändert an dieser Klausel nichts. | LAU Art. 14 in Verbindung mit dem bestehenden Vertrag |
Ist es relevant, ob ich die Immobilie selbst bewohnen möchte?Nein, Ihre eigenen Pläne verkürzen die übernommene Laufzeit des Mieters nicht. Ob Sie die Immobilie später für Ihre eigene Nutzung zurückerhalten können, hängt davon ab, ob der ursprüngliche Vertrag dieses Recht vorbehält und die ordnungsgemäße Kündigung erfolgt, genauso wie dies für den Verkäufer gelten würde. Es hängt nicht damit zusammen, dass der Eigentümer gewechselt hat.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Möglicherweise ja. Ein aktueller Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das derecho de adquisición preferente, sofern er darauf nicht bei Unterzeichnung des Mietvertrags wirksam verzichtet hat. Dies ist in der spanischen Praxis üblich, aber nicht allgemein der Fall. Wurde auf das Recht verzichtet, muss der Vermieter den Mieter dennoch mindestens 30 Tage vor dem Kaufabschluss über die Verkaufsabsicht informieren. Die notarielle Urkunde muss festhalten, dass diese Mitteilung erfolgt ist. Unterbleibt sie, kann das Grundbuchamt die Eintragung Ihres Kaufs verweigern.Dies ist eine Dokumentenprüfung, keine Verhandlung. Ihr Rechtsanwalt bestätigt, ob der konkrete Mietvertrag einen wirksamen Verzicht enthält und ob die Mitteilung tatsächlich erfolgt ist, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten.
- Tanteo: Vorkaufsrecht des MietersVor dem Kaufabschluss muss dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, zu denselben Bedingungen zu kaufen, sofern er bei Unterzeichnung des Mietvertrags nicht wirksam auf dieses Recht verzichtet hat.
- Where
- Im Mietvertrag geprüft.
- Bei Verzicht muss der Verkäufer dennoch informierenDer Mieter muss über die Verkaufsabsicht informiert werden, und die notarielle Urkunde muss festhalten, dass dies geschehen ist.
- How long
- Mindestens 30 Tage vor dem Kaufabschluss.
- Watch out
- Unterbleibt dies, kann das Grundbuchamt die Eintragung Ihres Kaufs verweigern.
- Retracto: Ersatzrecht des Mieters nach fehlerhaftem VerkaufWurde dem Mieter die Immobilie nicht ordnungsgemäß zuerst angeboten, kann er nach dem Kaufabschluss möglicherweise an die Stelle des Käufers treten.
- Watch out
- Ein Verkauf, der ohne Beachtung dieses Rechts abgeschlossen wurde, kann angefochten werden. Deshalb sind die Mitteilungsunterlagen ebenso wichtig wie der Kaufvertrag.
Der wesentliche Inhalt des oben genannten Artikels 25 wird durch mehrere unabhängige spanische Rechtsquellen bestätigt, die am 17. August 2026 geprüft wurden, und nicht direkt anhand des BOE-Texts. Ihr Rechtsanwalt bestätigt den genauen Wortlaut anhand des konkreten Mietvertrags, bevor Sie sich darauf verlassen.
Was soll beim Kaufabschluss vom Verkäufer übergehen?
Vier Dinge zusätzlich zur Immobilie, und keines davon wartet darauf, dass Sie fragen.
- Die Kaution und ihr NachweisDie Anzahlung, die der Mieter ursprünglich geleistet hat, sollte zusammen mit dem entsprechenden Nachweis bei der regionalen Wohnungsbehörde auf Sie als neuen Vermieter übergehen. Dadurch sind Sie und nicht der Verkäufer dafür zuständig, sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen.
- Bereits vereinnahmte Miete, anteiligJede Miete, die für einen Zeitraum nach dem Kaufabschluss bereits gezahlt wurde, steht Ihnen zu und wird nach den Tagen bis zur Übergabe aufgeteilt.
- Inventar mit DatumWas der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat, ist wichtig, falls es zu einem Streit über die Anzahlung kommt.
- Bescheinigung über MietzahlungenBestätigt, dass keine Mietrückstände bestehen, die Sie andernfalls zusammen mit dem Mietvertrag übernehmen würden.
Bestehende Mietverhältnisse sowie die Regelungen zur Nutzung und Vermietung der konkreten Immobilie gehören bereits zu den standardmäßigen Prüfpunkten auf der Checkliste für die rechtliche Koordination von Arevont. Diese wird bei jedem Kauf durchgeführt und nicht nur bei vermieteten Immobilien ergänzt. Es handelt sich um dieselbe anwaltlich geleitete Prüfung, die lediglich um ein weiteres Dokument erweitert wird.
Können übernommene Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft unabhängig von der Frage des Mietverhältnisses bestehen?Ja, und sie werden unabhängig davon geprüft. Eine Schuld gegenüber der Eigentümergemeinschaft folgt der Immobilie, unabhängig davon, wer darin lebt, Mieter oder Eigentümer. Außerdem handelt es sich dabei um eine andere Bescheinigung als die über die persönliche Mietzahlungssituation des Mieters. Beide werden vor dem Kaufabschluss angefordert, und keine ersetzt die andere.
Was, wenn ich die Immobilie leer möchte?
Der Kauf einer vermieteten Immobilie verschafft Ihnen keinen schnelleren Weg zu einer leer stehenden Immobilie, als ihn der Verkäufer hatte, und Sie können dies nicht erzwingen. Es gibt drei realistische Möglichkeiten, und keine davon ist automatisch „die empfohlene“. Welche am besten geeignet ist, hängt vom Mieter und von der Ihnen zur Verfügung stehenden Zeit ab.
- Option 1Freiwilligen vorzeitigen Auszug aushandelnHäufig, aber nicht erzwingbar, sondern nur einvernehmlich möglich.
- Preis
- Üblicherweise eine Entschädigung
- Gewissheit
- Nicht garantiertDer Mieter kann ablehnen.
- Zeit
- Schnellstens, wenn's klappt
- Option 2Ein vorbehaltenes Recht nutzen, falls vorhandenGeht zusammen mit der Immobilie unter denselben Kündigungsbedingungen des Verkäufers auf Sie über.
- Preis
- Keine Entschädigung nötig
- Gewissheit
- Nur bei VorbehaltDer Kauf der Immobilie begründet dieses Recht nicht.
- Zeit
- Nach festgelegter Frist
- Option 3Restlaufzeit abwartenDie einfachste Möglichkeit und die einzige, die immer verfügbar ist.
- Preis
- Keine Zusatzkosten
- Gewissheit
- Immer verfügbar
- Zeit
- Volle Restlaufzeit
Es gibt außerdem einen Vorteil: Eine Immobilie, die bereits ab dem ersten Tag eine regelmäßige, rechtlich geschützte Mieteinnahme erzielt, ist eine andere Art von Vermögenswert als eine Immobilie, die Sie selbst mit einer Genehmigung versehen, einrichten und vermarkten müssen. Dies ist eine Überlegung wert, statt den Mieter lediglich als Hindernis zu betrachten.
Vermietet kaufen oder leer kaufen: Was ist anders?
Dieselbe Immobilie in zwei unterschiedlichen Zuständen, mit echten Vor- und Nachteilen. Keine der beiden Varianten ist einfach besser.
| Aspekt | Mit Mieter | Leer stehend |
|---|---|---|
| Einnahmen ab Tag eins | Ja, zur bereits vereinbarten Miete, die Sie außerhalb des bestehenden Vertrags nicht erhöhen können. | Keine, bis Sie Ihren eigenen Mieter oder Gast finden. |
| Eigene Nutzung der Immobilie | Nicht möglich, bis die Laufzeit endet oder der Mieter sich bereit erklärt auszuziehen. | Immediate. |
| Üblicher Angebotspreis | Oft gegenüber einer vergleichbaren leerstehenden Einheit vergünstigt, um die Einschränkung widerzuspiegeln. | Vollständiger Marktvergleich, ohne eingepreiste Einschränkung. |
| Was die Rechtliche Prüfung abdecken muss | Der Mietvertrag, die Regelung in Artikel 25, die Anzahlung und die Zahlungshistorie der Miete zusätzlich zu den üblichen Prüfungen. | Nur die üblichen immobilienbezogenen und rechtlichen Prüfungen. |
Was Sie vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie anfordern sollten
Fünf Dokumente, die vor der Reservierung und nicht erst während der rechtlichen Prüfung angefordert werden sollten.| Anfrage | Was es Ihnen sagt | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Der vollständige Mietvertrag, keine Zusammenfassung | Die verbleibende Laufzeit, die Miete, eine etwaige Anpassungsklausel und ein etwaiger Verzicht auf das Vorkaufsrecht sind in diesem einen Dokument festgehalten. | „Die Bedingungen sind Standard“, ohne dass ein Dokument vorgelegt wird. |
| Nachweis der Mitteilung nach Artikel 25, sofern auf das Recht verzichtet wurde | Ohne diesen Nachweis kann das Grundbuchamt die Eintragung Ihres Kaufs verweigern. | Eine Zusicherung anstelle der eingetragenen Mitteilung. |
| Bestätigung der Anzahlung und ihrer Verwahrung | Sie sollte zusammen mit der Verpflichtung, sie später zurückzuzahlen, auf Sie übertragen werden. | Keine Angabe zum Verwahrort der Anzahlung. |
| Eine Bescheinigung über die Mietzahlungen des Mieters | Bestätigt, dass keine Mietrückstände mit dem Mietvertrag übergehen. | „Er zahlt immer pünktlich“, ohne jeden schriftlichen Nachweis. |
| Ein datiertes Inventarverzeichnis vom Beginn des Mietverhältnisses | Der einzige wirklich wirksame Schutz bei einem späteren Streit über die Kaution. | Kein Inventarverzeichnis oder eines ohne Datumsangabe. |
Was wir zu einem bestimmten Mietvertrag nicht versprechen können
Dies sind allgemeine Informationen zu den Artikeln 14 und 25 des LAU, gültig zum 17. August 2026. Wir haben Artikel 14 direkt im Gesetz gelesen und Artikel 25 anhand unabhängiger Rechtsquellen geprüft. Dies ist keine Rechtsberatung zu einem bestimmten Mietverhältnis. Die genaue verbleibende Laufzeit, die Frage, ob auf das Vorkaufsrecht verzichtet wurde, und eine etwaige Mietanpassungsklausel hängen vollständig vom Wortlaut dieses einen Dokuments ab. Nur Ihre Rechtsanwältin oder Ihr Rechtsanwalt kann Ihnen nach dessen Prüfung sagen, was gilt.Das spanische Mietrecht schützt den Mieter umfassend, stärker, als ein ausländischer Käufer gewöhnlich erwartet. Ein Kauf unter der Annahme, dass „der Mieter einfach ausziehen wird“, beruht auf einer Vermutung. Wenn der Kaufzweck darin besteht, die Immobilie leer zu übernehmen, müssen Sie dies vor der Reservierung und nicht erst danach überprüfen.Wir koordinieren die Prüfung. Wir sind nicht die Rechtsanwälte. Die Mitteilung nach Artikel 25 und der Mietvertrag sind Dokumente, die eine unabhängige Rechtsanwältin oder ein unabhängiger Rechtsanwalt prüft und bestätigt, nicht etwas, das Arevont bescheinigt.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf einer Immobilie mit Mieter
- Kann ich den Mieter einfach deshalb kündigen, weil ich die Immobilie gekauft habe, um selbst darin zu wohnen?
- Nein. Der Wunsch, dort zu wohnen, ist für sich genommen kein Grund, einen übernommenen Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Dies ist nur möglich, wenn der ursprüngliche Vertrag dem Vermieter das Recht vorbehalten hat, die Immobilie für den persönlichen Gebrauch zurückzufordern, und die korrekte Kündigung gemäß dieser Klausel erfolgt. Dieses Recht geht mit der Immobilie über, es entsteht nicht durch den Verkauf.
- Ist eine vermietete Immobilie normalerweise günstiger zu kaufen als eine gleichwertige leerstehende Immobilie?
- Oft ja, denn die Einschränkung, die Immobilie nicht frei nutzen oder vermieten zu können, stellt für einen Käufer einen realen Kostenfaktor dar, und der Markt berücksichtigt dies üblicherweise mit einem Preisabschlag. Ob der Abschlag groß genug ist, um die Einschränkung aufzuwiegen, hängt davon ab, wie viel von der Mindestlaufzeit noch verbleibt und was Sie tatsächlich mit der Immobilie vorhaben.
- Was ist, wenn der Verkäufer mir mitteilt, dass der Mieter bereits zugestimmt hat, vor dem Kaufabschluss auszuziehen?
- Lassen Sie sich dies vor einer darauf gestützten Entscheidung schriftlich, vom Mieter unterzeichnet und mit Datum versehen, bestätigen. Eine mündliche Zusicherung, die von einem Makler weitergegeben wird, ist für den Mieter nicht bindend und kann weder von Ihnen noch vom Verkäufer durchgesetzt werden, wenn der Mieter seine Meinung ändert.
- Ändert sich daran etwas, wenn ich über eine Gesellschaft statt persönlich kaufe?
- Dies ändert die Mindestlaufzeit des Mietvertrags, nicht die Tatsache, dass er übergeht. Der Mietvertrag geht in jedem Fall über. Der Unterschied besteht darin, dass die Mindestlaufzeit bei einem Vermieter in Gesellschaftsform 7 statt 5 Jahre beträgt. Das sollten Sie wissen, bevor Sie entscheiden, wie Sie die Immobilie halten möchten.
