Wenn der Verkäufer stirbt: Immobilie aus einem Nachlass oder unterbrochener Vorgang
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Diese Seite behandelt zwei unterschiedliche Situationen. Der Kauf einer Immobilie, die bereits zu einem Nachlass gehört, ist ein normaler Kauf, allerdings mit mehr Dokumenten und mehr Personen, die zustimmen müssen. Stirbt der Verkäufer, nachdem Sie unterschrieben haben, wird der Vertrag nicht aufgehoben. Sobald sie die Erbschaft angenommen haben, treten die Erben an die Stelle des Verkäufers.
Was bedeutet es, wenn eine Immobilie „zu einem Nachlass gehört“?
Herencia yacente ist der juristische Begriff für einen Nachlass in der Zeit zwischen dem Tod und seiner formellen Annahme und Aufteilung durch die Erben. Während dieser Zeit gehört die Immobilie rechtlich weiterhin der verstorbenen Person. Noch ist niemand an ihre Stelle getreten, und zwar in einer vom Gesetz für die Unterzeichnung von Dokumenten anerkannten Weise. Dies ist ein vorübergehender Status und kein dauerhaftes Verkaufshindernis.
Was Käufer annehmenWas die spanische notarielle Praxis erlaubt
- Eine Immobilie in einer herencia yacente kann erst verkauft werden, wenn der Nachlass vollständig abgewickelt ist.
- Sie kann als Teil desselben Vorgangs verkauft werden. Die spanische notarielle Praxis bezeichnet dies als unidad de acto: Die Erben nehmen die Erbschaft formell an, teilen sie auf und unterzeichnen den Kaufvertrag bei einem einzigen koordinierten Notartermin. Sie müssen nicht immer abwarten, bis zuvor ein separater Eintragungsschritt abgeschlossen ist.
- Ein Erbe kann für alle anderen unterschreiben
- Nicht für einen vollständigen Verkauf der Immobilie. Der Verkauf eines Vermögensgegenstands, der zu einer ungeteilten Erbengemeinschaft gehört, erfordert im Allgemeinen eine von drei Voraussetzungen: die gemeinsame Zustimmung aller Erben, einen im Testament benannten Testamentsvollstrecker (albacea) mit ausreichend weitreichenden Befugnissen oder einen gerichtlich bestellten Nachlassverwalter, wenn die Erben nicht handeln oder sich nicht einigen können.
- Der Kauf aus einem Nachlass dauert immer länger als der Kauf von einem lebenden Eigentümer
- Oft, aber nicht immer. Ein gut organisierter Nachlass mit einem eindeutigen Testament, kooperierenden Erben und bereits zusammengetragenen Dokumenten kann nahezu im normalen Tempo abgewickelt werden. Verzögerungen entstehen durch Uneinigkeit unter den Erben oder noch nicht angeforderte Dokumente, nicht durch den Status der herencia yacente an sich.
Muss mir der Verkäufer mitteilen, dass die Immobilie aus einem Nachlass verkauft wird?In der Praxis ja. Die für den Abschluss des Verkaufs benötigten Dokumente sind andere, und Ihr Anwalt wird sie ohnehin anfordern: eine Sterbeurkunde, das Testament oder eine declaración de herederos sowie den Nachweis, dass jede zum Verkauf befugte Person zugestimmt hat. Wenn die Verkäuferseite das Thema vermeidet, verzögert sie lediglich ein Gespräch, das vor dem Kaufabschluss stattfinden muss.
Wer ist berechtigt, den Verkauf im Namen eines Nachlasses zu unterzeichnen?
Wer auch immer vom Nachlass dafür eingesetzt wurde, wobei es nur drei Möglichkeiten gibt. Entweder haben die Erben die Erbschaft angenommen und unterzeichnen gemeinsam, oder das Testament hat einen Testamentsvollstrecker mit ausreichend weitreichenden Verkaufsbefugnissen benannt, oder ein Gericht hat einen Nachlassverwalter bestellt, weil keine der beiden ersten Möglichkeiten verfügbar ist. Welche Möglichkeit zutrifft, ist eine Frage der Dokumente und keine Entscheidung, die jemand nach Belieben trifft. Dies wird geklärt, bevor Sie einen Notar aufsuchen.Für Sie als Käufer bedeutet das praktisch, dass die Person, die Ihnen die Immobilie anbietet, nicht unbedingt die Person ist, die sie Ihnen rechtlich verkaufen darf. Ein Verwandter, der die Immobilie stets verwaltet hat, oder ein Erbe, der für mehrere andere spricht, ist allein deshalb nicht verfügungsberechtigt. Die Befugnis wird durch ein Dokument nachgewiesen: durch die escritura de aceptación y adjudicación, die Klausel im Testament, die dem Testamentsvollstrecker eine Verkaufsvollmacht erteilt, oder den Gerichtsbeschluss zur Bestellung des Nachlassverwalters. Fragen Sie, welche der drei Möglichkeiten zutrifft, und lassen Sie sich das entsprechende Dokument zeigen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
- Option 1Alle Erben gemeinsamDer häufigste Weg: Es liegt ein gültiges Testament oder eine declaración de herederos vor, und die Erben stimmen dem Verkauf zu.
- Wer
- Jeder Erbe
- Was belegt das?
- Signatur oder VollmachtVon jedem Erben einzeln
- Wie lange?
- FastestBei rascher Einigung aller
- Option 2TestamentsvollstreckerIm Testament wird ein Testamentsvollstrecker mit ausreichend weitreichenden Befugnissen für einen Verkauf benannt.
- Wer
- Benannter Vollstrecker
- Was belegt das?
- Exakter Testamentstext
- Wie lange?
- Medium
- Option 3Ein gerichtlich bestellter administradorEs gibt keinen Testamentsvollstrecker oder die Erben können sich untereinander nicht einigen.
- Wer
- Ein gerichtlich bestellter Verwalter
- Was belegt das?
- Ein Gerichtsbeschluss
- Wie lange?
- Slowest
Dies ist unsere Auslegung der spanischen Rechtspraxis zum ruhenden Nachlass (herencia yacente), die anhand mehrerer Quellen geprüft wurde, und nicht anhand der Lektüre eines einzelnen Artikels im ursprünglichen Gesetzestext. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Anwalt bestätigen, welcher Weg genau gilt und welches Dokument dies nachweist, bevor Sie sich auf die angebliche Zeichnungsbefugnis eines Verkäufers verlassen.
Quellen
Was geschieht, wenn nur einige von mehreren Erben verkaufen möchten?Für den Verkauf der gesamten Immobilie ist im Allgemeinen die Zustimmung aller erforderlich. Daher kann ein Erbe, der sich weigert, den Verkauf verhindern oder verzögern. Den anderen Erben bleiben dann zwei langsame rechtliche Möglichkeiten: eine gerichtliche Klage zur Aufteilung des gemeinschaftlichen Nachlasses oder direkte Verhandlungen mit dem widerstrebenden Erben. Der Anwalt des Käufers kann keine dieser Möglichkeiten beschleunigen. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig zu bestätigen, dass alle Erben einverstanden sind, bevor Sie eine Reservierungszahlung leisten.
Welche zusätzlichen Dokumente sind beim Kauf aus einem Nachlass erforderlich?
Fünf Dokumente zusätzlich zu allem, was eine gewöhnliche Bestandsimmobilie benötigt. Jedes davon belegt ein Glied in einer Kette, die vom Todesfall bis zu Ihrer Unterschrift reicht. Die Kette funktioniert nur, wenn jedes Glied vorhanden ist: der Todesfall selbst, das Vorhandensein eines Testaments, die Annahme der Erbschaft durch die Erben, die Einreichung der Erbschaftsteuererklärung und die Eintragung der Erben als Eigentümer im Grundbuch.Betrachten Sie diese fünf Dokumente als Einheit und nicht als einfache Liste, denn jede Lücke in der Mitte verhindert den Verkauf, ganz gleich, wie vollständig der Rest ist. Erben, die die Erbschaft nicht formell angenommen haben, können nicht verkaufen. Ein Grundbuch, in dem sie nicht eingetragen sind, wird keine Übertragung von ihnen eintragen. Die Steuererklärung ist eine eigene Voraussetzung, selbst wenn aufgrund der Vergünstigung in Andalusien nichts geschuldet wird, denn das Grundbuch verlangt lediglich, dass die Selbstveranlagung eingereicht wurde, nicht dass Geld den Besitzer gewechselt hat. Ihr Anwalt sammelt alle fünf Dokumente, bevor der Kaufabschluss vereinbart wird, nicht danach.
- Die Sterbeurkunde (certificado de defunción)Der Ausgangspunkt für jedes folgende Dokument und das Erste, dessen Vorliegen Ihr Anwalt in offizieller und aktueller Form bestätigt.
- Die Bescheinigung über die letzten Willensverfügungen (certificado de actos de última voluntad)Sie bestätigt, welches Testament, falls vorhanden, das gültige letzte Testament ist, und schließt aus, dass versehentlich oder in böser Absicht eine frühere Fassung verwendet wird.
- Das Testament selbst oder eine declaración de herederos abintestatoDamit wird festgestellt, wer die gesetzlichen Erben sind. Ohne Testament ist dies ein gesonderter notarieller oder gerichtlicher Schritt und eine der größten Verzögerungsquellen.
- Die escritura de aceptación y adjudicación de herenciaDie notarielle Urkunde, in der die Erben die Erbschaft formell annehmen. Dieses Dokument verleiht ihnen als Eigentümern die Befugnis, die Immobilie zu verkaufen.
- Eine NIE für jeden Erben, der noch keine besitztKein ausländischer Erbe kann ohne eine NIE in der Annahmeurkunde benannt werden oder den späteren Kaufvertrag unterschreiben.
Benötigt der Nachlass ebenfalls die Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden, wie jeder andere Verkäufer?Ja, auf dieselbe Weise. Ein Nachlass ist von der Bescheinigung gemäß Artikel 9.1.e, die jeder andere Verkäufer vorlegen muss, nicht befreit. Geerbte Gemeinschaftsschulden werden auf dieselbe Weise geprüft, unabhängig davon, ob der Verkäufer ein Nachlass oder eine lebende Person ist.
Was macht den Kauf aus einem Nachlass in der Praxis langsamer?
Es ist die Kette und nicht der Status als Nachlass, die den Vorgang verlangsamt. Eine herencia yacente verlangsamt nichts allein dadurch, dass sie besteht. Zeit benötigt die Tatsache, dass jeder Schritt abgeschlossen sein muss, bevor der nächste beginnen kann, und dass zwischen dem Todesfall und Ihrer Unterschrift vier oder fünf Schritte liegen. Niemand kann diese Abfolge verkürzen. Deshalb wird ein Kauf aus einem Nachlass gewöhnlich in Monaten und nicht in Wochen bemessen.Vier Dinge können den Vorgang zusätzlich verlangsamen. Es lohnt sich, frühzeitig danach zu fragen, denn Sie können alle vier prüfen, bevor Sie sich festlegen. Dass Erben in verschiedenen Ländern leben oder sich untereinander nicht einig sind, ist das häufigste Problem. Das Einholen von Unterschriften und NIEs über Ländergrenzen hinweg dauert tatsächlich mehrere Wochen, und ein echter Streit kann den Verkauf verhindern, statt ihn nur zu verzögern. Wenn kein Testament vorliegt, muss zunächst eine declaración de herederos erfolgen. Das Grundbuch wird überhaupt nicht tätig, bevor die Selbstveranlagung der Erbschaftsteuer eingereicht wurde. Und ein gerichtlich bestellter Verwalter ist eindeutig langsamer als die beiden anderen Wege zur Unterzeichnung, da das Gericht sowohl die Bestellung als auch die Verkaufsbedingungen genehmigen muss.
Vom Todesfall bis zum Kaufabschluss
- TodDer Nachlass wird zur ruhenden ErbschaftNiemand ist bisher an die Stelle des Verstorbenen getreten, um zu unterzeichnen.
- AnnahmeDie Erben nehmen durch die escritura de aceptación y adjudicación anDadurch erhalten sie die Befugnis zum Verkauf.
- ISD-ErklärungErbschaftsteuer-Selbsterklärung eingereichtErforderlich, auch wenn die andalusische Steuervergünstigung zu keiner Zahlung führt.
- Eintragung im GrundbuchDas Grundbuch trägt zuerst die Erben und dann den Verkauf einOhne Vorlage der Steuererklärung wird nicht fortgefahren.
- Ihr KaufabschlussUnterzeichnung beim NotarErst möglich, wenn jedes frühere Glied der Kette vorhanden ist.
- Im Ausland lebende oder uneinige ErbenDie Einholung von Unterschriften oder einer NIE von mehreren Erben in verschiedenen Ländern dauert mehrere Wochen. Eine echte Uneinigkeit darüber, ob oder wie verkauft werden soll, kann den Vorgang vollständig stoppen und nicht nur verlangsamen.
- Kein Testament, daher muss zuerst eine Erbenfeststellung erfolgenDadurch kommt ein zusätzlicher notarieller oder gerichtlicher Schritt hinzu, bevor jemand formell als Erbe anerkannt wird, zusätzlich zu allem, was ein normaler Verkauf ohnehin erfordert.
- Die steuerliche Eintragungssperre des Grundbuchs, auch bei null SteuerDas Grundbuch wird die Immobilie erst auf die Namen der Erben und den späteren Verkauf an Sie eintragen, wenn die Erbschaftsteuer-Selbsterklärung zumindest der Steuerbehörde vorgelegt wurde. Dies gilt auch dann, wenn die andalusische Steuervergünstigung von 99 % zu keiner Zahlung führt: Die Vorlage, nicht die Zahlung, ist die Voraussetzung.
- Ein gerichtlich bestellter Verwalter, sofern erforderlichMit deutlichem Abstand der langsamste der drei Wege zur Unterzeichnung, da ein Gericht sowohl die Bestellung als auch später die Verkaufsbedingungen genehmigen muss.
Quellen
Kann man vor einer Zusage abschätzen, wie lange der Kauf aus einem Nachlass dauern wird?In der Reservierungsphase nicht mit Sicherheit. Deshalb lohnt es sich, die oben genannten Dokumente anzufordern und zu prüfen, bevor Sie einen erheblichen Betrag bezahlen. Ein Nachlass mit Testament, kooperierenden Erben und bereits zusammengestellten Unterlagen kann sich zeitlich einem normalen Ablauf bei einer Bestandsimmobilie annähern. Fehlen mehrere dieser Dinge, ist das nicht möglich. Es führt kein Weg daran vorbei, herauszufinden, in welcher Situation Sie sich tatsächlich befinden.
Gilt der Vertrag weiterhin, wenn der Verkäufer nach unserer Unterzeichnung stirbt?
Ja. Das überrascht Käufer mehr als die Situation der ruhenden Erbschaft, weil es so wirkt, als müsste das Geschäft damit enden. Nach Artikel 1257 des Código Civil bindet ein Vertrag die Parteien, die ihn unterzeichnen, UND ihre Erben. Der Tod hebt einen unterzeichneten Reservierungs- oder arras-Vertrag nicht automatisch auf. Erben, die die Erbschaft annehmen, treten unter diesem Vertrag einschließlich seiner Verpflichtungen an die Stelle des Verstorbenen.Ob die Erben ihre Meinung ändern können, hängt davon ab, wie der Vertrag formuliert ist. Die spanische Rechtsprechung behandelt einen arras-Vertrag als bestätigend und durchsetzbar, ES SEI DENN, er räumt eindeutig ein Rücktrittsrecht ein. Aufgrund dieses Rechts kann der Käufer die Anzahlung aufgeben oder der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlen, um sich vom Vertrag zu lösen. Ein Vertrag, der dazu nichts sagt, wird im Allgemeinen als bindend und nicht als optional ausgelegt.
Hatten Sie beim Tod des Eigentümers signiert?
- JaDer Vertrag bleibt bestehen. Sobald die Erben die Erbschaft annehmen, treten sie an die Stelle des Verkäufers und müssen den Verkauf im Allgemeinen abschließen.
- Nein, und der Vertrag sagt nichts zum RücktrittDie Rechtsprechung legt ihn tendenziell als bindend aus (bestätigend), ohne automatisches Rücktrittsrecht der Erben.
- Nein, und der Vertrag erlaubt den Rücktritt gegen die AnzahlungDie Erben können dieselbe Klausel nutzen, um sich gegen die vereinbarten Kosten vom Vertrag zu lösen, statt zum Abschluss gezwungen zu sein.
Die oben dargestellte Auslegung der Rechtsprechung entspricht der anerkannten Position in den unabhängigen Rechtsquellen, die wir geprüft haben. Sie beruht nicht auf einer konkreten Gerichtsentscheidung, die wir unmittelbar gelesen haben.Was dies für Ihre eigene Anzahlung bedeutet, ist oft die dringendere Frage. Sie wird auf einer separaten Seite beantwortet und hier nicht wiederholt. Wo das Geld während der Klärung liegt, ob es sich um eine außerhalb des Garantiesystems verwahrte Reservierungszahlung oder um eine Zahlung handelt, die bereits über das Anderkonto eines Anwalts geleitet wurde, ist Gegenstand des Leitfadens zum Schutz von Geldzahlungen.Die Bestätigung, wer die Position des Verkäufers übernommen hat und ob der unterzeichnete Vertrag diese Person weiterhin bindet, gehört zu den Prüfungen des juristischen Koordinationsservices von Arevont, bevor Sie weitere Zahlungen leisten.
Kann ich meine Anzahlung zurückerhalten, wenn ich mich einfach nicht mit den Erben befassen möchte?Nicht automatisch, wenn der Vertrag confirmatoria ist und Ihnen kein Rücktrittsrecht nach dem Reurecht einräumt. Sie haben dem Kauf zugestimmt, und die Verpflichtung ist auf die Erben übergegangen, anstatt wegzufallen. Der Wunsch, den zusätzlichen Aufwand zu vermeiden, ist für sich genommen in den meisten Verträgen kein festgehaltener Grund, vom Kauf zurückzutreten. Ob Ihr konkreter Vertrag Ihnen einen Ausstieg ermöglicht, muss Ihr Anwalt anhand des tatsächlichen Wortlauts beantworten, nicht anhand dieser allgemeinen Seite.
Was Sie vor dem Kauf aus einem Nachlass anfordern sollten
Fünf Dokumente zusätzlich zur Standard-Checkliste für eine Bestandsimmobilie, die vor der Reservierung angefordert werden, statt sie während der rechtlichen Prüfung zu entdecken.| Anfordern | Was es Ihnen sagt | Schlechte Antwort |
|---|---|---|
| Das Testament oder, falls kein Testament vorhanden ist, die declaración de herederos | Damit wird festgestellt, wer die gesetzlichen Erben sind und welche Befugnisse gegebenenfalls einem Nachlassverwalter erteilt wurden. | Eine mündliche Behauptung darüber, wer die Erben sind, ohne Vorlage eines Dokuments. |
| Eine schriftliche, einstimmige Genehmigung aller Erben oder der Gerichtsbeschluss zur Bestellung eines Nachlassverwalters | Damit wird bestätigt, dass die Person, die vor Ihnen unterzeichnet, befugt ist, die gesamte Immobilie zu verkaufen. | Nur ein Erbe unterzeichnet oder versichert, dass „die anderen einverstanden sind“, ohne dass dies schriftlich festgehalten wurde. |
| Nachweis, dass die Selbstveranlagung der Erbschaftsteuer eingereicht wurde | Das Grundbuch wird den Verkauf ohne dieses Dokument nicht eintragen, selbst wenn keine Steuer geschuldet ist. Daher wirkt sich dies unmittelbar auf den Zeitplan für den Kaufabschluss aus. | Keinerlei Hinweis auf die Einreichung oder die Annahme, dass bei einer Steuer von null nichts eingereicht werden müsse. |
| Eine NIE für jeden Erben, der nicht in Spanien ansässig ist | Ein ausländischer Erbe kann ohne eine NIE weder in der Annahmeurkunde genannt werden noch den Kaufvertrag unterzeichnen. | Erben im Ausland, die damit noch nicht begonnen haben, wobei dies erst kurz vor dem geplanten Kaufabschluss festgestellt wird. |
| Die Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden, wie bei jeder anderen Bestandsimmobilie | Ein Nachlass ist nicht von Artikel 9.1.e ausgenommen, und geerbte Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft werden unabhängig davon, wer der Verkäufer ist, auf dieselbe Weise geprüft. | Die Annahme, dass der Status des Nachlasses die Regeln zum Zeitraum der Haftung für Schulden irgendwie verändert. |
Ein abgewickelter Nachlass im Vergleich zu einem Nachlass, dessen Abwicklung noch nicht abgeschlossen ist
Dieselbe Immobilie, derselbe rechtliche Ablauf in beiden Fällen. Der Unterschied besteht darin, wie viel der Arbeit bereits erledigt wurde, bevor Sie einbezogen werden.| Ohne abgewickelten Nachlass | Mit abgewickeltem Nachlass | |
|---|---|---|
| Wer darf signieren | Unklar, bis die Erben festgestellt wurden und zustimmen oder ein Gericht jemanden bestellt. | Ein namentlich benannter albacea oder eine vollständige Gruppe von Erben, die bereits einstimmig zustimmen und zur Unterzeichnung bereit sind. |
| Vorliegende Dokumente | Während Ihrer eigenen Transaktion zusammengetragen, was tatsächlich mehrere Wochen zusätzlich beanspruchen kann. | Sterbeurkunde, Testament, Annahmeurkunde und NIEs bereits vorhanden. |
| Steuererklärungsstatus | Noch nicht eingereicht, weshalb das Grundbuch nicht fortfahren wird. | Bereits eingereicht, sodass die unabhängig von der geschuldeten Steuer geltende Hürde beseitigt ist. |
| Realistischer Zeitrahmen im Vergleich zu einer normalen Bestandsimmobilie | Deutlich länger und im Voraus schwer einzuschätzen. | Nahe am Zeitrahmen einer normalen Bestandsimmobilie. |
Dies beschreibt den allgemeinen Ablauf und ist keine Entscheidung über Ihren konkreten Nachlass.
Dies sind allgemeine Informationen zur herencia yacente, zu Artikel 1257 des Código Civil und zu Artikel 254 der Ley Hipotecaria, gültig zum 17. August 2026. Einige Einzelheiten, etwa welcher Befugnisweg gilt und wie ein Gericht den konkreten Wortlaut eines arras-Vertrags auslegt, sind als unbestätigt gekennzeichnet. Wir haben sie anhand unabhängiger juristischer Quellen geprüft und nicht anhand des ursprünglichen Gesetzestextes. Ein unabhängiger Anwalt, der das tatsächliche Testament, den Vertrag und die Dokumente der Erben prüft, klärt einen konkreten Fall abschließend.Keine der beiden Situationen ist so selten, dass sie als ungewöhnlich gelten müsste, und keine ist automatisch ein Grund, vom Kauf zurückzutreten. Entscheidend ist, frühzeitig festzustellen, welche Dokumente vorhanden sind, wer zur Unterzeichnung befugt ist und ob die Steuererklärung eingereicht wurde, und zwar bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten, nicht danach.Wir koordinieren die Anforderung dieser Dokumente als Teil des juristischen Koordinationsprozesses von Arevont bei jedem Kauf, an dem ein Nachlass beteiligt ist. Wir stellen nicht fest, wer die gesetzlichen Erben sind, genehmigen keinen gerichtlich bestellten Nachlassverwalter und ersetzen nicht den unabhängigen Anwalt, dessen Aufgabe dies ist.
Häufig gestellte Fragen zum Tod des Verkäufers
- Ist der Kauf einer Immobilie aus einem Nachlass grundsätzlich riskanter als der Kauf von einem lebenden Eigentümer?
- Von Natur aus nicht. Die Immobilie selbst, ihre Stellung innerhalb der Gemeinschaft und die Rechtmäßigkeit des Gebäudes werden unabhängig vom Verkäufer auf dieselbe Weise geprüft. Der Unterschied liegt in der Verwaltung: Es muss bestätigt werden, wer zur Unterzeichnung befugt ist, und einige zusätzliche Unterlagen müssen zusammengetragen werden. Dies ist ein Prozessrisiko, kein Immobilienrisiko.
- Was sollte ich als Erstes tun, wenn ich bereits eine Reservierungszahlung geleistet habe und dann erfahre, dass der Verkäufer verstorben ist?
- Bitten Sie Ihren Anwalt, den Stand des Nachlasses, das Vorhandensein eines Testaments und die Erben zu bestätigen. Gehen Sie weder davon aus, dass der Kauf nicht mehr zustande kommt, noch davon, dass er im ursprünglichen Zeitplan fortgesetzt wird. Der Vertrag bleibt gemäß Artikel 1257 mit nahezu vollständiger Sicherheit bestehen. Was sich ändert, ist, wer nun die andere Vertragspartei ist und wie schnell diese handeln kann.
- Bedeutet die 99-prozentige Erbschaftsteuervergünstigung in Andalusien, dass der Nachlass vor dem Verkauf an mich nichts einreichen muss?
- Nein, und dies ist eine häufige und kostspielige Annahme. Die Vergünstigung reduziert die geschuldete Steuer, bei nahen Angehörigen oft auf null, beseitigt jedoch nicht die Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung. Die Steuersperre des Grundbuchs prüft die Einreichung, nicht die Zahlung. Daher muss auch ein Ergebnis ohne Steuerzahlung eingereicht werden, bevor Ihr Kauf eingetragen werden kann.
- Können Erben die Immobilie verkaufen, bevor sie die Erbschaft förmlich angenommen haben?
- Im Allgemeinen nicht. Erst die Annahme der Erbschaft verleiht ihnen das gesetzliche Recht, die Immobilie überhaupt zu verkaufen. Deshalb werden die Annahme und der Verkauf häufig in demselben Notartermin koordiniert, statt sie als zwei getrennte, Monate auseinanderliegende Geschäfte zu behandeln.
