Neubau oder Bestandsimmobilie an der Costa del Sol
Der Unterschied besteht nicht nur darin, ob die Immobilie neu ist. Die Steuer, der Zahlungsplan, die Garantien, die Wartezeit und der Verhandlungsspielraum ändern sich ebenfalls. Keine Option ist besser, sie passen zu unterschiedlichen Plänen.
Drei Dinge statt zwei
Man spricht von einer „Immobilie vom Plan oder Bestandsimmobilie“, als gäbe es zwei Möglichkeiten. An der Costa del Sol gibt es drei, und die mittlere ist diejenige, die die meisten Käufer noch nicht in Betracht gezogen haben.
- Off-planVom Bauträger gekauft, bevor das Gebäude fertiggestellt ist, manchmal sogar bevor der Bau begonnen hat. Sie zahlen in Raten entsprechend dem Baufortschritt, und die Wartezeit ist der Preis für den niedrigeren Einstiegspreis und die Auswahl der Einheit.
- Neubau, bezugsfertigDasselbe Projekt, kurz vor oder nach dem Kaufabschluss erworben. Die steuerliche Behandlung entspricht der einer Immobilie vom Plan, die Wartezeit entfällt nahezu und bei der Auswahl der Einheit bleibt nur, was noch verfügbar ist. Oft ist dies die vernünftige mittlere Option.
- BestandsimmobilienVon einem bestehenden Eigentümer gekauft. Eine andere Steuer, ein deutlich kürzerer Weg bis zu den Schlüsseln, keine Garantie und der einzige Weg zu den Wohnlagen, die bereits vor Jahrzehnten bebaut wurden.
Die Steuer und der Zahlungsplan richten sich nach den ersten beiden Optionen zusammen: Für Steuerzwecke ist ein Neubau ein Neubau, unabhängig davon, ob Sie ihn aus einer Baugrube heraus oder in der Woche kaufen, in der er fertiggestellt wird.
Der Steuerunterschied ist geringer, als er aussieht
Dies ist die Zahl, mit der die meisten Vergleiche beginnen, und sie wird am häufigsten falsch verstanden. Bei einem Neubau zahlen Sie 10 % IVA plus 1.2 % AJD, also 11.2 % Steuern. Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie eine einzige Grunderwerbsteuer, ITP, in Höhe von 7 %.Ein Unterschied von vier Prozentpunkten bei den Steuern klingt entscheidend. Das ist er nicht, denn die Steuer ist nicht der gesamte Kaufaufwand. Sobald der Anwalt, der Notar, das Grundbuch und die kleineren Positionen hinzukommen, liegt der Gesamtbetrag bei einem Neubau bei etwa 13 % über dem Kaufpreis und bei einer Bestandsimmobilie bei etwa 9 %.
Was Käufer vergleichenWas tatsächlich entscheidet
- 11,2 % gegenüber 7 % Steuern
- Etwa 13 % gegenüber etwa 9 % inklusive aller Kosten, und beide Werte beziehen sich auf einen Preis, der selbst unterschiedlich ist.
- Die günstigere Steuer zählt
- Eine Bestandsimmobilie, die eine neue Küche, neue Bäder und eine neue Klimaanlage benötigt, kann insgesamt mehr kosten als der Neubau, den Sie wegen der Steuern abgelehnt haben.
- Steuer ist die große Variable
- Zustand, Lage und die Ausgaben nach der Übergabe beeinflussen die Gesamtkosten weit stärker als vier Steuerpunkte.
Entscheiden Sie sich also nicht nach der Steuer. Ermitteln Sie die Gesamtkosten jeder einzelnen Immobilie, einschließlich der Kosten für das, was sie nach der Schlüsselübergabe benötigt, und vergleichen Sie diese beiden Zahlen.
Wie und wann Sie zahlen
Der Zahlungsplan ist der praktische Unterschied, den die meisten Käufer zuerst spüren, denn er bestimmt, wie viel Geld Sie wann benötigen.
| Etappe | Neubau | Bestandsimmobilien |
|---|---|---|
| Reservierung | Üblicherweise 6.000 bis 11.000 €, vom Projekt festgelegt. | Üblicherweise 6.000 bis 11.000 € und bei teureren Immobilien bis zu 1 % des Kaufpreises. |
| Bei Vertragsunterzeichnung | Üblicherweise 20 bis 40 % des Preises zuzüglich IVA. | Üblicherweise erhöht sich der Gesamtbetrag dadurch auf 10 bis 20 % des Preises. |
| Während der Wartezeit | Weitere Zahlungen richten sich nach dem jeweiligen Zahlungsplan des Projekts. Bei manchen Projekten werden sie während der Bauphase gestaffelt, andere verlangen eine weitere Zahlung und den Restbetrag beim Kaufabschluss. | Nichts. Sie warten bis zum beim Notar vereinbarten Kaufabschlusstermin. |
| Beim Notar | Der Restbetrag beim Kaufabschluss und bei der Eigentumsübertragung. | Restbetrag bei Unterzeichnung der Urkunde |
Die wichtige Konsequenz, die Sie einplanen sollten: Bei einem Neubau benötigen Sie möglicherweise frühzeitig einen großen Teil Ihres eigenen Geldes, Monate oder Jahre bevor Sie die Immobilie nutzen oder vermieten können. Bei einer Bestandsimmobilie fließt das Geld später, dafür aber schneller.
Was danach abgedeckt ist
Dies ist der deutlichste Unterschied, den die meisten erst bemerken, wenn etwas schiefgeht.Ein Neubau verfügt über gesetzliche Garantien: zehn Jahre auf die Tragkonstruktion, drei Jahre auf die Installationen und ein Jahr auf die Ausführung. Eine Bestandsimmobilie verfügt über keine solchen Garantien. Der Verkäufer haftet nur für verborgene Mängel, von denen er wusste und die er verschwiegen hat. Das ist deutlich schwerer nachzuweisen als ein Garantieanspruch.
Das macht eine Bestandsimmobilie nicht zu einem schlechteren Kauf. Es macht die technische Inspektion bei der einen Option unverzichtbar und bei der anderen zu einer freiwilligen Zusatzleistung. Bei einer älteren Immobilie ist eine Prüfung durch einen Architekten oder Sachverständigen die einzige Garantie, die Sie erhalten werden.
Fläche und die besten Lagen
Zwei Zielkonflikte weisen in entgegengesetzte Richtungen, und gemeinsam entscheiden sie über mehr Käufe als die Steuer.
- Eine Bestandsimmobilie bietet Ihnen normalerweise mehr im InnerenÄltere Wohnungen wurden großzügiger gebaut. Bei einem Neubau entfällt ein größerer Anteil der Fläche auf Terrassen und die Gemeinschaftseinrichtungen der Anlage. Für dasselbe Geld erhalten Sie daher oft weniger Quadratmeter im Innenbereich und mehr Außenfläche.
- Ein Neubau bietet Ihnen normalerweise niedrigere laufende KostenDie höchsten Energieeffizienzklassen, aktuelle Dämmung und moderne Installationen zeigen sich in den Rechnungen und darin, dass Sie jahrelang nichts ersetzen müssen.
- Die besten Adressen direkt am Meer sind BestandsimmobilienDas dem Wasser nächstgelegene Land wurde bereits vor Jahrzehnten bebaut. Die meisten neuen Projekte liegen landeinwärts der A7. Neubauten in erster Wasserlinie gibt es, aber nur sehr wenige, und sie sind entsprechend teuer.
- Ein Neubau lässt Sie wählenWährend ein Projekt im Bau ist, wählen Sie normalerweise Materialien, Oberflächen und Farben aus, und manche Bauträger versetzen eine Trennwand. Eine Bestandsimmobilie wird so gekauft, wie sie ist. Änderungen bedeuten eine Renovierung.
Wie lange bis zur Schlüsselübergabe
Bei einer Bestandsimmobilie dauert der Weg von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe normalerweise ein bis drei Monate. Bei einem Neubau hängt es vollständig vom Baufortschritt ab: Ein Kauf kurz vor dem Kaufabschluss kann fast ebenso schnell gehen, während ein Kauf ab Baubeginn zwei bis drei Jahre dauern kann.Die Wartezeit bei einem Neubau ist keine verlorene Zeit, aber in dieser Zeit besitzen Sie einen Vertrag und keine Immobilie. Wenn Sie für den nächsten Sommer einen Ort zur Nutzung brauchen, beantwortet das die Frage bereits.
Wo Verhandlungsspielraum besteht
NeubauBestandsimmobilien
- Ein Preisnachlass ist die Ausnahme.
- Der Preis ist normalerweise verhandelbar, wenn auch nicht immer.
- Was sich stattdessen verhandeln lässt: der Zahlungsplan, bessere Ausstattung und einige zusätzliche Leistungen.
- Was sich verhandeln lässt: der Preis, das Datum des Kaufabschlusses, die Ausstattung und die übrigen Vertragsbedingungen.
- Am besten stehen normalerweise die letzten Einheiten eines fertiggestellten Projekts da, die der Bauträger noch verkaufen möchte.
- Entscheidend ist, wie motiviert der Verkäufer ist. Genau das kann ein Käufer allein nicht erkennen.
Nach dem starken Wachstum der vergangenen Jahre verlangsamt sich der Markt, sodass manche Bauträger offener für Preisverhandlungen sind als zuvor. Das ist ein Grund zu fragen, aber kein Grund, mit einem Preisnachlass zu rechnen.
Was passt zu Ihnen
Dies ist kein Bewertungssystem. Es geht um die Bedingungen, unter denen die jeweilige Option die klare Antwort ist.
Ein Neubau ist einfacher, wennEine Bestandsimmobilie ist die einfachere Lösung, wenn
- Sie einen modernen Standard ohne erforderliche Nacharbeiten und mit entsprechenden Garantien wünschen.
- Sie die Schlüssel in Monaten statt in Jahren erhalten möchten.
- Sie niedrige laufende Kosten und die beste Energieeffizienzklasse wünschen.
- Sie so nah am Strand wohnen möchten, wie es die Küste erlaubt.
- Sie sich wünschen, dass Pool, Fitnessstudio, Spa oder Coworking-Bereich Teil der Anlage sind.
- Sie für dasselbe Geld mehr Quadratmeter Wohnfläche im Innenbereich wünschen.
- Sie nichts gegen eine Wartezeit haben und Grundriss sowie Ausstattung selbst auswählen möchten.
- Sie lieber nach Ihrem eigenen Geschmack renovieren, als die Entscheidungen anderer zu übernehmen.
- Sie mehrere Jahre lang keine erheblichen Ausgaben für Reparaturen wünschen.
- Sie ein etabliertes Viertel mit ausgewachsener Bepflanzung und Nachbarn wünschen, die tatsächlich dort leben.
Was Sie jeweils prüfen sollten
Bei den beiden Optionen gibt es unterschiedliche Risiken, daher ist die rechtliche Prüfung nicht bei beiden gleich.
| Beim Neubau | Bei einer Bestandsimmobilie | Warum das wichtig ist |
|---|---|---|
| Der Bauträger, das Grundstück, die Genehmigungen und die Vertragsunterlagen. | Eigentumsverhältnisse, Lasten, Vollstreckungsanordnungen und Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft. | Eine mit der Immobilie verbundene Schuld kann auf Sie übergehen, und ein nicht genehmigtes Projekt kann ins Stocken geraten. |
| Die Bankgarantie, die auf Ihren Namen und für Ihre konkreten Zahlungen ausgestellt ist. | Die Rechtmäßigkeit sämtlicher Bauarbeiten sowie jeder nicht eingetragenen Erweiterung. | Hier geht tatsächlich Geld verloren, und beides lässt sich im Voraus prüfen. |
| Das Datum des Kaufabschlusses und was der Vertrag für den Fall einer Verzögerung vorsieht. | Die Satzung der Gemeinschaft, insbesondere wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten. | Ein verzögerter Kaufabschluss kostet Zeit. Eine Vermietungsbeschränkung kann den Grund, aus dem Sie gekauft haben, zunichtemachen. |
Der Vergleich, den die Menschen suchen, ist der falsche.
Fast jede Version dieser Frage im Internet wird mit einer Steuertabelle beantwortet, weil die Steuer die eine Zahl ist, die für alle gleich ist. Sie ist zugleich die Zahl, die am wenigsten zählt.Käufe, die schiefgehen, scheitern nicht daran, dass jemand 11.2 % statt 7 % bezahlt hat. Sie scheitern daran, dass eine Bestandsimmobilie Arbeiten im Wert von vierzigtausend Euro benötigte, die niemand einkalkuliert hatte, oder dass eine Immobilie vom Plan anhand einer Visualisierung gekauft wurde und sich herausstellte, dass sie nach Norden auf einen Hang blickt, oder dass eine Immobilie zur Vermietung gekauft wurde und die Gemeinschaft bereits gegen die Vermietung gestimmt hatte.Deshalb beantworten wir diese Frage nicht abstrakt. Wir vergleichen zwei konkrete Immobilien vollständig, einschließlich dessen, was jede nach der Übergabe benötigt, und sagen Ihnen, welche wir kaufen würden.
Häufige Fragen
- Ist eine Immobilie vom Plan günstiger als ein fertiger Neubau im selben Projekt?
- Normalerweise ja, und der Preisnachlass ist die Vergütung dafür, dass Sie warten und das Baurisiko übernehmen. Wenn ein Projekt verkauft wird und der Kaufabschluss näher rückt, sind die verbleibenden Einheiten normalerweise teurer als die ersten.
- Kann ich für den Kauf einer Immobilie vom Plan eine Hypothek bekommen?
- Ja, aber noch nicht. Eine Bank genehmigt das Darlehen ungefähr zwei Monate vor dem Kaufabschluss, daher bringt eine frühere Antragstellung nichts. Deshalb müssen auch die Anzahlungsraten bei einem Neubau aus Ihren eigenen Mitteln stammen.
- Zahle ich bei einem Neubau doppelt Steuern, IVA und ITP?
- Nein. Eine Immobilie ist entweder eine Erstübertragung, bei der IVA plus AJD anfällt, oder eine spätere Übertragung, bei der ITP anfällt. Niemals beides.
- Was passiert, wenn der Bauträger nicht fertig wird?
- Jede Zahlung, die Sie vor dem Kaufabschluss geleistet haben, muss durch eine Bankgarantie auf Ihren Namen abgesichert sein, die Ihnen das Geld einschließlich der gesetzlichen Zinsen zurückerstattet. Ihr Anwalt prüft den genauen Wortlaut dieser Garantie, bevor eine Zahlung geleistet wird.
- Ist eine Bestandsimmobilie pro Quadratmeter immer günstiger?
- Nein. In Meeresnähe ist sie häufig die teurere der beiden Optionen, weil dort schon vor langer Zeit gebaut wurde und eine Bestandsimmobilie die einzige Möglichkeit ist, dort zu kaufen.
