Doppelbesteuerung in Spanien: Was tschechische und polnische Eigentümer tatsächlich zahlen müssen
In 30 Sekunden
Spanien besteuert Ihre Mieteinnahmen, Ihren Verkauf und Ihre Erbschaft zunächst, ganz einfach weil sich die Immobilie in Spanien befindet. Bei Mieteinnahmen und einem Verkauf verhindern Abkommen anschließend eine doppelte Besteuerung. Für Erbschaften gibt es kein solches Abkommen.
Welches Land besteuert Ihre Immobilie in Spanien zuerst?
Eine Regel macht den Rest einfacher. Bei Immobilien räumen sowohl die Steuerabkommen zwischen Tschechien und Spanien als auch jene zwischen Polen und Spanien, wie fast alle Steuerabkommen weltweit, dem Land, in dem sich die Immobilie tatsächlich befindet, das vorrangige Recht ein, die daraus erzielten Einkünfte und Wertzuwächse zu besteuern. Spanien besteuert spanische Mieteinnahmen, einen Verkauf in Spanien und eine spanische Erbschaft zuerst, unabhängig davon, wo Sie leben.Ihr Heimatland, Tschechien oder Polen, muss sich anschließend mit diesen bereits besteuerten Einkünften befassen, wenn Sie Ihr weltweites Einkommen dort melden. Hier kommt es auf die Mechanismen des Abkommens an, insbesondere auf die Anrechnung der bereits gezahlten Steuer. Genau an diesem Punkt unterscheiden sich die beiden Systeme tatsächlich voneinander, wie die folgenden Abschnitte erläutern.
Wie werden Ihre Mieteinnahmen auf beiden Seiten besteuert?
Als Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien werden Sie nach IRNR, der Einkommensteuer für Nichtresidenten, besteuert und reichen die Erklärung auf Modelo 210 ein. Als in der EU oder im EWR ansässige Person, was sowohl für Eigentümer aus Tschechien als auch aus Polen gilt, beträgt der Steuersatz 19% auf Ihre NETTO-Mieteinnahmen: Hypothekenzinsen, Reparaturen, Verwaltungsgebühren, IBI und Gebäudeversicherung sind abziehbar, bevor dieser Steuersatz angewendet wird. Das Zeitfenster für die Erklärung der Mieteinnahmen eines bestimmten Jahres reicht vom 1. bis zum 20. Januar des Folgejahres.Wenn Sie die Immobilie NICHT vermieten, besteuert Spanien sie trotzdem. Eine Regelung zu fiktiven Einkünften gilt allein deshalb, weil die Immobilie zu Ihrer eigenen Nutzung verfügbar ist. Die Besteuerung erfolgt jährlich zum gleichen Satz von 19%, wiederum auf Modelo 210. Dies widerlegt eine verbreitete Annahme: Die Immobilie nicht zu vermieten bedeutet nicht, dass keine spanische Steuer zu beachten ist.
Im Heimatland erklärt ein polnischer Steuerresident die spanischen Mieteinnahmen als Teil seines weltweiten Einkommens und macht anschließend die bereits gezahlte spanische Steuer als Anrechnung auf die polnische Steuerschuld für dasselbe Einkommen geltend. Dieser anrechnungsähnliche Mechanismus wurde direkt an der Quelle bestätigt. Auch ein tschechischer Steuerresident wird auf sein weltweites Einkommen besteuert, und für Einkünfte aus ausländischen Quellen gibt es eine Entlastung nach dem Abkommen. Welche konkrete Methode, Anrechnung oder Befreiung, das Abkommen zwischen Tschechien und Spanien auf Mieteinnahmen aus Immobilien anwendet, wurde in dieser Prüfung jedoch nicht bestätigt. Stellen Sie es einem tschechischen Eigentümer daher so dar: „Eine Entlastung besteht, der genaue Mechanismus muss von Ihrem eigenen Steuerberater bestätigt werden“, und nicht als in jeder Hinsicht geklärte Tatsache.Diese Seite nennt den Steuersatz nur so weit, dass der Mechanismus des Abkommens dargestellt werden kann. Die genaue Steuersatztabelle, die Bemessungsgrundlage für fiktive Einkünfte und der vollständige Abgabekalender sind Gegenstand eines separaten Ratgebers.
Quellen
Wenn ich die Immobilie niemals vermiete, muss ich dann trotzdem in Spanien etwas einreichen?Ja. Die Regelung zu fiktiven Einkünften gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie tatsächlich vermieten, und die Erklärung wird auf dieselbe Weise, auf Modelo 210, zum gleichen Satz von 19% für eine in der EU oder im EWR ansässige Person eingereicht. Dies auszulassen, weil die Immobilie leer steht, ist ein echter und häufiger Fehler.
Was geschieht mit der Steuerschuld, wenn Sie verkaufen?
Als in der EU/im EWR ansässige Person unterliegen sowohl tschechische als auch polnische Verkäufer auf den Veräußerungsgewinn einer Steuer von 19%, also auf den Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und abzugsfähiger Kosten. Die Quellen unterscheiden sich darin, ob dieser 19%-Satz inzwischen für alle Nichtansässigen einheitlich gilt oder in manchen Darstellungen weiterhin neben einem höheren Satz für Nicht-EU-Bürger steht. In jedem Fall unterliegt ein tschechischer oder polnischer Verkäufer als EU-Bürger einem Satz von 19%, und auf diesen Wert sollten Sie sich stützen.Beim Kaufabschluss ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und innerhalb von 30 Tagen direkt an das spanische Finanzamt abzuführen, als Sicherheit für Ihre spätere Steuerschuld auf den Veräußerungsgewinn. Dies wirkt sich direkt darauf aus, welcher Betrag beim Notar tatsächlich auf Ihrem Konto eingeht, und nicht nur auf Ihre spätere Steuerschuld. Sie sollten dies wissen, bevor Sie einem Verkaufspreis zustimmen.
| Schritt | Was geschieht | Wo sie festgelegt ist |
|---|---|---|
| Beim Notar, beim Kaufabschluss | Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und führt den Betrag innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt ab. | Modelo 211 |
| Danach: Ihre eigene Erklärung | Sie reichen Ihre eigene Erklärung zum Veräußerungsgewinn ein. Wenn 19% des tatsächlichen Gewinns niedriger sind als die einbehaltenen 3%, fordern Sie die Differenz zurück. Wenn der Betrag höher ist, zahlen Sie den Restbetrag. | Modelo 210 |
| Im Heimatland, in der Jahreserklärung | Polen: Sie erklären den Gewinn und machen die bereits gezahlte spanische Steuer als Anrechnung geltend, nach demselben Mechanismus des weltweiten Einkommens wie bei Mieteinnahmen. Tschechien: Sie erklären den Gewinn, und es besteht eine Entlastung nach dem Abkommen, aber die konkrete Methode für dieses bestimmte Abkommen wurde in dieser Prüfung nicht bestätigt. | Steuererklärung im Heimatland |
Gibt es ein Abkommen, das verhindert, dass Ihre Erben doppelt besteuert werden?
Nein. Dies ist die wichtigste einzelne Tatsache auf dieser Seite und überrascht die meisten tschechischen und polnischen Käufer: Spanien hat mit Tschechien und Polen KEIN Erbschaftsteuerabkommen geschlossen. Das Netz der spanischen Erbschaftsteuerabkommen umfasst nur drei Länder: Frankreich, Griechenland und Schweden.Die oben beschriebene Entlastung nach den Abkommen für Einkommen und Veräußerungsgewinne erstreckt sich überhaupt nicht auf Erbschaften. Ein tschechischer oder polnischer Erbe, der Ihre spanische Immobilie erbt, wird von Spanien unabhängig davon auf den spanischen Vermögensgegenstand besteuert, und zwar nach den regionalen Vorschriften des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet. Gleichzeitig können Tschechien oder Polen ihre eigenen innerstaatlichen Erbschaftsteuerregeln auf dieselbe Erbschaft anwenden, ohne dass ein bilateraler Mechanismus besteht, der eine doppelte Besteuerung verhindert.
| Entlastung | Wirkung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Verwandtschaftsfreibetrag, I-II | Senkt den steuerpflichtigen Wert der Erbschaft um bis zu 1.000.000 EUR. | Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern. |
| Ermäßigung für Hauptwohnsitz | Eine pauschale Minderung um 99% des Werts des Eigenheims des Verstorbenen, ohne Obergrenze. | Nur wenn die Immobilie der gewöhnliche Wohnsitz des Verstorbenen war und der Erbe sie in den folgenden drei Jahren behält. |
| 99% Quotenvergünstigung | Senkt die ansonsten nach den vorstehenden Ermäßigungen fällige Steuer um 99 %. | Gilt für die Gruppen I und II nach dem eigenen Regionalrecht Andalusiens. |
Eine Regelung auf EU-Ebene ist hier aus einem anderen Grund relevant: Die EU-Erbrechtsverordnung 650/2012 bestimmt, welches nationale Erbrecht, nicht welches Steuerrecht, regelt, wie Ihr Nachlass rechtlich verteilt wird, und sie kann für den Papierkram relevant sein. Sie verhindert selbst keine Doppelbesteuerung und ist eine von allem oben Genannten getrennte Frage.Das vollständige Verfahren zur spanischen Erbschaftsteuer, die Abgabefrist, die Frage der Rechtswahl und die Berechnungsbeispiele sind Gegenstand eines eigenen Leitfadens. Diese Seite ergänzt die eine Tatsache, die jener Leitfaden nicht behandelt: die Lücke bei den Abkommen selbst und warum die oben genannte Vergünstigung einseitig ist und nur auf spanischer Seite gilt.
Quellen
Könnten meine Erben also tatsächlich sowohl von Spanien als auch von Tschechien oder Polen für dieselbe Immobilie besteuert werden?Das ist das ehrliche, ungeklärte Risiko. Spanien wird die Erbschaft auf seiner Seite unter Anwendung der oben genannten regionalen Vergünstigung besteuern. Ob Tschechien oder Polen anschließend dieselbe Erbschaft erneut besteuert und ob eines der beiden Länder eine eigene einseitige Vergünstigung für bereits gezahlte ausländische Erbschaftsteuer vorsieht, konnte diese Recherche für keines der beiden Länder bestätigen. Dafür benötigen Sie einen namentlich benannten Spezialisten für Erbschaftsteuer in Ihrem eigenen Land und keine Vermutung.
Was umfasst die Abgabe tatsächlich, jedes Jahr?
Ein Eigentümer aus Tschechien oder Polen mit spanischen Mieteinnahmen oder einem Verkauf in Spanien muss tatsächlich zwei Steuererklärungen berücksichtigen, nicht automatisch einen miteinander abgeglichenen Vorgang. Auf spanischer Seite steht Modelo 210 für Miet- oder fiktive Einkünfte sowie separat für einen Verkauf, einschließlich der Unterlagen zur Einbehaltung von 3 % durch den Notar. Auf der Seite des Heimatlands steht Ihre übliche jährliche Steuererklärung, in der dieselben Einkünfte oder Gewinne aus spanischer Quelle enthalten sein müssen und in der die Anrechnung nach dem Abkommen aktiv geltend gemacht werden muss.Keine der beiden Seiten erledigt dies für Sie. Spanien informiert die tschechische oder polnische Steuerbehörde nicht automatisch darüber, was Sie gezahlt haben, und Ihre Steuererklärung im Heimatland weiß ebenfalls nicht automatisch davon. Sie oder Ihr Steuerberater müssen die Vergünstigung jedes Jahr, in dem sie gilt, auf beiden Seiten selbst geltend machen.
Genau für diese Koordination zwischen zwei Ländern gibt es einen spanischen Gestor, der mit Ihrem Steuerberater im Heimatland zusammenarbeitet. Sie sollten die Angelegenheit nicht selbst aus zwei Sätzen von Unterlagen in zwei Sprachen zusammensetzen müssen.
Was Sie vorbereiten sollten, bevor Ihre spanische Immobilie zwei Steuerbescheide verursacht
Fünf Punkte, die Sie vor der ersten Mietzahlung oder dem ersten Verkauf zusammentragen sollten, statt sie erst bei Ablauf der Abgabefrist zu entdecken.| Bereithalten | Warum das wichtig ist | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Einen namentlich benannten Steuerberater auf der spanischen Seite, der Modelo 210 für Sie einreicht | Der Nettosatz von 19 % hängt davon ab, dass Sie tatsächlich abzugsfähige Ausgaben geltend machen. Werden sie nicht berücksichtigt, zahlen Sie zu viel. | Die Erklärung einmal selbst einreichen und hoffen, dass derselbe Ansatz jedes Jahr funktioniert. |
| Einen namentlich benannten Steuerberater oder Steuerexperten im Heimatland für dieselben Einkünfte oder Gewinne | Die Anrechnung nach dem Abkommen erfolgt nicht automatisch. Sie müssen sie in Ihrer Steuererklärung im Heimatland aktiv geltend machen. | Davon ausgehen, dass Spanien und Ihr Heimatland die Steuer untereinander abgleichen. |
| Eine klare Antwort darauf, ob die Immobilie als vermietet oder leer stehend gilt | Beides wird in Spanien zum gleichen Satz besteuert, jedoch nach unterschiedlichen Regeln und mit unterschiedlichen Steuererklärungen. | „Wir vermieten sie eigentlich nicht, also gibt es nichts einzureichen“ ist genau die falsche Annahme. |
| Eine Notiz zum Abgabezeitraum vom 1. bis 20. Januar für die Mieteinnahmen des Vorjahres | Die Frist zu versäumen ist ein Verstoß gegen die steuerlichen Pflichten und keine geringfügige Verzögerung. | Erst nach Ablauf von der Frist erfahren. |
| Frühzeitige Beratung zur Nachfolgeplanung angesichts der oben genannten Lücke bei den Abkommen | Für die Erbschaftsteuer gibt es keine bilaterale Lösung. Daher muss die Planung im Voraus erfolgen und nicht erst nach einem Todesfall. | Bis zu dem Zeitpunkt warten, an dem es tatsächlich darauf ankommt und nichts mehr geplant werden kann. |
Was hier wirklich ungeklärt ist
Dies ist eine allgemeine Orientierung mit Stand vom 21. August 2026 und keine Steuerberatung zu Ihrer persönlichen Situation. Sie beruht auf einer begrenzten Recherche mit namentlich genannten Quellen für die einzelnen oben genannten Abschnitte. Mehrere tatsächliche Lücken werden ausdrücklich benannt, statt durch Vermutungen ausgefüllt zu werden.Die eigene Methode des Abkommens zwischen Tschechien und Spanien zur Steuervergünstigung, Anrechnung oder Befreiung für Mieteinnahmen und Kapitalgewinne wurde in dieser Recherche nicht anhand des Abkommenstextes selbst bestätigt. Bevor dies als abschließend geklärt dargestellt wird, muss das Abkommen direkt geprüft oder ein tschechischer Steuerberater konsultiert werden.Der genaue Nachweis der bereits gezahlten spanischen Steuer bei der Geltendmachung einer Anrechnung im Heimatland, also Bescheinigung oder Modelo 210-Quittung, wurde für keines der beiden Länder bestätigt. Ebenso wurde nicht geklärt, ob Tschechien oder Polen eine eigene nationale Schwelle hat, ab der eine gesonderte Meldepflicht für ausländische Vermögenswerte ausgelöst wird. Dies ist eine andere Frage als die Einkünfte oder der Gewinn selbst.Vor allem wurden in dieser Prüfung weder die eigenen innerstaatlichen einseitigen Entlastungsregelungen Tschechiens noch Polens für bereits gezahlte ausländische Erbschaftsteuer untersucht. Da es überhaupt kein Erbschaftsteuerabkommen gibt, ist dies die wichtigste offene Frage, die vor einer Berufung auf den Schutz eines der beiden Länder mit einem namentlich benannten Spezialisten geklärt werden sollte.
Die häufigsten Fragen zur Doppelbesteuerung
- Ändert es etwas an den spanischen Steuersätzen, wenn Sie in Tschechien oder Polen statt in Spanien leben?
- Nein. Spanien besteuert die Immobilie, weil sie sich in Spanien befindet, und zwar zum gleichen Satz für alle in der EU oder im EWR ansässigen Personen, unabhängig davon, in welchem EU-Land sie leben. Der Unterschied zwischen einem tschechischen und einem polnischen Eigentümer betrifft den nächsten Schritt im Heimatland, nicht die von Spanien selbst erhobene Steuer.
- Muss ich dasselbe Einkommen auch in meinem Heimatland angeben, wenn ich bereits in Spanien Steuern zahle?
- Ja. Sowohl Tschechien als auch Polen besteuern ihre Gebietsansässigen auf ihr weltweites Einkommen. Daher muss dasselbe aus Spanien stammende Einkommen oder derselbe Gewinn auch in Ihrer Steuererklärung im Heimatland erscheinen. Das Abkommen besteht genau deshalb, damit Ihnen dort die bereits gezahlte spanische Steuer angerechnet wird, allerdings nur, wenn Sie dies tatsächlich geltend machen.
- Ist die beim Verkauf einbehaltene Steuer von 3 % identisch mit meiner endgültigen Steuer auf den Veräußerungsgewinn?
- Nein, und dies so zu behandeln, ist ein häufiger Fehler. Es handelt sich um eine Sicherheit, die auf Ihre spätere Rechnung einbehalten wird. Anschließend reichen Sie Ihre eigene Steuererklärung ein: Wenn der tatsächliche Gewinn von 19 % geringer ist als der einbehaltene Betrag, fordern Sie die Differenz zurück; wenn er höher ist, zahlen Sie den Rest.
- Kann ein spanisches Testament das Problem der Erbschaftsteuer-Doppelbesteuerung vermeiden?
- Ein spanisches Testament hilft Ihrer Familie, nach einem Todesfall monatelangen zusätzlichen Papierkram zu vermeiden, und ermöglicht Ihnen die Wahl des Landes, dessen Erbrecht für den Nachlass gilt. Die Steuerfrage wird dadurch allein jedoch nicht gelöst: Es gibt in keiner Richtung ein Abkommen, daher muss die steuerliche Belastung auf beiden Seiten unabhängig davon gesondert beraten werden, ob ein Testament vorhanden ist oder nicht.
