Renovierungsgenehmigungen in Spanien: Wann benötigen Sie eine Licencia de Obra?
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Jede spanische Renovierung, die die Tragstruktur, die Fassade oder die bebaute Fläche betrifft, benötigt vor Beginn der Arbeiten eine licencia de obra mayor mit einem von einem Architekten unterzeichneten Projekt. Rein kosmetische Arbeiten nach dem bisherigen Vorbild benötigen in der Regel nur eine einfache comunicacion previa. Wenn Sie die tatsächlich erforderliche Genehmigung für die Arbeiten nicht einholen, bleibt das Problem nicht bei der Person, die sie ausgeführt hat. Als neuer Eigentümer übernehmen Sie es.
Sind Ihre Renovierungsarbeiten klein oder umfangreich?
In Spanien werden Renovierungsarbeiten in zwei Genehmigungsstufen unterteilt. Welche davon gilt, entscheidet über alles Weitere: Wer den Antrag einreichen darf, ob ein Architekt ihn unterzeichnen muss und wie lange das Verfahren dauert. Eine Genehmigung für kleinere Bauarbeiten gilt für kosmetische Arbeiten oder Instandhaltungsarbeiten, etwa das Erneuern von Fliesen, Streichen oder den Austausch eines Badezimmers sowie ähnliche Veränderungen innerhalb der bestehenden Wände. Eine Genehmigung für größere Bauarbeiten gilt für strukturelle Veränderungen, Anbauten, den Bau eines Pools oder eine Nutzungsänderung. Bevor das Rathaus den Antrag überhaupt prüft, muss dafür ein vollständiges, von einem Architekten erstelltes und unterzeichnetes Projekt vorliegen.Der praktische Test lässt sich einfach formulieren, auch wenn die Formalitäten es nicht sind: Berührt die Arbeit tragende Elemente, etwa eine tragende Wand, die Gebäudehülle oder das Dach? Verändert sie die bebaute Fläche? Ändert sie die rechtlich zulässige Nutzung des Raums? Eine bejahende Antwort auf eine dieser Fragen bedeutet, dass es sich um umfangreiche Bauarbeiten handelt. Eine eindeutige Verneinung bei einer rein kosmetischen, gleichartigen Veränderung innerhalb der bestehenden Wände gilt üblicherweise als kleinere Bauarbeit. In vielen Gemeinden kann dies durch eine Vorankündigung erledigt werden, also eine einfache Mitteilung an das Rathaus, statt durch einen vollständigen Genehmigungsantrag mit anschließender Wartezeit auf die Bewilligung.
| Kleinere ArbeitenKosmetisch, gleichwertig | GroßumbauStatik, Anbau, Pool | |
|---|---|---|
| Berührt Statik, Fassade oder Fläche | Nein | Ja |
| Wer unterschreibt das Projekt | Eigentümer oder gestor, meist kein Architekt nötig | Ein Architekt, fast immer |
| Antragstellung | Vorankündigung, in vielen Gemeinden | Formeller Antrag auf Baugenehmigung |
| Prüfung im Rathaus | Einfache Prüfung, keine vollständige Genehmigungsprüfung | Vollständige technische Prüfung vor Arbeitsbeginn |
Quellen
Kann eine Renovierung als kleinere Bauarbeit beginnen und unterwegs zu einer umfangreichen Bauarbeit werden?Ja, und so kommt es häufig vor, dass Eigentümer versehentlich und nicht vorsätzlich mit nicht genehmigten Arbeiten enden. Wenn der Umfang auf ein strukturelles Element, die Fassade oder die Grundfläche übergreift, handelt es sich um umfangreiche Bauarbeiten und es ist eine eigene, von einem Architekten unterzeichnete Genehmigung erforderlich. Das gilt auch dann, wenn die ursprüngliche Mitteilung für den zunächst kleineren Umfang ordnungsgemäß eingereicht wurde.
Was kostet eine Baugenehmigung in Spanien tatsächlich?
Eine Mitteilung oder Genehmigung für kleinere Bauarbeiten kostet selbst üblicherweise zwischen 200 und 800 Euro, zuzüglich der ICIO, der kommunalen Bausteuer, die normalerweise mit 3 bis 4 Prozent des angegebenen Budgets der Arbeiten veranschlagt wird. Für eine Genehmigung umfangreicher Bauarbeiten wird häufig ein Betrag von etwa 3 bis 3,5 Prozent des Referenzbudgets genannt, das im eigenen Projekt des Architekten ausgewiesen ist. Dieser Prozentsatz kommt zusätzlich zum separaten Planungshonorar des Architekten hinzu und ersetzt es nicht.Für eine bestimmte Gemeinde an der Costa del Sol wurde in der Recherche für diese Seite keine einheitliche, aktuelle Gebührenordnung zusammengetragen, etwa die eigene Verordnung Marbellas im Vergleich zu der Esteponas. Die folgenden Spannen sind allgemein und zusammengefasst und stellen nicht die veröffentlichte Gebührenordnung einer einzelnen Gemeinde dar. Betrachten Sie sie daher als Planungswert und holen Sie ein genaues Angebot beim zuständigen Rathaus, Ihrem Architekten oder Ihrem gestor ein, bevor Sie Ihr Renovierungsbudget festlegen.
| Gebühr für Kleinbau-Genehmigung/AnzeigeVom Rathaus festgelegte Pauschalgebühr | 200 bis 800 € |
|---|---|
| ICIO-Bausteuer, kleine oder große Bauarbeiten3 bis 4 % des angegebenen Arbeitsbudgets | 3 bis 4 % des Budgets |
| Gebühr für große Bauarbeiten~3-3,5 % des Referenzbudgets | ~3-3,5 % des Budgets |
Um diese Prozentsätze mit einem konkreten Betrag zu veranschaulichen: Eine Auffrischung von Bad und Küche für 50.000 Euro ohne bauliche Veränderungen, ein klarer Fall von kleineren Bauarbeiten, liegt bei den Gebühren ungefähr zwischen 200 und 800 Euro zuzüglich etwa 1.500 bis 2.000 Euro ICIO. Die gesamten genehmigungsbezogenen Kosten liegen damit grob zwischen 1.700 und 2.800 Euro. Bei einem Anbau an einer Villa im Wert von 300.000 Euro mit einem neuen Pool, einem klaren Fall größerer Bauarbeiten, würde allein die Genehmigungsgebühr ungefähr 9.000 bis 10.500 Euro betragen, noch vor dem Honorar des Architekten für den Entwurf und vor dem mehrmonatigen Zeitplan im nächsten Abschnitt. Beide Beträge wurden zur Veranschaulichung aus den oben genannten allgemeinen Prozentspannen errechnet und stammen nicht aus der tatsächlichen Rechnung eines bestimmten Projekts.
Wie lange dauert es, bis eine Renovierungsgenehmigung erteilt wird?
Zwei unabhängige Quellen nannten für dieselben beiden Kategorien unterschiedliche Zeitspannen. Daher gibt diese Seite die gesamte Bandbreite an, statt eine trügerisch präzise Zahl zu nennen. Betrachten Sie das schnelle Ende der jeweiligen Spanne als günstigen Fall, nicht als Versprechen: Wie schnell ein Rathaus einen Antrag tatsächlich bearbeitet, hängt von seiner eigenen Auslastung und davon ab, wie vollständig die eingereichten Unterlagen sind.
Woche 0~8 Monate
- Kleinere Bauarbeiten, ehrlich2 bis 12 Wochen
- Größere Bauarbeiten, ehrlich2 bis 8 Monate
| Quelle | Kleinere Arbeiten | Großumbau |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 bis 6 Wochen | 2 bis 6 Monate, je nach Komplexität und Gemeinde |
| TerretaSpain | 1 bis 3 Monate | 3 bis 6 Monate, manchmal bis zu 8 Monate |
| Realistische Spanne für die Planung | 2 bis 12 Wochen | 2 bis 8 Monate |
Muss die Eigentümergemeinschaft die Arbeiten ebenfalls genehmigen?
Eine Genehmigung des Rathauses ist nicht die einzige Zustimmung, die für eine Renovierung erforderlich sein kann. Wenn sich eine Immobilie innerhalb einer comunidad de propietarios, eines Apartmentgebäudes oder einer Wohnanlage mit gemeinschaftlich genutzten Elementen befindet, betrachtet das spanische Recht die Fassade, die tragenden Elemente des Gebäudes und andere Gemeinschaftsteile als gemeinschaftliches Eigentum, auch wenn Sie volles Eigentum an Ihrer eigenen Einheit besitzen. Arbeiten, die aus Sicht des Rathauses vollständig rechtmäßig sind, können dennoch die eigene Genehmigung der comunidad erfordern, wenn sie eines dieser gemeinschaftlich genutzten Elemente berühren.
- Installation von Klimaanlagen an einer sichtbaren AußenwandDie Wand selbst ist nach spanischem Recht ein gemeinschaftlich genutztes Element. Dass das Rathaus keine Einwände hat, klärt die Frage daher nicht allein.
- Einen Balkon oder eine Terrasse schließenDadurch verändert sich das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Darüber entscheidet die comunidad, nicht nur der einzelne Eigentümer.
- Außenfenster oder Rollläden ändernFarbe, Material und Form werden häufig durch die eigenen Regeln der comunidad festgelegt. Dies ist eine separate Frage von allem, was das Rathaus prüft.
- Jede andere Änderung der äußeren Gestaltung des GebäudesWenn die Fassade, ein tragendes Element oder ein anderer gemeinschaftlich genutzter Teil betroffen ist, holen Sie die Genehmigung der comunidad vor Beginn der Arbeiten ein, nicht erst danach.
Das Überspringen dieses Schritts stellt ein reales, bereits gerichtlich ausgetragenes Risiko dar, keine theoretische Möglichkeit. Eine comunidad kann auch nach Abschluss der Arbeiten auf deren Rückbau klagen. Ein Richter kann den Eigentümer anweisen, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und die entsprechenden Kosten zu tragen. Die Zustimmung der comunidad mit der in deren Satzung für diese Art von Änderung festgelegten Mehrheit einzuholen, ist ein separater Schritt zur Genehmigung durch das Rathaus. Die eine Zustimmung ersetzt nicht die andere.
Quellen
Deckt die Genehmigung durch das Rathaus auch die Zustimmung der comunidad ab?Nein. Dies sind zwei separate Genehmigungen von zwei verschiedenen Stellen, und die eine ersetzt nicht die andere. Eine Genehmigung des Rathauses deckt die baurechtlichen Vorschriften ab. Die Abstimmung der comunidad betrifft das gemeinschaftliche Gebäude selbst. Holen Sie beide Genehmigungen ein, bevor Sie etwas verändern, das die Außenfassade oder ein tragendes Element betrifft.
Wer beantragt die Genehmigung tatsächlich: Sie oder ein Architekt?
Wer den Antrag einreicht und welche Unterlagen ihm beigefügt werden müssen, hängt vollständig davon ab, in welche Kategorie Ihre Renovierung fällt.
| Kategorie | Wer reicht sie ein | Was eingereicht wird |
|---|---|---|
| Kleinere Arbeiten | Oft der Eigentümer direkt oder ein in seinem Auftrag handelnder gestor | Eine comunicacion previa an das Rathaus. Für diesen Umfang ist ein von einem Architekten unterzeichnetes Projekt normalerweise nicht erforderlich. |
| Großumbau | Ein qualifizierter Techniker, fast immer ein Architekt, bei kleineren Vorhaben manchmal ein aparejador | Ein unterzeichnetes Projekt, eine memoria, Pläne und gegebenenfalls statische Berechnungen, die vor Erteilung der Genehmigung von der eigenen Stadtplanungsabteilung des Rathauses geprüft werden. |
Was geschieht, wenn Renovierungsarbeiten überhaupt nie rechtmäßig genehmigt wurden?
Dies ist der wichtigste Punkt, unabhängig davon, ob Sie selbst eine Renovierung planen oder eine Bestandsimmobilie prüfen, an der möglicherweise bereits Arbeiten eines früheren Eigentümers vorgenommen wurden. Jede Bautätigkeit ohne die Genehmigung, die der tatsächliche Umfang der Arbeiten erfordert hätte, jede Änderung auf dem Niveau von obra mayor, die im Rahmen einer Meldung für obra menor durchgeführt wurde, oder jede Maßnahme ohne Genehmigungsverfahren stellt einen städtebaulichen Verstoß dar. Das gilt unabhängig davon, ob die fertigen Arbeiten selbst ordnungsgemäß aussehen.Illegale oder nicht genehmigte Arbeiten können nicht wirksam im Grundbuch oder in der Urkunde eingetragen werden. Dadurch entsteht ein Widerspruch zwischen dem physischen Zustand der Immobilie und ihrer eingetragenen rechtlichen Beschreibung. Banken vergeben Kredite auf Grundlage dieser eingetragenen Beschreibung. Genau dieser Widerspruch kann daher eine Hypothek bei einer Bestandsimmobilie erschweren oder verhindern und einen vorsichtigen Käufer abschrecken.
- Am teuerstenEine Bestandsimmobilie mit fertig wirkenden und bewohnten RenovierungsarbeitenArbeiten, die über den Umfang der Genehmigung hinausgehen oder ganz ohne Genehmigungsverfahren ausgeführt wurden, stellen unabhängig von ihrem ordnungsgemäßen Erscheinungsbild einen städtebaulichen Verstoß dar.What to do insteadBitten Sie Ihren Anwalt, die licencia de obra mit dem tatsächlich errichteten Zustand abzugleichen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
- Am teuersten„Es handelt sich um die illegalen Arbeiten des früheren Eigentümers, nicht um meine“Die Verantwortung, die Arbeiten nachträglich zu legalisieren oder mit den Folgen darauf zu leben, geht in dem Moment auf den neuen Eigentümer über, in dem die Urkunde den Eigentümer wechselt. Ein Eigentümerwechsel setzt die Verantwortung nicht zurück.What to do insteadBerücksichtigen Sie das Risiko im Angebot oder sehen Sie vom Kauf ab, statt anzunehmen, dass es beim Verkäufer bleibt.
- Teuer bei VersäumnisJahre sind vergangen, ohne dass das Rathaus tätig geworden istDas kann eine Rolle spielen, allerdings erst nach Ablauf einer allgemeinen Verjährungsfrist, die mit ungefähr vier Jahren angegeben wird und je nach autonomer Gemeinschaft unterschiedlich sein kann. Dadurch verändert sich die eigene Sanktionsbefugnis des Rathauses, nicht jedoch das Hypotheken- oder Bestandsimmobilienproblem, das der Widerspruch im Grundbuch bereits verursacht.What to do insteadLassen Sie sich den Status der Immobilie schriftlich direkt vom Rathaus bestätigen und verlassen Sie sich nicht nur auf die Aussage des Verkäufers, dass dies bisher niemand beanstandet habe.
Wenn die ausgeführten Arbeiten vollständig mit den derzeitigen Bauvorschriften für das Grundstück vereinbar sind, können sie nachträglich manchmal legalisiert werden, indem ein Legalisierungsprojekt über einen qualifizierten Fachtechniker eingereicht wird. Dies ist nicht automatisch aussichtslos, hängt jedoch vollständig davon ab, ob die tatsächlich ausgeführten Arbeiten den Anforderungen entsprechen, die ein ordnungsgemäßer Antrag erfüllt hätte. Eine nachträgliche Formalisierung kostet zudem wirklich Geld und Zeit, statt sie von vornherein durchzuführen. Ein damit zusammenhängendes, aber separates Dokument, nach dem Sie bei jeder Bestandsimmobilie fragen sollten, ist die licencia de primera ocupación. Sie bestätigt, dass das errichtete Gebäude dem genehmigten Zustand entspricht und bewohnt werden darf. Bei einer Immobilie, für die dieses Dokument fehlt, kann der Verkauf oder die Finanzierung ähnlich schwierig sein.Die andalusischen Besonderheiten bei einem bereits bestehenden illegalen Bauwerk, einschließlich der Frage, wie lange die eigene Durchsetzungsbefugnis des Rathauses tatsächlich besteht und welche Auswirkungen die Grundstücksklassifizierung hat, sind ein eigenes Thema. Unser Ratgeber zu nicht genehmigten Erweiterungen behandelt einen einzelnen illegalen Anbau auf einer ansonsten rechtmäßigen Immobilie. Das entspricht eher einer Renovierung, die über ihre Genehmigung hinausging. Ein gesamtes Gebäude ohne jede rechtliche Grundlage wird separat in unserem Ratgeber zu illegalen Bauten behandelt.
Quellen
Werden nach meinem Kauf entdeckte illegale Arbeiten zu meiner Verantwortung, obwohl ich sie nicht ausgeführt habe?Ja. Nach spanischem Recht werden weder die Pflicht zur Legalisierung noch die Folgen ihres Unterlassens allein deshalb aufgehoben, weil das Eigentum gewechselt hat. Dies ist der wichtigste Punkt dieses Abschnitts: Derjenige, dem die Immobilie jetzt gehört, trägt das Problem, nicht derjenige, der die Arbeiten ausgeführt hat.
Behandelt jedes Rathaus an der Costa del Sol dieselbe Renovierung gleich?
Die allgemeine Unterscheidung zwischen obra menor und obra mayor sowie die oben genannten Regeln zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gelten landesweit. Die konkreten Genehmigungskategorien, der Umfang des Verfahrens der comunicacion previa und die Gebührenordnungen werden auf Ebene der jeweiligen andalusischen Gemeinde durch deren eigene ordenanza innerhalb des regionalen Planungsrahmens festgelegt. Grundsätzlich kann derselbe Renovierungsumfang unterschiedlich bearbeitet werden: In einer Gemeinde kann eine schnellere comunicacion previa genügen, während die benachbarte Gemeinde eine umfassendere Genehmigung verlangt. Gehen Sie bei benachbarten Gemeinden an der Costa del Sol nicht davon aus, dass der Zeitplan eines früheren Projekts in einer Gemeinde exakt auf eine andere übertragbar ist.Die genaue Genehmigungskategorie und Gebühr vor der Festlegung eines Renovierungsbudgets bei der zuständigen Gemeinde zu bestätigen, ist genau die Art von Prüfung, die der Rechtskoordinationsdienst von Arevont gemeinsam mit Ihrem Anwalt durchführt, anstatt dass Sie dies anhand eines allgemeinen Ratgebers wie diesem vermuten müssen.
Was Sie vor der Festlegung eines Renovierungsbudgets bestätigen sollten
Fünf Punkte, die vor der ersten Rechnung geprüft werden sollten, statt erst danach entdeckt zu werden.| Bereithalten | Warum das wichtig ist | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Eine schriftliche Antwort des Rathauses darauf, ob es sich bei den Arbeiten um obra menor oder obra mayor handelt | Die falsche Annahme ist hier die häufigste Ursache für nicht genehmigte Arbeiten. | Die Einstufung schätzen, indem Sie sie mit einem ähnlich aussehenden Projekt an einem anderen Ort vergleichen. |
| Die schriftliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft für alles, was die Fassade oder ein gemeinschaftliches Bauteil betrifft | Eine Genehmigung des Rathauses deckt dies nicht ab. Die beiden Genehmigungen sind voneinander getrennt. | Davon ausgehen, dass eine rechtmäßige Genehmigung des Rathauses allein ausreicht. |
| Eine Prüfung der bestehenden Baugenehmigung anhand der tatsächlich ausgeführten Arbeiten vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie | Nicht dokumentierte Arbeiten werden in dem Moment zum Problem des neuen Eigentümers, in dem die Urkunde den Eigentümer wechselt. | „Der Vorbesitzer hat es getan, nicht ich“: eine rechtlich unbegründete Annahme. |
| Das eigene Planungshonorar des Architekten, separat von der Genehmigungsgebühr veranschlagt, für jedes Projekt größerer Bauarbeiten | Die Genehmigungsgebühr ist nur eine Position der tatsächlichen Gesamtkosten. | Ein Projekt allein anhand des Prozentsatzes der Genehmigungsgebühr zu kalkulieren. |
| Eine Frage zur licencia de primera ocupación der Immobilie, nicht nur zu ihrer Renovierungsgeschichte | Eine Immobilie, der dieses Dokument fehlt, kann später aus ähnlichen Gründen wie bei nicht genehmigten Arbeiten schwer zu verkaufen oder zu beleihen sein. | Nie danach zu fragen, weil es wie eine Formalität klingt. |
Was diese Seite nicht auf einen einzigen Wert festlegen konnte
Ein klar formulierter Vorbehalt: Wir haben für diese Seite keine eigene Gemeindesatzung eines einzelnen Rathauses gelesen, und keine aktuelle Gebührenordnung, kein ICIO-Prozentsatz und keine Pauschalgebühr für kleinere Bauarbeiten wurde für eine bestimmte Gemeinde an der Costa del Sol bestätigt. Die folgenden Spannen sind allgemeiner Natur. Maßgeblich sind die konkreten Angaben Ihres Rathauses, nach denen Sie schriftlich fragen sollten.Auch der genaue Mehrheitsanteil, den eine Eigentümergemeinschaft für die Genehmigung von Arbeiten an der Außenfassade benötigt, wurde nicht auf einen allgemein gültigen Wert festgelegt. Spanische Quellen beschreiben, dass er in manchen Fällen durch die eigene Satzung der Eigentümergemeinschaft und in anderen durch die allgemeinen gesetzlichen Mehrheitsregeln bestimmt wird. Die tatsächliche Satzung einer bestimmten Eigentümergemeinschaft muss im Einzelfall geprüft werden.Die etwa vierjährige Verjährungsfrist für den Verstoß gegen das Bauen ohne Genehmigung wird als allgemeiner Richtwert beschrieben und soll je nach autonomer Gemeinschaft variieren. Der spezifische Zeitrahmen für Andalusien, der tatsächlich für eine bereits bestehende illegale Baustruktur gilt, wird in unseren separat belegten Ratgebern zu illegalen Bauten und nicht genehmigten Erweiterungen behandelt, statt hier als eine einzige feststehende Zahl wiedergegeben zu werden.
Die häufigsten Fragen zu Renovierungsgenehmigungen
- Darf ich kosmetische Renovierungsarbeiten beginnen, bevor die Vorabmeldung vollständig bearbeitet wurde?
- Das hängt vom Verfahren des jeweiligen Rathauses für den Meldeweg ab und sollte ohne vorherige Prüfung nicht in die eine oder andere Richtung vorausgesetzt werden. Manche Gemeinden betrachten eine vollständige Vorabmeldung nach ihrer Einreichung als ausreichend, damit die Arbeiten beginnen können, andere erwarten zunächst eine kurze Bestätigung. Klären Sie die konkrete Antwort mit dem Rathaus oder Ihrem Gestor, bevor Sie Arbeiten einplanen.
- Benötigt eine Genehmigung für kleinere Bauarbeiten jemals die Unterschrift eines Architekten?
- Normalerweise nicht. Die Kategorie kleinerer Bauarbeiten umfasst kosmetische Arbeiten nach dem Prinzip des gleichwertigen Ersatzes, die ein Eigentümer oder Gestor üblicherweise direkt melden kann. Wenn ein auf diese Weise begonnenes Projekt bauliche Elemente berührt, fällt es in den Bereich größerer Bauarbeiten und benötigt ab diesem Zeitpunkt ein von einem Architekten unterzeichnetes Projekt.
- Benötige ich die Zustimmung meiner Eigentümergemeinschaft für Arbeiten, die vollständig innerhalb meiner eigenen Wohnung ausgeführt werden?
- Üblicherweise nicht, solange kein gemeinschaftliches Element betroffen ist: die Fassade, die tragende Struktur oder gemeinschaftliche Installationen, die durch die Einheit verlaufen. Rein interne, nicht strukturelle Veränderungen liegen grundsätzlich in der Entscheidung des Eigentümers. Sobald die Arbeiten die Außenfassade oder ein tragendes Element erreichen, ist die Eigentümergemeinschaft unabhängig davon einzubeziehen, wie geringfügig die Veränderung erscheint.
