Gemeinschaftskosten in Spanien: Was Sie zahlen und wer entscheidet
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Mit einer spanischen Wohnung ist automatisch und unvermeidbar die Mitgliedschaft in der comunidad de propietarios verbunden. Eine Abstimmung legt die Gebühr fest, nicht Sie. Rechnen Sie mit 900 bis 6.000 € pro Jahr und betrachten Sie diese Spanne als die wichtigste Zahl, die kein Inserat nennt.
| Schlichter Blockkleiner Pool, kein Aufzug | 1.200 €/Jahr |
|---|---|
| Gesicherte Wohnanlagebeheizter Pool, Aufzüge, besetzter Eingang | 4.200 €/Jahr |
| Jährliche Differenz | 3.000 € |
Können Sie aus der comunidad der Eigentümer austreten?
Die comunidad der Eigentümer ist die Eigentümergemeinschaft, die die gemeinschaftlich genutzten Teile einer Wohnanlage verwaltet und die monatliche Gebühr festlegt. Sie ähnelt einem tschechischen SVJ, ist jedoch nicht dasselbe. Die Mitgliedschaft ergibt sich aus der Eigentumsurkunde und ist nicht freiwillig. Das Dach, die Treppen, der Aufzug, der Pool, die Gärten, die Beleuchtung der Flure und das Wasser, das all diese Bereiche versorgt, sind gemeinschaftlich. Das gilt auch für die entsprechenden Kosten.Die Mitgliedschaft ist nichts, wofür Sie sich anmelden. Sie besteht, weil die Immobilie existiert. Die Regeln ergeben sich aus dem nationalen Recht, dem Ley de Propiedad Horizontal, sowie aus der Satzung Ihres konkreten Gebäudes.
Was Käufer annehmenWas wirklich gilt
- Ich kann die comunidad verlassen, wenn ich den Pool nicht nutze
- Das können Sie nicht. Ihr Anteil ist durch den in der Eigentumsurkunde des Gebäudes festgehaltenen Beteiligungskoeffizienten festgelegt. Er wird anhand Ihrer Wohnfläche und der Lage der Wohnung berechnet, nicht anhand Ihrer Nutzung. Auch wenn Sie das Pooltor nie öffnen, verringert sich Ihr Anteil nicht.
- Die Gebühr beträgt, was die Verwaltung festlegt
- Die Verwaltung erstellt das Budget und zieht die Gebühr ein. Die Eigentümer genehmigen es. Die Eigentümerversammlung stimmt über das Jahresbudget ab und muss mindestens einmal jährlich stattfinden. Die Verwaltung setzt diesen Beschluss um. Sie legt den Preis nicht selbst fest.
- Jedes Gebäude hat eine comunidad
- Das trifft auf fast jedes Gebäude zu, in dem Sie eine Wohnung kaufen würden. Ein Gebäude mit höchstens vier Eigentümern kann stattdessen nach den einfacheren Regeln des Zivilgesetzbuchs verwaltet werden. Das klingt attraktiv, bedeutet in der Praxis jedoch weniger schriftliche Regeln, keinen Rücklagenfonds und niemanden, der verpflichtet ist, Protokolle zu führen.
- Mein Mieter zahlt sie, solange er dort wohnt
- Schuldner ist der Eigentümer. Sie können mit einem Mieter vereinbaren, dass er Ihnen die Kosten erstattet, aber die comunidad wird sich weiterhin an Sie wenden, nicht an ihn. Das ist wichtiger, als es klingt, wenn Sie die Immobilie vermieten und häufig den Mieter wechseln.
Wer verwaltet die comunidad im Alltag?Es gibt drei Funktionen, und nur eine davon muss von einem Eigentümer ausgeübt werden. Die Eigentümer wählen den Präsidenten aus ihrer Mitte, und er ist üblicherweise ein Nachbar, kein Fachmann. Die Hausverwaltung ist normalerweise ein entgeltlich tätiges externes Unternehmen. Sie kümmert sich um die Konten, das Budget und den Zahlungseinzug. Der Sekretär führt die Protokolle. Die Amtszeit beträgt typischerweise ein Jahr. Deshalb kann eine comunidad in einem Jahr gut und im nächsten schlecht geführt werden.
Was bringt die Gemeinschaftsgebühr wirklich?
Die Gebühr deckt die gemeinschaftlich genutzten Bereiche und Dienstleistungen. Was sich zwischen zwei Wohnanlagen unterscheidet, ist nicht die Liste der Kategorien, sondern wie viele davon vorhanden sind und wie kostenintensiv sie betrieben werden.
- Reinigung und Gärten: Bestandteil der GebührFlure, Treppen, Eingänge, gemeinschaftliche Bepflanzung und Bewässerung. Gepflegte Gärten in einer Küstenwohnanlage sind ein erheblicher wiederkehrender Kostenfaktor und keine Dekoration.
- Pool: Bestandteil der GebührWasser, Chemikalien, Reinigung, Pumpen und, falls erforderlich, ein Bademeister. Ein Pool, den sich zwanzig Wohnungen teilen, kostet jeden Eigentümer deutlich mehr als ein Pool, den sich zweihundert teilen.
- Aufzüge: inklusiveWartungsvertrag, gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen und Reparaturen. Ein alter Aufzug in einem kleinen Gebäude führt häufig zu einer außerordentlichen Umlage.
- Gemeinschaftlicher Strom und Wasser: Bestandteil der GebührBeleuchtung, Tore, Pumpen, Bewässerung und das in den gemeinschaftlichen Bereichen verwendete Wasser. Diese Kosten hängen hauptsächlich von den Energiepreisen und davon ab, wie groß der beleuchtete Teil der Anlage ist.
- Gemeinschaftsversicherung: inklusiveDie Versicherung für das Gebäude und die gemeinschaftlichen Bereiche. Ihre Kosten hängen vom Wert des Gebäudes ab. Dies ist nicht Ihre eigene Versicherungspolice.
- Sicherheit, Concierge, Empfang: Bestandteil der GebührEin Tor, ein Kamerasystem, ein Wachdienst oder ein besetzter Empfang. Rund um die Uhr besetzte Sicherheitsdienste bedeuten Personalkosten und sind der wichtigste Grund für den Unterschied zwischen einer moderaten und einer hohen Gebühr.
- Verwaltung: Bestandteil der GebührDas Unternehmen, das Konten, Budget, Versammlung und Zahlungseinzug verwaltet. Die Kosten sind normalerweise gering, sollten aber dennoch geprüft werden: Eine günstige, nicht erreichbare Verwaltung führt häufig zu teuren Problemen.
- Ihre eigene Hausversicherung: nicht in der Gebühr enthalten und Ihre SacheIhre Wände, Ihr Hausrat und Ihre Haftung gegenüber der darunterliegenden Wohnung. Die Gemeinschaftspolice deckt nur das Gebäude und die gemeinschaftlich genutzten Bereiche ab.
- Reparaturen in Ihrer Wohnung: nicht in der Gebühr enthalten und Ihre SacheIhre Heizung, Klimaanlage und die Fliesen Ihrer privaten Terrasse. Die Satzung legt fest, wo der private Bereich endet und der gemeinschaftliche Bereich beginnt. Dies ist der häufigste Streitpunkt im spanischen Wohnungsalltag.
- Öffentliche Straßen und Dienstleistungen: nicht in der Gebühr enthaltenDie Straße, die öffentliche Beleuchtung und die Müllabfuhr werden über örtliche Steuern bezahlt. Einige Wohnanlagen unterhalten jedoch ihre eigenen internen Straßen.
- Gewerblich betriebene Einrichtungen: nicht in der Gebühr enthaltenEin Golfplatz, ein Beachclub, ein Spa oder ein Fitnessstudio, das auf dem Gelände als Unternehmen betrieben wird. Dass sich etwas innerhalb der Tore befindet, bedeutet nicht, dass es in der Gebühr enthalten ist.
Lesen Sie die Liste Ihres eigenen Gebäudes, nicht diese hier. Zwei Wohnanlagen im Abstand von hundert Metern können bei der Hälfte dieser Punkte völlig unterschiedliche Antworten haben. Nur die Satzung und der Haushaltsplan können dies klären.
Warum zahlen manche Wohnungen zwei Gemeinschaftskosten?Denn große Wohnanlagen an der Costa del Sol werden häufig als Gruppe von Gebäuden innerhalb einer übergeordneten Wohnanlage errichtet. Ihr Gebäude hat einen eigenen Haushaltsplan für den eigenen Aufzug, Eingang und Pool. Die übergeordnete Wohnanlage stellt Straßen, Tore, Hauptgärten und die Sicherung des Geländes separat in Rechnung. Das bedeutet zwei Rechnungen, zwei Haushaltspläne und zwei Protokollsätze. Niemand, der eine Wohnung verkauft, weist freiwillig auf die zweite Gemeinschaft hin. Sie müssen daher selbst danach fragen.
Wie hoch sind die Gemeinschaftskosten?
Für eine Wohnung irgendwo zwischen etwa 900 und 6.000 € pro Jahr. Diese Spanne ist aus einem konkreten Grund so breit, nicht aus Vorsicht. Die Gebühr hängt nicht vom Kaufpreis ab. Sie hängt davon ab, was die Anlage bietet und wie sie personell ausgestattet ist.Vier Faktoren erklären fast den gesamten Unterschied.
- Umfang der gemeinschaftlichen InfrastrukturPool, Aufzüge, Tiefgarage, Tore, Bewässerung. Jede dieser Einrichtungen bedeutet einen Wartungsvertrag, eine Energierechnung und einen Reparaturfonds. Ein einfaches Gebäude mit einem kleinen Pool und ohne Aufzug liegt fast immer am unteren Ende der Spanne.
- Ob Menschen oder Technik die Dienste übernehmenEine Kamera ist eine einmalige Anschaffung. Ein besetztes Tor verursacht laufende Gehaltskosten und ist der verlässlichste Faktor, der Gemeinschaftskosten vom mittleren an das obere Ende der Spanne steigen lässt. Rezeption, Concierge und tägliche Gartenpflege wirken sich auf dieselbe Weise aus.
- Wie viele Eigentümer die Kosten teilenDerselbe Pool, aufgeteilt auf zwanzig oder zweihundert Wohnungen, führt zu zwei sehr unterschiedlichen Gemeinschaftskosten. Deshalb kann eine kleine, exklusive Wohnanlage mit Einrichtungen auf Resortniveau die teuerste Wohnung einer Straße sein.
- Eine oder zwei EigentümergemeinschaftenEin Gebäude innerhalb einer übergeordneten Wohnanlage zahlt an beide. Bitten Sie um beide Haushaltspläne, sonst vergleichen Sie bei einer Wohnung die gesamten Kosten mit der Hälfte der Kosten einer anderen Wohnung.
Das oben am Seitenanfang dargestellte Beispiel zeigt, welche Auswirkungen dies auf einen tatsächlichen Kauf hat. Die zweite Wohnung kann ihren Preis durchaus wert sein. Der Fehler besteht nicht darin, hohe Gemeinschaftskosten zu zahlen. Der Fehler besteht darin, zwei Preise zu vergleichen und zu glauben, Sie hätten zwei Kosten verglichen.
Wie ermittle ich die tatsächlichen Gemeinschaftskosten vor einem Angebot?Bitten Sie um den aktuellen Haushaltsplan und die letzte Rechnung, nicht um eine Zahl aus dem Inserat. Der Haushaltsplan zeigt die Gesamtsumme. Ihr Beteiligungsquotient zeigt Ihren Anteil. Die Rechnung zeigt, welcher Betrag tatsächlich eingezogen wird und wie oft. Wenn ein Verkäufer oder Makler Ihnen nur einen Monatsbetrag ohne Beleg nennen kann, beantwortet das eine andere Frage.
Wer legt die Gemeinschaftskosten fest und mit welcher Mehrheit?
Fast alles, was Ihre Gemeinschaftskosten verändert, wird in der Eigentümerversammlung beschlossen. Die erforderliche Mehrheit hängt davon ab, worüber entschieden wird. Das sollten Sie verstehen, denn dadurch erkennen Sie, was eine Eigentümergemeinschaft Ihnen auferlegen kann und was nicht.Zunächst zwei Begriffe. Eine cuota de participación ist Ihr fester Anteil, der in der Teilungserklärung des Gebäudes festgehalten ist. Eine derrama ist eine außerordentliche Umlage, also eine einmalige zusätzliche Zahlung zu den regulären Gemeinschaftskosten, meist für eine Reparatur oder Verbesserung, die der normale Haushaltsplan nicht abdecken kann.
- Einfache Mehrheit
- Was es entscheiden kann
- Der jährliche Haushaltsplan und die laufenden Ausgaben. Bei einem zweiten Termin eine Mehrheit der Anwesenden, die mehr als die Hälfte der vertretenen Quoten halten.
- Gesetzesverweis
- LPH Art. 17.7
- Three-fifths
- Was es entscheiden kann
- Einrichtung oder Abschaffung eines allgemeinen Dienstes wie Hausmeister, Concierge oder Sicherheitsdienst sowie Genehmigung, Einschränkung, Auflagen oder Verbot der touristischen Vermietung.
- Gesetzesverweis
- LPH Art. 17.3 und 17.12
- Einstimmigkeit
- Was es entscheiden kann
- Änderung Ihres Beteiligungsquotienten oder jeder Angelegenheit, die in der Satzung nicht bereits aufgeführt ist.
- Gesetzesverweis
- LPH Art. 17.6
| Worüber entschieden wird | Erforderliche Mehrheit | Wo dies geregelt ist |
|---|---|---|
| Das Jahresbudget und die laufenden Ausgaben | Eine Mehrheit der Eigentümer, die zugleich eine Mehrheit der Beteiligungsquoten vertreten. Bei einem zweiten Termin eine Mehrheit der Anwesenden, die mehr als die Hälfte der vertretenen Quoten halten. | LPH Art. 17.7 |
| Einrichtung oder Abschaffung eines allgemeinen Dienstes: Hausmeister, Concierge, Sicherheitsdienst | Drei Fünftel aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Quoten vertreten. | LPH Art. 17.3 |
| Erlauben, Beschränken, an Bedingungen knüpfen oder Verbieten der touristischen Vermietung | Drei Fünftel aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Quoten vertreten. | Art. 17.12 LPH, geändert mit Wirkung zum 3. April 2025 |
| Änderung Ihres Beteiligungskoeffizienten oder alles, was das Gesetz nicht aufführt | Einstimmigkeit aller Eigentümer | LPH Art. 17.6 |
| Eine für die Instandhaltung des Gebäudes nicht erforderliche Verbesserung, die mehr als drei reguläre Monatsbeiträge kostet | Eigentümer, die dagegen gestimmt haben, müssen sich nicht daran beteiligen. Wenn sie es später nutzen möchten, kaufen sie sich zu den aktualisierten Kosten ein. | Art. 17.4 LPH |
| Arbeiten zur Beseitigung von Hindernissen und zur Schaffung eines barrierefreien Zugangs für ältere oder behinderte Bewohner | Auch ohne Abstimmung verpflichtend, sofern die jährliche Umlage zwölf reguläre Monatsbeiträge nicht übersteigt. Alles darüber trägt derjenige, der es beantragt hat. | Art. 10.1.b LPH |
| Der Rücklagenfonds | Keine Abstimmung. Der Fonds darf niemals weniger als 10 % des letzten regulären Haushalts der Eigentümergemeinschaft betragen. | Art. 9.1.f LPH |
| Anfechtung eines Beschlusses, den Sie für falsch halten | Drei Monate ab dem Beschluss. Ein Jahr, wenn der Beschluss gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt. | Art. 18.3 LPH |
Über eine Umlage wurde abgestimmt und ich war dagegen. Muss ich sie bezahlen?Für eine notwendige gewöhnliche Reparatur des Gebäudes: ja, und Ihre Stimme ändert daran nichts. Es gibt eine echte Ausnahme. Eine Verbesserung, die für die Instandhaltung oder Sicherheit des Gebäudes nicht erforderlich ist und mehr als drei reguläre Monatsbeiträge kostet, darf Eigentümern, die dagegen gestimmt haben, nicht in Rechnung gestellt werden. Wenn Sie das Gebaute später nutzen möchten, zahlen Sie Ihren Anteil, angepasst an die aktuellen Kosten. Und wenn Sie der Ansicht sind, dass der Beschluss selbst falsch war, haben Sie drei Monate Zeit, ihn anzufechten.
Kann die Eigentümergemeinschaft Ihnen verbieten, die Wohnung an Touristen zu vermieten?
Ja, und seit dem 3. April 2025 braucht sie dafür keinen besonderen Grund mehr. Eine Eigentümergemeinschaft kann die touristische Vermietung im Gebäude mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten, erlauben, beschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten. Vor dieser Änderung war der Wortlaut enger.Die Änderung gilt nicht rückwirkend. Ein Eigentümer, der bereits vor diesem Datum im Einklang mit den touristischen Vorschriften vermietet hat, darf dies unter den Bedingungen und innerhalb der Fristen dieser Vorschriften fortsetzen. Wer jetzt kauft, hat keinen solchen Schutzanspruch. Genau deshalb werden die beiden Situationen verwechselt: Dass ein Nachbar seine Wohnung vermietet, ist kein Beweis dafür, dass es Ihnen erlaubt sein wird.
- Ist es von der Region und der Gemeinde erlaubt?Who decidesAndalusische und kommunale Vorschriften zur touristischen VermietungWhat it grantsLizenzierung möglichIf noEine Vermietung ist unabhängig von der Entscheidung der Eigentümergemeinschaft nicht möglich.
- Ist die Immobilie für eine Lizenz qualifiziert?Who decidesDas kommunale LizenzierungssystemWhat it grantsEine Lizenz kann erteilt werdenIf noKein Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann eine fehlende Lizenz ersetzen.
- Hat die Eigentümergemeinschaft dies genehmigt oder nicht verboten?Who decides3/5 der Eigentümer und QuotenWhat it grantsVermietung in diesem Gebäude zulässigIf noDie Eigentümergemeinschaft kann dies mit derselben Mehrheit von drei Fünfteln vollständig verbieten.
Unsere eigene Haltung dazu hat sich nicht geändert, und wir werden sie für eine Webseite nicht abschwächen. Wir prüfen die Möglichkeit der Vermietung vor der Reservierung, sobald die Vermietung ein Grund für Ihren Kauf ist. Wenn sie nicht bestätigt werden kann, sagen wir Ihnen das. Dies ist ein Grund, aus dem wir Kunden bereits vom Kauf abgeraten haben.
Ich vermiete meine Wohnung bereits an Gäste. Stoppt mich die Regelung von 2025?Nicht automatisch. Die Änderung gilt ab dem 3. April 2025 und nicht rückwirkend. Ein Eigentümer, der bereits vor diesem Datum im Einklang mit den touristischen Vorschriften vermietet hat, kann dies daher unter den Bedingungen und innerhalb der Fristen dieser Vorschriften fortsetzen. Das bedeutet, dass der Schutz an eine Situation und nicht an eine Immobilie gebunden ist und ein neuer Käufer ihn nicht übernimmt. Wenn Sie von jemandem kaufen, der die Wohnung vermietet, fragen Sie Ihren Rechtsanwalt genau, was mit ihr übergeht, denn die ehrliche Antwort ist oft weniger, als der Verkäufer glaubt.
Wie bezahlen Sie die Gebühr und stimmen aus Tschechien ab?
Per Lastschrift von einem Konto, auf das der Verwalter zugreifen kann. Und per schriftlicher Vollmacht, die einem anderen Eigentümer oder einem Vertreter erteilt wird. Beides hängt von derselben Sache ab: dass jemand die Post liest. Die Eigentümergemeinschaft ist der Teil des spanischen Eigentums, der immer wieder eine Reaktion verlangt. Wenn eine Zahlung zurückgewiesen wird, geschieht am ersten Tag nichts Dramatisches. Harmlos bleibt es jedoch nicht. Der aktuelle Eigentümer ist der Schuldner. Eine nicht bezahlte Eigentümergemeinschaft kann ihre Forderung in einem schnellen Gerichtsverfahren geltend machen, wobei die Kosten dem Schuldner auferlegt werden, und die Schuld haftet unmittelbar an der Immobilie. Das realistische Risiko für einen Nichtansässigen besteht nicht darin, die Zahlung zu verweigern. Es besteht darin, nichts zu bemerken.
- Option 1LastschriftSo wird die Gebühr tatsächlich eingezogen, von einem Konto, auf das der Verwalter zugreifen kann.
- Wirkung
- Zahlt die Gebühr automatisch
- Aufwand
- Niedrig, einmalig
- Risiko bei Auslassen
- Eine zurückgewiesene Zahlung ist der häufigste einzelne Fehler
- Option 2Schriftliche VollmachtErmöglicht einem anderen Eigentümer oder einem Vertreter, bei der Eigentümerversammlung für Sie abzustimmen.
- Wirkung
- Gibt Ihre Stimme ab
- Aufwand
- Mittel, je Versammlung
- Risiko bei Auslassen
- Eine Entscheidung wird angenommen, während Sie nicht vertreten sind
- Option 3Eine verlässliche Verbindung zum VerwalterEine E-Mail-Adresse, die Sie tatsächlich lesen, damit Sie Mitteilungen und Protokolle erreichen.
- Wirkung
- Hält Sie informiert
- Aufwand
- Gering, eine E-Mail
- Risiko bei Auslassen
- Sie bemerken ein Problem erst, wenn es zu einer Schuld geworden ist
Kann ich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft einsehen, bevor ich die Wohnung besitze?Nicht unmittelbar, aber Sie können trotzdem alles erhalten. Das Recht, die Abrechnungen, Verträge und Protokolle einzusehen, steht den Eigentümern zu, und der Verkäufer ist Eigentümer. Daher muss die Anfrage schriftlich über ihn erfolgen, als Voraussetzung für Ihre weitere Vorgehensweise: das Budget, die letzten beiden Protokolle und den Stand der Rücklage. Ein Verkäufer, der Ihnen Unterlagen, auf die er Anspruch hat, nicht weiterleiten will, teilt Ihnen etwas Nützliches mit, über die Eigentümergemeinschaft oder über sich selbst.
Was Sie vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr anfordern sollten
Sechs Dokumente. Fordern Sie sie vor der Reservierung schriftlich an, nicht erst während der rechtlichen Prüfung. Sie können beeinflussen, ob Sie die Wohnung überhaupt erwerben möchten, und nicht nur, ob Sie sie sicher kaufen können.| Anfordern | Was es Ihnen sagt | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Das aktuelle Jahresbudget | Der Gesamtbetrag, den die Eigentümergemeinschaft in diesem Jahr ausgibt, Zeile für Zeile, sowie Ihr Anteil daran nach Anwendung Ihres Beteiligungskoeffizienten. Dies ist die einzige verlässliche Quelle für die Frage: „Wie hoch ist die Gebühr?“ | Ein mündlich genannter Monatsbetrag ohne Beleg oder ein zwei Jahre altes Budget. |
| Die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen | Worüber die Eigentümergemeinschaft gestritten hat: den Aufzug, das Dach, den Pool, den Sicherheitsvertrag und die Frage der touristischen Vermietung. Hier können Sie eine bevorstehende Sonderumlage erkennen, bevor sie beschlossen ist. | „Der Verwalter gibt diese nicht heraus.“ Es handelt sich um die Unterlagen der Eigentümer, und der Verkäufer ist Eigentümer. |
| Stand der Rücklage | Ob die Eigentümergemeinschaft Geld für die nächste Reparatur hat. Das Gesetz legt eine Untergrenze von 10 % des letzten ordentlichen Budgets fest, und eine Eigentümergemeinschaft, die mit einem alten Aufzug genau auf dieser Untergrenze liegt, sagt Ihnen damit etwas. | Eine Zahl ohne Datum oder eine Rücklage, die seit Jahren auf dem Mindestniveau liegt. |
| Umlage: offen, vereinbart oder erörtert | Eine beschlossene Sonderumlage ist ein Kostenpunkt, den Sie mitkaufen. Eine besprochene, aber noch nicht beschlossene Sonderumlage ist ein Kostenpunkt, den Sie wahrscheinlich mitkaufen, und sie ist verhandelbar, solange Sie noch Käufer sind. | Schweigen. Die Protokolle dienen als Gegenprüfung, weshalb sie auf dieser Liste stehen. |
| Die Satzung und die internen Regeln | Was Sie tun dürfen und was nicht: Vermietung, Haustiere, Verglasung der Terrasse, Markisen, Parkplätze und die Frage, wo der private Bereich endet. Die Satzung kann strenger sein als das nationale Recht, und das ist häufig der Fall. | „Es gelten die üblichen Regeln.“ Übliche Regeln gibt es nicht. Jede Eigentümergemeinschaft gibt sich ihre eigenen. |
| Die Bescheinigung über den Schuldenstand | Bestätigung des Verwalters über die für die Wohnung offenen Beträge. Ihr Anwalt fordert sie vor dem Kaufabschluss an. Dieses Dokument verhindert, dass die Rückstände eines anderen zu Ihren werden. | Eine Zusicherung des Verkäufers anstelle einer Bescheinigung des Verwalters. |
Zwei Wohnungen zum gleichen Preis, eine mit niedrigen und eine mit hohen Kosten
Das ist eine echte Entscheidung, keine Formalität, und keine der beiden Spalten ist die richtige Antwort. Entscheidend ist, dass Sie wissen, wofür Sie sich entscheiden.| Niedrigere Kosten | Höhere Kosten | |
|---|---|---|
| Wofür Sie bezahlen | Ein Pool, Gärten und Beleuchtung. Manchmal ein Aufzug. | Ein besetztes Tor, ein beheizter Pool, eine Rezeption, gepflegte Gärten, mehrere Aufzüge, manchmal ein Fitnessraum. |
| Zehnjahreskosten | Planbar und niedrig. Dieser Posten in Ihrem Jahresbudget kann einfach vergessen werden. | Zehntausende Euro über ein Jahrzehnt. Für manche Eigentümer lohnt es sich, und jeder Eigentümer bemerkt die Kosten. |
| Monatelang leer stehen lassen | Die Kosten laufen weiter, während in Ihrer Abwesenheit weniger instand gehalten wird. | Die Kosten laufen weiter, und Sie bezahlen dafür, dass jemand vor Ort ist, wenn Sie es nicht sind. Für einen Eigentümer, der dreimal im Jahr kommt, ist das das entscheidende Argument. |
| An Gäste vermieten | Weniger Einrichtungen, die Sie fotografieren können, und ein niedrigerer Übernachtungspreis in einem Markt, in dem man mit Pool und Sicherheit konkurriert. | Die Vermietung ist einfacher und ein Preis leichter zu rechtfertigen, sofern die Eigentümergemeinschaft Vermietungen überhaupt erlaubt. Diese Erlaubnis hängt nicht von der Höhe der Kosten ab. |
| Risiko einer Sonderumlage | Höher als es scheint. Eine kleine Eigentümergemeinschaft mit geringer Rücklage und einem alten Aufzug hat keinen Spielraum, um eine Reparatur aufzufangen. | Normalerweise niedriger, weil die Rücklage größer ist und die Instandhaltung kontinuierlich erfolgt. Normalerweise, aber nicht immer: Fragen Sie nach dem Stand der Rücklage. |
| Weiterverkauf | Niedrige Kosten sind für einen kostenbewussten Käufer ein echter Verkaufsfaktor, ein heruntergekommenes Gebäude jedoch nicht. | Eine gut gepflegte Wohnanlage verkauft sich praktisch von selbst. Eine drohende Sonderumlage bei geringer Rücklage ist das größte Hindernis, das sich in diesem Zusammenhang nur schwer überwinden lässt. |
Eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft entschied einst über einen Kauf
Einer von vier Käufen, von deren Abschluss wir einem Kunden abgeraten haben, drehte sich genau um dieses Thema. Die Wohnung war die richtige, das Budget stimmte, die Vermietung war Teil des Plans, und die Reservierungsanzahlung war bereits bezahlt. Entscheidend war ein Tagesordnungspunkt einer Versammlung, von deren Stattfinden der Kunde nichts wusste. Wir warteten das Abstimmungsergebnis ab, statt den Kauf voranzutreiben. Die Abstimmung erlaubte die geplante Nutzung nicht, und die Anzahlung wurde zurückerstattet.Der Fall ist auf der Seite, auf der alle vier Fälle behandelt werden, ausführlich dokumentiert und wird hier nicht in Kurzform wiederholt.
So funktioniert das Gesetz, nicht Ihre Eigentümergemeinschaft
Dies sind allgemeine Informationen darüber, wie das spanische Recht der Eigentümergemeinschaften funktioniert. Sie entsprechen dem Stand vom 17. August 2026 und beruhen auf dem Originaltext, nicht auf der Übernahme aus einem anderen Ratgeber. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung zu Ihrem Gebäude. Die Satzung einer bestimmten Eigentümergemeinschaft kann strenger sein als das nationale Recht. Das Gesetz selbst wurde viele Male geändert und wird es wieder werden. Die einzigen Dokumente, die etwas entscheiden, sind die Unterlagen zur Wohnung, die Sie kaufen. Ein unabhängiger Anwalt prüft diese, bevor Sie sich verpflichten. Genau davon versuchen wir Sie nicht mit dem Hinweis abzubringen, es sei nur eine Formalität.Wir verwalten Ihre Eigentümergemeinschaft auch nicht, gehören nicht ihrem Vorstand an und stimmen nicht für Sie ab. Unsere Aufgabe besteht darin, Ihnen die sechs oben genannten Dokumente vor der Reservierung vorzulegen, nicht erst danach, und Ihnen offen zu sagen, wenn das Gelesene ein Grund ist, nicht zu kaufen. Zwei verwandte Themen gehören bewusst an einen anderen Ort: die gesamte Jahresabrechnung einschließlich der örtlichen Grundsteuer und der Erklärung für Nichtansässige sowie die Frage, was geschieht, wenn ein früherer Eigentümer Rückstände hinterlässt. Beide Themen haben eigene Seiten, und beide werden vom Anwalt geprüft, nicht von uns.Noch eine abschließende ehrliche Anmerkung zu diesen Zahlen. Die Spanne von 900 bis 6.000 € ist unser eigener veröffentlichter Wert für eine Wohnung und so breit, weil auch die Realität breit gefächert ist. Wir verfügen in unserem Katalog über Gebührendaten für einzelne Immobilien, haben sie aber noch nicht in eine lesbare Verteilung überführt. Sie erhalten hier also eine Spanne und eine Erklärung dafür, wodurch sie beeinflusst wird, keinen als feste Tatsache verkleideten Durchschnitt.
Häufig gestellte Fragen zu Gemeinschaftskosten
- Sind Gemeinschaftskosten verhandelbar?
- Die Kosten selbst nicht. Sie entsprechen Ihrem Anteil an einem von den Eigentümern genehmigten Budget, und dieser Anteil ist in der Teilungserklärung des Gebäudes festgelegt. Verhandelbar ist der Kaufpreis, wenn Kosten auf Sie zukommen. Eine beschlossene Sonderumlage oder eine Reparatur, deren Beratung aus dem Protokoll hervorgeht, ist ein Betrag, den Sie ansprechen können, solange Sie noch entscheiden. Nach dem Kaufabschluss ist es einfach Ihre Rechnung.
- Kann die Eigentümergemeinschaft den Beitrag erhöhen, ohne mich zu fragen?
- Sie kann den Beitrag ohne Ihre Zustimmung erhöhen, aber nicht, ohne die Eigentümer zu fragen. Der Haushaltsplan wird jedes Jahr der Eigentümerversammlung vorgelegt und mit einer Mehrheit der Eigentümer angenommen, die eine Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten. Der Beitrag kann also steigen, obwohl Sie dagegen stimmen oder sich in Tschechien befinden und gar nicht abstimmen. Deshalb ist der Erhalt der Mitteilung genauso wichtig wie die Teilnahme. Die Versammlung findet statt, unabhängig davon, ob Sie die E-Mail lesen oder nicht.
- Wie wird mein Anteil am Beitrag berechnet?
- Aus dem im Grundbuch der Immobilie eingetragenen Miteigentumsanteil. Dieser basiert auf Ihrer Wohnfläche und Ihrer Position im Gebäude, nicht darauf, was Sie nutzen oder bezahlt haben. Er wird als Prozentsatz angegeben. Er gilt für den ordentlichen Haushalt und für jede Sonderumlage und kann ohne die Zustimmung aller Eigentümer nicht geändert werden. So können Sie vor dem Kauf wissen, welchen Beitrag Sie zahlen werden: den Gemeinschaftshaushalt multipliziert mit einer Zahl, die in einem Dokument steht.
- Macht ein hoher Gemeinschaftsbeitrag eine Wohnung schwerer verkäuflich?
- Nicht allein. Käufer an dieser Küste erwarten, für einen Pool und ein Tor zu zahlen. Eine gut geführte Anlage mit einer gesunden Instandhaltungsrücklage lässt sich leichter verkaufen als eine günstige Anlage, bei der Reparaturen aufgeschoben wurden. Wirklich schwer zu verkaufen ist die Kombination aus einem hohen Beitrag, einer geringen Rücklage und einer in den Protokollen erkennbaren Sonderumlage. Für den nächsten Käufer sieht das wie eine Rechnung aus, die er übernimmt, und damit hätte er recht.
- Ist eine Villa außerhalb einer Eigentümergemeinschaft günstiger im Unterhalt?
- Bei diesem einzelnen Posten: ja. Insgesamt meistens nicht. Ohne Eigentümergemeinschaft gibt es keinen Beitrag, aber auch keine gemeinsame Poolpflege, keinen gemeinschaftlichen Gärtner und keine gemeinsame Versicherung. Sie zahlen für Ihren eigenen Pool, Ihren eigenen Garten, Ihre eigene Sicherheit und Ihre eigenen Reparaturen jeweils den vollen Preis, statt ihn auf zweihundert Parteien aufzuteilen. Was günstiger ist, hängt vollständig von der Immobilie ab. Das ist dieselbe Antwort wie überall sonst in diesem Vergleich.
