Was ist IBI und wie viel werden Sie tatsächlich jedes Jahr zahlen?
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IBI wird von jedem Eigentümer erhoben, einschließlich Nichtansässiger und Eigentümer leer stehender Immobilien. Berechnungsgrundlage ist der Katasterwert multipliziert mit einem Satz, den jede Gemeinde zwischen 0.4 und 1.1 Prozent festlegt, in größeren Gemeinden bis zu 1.3 Prozent. Einen einheitlichen Satz für die Costa del Sol gibt es nicht.
Was genau ist IBI und wer muss es zahlen?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ist die jährliche kommunale Grundsteuer Spaniens. Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet, und zwar ausnahmslos von jedem Eigentümer jedes Jahr. Nichtansässige, die in diesem Jahr keinen Fuß nach Spanien setzen, müssen sie zahlen. Eigentümer eines unbebauten Grundstücks müssen sie zahlen. Für ausländisches Eigentum oder eine leer stehende Immobilie gibt es keine Befreiung.Viele Gemeinden an der Costa del Sol erheben die Steuer nicht selbst, sondern übertragen die Einziehung an das Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, eine provinziale Einziehungsstelle.
Wie wird Ihre tatsächliche IBI-Rechnung berechnet?
IBI entspricht dem Katasterwert multipliziert mit dem tipo de gravamen, dem kommunalen Satz. Der Katasterwert ist ein von der staatlichen Grundbuchstelle Catastro festgelegter Verwaltungswert, nicht der Marktpreis oder der tatsächlich von Ihnen gezahlte Preis. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert und wird je Gemeinde nur in bestimmten Abständen aktualisiert. Die letzte umfassende eigene Katasterüberprüfung von Marbella stammt aus dem Jahr 2012. Das bedeutet, dass die Bewertungen dort dem realen Markt um weit mehr als ein Jahrzehnt hinterherhinken können.Der Satz selbst wird jährlich von jeder Gemeinde innerhalb eines gesetzlich festgelegten nationalen Rahmens bestimmt: einer Untergrenze von 0.4 Prozent und einer allgemeinen Obergrenze von 1.1 Prozent für städtische Immobilien, die in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern auf 1.3 Prozent steigt. Zwei identische Villen können allein deshalb sehr unterschiedliche IBI-Rechnungen haben, weil sie in verschiedenen Gemeinden liegen, die unterschiedliche Sätze und unterschiedliche, möglicherweise veraltete Katasterbewertungen anwenden.
| Benahavis: gesetzliches Minimum0.4% des Katasterwerts | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% des Katasterwerts | 725 € |
| Marbella0.65% des Katasterwerts | 975 € |
Wie hoch ist der tatsächliche IBI-Satz je Ort?
Es gibt keinen einheitlichen „Costa del Sol IBI-Satz“. Er muss für jeden Ort einzeln geprüft werden, und die Spanne reicht vom gesetzlichen Mindestwert aufwärts.
| Gemeinde | IBI-Satz Bauland | Hinweis |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Der gesetzliche Mindestwert ist nachweislich seit mindestens 2012 stabil. Ländliche Grundstücke 0,6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Umfasst Sotogrande, Alcaidesa und San Roque selbst. Für ländliche Grundstücke gilt derselbe Satz. |
| Mijas | 0.483% | Laut Daten des Ministerio de Hacienda für 2026. Ländliche Grundstücke 0,63 %, BICES 1,3 %. |
| Marbella | 0.65% | Aktueller Satz laut einem Anbieter, der offizielle Daten anführt. Betrachten Sie ihn als aktuellen Wert, nicht als festen Satz. |
Estepona ist ein eigenständiger, unter eigenen Bedingungen bestätigter Fall: Die Stadtverwaltung senkte die effektive IBI-Rechnung für 2026 im Durchschnitt um etwa 20 Prozent, jedoch nur für Eigentümer, die vor Ort als wohnhaft gemeldet sind. Ein Eigentümer ohne Wohnsitz vor Ort erhielt keine solche Senkung und zahlte ungefähr so viel wie 2025. Die Entlastung belief sich bei 37.988 Bescheiden auf insgesamt 6,1 Millionen Euro. Da der jährliche IBI für eine typische Wohnung dort mit einigen hundert Euro angegeben wird, entspricht die Senkung von 20 Prozent ungefähr dem Preis eines guten Abendessens und nicht einer lebensverändernden Summe. Fuengirola schafft dagegen einen IBI-Rabatt von 30 Prozent ab, den zuvor gemeldete Ferienvermietungsobjekte erhielten, und stuft sie für die Abfallsteuer ebenfalls als Gewerbeobjekte ein. Für einen Käufer mit Mieteinnahmen dort bedeutet dies einen realen Kostenanstieg.
Wann ist der IBI tatsächlich fällig und was geschieht bei verspäteter Zahlung?
Der IBI wird jährlich von der Gemeinde in Rechnung gestellt und eingezogen oder bei vielen Stadtverwaltungen an der Costa del Sol in deren Auftrag von PRP Malaga. Einen einheitlichen Zahlungstermin gibt es nicht: Er hängt tatsächlich davon ab, welche Einzugsstelle die jeweilige Stadtverwaltung nutzt. In der Praxis sollten Sie mit einem oder zwei jährlichen Zahlungszeiträumen rechnen, die üblicherweise in die zweite Jahreshälfte fallen und manchmal aufgeteilt sind. Bestätigen Sie die konkreten Termine beim Kauf direkt bei der Stadtverwaltung des betreffenden Objekts oder bei PRP Malaga.
| Wenn Sie ... | Was geschieht | Was Sie tun können |
|---|---|---|
| Pünktlich per Lastschrift zahlen | Viele Stadtverwaltungen gewähren dafür einen kleinen Rabatt, der in der jeweiligen Gemeindeverordnung festgelegt ist. | Richten Sie beim Kauf ein spanisches Bankkonto für das Lastschriftverfahren ein. |
| Freiwillige Zahlungsfrist verpassen | Ein Zuschlag, der recargo, wird erhoben und beträgt je nach Zahlungsverzug zwischen 5 und 20 Prozent. | Zahlen Sie, sobald Sie es bemerken, und lassen Sie die Angelegenheit nicht weiterlaufen. |
| Über längere Zeit unbezahlt lassen | Die Behörde kann ein förmliches embargo, also eine Pfändung, des Objekts oder des Bankkontos des Eigentümers einleiten. | Behandeln Sie jedes Schreiben einer spanischen Steuerbehörde als dringend, auch wenn Sie sich im Ausland befinden. |
Für einen Eigentümer ohne Wohnsitz vor Ort ist die Lastschrift sehr wahrscheinlich die einfachste Möglichkeit, sowohl einen kleinen Prozentsatz zu sparen als auch das realistische Risiko zu vermeiden, eine Zahlungsfrist zu verpassen, von der er mangels postalischer Benachrichtigung zunächst nichts erfährt.
Welche weiteren kleinen laufenden Kosten fallen zusätzlich zum IBI an?
Die meisten Gemeinden erheben eine separate jährliche Gebühr für die Müllabfuhr, die tasa de basura. Je nach Gemeinde und Immobilientyp beträgt sie üblicherweise zwischen 50 und 180 Euro pro Jahr. In manchen Orten ist sie in der IBI-Rechnung enthalten, in anderen wird sie separat abgerechnet, teilweise über das Wasserversorgungsunternehmen statt über die Stadtverwaltung. Dies variiert je nach Gemeinde und muss vor Ort geprüft werden, anstatt von einer einheitlichen Regelung an der gesamten Küste auszugehen.Ein Eigentümer ohne Wohnsitz vor Ort, der die Immobilie nicht vermietet, erzielt nach spanischer Auffassung dennoch einen fiktiven Vorteil aus ihrem Besitz und wird jährlich über eine separate Erklärung, Modelo 210, auf einen kleinen Prozentsatz des Katasterwerts besteuert. Wird die Immobilie stattdessen vermietet, werden die Mieteinnahmen selbst für in der EU und im EWR ansässige Personen mit 19 Prozent des Nettoeinkommens besteuert, wobei der IBI zu den abzugsfähigen Kosten zählt. Für Personen außerhalb der EU beträgt die Steuer ohne Abzüge 24 Prozent der Bruttoeinnahmen. Auch diese Erklärung erfolgt über Modelo 210 und ist zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres fällig.Gemeinschaftskosten, cuota de comunidad, sind keine Steuer, sondern nahezu universelle Kosten für jede Immobilie innerhalb einer comunidad de propietarios. Sie variieren je nach Ausstattung erheblich. Die eigene Recherche des Vaults zu Sotogrande nennt für eine Wohnung dort konkret 1.500 bis 4.000 Euro pro Jahr. Dieser Wert sollte nicht als Zahl für die gesamte Küste verstanden werden.
Warum wirkt sich dieselbe IBI-Rechnung auf zwei verschiedene Steuerberechnungen aus?
IBI ist nicht nur eine eigenständige jährliche Rechnung. Für einen in der EU ansässigen Eigentümer, der die Immobilie vermietet, ist IBI auch als Kostenposition von der spanischen Steuer auf Mieteinkünfte absetzbar. Bei einem Eigentümer, der die Immobilie nicht vermietet, fließt IBI zudem in die Berechnung des fiktiven Einkommens ein. Derselbe jährliche IBI-Betrag, den ein Käufer als einen Kostenposten einplant, wirkt sich daher unauffällig auf zwei weitere Steuerposten aus: Er senkt den steuerpflichtigen Gewinn eines Eigentümers mit Mieteinnahmen, hat aber keinen entsprechenden Ausgleichseffekt für einen Eigentümer, der die Immobilie ausschließlich als Zweitwohnsitz nutzt. Dies sollten Sie vor der Entscheidung, ob Sie eine Immobilie vermieten oder ausschließlich selbst nutzen möchten, genau wissen, da dieselbe IBI-Rechnung steuerlich je nach gewähltem Weg erheblich unterschiedlich behandelt wird.
Was Sie vor dem Kauf über die IBI einer Immobilie bestätigen sollten
Sechs Punkte, die Sie vor dem Kaufabschluss mit Ihrem Anwalt klären sollten, nicht erst nach Eingang der ersten Rechnung.| Bereithalten | Warum das wichtig ist | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Der aktuelle städtische IBI-Satz der konkreten Gemeinde, nicht ein Durchschnittswert für die gesamte Küste | Der gesetzliche Mindestsatz beträgt 0,4 %, und jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz bis zu 1,1 % fest, beziehungsweise bis zu 1,3 % in größeren Gemeinden. | „Die IBI beträgt hier normalerweise etwa ein halbes Prozent“, ohne die tatsächliche Gemeinde zu nennen. |
| Der eigene Katasterwert der Immobilie und das Jahr seiner letzten Aktualisierung | Sowohl IBI als auch die Steuer auf fiktive Einkünfte für Nichtansässige basieren auf diesem Wert, nicht auf dem tatsächlich gezahlten Preis. | In der Annahme, dass der Katasterwert dem Verkaufspreis entspricht. |
| Ob die Müllabfuhr in der IBI-Rechnung enthalten ist oder separat berechnet wird | Dies variiert je nach Gemeinde und wird manchmal über die Wasserrechnung statt über das Rathaus abgewickelt. | Nur die IBI einzuplanen und dann von einer zweiten Rechnung überrascht zu werden. |
| Wer die Rechnung tatsächlich einzieht: das Rathaus selbst oder PRP Malaga | Dies entscheidet darüber, wo eine Anfrage oder ein Problem mit einer verspäteten Zahlung tatsächlich gelöst wird. | Das falsche Amt anzurufen und Zeit zu verlieren, während ein Zuschlag anfällt. |
| Ein von einem spanischen Konto eingerichteter Lastschrifteinzug | Für einen nicht ansässigen Eigentümer ist dies der praktische Weg, um zu vermeiden, dass ein Zahlungszeitraum verpasst wird, von dem er ohne schriftliche Benachrichtigung nichts erfährt. Außerdem kann dadurch ein kleiner Rabatt gewährt werden. | Sich auf Post zu verlassen, die eine Adresse in Prag oder Warschau tatsächlich nicht rechtzeitig erreicht. |
| Jeder aktuelle, speziell für empadronados geltende Rabatt, den die Gemeinde anbietet | Die für 2026 in Estepona geltende Senkung von etwa 20 Prozent galt nur für vor Ort registrierte Eigentümer, nicht für jeden Eigentümer in der Gemeinde. | Davon auszugehen, dass ein beworbener Rabattsatz auch für Sie als Nichtansässigen gilt. |
Was bei diesen Zahlen noch nicht geklärt ist
Die genauen aktuellen städtischen IBI-Sätze von Estepona, Fuengirola und der Stadt Malaga müssen anhand einer Primärquelle erneut bestätigt werden, etwa anhand einer Tabelle der Hacienda oder der eigenen kommunalen Steuersatzung. Dies gilt im Gegensatz zu Benahavis, San Roque und Mijas, deren Sätze anhand einer offiziellen Tabelle überprüft wurden. Sie wurden daher nicht als mutmaßliche Angaben eines Datenaggregators in die obige Tabelle nach Gemeinden aufgenommen.Es gibt kein einheitliches, allgemein gültiges Datum für den Zahlungszeitraum der IBI. Dieses hängt tatsächlich davon ab, welche Stelle die Steuer einzieht, also die Gemeinde selbst, PRP Malaga oder eine andere Provinzbehörde. Bestätigen Sie daher beim Kauf die konkreten Monate beim Rathaus der jeweiligen Immobilie, anstatt von einem einheitlichen Datum für die gesamte Küste auszugehen.In dieser Prüfung konnte das Jahr der Katasterwertaktualisierung nur für Marbella, nämlich 2012, bestätigt werden. Käufer sollten ihren Anwalt andernorts beauftragen, den konkreten Katasterreferenzwert und das jeweilige Aktualisierungsjahr der genauen Immobilie zu ermitteln, da dieser Wert sowohl in die IBI als auch in die Bemessungsgrundlage der Steuer auf fiktive Einkünfte einfließt.Die genaue Regelung zum Schwellenwert für fiktive Einkünfte von 1,1 oder 2 Prozent sowie der konkrete Prozentsatz des Lastschriftrabatts oder das Ratenzahlungsmodell für jede genannte Gemeinde an der Costa del Sol wurden in dieser Prüfung nicht unabhängig anhand der jeweils aktuellen eigenen Satzung der Gemeinde erneut verifiziert.
Häufigste Fragen zur IBI-Steuer
- Gibt es einen einheitlichen IBI-Satz für die gesamte Costa del Sol, an dem ich mich bei der Budgetplanung orientieren kann?
- Nein. Die Sätze reichen vom gesetzlichen Mindestsatz von 0,4 Prozent bis zu einem allgemeinen Höchstsatz von 1,1 Prozent beziehungsweise 1,3 Prozent in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, und jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz fest. Nennen Sie immer die konkrete Gemeinde, statt einen Durchschnittswert für die gesamte Küste zu verwenden.
- Endet die IBI, wenn die Immobilie das ganze Jahr leer steht?
- Nein. Sie wird unabhängig von der Nutzung von jedem Eigentümer erhoben. Für eine leer stehende Immobilie gibt es keine Befreiung.
- Kann ich die IBI absetzen?
- Ja, wenn Sie die Immobilie vermieten: Die IBI ist eine der abzugsfähigen Ausgaben von der Steuer auf Mieteinnahmen für in der EU oder im EWR ansässige Personen. Wenn Sie die Immobilie ausschließlich als Zweitwohnsitz nutzen, hat die IBI keinen entsprechenden Ausgleichseffekt. Sie ist dann lediglich eine jährliche Ausgabe und fließt außerdem in die separate Berechnung der fiktiven Einkünfte für einen Eigentümer ein, der die Immobilie nicht vermietet.
- Was passiert, wenn ich die Zahlung einfach vergesse, weil ich im Ausland lebe?
- Je nach Dauer des Zahlungsverzugs fällt ein Zuschlag von 5 bis 20 Prozent an. Bei längerem Zahlungsausfall kann dies zu einer förmlichen Pfändung der Immobilie oder Ihres Bankkontos führen. Die Einrichtung eines Lastschrifteinzugs von einem spanischen Konto beim Kauf ist die praktische Lösung für genau dieses Risiko.