Nicht genehmigte Erweiterungen an einer ansonsten rechtmäßigen Immobilie
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Eine nachträglich geschlossene Terrasse, ein Pool oder ein zusätzliches Zimmer, das ohne Genehmigung an einem ansonsten rechtmäßigen Haus errichtet wurde, ist normalerweise ein behebbares Problem und keine Katastrophe. Häufig erfahren Sie jedoch zu einem ungünstigen Zeitpunkt davon: wenn die Quadratmeterangaben im Grundbuch, im Catastro und im tatsächlichen Gebäude nicht übereinstimmen. Die Berichtigung der Einträge kann außerdem vier Jahre rückständige IBI nach sich ziehen.
Was gilt als nicht genehmigte Erweiterung?
Alles, was nach der ursprünglichen Genehmigung physisch auf dem Grundstück hinzugefügt wurde, ohne eine eigene entsprechende Genehmigung. Dieses Muster wiederholt sich entlang der Küste in wenigen typischen Varianten.Ein Solarium ist eine private Dachterrasse auf dem Dach einer Wohnung, die normalerweise über eine eigene Treppe erreichbar ist und meist in der beworbenen Fläche berücksichtigt wird. Es gehört zu den häufigsten Orten, an denen sich genau dieses Problem verbirgt: Ob etwas, das darauf gebaut wurde, etwa eine Pergola, ein Raum oder ein abgeschlossener Bereich, jemals genehmigt wurde, ist eine andere Frage als die, ob das Solarium selbst rechtlich zu Ihrer Immobilie gehört. Eine nicht genehmigte Konstruktion auf einem Dach ist ein Mangel, den ein Käufer zusammen mit der Terrasse übernimmt.
- Eine geschlossene TerrasseVerglasungen oder Wände, die zu einer ursprünglich offenen Terrasse oder einem Balkon hinzugefügt wurden, um zusätzlichen Innenraum zu schaffen.
- Ein SwimmingpoolEin Pool, der ohne eigene separate Genehmigung gebaut wurde. Ein Pool benötigt diese Genehmigung zusätzlich zur Baugenehmigung des Hauses.
- Zusatzraum oder weiteres GeschossZusätzliche Fläche, die über das hinausgeht, was die ursprüngliche Genehmigung erlaubte, manchmal auf einem Flachdach oder einem Solarium errichtet.
- Grenzmauer oder NebengebäudeEine Konstruktion auf dem Grundstück, die niemals genehmigt wurde, selbst wenn das Haus selbst vollständig rechtmäßig ist.
Wie entdeckt ein Käufer dies vor dem Kaufabschluss und nicht erst danach?
Das entscheidende Anzeichen ist eine Abweichung zwischen zwei Dokumenten. Diese Dokumente sollten dieselbe Immobilie beschreiben, tun dies jedoch häufig nicht. Das Registro de la Propiedad enthält die rechtliche Beschreibung, die Ihr Anwalt in der nota simple liest. Das Catastro ist das separate Steuerkataster, das die physische Beschreibung erfasst, anhand derer die IBI berechnet wird. Eine ohne Genehmigung errichtete Erweiterung wird nur selten in einem der beiden Systeme angegeben, sodass die Abweichung oft das einzige sichtbare Anzeichen dafür ist.Der technische Inspektionspartner von Arevont geht die Immobilie mit dem tatsächlichen Grundriss durch. Er misst, was physisch vorhanden ist, und vergleicht es mit den Angaben in beiden Dokumenten. Das ist wichtig, weil eine so kleine Abweichung in einem Inserat, auf einem Foto oder sogar bei einer normalen Besichtigung leicht übersehen wird.
Angaben in den UnterlagenTatsächlich errichtet
- Registro de la Propiedad
- Die rechtliche Beschreibung, die Ihr Anwalt in der nota simple liest. Nach einer nicht angegebenen Erweiterung wird sie nur selten aktualisiert.
- Kataster
- Die physische Beschreibung des Steuerkatasters, anhand derer die IBI berechnet wird. Sie ist manchmal größer als der Grundbucheintrag und zeigt manchmal noch immer nur das ursprüngliche Gebäude.
- Das Objekt selbst
- Was heute physisch auf dem Grundstück steht. Nur eine Begehung mit dem Grundriss bestätigt dies.
| Das Abweichungsmuster | Was es meist bedeutet | Wie gravierend es meist ist |
|---|---|---|
| Das Catastro weist mehr Quadratmeter aus als das Grundbuch | Dies ist das häufigste Muster. Eine tatsächliche Erweiterung wurde errichtet und in keinem der beiden Systeme angegeben. Dadurch vergrößerte sich der Steuereintrag, während die rechtliche Beschreibung unverändert blieb. | Eine direkte Prüfung lohnt sich. Dies ist das hier wichtigste Muster. |
| Das Grundbuch weist mehr aus als das Catastro | Dies bedeutet meist, dass der Eintrag im Catastro nach einem Abriss oder einer Änderung der Grundstücksgrenze schlicht nie aktualisiert wurde. In der Regel handelt es sich nicht um eine verborgene Erweiterung. | Geringeres Risiko, aber dennoch bestätigungsbedürftig und nicht einfach anzunehmen. |
| Beide Dokumente stimmen überein, aber die Immobilie selbst ist größer | Dies kommt seltener vor und ist gravierender. Eine Erweiterung wurde überhaupt nirgends angegeben, sodass eine dokumentenbasierte Prüfung sie nicht auffinden kann. | Nur eine physische Besichtigung vor Ort anhand des Grundrisses findet diese Abweichung. |
Wir beschreiben das Verfahren zur allgemeinen Abstimmung von Grundbuch und Catastro so, wie es normalerweise abläuft. Dies basiert auf mehreren Quellen aus der Praxis, die denselben Prozess auf dieselbe Weise beschreiben, und nicht auf einem bestimmten Artikel der Ley Hipotecaria. Ihr Anwalt kann Ihnen die genaue Bestimmung nennen, die auf Ihre Immobilie anzuwenden ist.
Kann eine alte, nicht angegebene Erweiterung jetzt legalisiert werden?
Oft ja. Der Weg ist administrativ und erfordert keine neue Baugenehmigung. Sie lassen bei einem Notar eine „Erklärung über einen Neubau aufgrund des Alters“ beurkunden, gestützt auf eine technische Altersbescheinigung. In Andalusien reichen Sie diese außerdem über das eigene Verfahren des Catastro für Abweichungen ein, das Modelo 900D. Dies funktioniert, weil dieselbe sechsjährige Frist, die nach andalusischem Recht für ein gesamtes illegales Gebäude gilt, auch für eine einzelne nicht genehmigte Erweiterung gilt. Nach Ablauf dieser Frist kann die Erweiterung auf gewöhnlichem Bauland normalerweise als bestehende Tatsache eingetragen werden, anstatt abgerissen zu werden.Hier gelten dieselben Ausnahmen wie für ein gesamtes illegales Gebäude. Prüfen Sie daher, ob sie zutreffen, statt dies einfach auszuschließen. Für eine Erweiterung auf besonders geschütztem Land, in der Küsteneinflusszone oder bei Beeinträchtigung einer eingetragenen Dienstbarkeit gilt die sechsjährige Frist überhaupt nicht, unabhängig von ihrem Alter. Die vollständigen Regeln und die kleine Gruppe von Grundstücksarten, bei denen keine Legalisierung möglich ist, erläutern wir einmalig in einem separaten Leitfaden der Website zum gesamten Bauwerk, anstatt sie hier zu wiederholen.
- Technische Altersbescheinigung anfordernEine qualifizierte Fachkraft bestätigt, wann die Erweiterung errichtet wurde.
- Where
- Architekt oder Vermesser
- Eine Erklärung über einen Neubau aufgrund des Alters unterzeichnenDie notarielle Urkunde, die die Erweiterung als bestehende Tatsache erklärt.
- Where
- Ein Notar
- Verfahren zur Abweichung im Catastro einleitenModelo 900D aktualisiert den Steuerkatastereintrag, damit er der Realität entspricht.
- Where
- Kataster
- How long
- Wochen, sobald Bescheinigung und Urkunde vorliegen
- Die Grundstücksklassifizierung unterhalb des Anbaus bestätigenFür einen einzelnen Anbau gelten dieselben Ausnahmen für geschütztes Land wie für ein gesamtes illegales Gebäude.
- Watch out
- Auf geschütztem oder küstennah gelegenem Land steht dieser Weg überhaupt nicht offen.
Was viele annehmenWas tatsächlich geschehen muss
- Wenn es alt genug ist, wird es automatisch legal
- Es wird durch ein bestimmtes notarielles und katasterrechtliches Verfahren eintragungsfähig, das jemand durchführen muss. Nichts geschieht automatisch, nur weil Zeit vergangen ist.
- Eine geschlossene Terrasse oder ein kleiner Pool ist zu unbedeutend, um eine Rolle zu spielen
- Die Größe ist nicht entscheidend. Für einen einzelnen Pool oder eine einzelne Terrasse auf demselben Grundstück gelten dieselben Ausnahmen bei der Grundstücksklassifizierung wie für ein gesamtes illegales Gebäude.
Wenn der derzeitige Eigentümer vor Jahren bereits versucht hat, den Anbau zu legalisieren, dies aber nie abgeschlossen hat, übernimmt der Käufer dann dieses unfertige Verfahren?Im praktischen Ergebnis meist ja. Die zugrunde liegende Abweichung besteht weiter, bis das Verfahren vollständig abgeschlossen ist, unabhängig davon, wer es begonnen hat. Fragen Sie gezielt, welchen Stand ein früherer Legalisierungsversuch erreicht hat: Ein halbfertiges Verfahren zu übernehmen, ist meist schneller, als bei null anzufangen. Es ist jedoch nicht automatisch erledigt, nur weil jemand es einmal begonnen hat.
Was kostet ein nicht deklarierter Anbau, wenn er nie korrigiert wird?
Es gibt drei getrennte Kosten, nicht nur eine. Keine davon entsteht in dem Moment, in dem der Anbau errichtet wurde.Die rechtliche Koordination von Arevont fordert den Katasterauszug zusammen mit der nota simple als festen Bestandteil der rechtlichen Prüfung an. Dadurch wird die Abweichung erkannt, solange noch Zeit bleibt, sie in den Preis einzubeziehen, statt sie erst nach dem Kaufabschluss zu entdecken.
| Wo Kosten entstehen | Wie | Wie weit es zurückreicht |
|---|---|---|
| Hypothekenfinanzierung | Bei der Bewertung durch den Kreditgeber werden die eingetragenen Quadratmeter der Immobilie zugrunde gelegt, nicht die vermarkteten. Für die Finanzierung zählt ein nicht deklarierter Anbau daher überhaupt nicht. | Dies wirkt nicht rückwirkend. Es verringert lediglich den Betrag, den eine Bank heute verleiht. |
| Rückständige IBI | Sobald eine Abweichung im Catastro korrigiert wurde, sei es durch einen künftigen Eigentümer, einen Verkauf oder eine Kontrolle durch das Rathaus, kann die Steuerbehörde die in der Vergangenheit nicht gezahlte Steuerschuld festsetzen. | Bis zu vier Jahre rückwirkend. Dies ist die allgemeine Frist für eine Steuerfestsetzung. Nach der Korrektur läuft die Frist nicht weiter in die Vergangenheit. |
| Wert von Bestandsimmobilien | Dies ist der am schwersten zu messende der drei Kostenfaktoren. Eine nicht deklarierte Erweiterung macht den späteren Verkauf einer Bestandsimmobilie schwieriger und kann den Betrag verringern, den ein sorgfältiger Käufer zu zahlen bereit ist, sobald er dieselbe oben beschriebene Prüfung durchführt. | Fortlaufend, solange die Abweichung nicht korrigiert wird. |
Verringert ein nicht deklarierter Anbau den Betrag, den eine Bank verleiht?Das ist möglich. Die Hypothekenbewertung basiert normalerweise auf der rechtlich eingetragenen Größe der Immobilie, nicht auf dem, was tatsächlich vorhanden ist oder in der Anzeige angegeben wird. Wenn eine Immobilie tatsächlich größer ist, als in ihren Unterlagen angegeben, bewertet die Bank die zusätzliche Fläche erst, wenn diese ordnungsgemäß deklariert wurde.
Wer sollte die Korrektur bezahlen, der Käufer oder der Verkäufer?
Bei einer gewöhnlichen Verhandlung ist die Behebung eines bekannten nicht deklarierten Anbaus das Problem des Verkäufers, wenn es vor dem Kaufabschluss entdeckt wird, nicht das Problem des Käufers, wenn es erst danach entdeckt wird. Sobald eine Abweichung festgestellt wurde, ist es normal und angemessen, den Verkäufer aufzufordern, die Korrektur entweder vor der Unterzeichnung abzuschließen oder den Preis um die geschätzten Kosten zu reduzieren. Das ist besser, als die Immobilie unverändert zu akzeptieren und sowohl die Kosten als auch den Papierkram zu übernehmen.Weder Arevont noch ein Anwalt führt die Korrektur selbst durch. Ein technischer Fachmann, meist ein Architekt oder Vermesser, erstellt die Altersbescheinigung und die Pläne. Der Notar und das eigene Verfahren des Catastro erledigen den Rest. Die Koordination durch einen Anwalt sorgt für den richtigen Zeitpunkt im Hinblick auf den Kauf, sodass die Verhandlung vor Ihrer Bindung stattfindet und nicht danach.
- Option 1EmpfohlenVerkäufer legalisiert vor KaufabschlussDer Verkäufer, der das Problem verursacht oder von einem früheren Eigentümer übernommen hat, behebt es, bevor Sie Eigentümer der Immobilie werden.
- Kosten
- Verkäufer zahlt
- Risiko
- Lowest
- Tempo
- Fügt Wochen hinzuFür die Bescheinigung, die Urkunde und die Einreichung beim Catastro
- Option 2PreissenkungSie akzeptieren die Immobilie im derzeitigen Zustand zu einem Preis, der die Behebung des Mangels berücksichtigt.
- Kosten
- Priced in
- Risiko
- MediumSie übernehmen den Papierkram
- Tempo
- Sofort
- Option 3Käufer übernimmt, ohne PreisDie Immobilie akzeptieren, ohne über irgendetwas zu verhandeln.
- Kosten
- Käufer zahlt
- Risiko
- Highest
- Tempo
- Sofort
Was Sie bestätigen sollten, bevor Sie sich auf diese Zahlen verlassen
Vier Punkte, anhand Ihrer konkreten Immobilie geprüft, statt anhand einer veröffentlichten Bandbreite.| Bestätigen | Was es Ihnen sagt | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Eingetragene Quadratmeter im Vergleich zur Angabe des Catastro | Ob die beiden Systeme, die übereinstimmen sollten, bei dieser konkreten Immobilie tatsächlich übereinstimmen. | Niemand hat sie verglichen, oder es wurde angenommen, dass die vermarktete Größe der rechtlich maßgeblichen entspricht. |
| Eine Begehung vor Ort im Vergleich zum tatsächlichen Grundriss | Die eine Prüfung, die einen Anbau erkennt, der in beiden Dokumenten zugleich unsichtbar ist. | Sich auf die angegebene Größe im Inserat verlassen, ohne dass jemand mit einem Plan in der Immobilie steht. |
| Ob ein Anbau den AFO-Status hat oder eine abgeschlossene declaración de obra nueva por antigüedad vorliegt | Ob eine bestehende Abweichung bereits durch das ordnungsgemäße Verfahren behoben wurde oder noch offen ist. | Eine mündliche Zusicherung, dass „alles in Ordnung“ sei, ohne Beleg durch ein Dokument. |
| Die Grundstücksklassifizierung unter jedem Anbau, gesondert geprüft | Dieselben Ausnahmen für geschütztes Land, die für ein gesamtes illegales Gebäude gelten, gelten auch für einen einzelnen Anbau und nicht nur für ein vollständiges Gebäude. | Die Annahme, dass ein kleiner Anbau automatisch zu geringfügig sei, als dass die Ausnahmen eine Rolle spielen könnten. |
In der Regel behebbar und trotzdem eine Prüfung wert
Dies sind allgemeine Informationen darüber, wie ein nicht genehmigter Anbau nach andalusischem und spanischem Steuerrecht behandelt wird, Stand 17. August 2026. Wir haben das Verfahren bei Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster anhand mehrerer Quellen aus der Praxis geprüft, die die übliche Vorgehensweise beschreiben. Die sechsjährige Frist entspricht derjenigen im Leitfaden der Website zur Gesamtstruktur und unterliegt ebenso dem Hinweis, dass eine anwaltliche Bestätigung erforderlich ist. Dies ist keine Rechtsberatung zu einer bestimmten Immobilie.Die meisten Feststellungen dieser Art entsprechen genau dem, was wir oben beschreiben: Sie können sie beheben, preislich berücksichtigen und sie sind an dieser Küste so üblich, dass sie selten ein Grund sind, vom Kauf einer ansonsten guten Immobilie abzusehen. Der eigentliche Fehler ist nicht der Anbau selbst. Er besteht darin, erst nach dem Kaufabschluss davon zu erfahren und nicht vorher, wenn nur noch die Möglichkeit bleibt, die Kosten vollständig selbst zu tragen.Diese Seite führt die beschriebene Prüfung nicht selbst durch. Der technische Inspektionspartner von Arevont und der juristische Koordinationsservice prüfen die konkrete Immobilie für Sie kostenlos, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen.
Die häufigsten Fragen zu nicht genehmigten Anbauten
- Ist eine geschlossene Terrasse immer ein nicht genehmigter Anbau?
- Nicht immer. Einige Bauvorhaben enthalten von Anfang an eine geschlossene Terrasse im ursprünglich genehmigten Entwurf. In diesem Fall ist sie einfach Bestandteil der rechtmäßigen Immobilie. Entscheidend ist, ob die konkrete Einhausung der konkreten Einheit Bestandteil dessen war, was ursprünglich genehmigt wurde. Genau das wird durch den Vergleich von Grundbuch und Kataster sowie durch die physische Inspektion geprüft.
- Benötigt ein Swimmingpool immer eine eigene, separate Genehmigung?
- In den meisten Gemeinden: ja. Ein Pool benötigt eine eigene Baugenehmigung, unabhängig vom Haus. Ein älterer Pool, der ohne eine solche Genehmigung gebaut wurde, gehört zu den häufigeren Feststellungen an dieser Küste. Für ihn gelten dieselben Regeln zur sechsjährigen Frist und zur Grundstücksklassifizierung wie für jeden anderen nicht genehmigten Anbau.
- Wenn ich eine Immobilie mit einem bekannten, im Preis berücksichtigten nicht genehmigten Anbau kaufe, gehen diese Schuld oder dieses Risiko auf mich über?
- Die tatsächliche Situation geht auf den jeweiligen Eigentümer der Immobilie über. Genau deshalb sollte sie preislich berücksichtigt und nicht ignoriert werden. Nach dem Kauf festgesetzte rückständige Steuern sind in der Regel vom Vorbesitzer beim Kaufabschluss zu zahlen. Der fortbestehende rechtliche Status des Anbaus geht jedoch ab diesem Zeitpunkt in Ihre Verantwortung über. Deshalb sollten Sie über den Preis verhandeln und nicht einfach einen niedrigeren Preis akzeptieren, ohne zu verstehen, warum er niedriger ist.
- Wie unterscheidet sich dies von der allgemeinen, an anderer Stelle auf dieser Website beschriebenen Abweichung zwischen Registro und Catastro?
- Diese Seite erläutert die allgemeine Aufteilung zwischen den beiden Systemen und warum sie aus vielen Gründen voneinander abweichen können, einschließlich einer einfachen Verwaltungsverzögerung. Diese Seite behandelt die konkrete, schwerwiegendste Form dieser Abweichung: eine, die durch einen baulichen Zusatz verursacht wurde, der bei keinem der beiden Systeme gemeldet wurde, mit eigenen Kosten und einer eigenen Lösung.
