Steuern auf Mieteinnahmen in Spanien: Sätze, Abzüge und Modelo 210
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Als in Tschechien oder Polen steuerlich ansässige Person zahlen Sie auf Ihre spanischen Mieteinnahmen nach Abzug der zulässigen Ausgaben 19 %. Eine außerhalb der EU bzw. des EWR ansässige Person zahlt 24 % des Bruttobetrags, ohne jegliche Abzüge. Beide reichen dasselbe Formular ein, Modelo 210.
Welcher Steuersatz gilt für meine Mieteinnahmen?
Modelo 210 ist das spanische Steuerformular, das ein nicht ansässiger Eigentümer einreicht. Es ist auch dann fällig, wenn die Immobilie nie vermietet wird. Welcher Satz gilt, hängt davon ab, wo Sie zum Zeitpunkt der Entstehung der Einkünfte steuerlich ansässig sind.
Sind Sie in EU oder EWR steuerlich ansässig?
- Ja (tschechische und polnische Ansässige eingeschlossen)19 % auf Netto-Mieteinkünfte nach zulässigen, mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen.
- Nein, anderswo ansässig24 % auf Brutto-Mieteinkünfte, ohne Abzug von Aufwendungen.
| Wo Sie steuerlich ansässig sind | Satz | Grundlage |
|---|---|---|
| EU, EWR, Island, Norwegen, Liechtenstein | 19 % | Nettoeinkünfte nach zulässigen, mit der Vermietung der Immobilie verbundenen Aufwendungen. |
| Jedes andere Land | 24 % | Bruttoeinkünfte ohne Abzug von Aufwendungen, "sin deducción de gasto alguno". |
Kann ich Aufwendungen von der Miete abziehen?
Wenn Sie im 19-%-Satz besteuert werden, ja. Dies gilt nach denselben Regeln wie bei der spanischen Einkommen- oder Körperschaftsteuer, sofern zwischen Ihrem Wohnsitzland und Spanien ein wirksamer Austausch von Steuerinformationen besteht. Dies ist bei jedem EU-Mitgliedstaat der Fall. Wenn Sie im 24-%-Satz besteuert werden, lautet die Antwort derzeit nein. Die Steuer wird auf die Bruttomiete erhoben, ohne dass etwas abgezogen wird.
- HypothekenzinsenSie können diese nur von den konkreten Vermietungszeiträumen abziehen, die damit finanziert wurden, nicht vom gesamten Jahr, wenn die Immobilie nur während eines Teils davon vermietet war.
- Verwaltungs- und VermietungsplattformgebührenDie Provision eines Verwalters oder einer Plattform wird berücksichtigt, sofern sie durch die entsprechenden Mieteinnahmen belegt ist.
- Instandhaltung und ReparaturenTatsächliche, mit der Vermietung der Immobilie verbundene Instandhaltungsarbeiten sind abzugsfähig. Wertsteigernde Verbesserungen gehören dagegen zu einer anderen, nicht abzugsfähigen Kategorie.
- VersicherungDie Versicherung für die vermietete Immobilie wird für den Zeitraum berücksichtigt, in dem sie vermietet war.
- Gemeinschaftskosten und lokale SteuernIBI und die comunidad-Gebühr sind im Verhältnis zu dem Zeitraum abzugsfähig, in dem die Immobilie im jeweiligen Jahr tatsächlich vermietet war.
Ein Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 soll das Recht auf Abzug von Aufwendungen auch auf Nicht-EU-Ansässige ausweiten. Dies wäre insbesondere für einen britischen Eigentümer von großer Bedeutung. Das Urteil wird jedoch vor dem Obersten Gericht angefochten und ist noch nicht Bestandteil der veröffentlichten Position der Agencia Tributaria. Betrachten Sie dies als eine Entwicklung, die Sie beobachten sollten, nicht als etwas, das Sie heute für Ihre Einreichung verwenden können.
Ich bin in Tschechien steuerlich ansässig. Muss ich diese Einkünfte auch in meinem Heimatland angeben?Das ist eine Frage für einen tschechischen Steuerberater, nicht für einen spanischen Ratgeber. Dennoch ist es hilfreich, das allgemeine Prinzip zu kennen, bevor Sie fragen: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Tschechien und Spanien besteht genau deshalb, damit dieselben Einkünfte nicht zweimal besteuert werden. In der Regel geschieht dies durch eine Anrechnung der bereits in Spanien gezahlten Steuer im Heimatland. Die Einzelheiten dieser Anrechnung sind eine Frage der tschechischen Steuererklärung, nicht der spanischen.
Muss ich auch dann Steuern zahlen, wenn die Immobilie leer steht?
Ja, für jeden Zeitraum, in dem sie weder vermietet ist noch Ihr eigener ständiger Wohnsitz ist. Spanien behandelt ein nicht vermietetes Zweitobjekt als Immobilie, die einen fiktiven Ertrag erzielt, und von diesem fiktiven Betrag können keine Kosten abgezogen werden.
| Fiktiver Ertrag1,1 % des Katasterwerts | 1.650 € |
|---|---|
| Steuer, EU/EWR-Ansässige19 % des fiktiven Ertrags | 313,50 € |
| Steuer, sonstige Ansässige24 % des fiktiven Ertrags | 396 € |
| Katasterwert zuletzt aktualisiert | Fiktiver Ertrag | Was das praktisch bedeutet |
|---|---|---|
| Wirksam nach dem 1. Januar 2012 | 1,1 % des Katasterwerts | Die niedrigere, häufigere Bemessungsgrundlage für neuere Bauprojekte und Gemeinden mit einer aktuellen Neubewertung des Katasterwerts. |
| Seitdem nicht oder früher neu bewertet | 2 % des Katasterwerts | Die höhere Standardbemessungsgrundlage, die noch für viele ältere Immobilien im Ortszentrum der Costa del Sol gilt. |
Wer reicht das für Sie ein?
Nicht Arevont. Wir sind keine Steuerberater, und sich über die Einreichung zu informieren ist nicht dasselbe, wie sie tatsächlich vorzunehmen. Es gibt drei Möglichkeiten. Welche davon sich für Sie zu bezahlen lohnt, hängt davon ab, wie unkompliziert Ihre Erklärung tatsächlich ist.
- Option 1Selbst einreichenMöglich bei einer einzigen, unkomplizierten Immobilie ohne Besonderheiten.
- Kosten
- Keine Maklergebühr
- Aufwand
- HighDas spanische Steuerportal auf Spanisch, jedes Quartal.
- Risiko
- HigherDie Einstufung in den EU/EWR-Satz oder einer abzugsfähigen Ausgabe kann leicht falsch erfolgen.
- Option 2Ein GestorEin routinemäßiger Einreichungsservice für einen unkomplizierten Fall.
- Kosten
- Gering, pro Einreichung
- Aufwand
- LowSie stellen die Zahlen bereit, der Gestor reicht das Formular ein.
- Risiko
- LowerRoutineerklärungen, keine Steuerplanung oder Beratung zum Doppelbesteuerungsabkommen.
- Option 3EmpfohlenEin SteuerberaterEin qualifizierter Steuerberater für alles, was über den einfachsten Fall hinausgeht.
- Kosten
- Höher pro Erklärung
- Aufwand
- LowÜbernimmt die Erklärung und die damit verbundene Planung.
- Risiko
- LowestBerät auch zur tschechischen abkommensrechtlichen Situation im Heimatland.
Die unabhängige Anwaltskanzlei Arevont, die Arevont normalerweise für die rechtliche Prüfung empfiehlt, übernimmt anschließend auch die jährlichen Steuererklärungen für Nichtansässige und Vermietungseinkünfte. Das ist ein Grund dafür, dass diese Empfehlung mehr als nur den Kauf abdeckt. Wenn die Immobilie über den Mietverwaltungsservice von Arevont vermietet wird, führt die monatliche Abrechnung bereits jede Buchung, jeden Kostenpunkt und jede Provision in der Form auf, die ein Steuerberater benötigt. Die Zahlen für Ihre Steuererklärung stammen daher aus demselben Dokument, das Sie bereits erhalten, und müssen nicht zum Zeitpunkt der Steuererklärung separat rekonstruiert werden.
Was Sie vor jeder Modelo 210-Erklärung zusammentragen sollten
Vier Unterlagen, unabhängig davon, ob die Erklärung vermietete oder leer stehende Monate betrifft.| Sammeln | Warum erforderlich | Wie eine Lücke aussieht |
|---|---|---|
| Ihre Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit für das betreffende Jahr | Sie bestimmt, ob für Sie der Satz von 19 % oder 24 % gilt, nicht Ihre Staatsangehörigkeit oder der Standort der Immobilie. | Von der Ansässigkeit auszugehen, ohne die entsprechende Bescheinigung vorzulegen. |
| Jede Mietabrechnung für den Zeitraum | Die Bemessungsgrundlage von 19 % ist das Nettoeinkommen. Ohne die zugrunde liegenden Zahlen gibt es nichts, wovon Ausgaben abgezogen werden könnten. | Eine einzige Jahressumme ohne monatliche Aufschlüsselung. |
| Belege für abzugsfähige Kosten, wenn für Sie der Satz von 19 % gilt | Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Verwaltungsprovisionen und Instandhaltung werden berücksichtigt, jedoch nur bei entsprechendem Nachweis. | Ausgaben, die ohne entsprechende Rechnung geltend gemacht werden. |
| Der Katasterwert und das Datum seiner letzten Aktualisierung | Entscheidet, ob für den Leerstandszeitraum 1,1 % oder 2 % gilt. | Den Kaufpreis anstelle des Katasterwerts zu verwenden. |
Die steuerliche Ansässigkeit verändert die Zahlen, nicht nur den Papierkram
Dieselben Mieteinnahmen werden je nach Wohnsitz auf zwei unterschiedliche Arten besteuert. Eine in Tschechien steuerlich ansässige Person steht in der rechten Spalte.| Nicht-EU/EWR-Ansässige | EU/EWR-Ansässige (einschließlich in Tschechien Ansässiger) | |
|---|---|---|
| Satz | 24 % | 19 % |
| Basis | Brutto, ohne Abzüge | Netto, nach zulässigen Ausgaben |
| Was das bei 12.000 € Jahresmiete und 3.000 € Kosten bedeutet | Steuer auf die vollen 12.000 € bei 24 % | Steuer auf 9.000 € bei 19 % |
| Unterstelltes Leerstandseinkommen | Mit 24 % des unterstellten Werts besteuert | Mit 19 % desselben unterstellten Werts besteuert |
Was nur Ihr Steuerberater Ihnen sagen kann
Dies sind allgemeine Informationen zu den IRNR-Regeln, wie sie von der Agencia Tributaria am 17. August 2026 veröffentlicht wurden. Es handelt sich nicht um eine steuerliche Beratung zu Ihrer eigenen Erklärung. Steuersätze, Schwellenwerte und Abzugsregeln ändern sich im Laufe der Zeit. Die Pflichten einer in Tschechien steuerlich ansässigen Person im Heimatland aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens werden hier überhaupt nicht behandelt.Die Frage des Abzugs für Nicht-EU-Ansässige ist tatsächlich weiterhin offen. Die oben dargestellte Position ist diejenige, die die Agencia Tributaria heute veröffentlicht. Wir weisen auf das laufende Gerichtsverfahren hin, anstatt eine Seite zu wählen. Personen, für die der Satz von 24 % gilt, sollten ihren Steuerberater direkt fragen, statt sich auf eine der beiden Versionen auf einer Webseite zu verlassen.Keine der hier genannten Zahlen sagt Ihnen, welche Erträge eine Immobilie voraussichtlich erzielen wird. Diese Frage wird im Leitfaden zu Renditen beantwortet, und der Steuersatz gilt für den tatsächlichen Betrag, wie hoch er auch ausfällt, nicht für eine Prognose.
Häufig gestellte Fragen zu Steuern auf Mieteinnahmen
- Gilt der Steuersatz von 19 % automatisch, sobald ich EU-Bürger bin?
- Nein, es hängt vom steuerlichen Wohnsitz ab, nicht von der Staatsangehörigkeit. Ein tschechischer Staatsbürger, der außerhalb der EU steuerlich ansässig geworden ist, würde in die 24-%-Klasse fallen. Umgekehrt gilt dasselbe. Entscheidend ist, wo Sie in dem Jahr, in dem die Einkünfte entstehen, steuerlich ansässig sind.
- Wie oft reiche ich Modelo 210 ein?
- Vierteljährlich für die Zeiträume, in denen die Immobilie Mieteinnahmen erzielt hat. Zusätzlich einmal jährlich für die fiktiven Einkünfte aus jedem Zeitraum, in dem sie dies nicht getan hat. Eine Immobilie, die einen Teil des Jahres vermietet und im restlichen Zeitraum leer steht, erfordert im selben Steuerjahr beide Arten von Erklärungen.
- Ändert Kurzzeitvermietung statt Langzeitvermietung den Steuersatz?
- Nein. Der IRNR-Satz und die Abzugsregel hängen von Ihrem Wohnsitz ab, nicht davon, ob es sich um eine als VUT registrierte Kurzzeitvermietung oder um ein langfristiges Mietverhältnis nach der LAU handelt. Der Unterschied zwischen beiden besteht darin, ob Einkünfte entstehen und wie sie erzielt werden, nicht darin, wie sie besteuert werden, sobald sie entstanden sind.
- Kann Arevont Modelo 210 für mich einreichen?
- Nein, wir sind keine Steuerberater und reichen keine Steuererklärungen ein. Die Kanzlei, die wir normalerweise für die rechtliche Prüfung empfehlen, übernimmt die jährlichen Erklärungen für Nichtansässige und Vermietung im Rahmen ihrer laufenden Tätigkeit. Wenn die Immobilie über unseren Mietverwaltungsservice vermietet wird, erhalten Sie die monatlichen Zahlen in einer Form, die Sie an die für Ihre Einreichung zuständige Person weitergeben können.
