如何在太阳海岸购买房产
撰写者 Samuel Špreňar, 太阳海岸买方顾问已更新 2026-08
30 秒内
您先从初步筛选中选择房产，在一次行程中看完最合适的房产，然后进行预订。您的律师会核查房产、办理 NIE 并准备合同。您在公证处签署契据并领取钥匙。以上所有服务均无需向我们支付费用。流程概览- 1第一次通话，以及供您反馈的初步房源选择
- 2看房之旅：海岸一至三天
- 3您的律师、授权委托书和预订
- 4法律审查、NIE 和具有约束力的合同
- 5公证处签署契据并领取钥匙
- 6次年：账单、税费与管理
除价格之外9 至 13 %从转售房到新建房。费用部分逐项列出所有项目。
从预订到拿钥匙，转售房产1 到 3 个月法律审查决定了这一进度。
从新建房产到拿钥匙2 个月到 3 年已备妥钥匙的房产属于时间较短的情况。期房则要等到约定的竣工日期。
买方支付给我们的费用0 €没有费用、没有预付服务费，购买时也无需付款。
完整购房流程
在太阳海岸购买房产需要多长时间？
从预订到交钥匙，二手房通常需要一至三个月，新建房则需两个月至三年。预订之前是找房阶段，这部分取决于您自己，有些买家只需数天，另一些则需数月。购买新建房时，您不仅要等待文书手续，还要等待建筑完工。您需要亲自完成的部分并不多，而具体多少取决于您：有些买家只需打几通电话，另一些则需要更多通话；至少需要前往海岸一次，还要签署几份文件。如果您使用授权委托书，签署委托书就是其中一项签署事项。下方时间表展示完整流程。下一部分将以逐步方式展示同一流程。每个步骤都链接到包含更多详情的页面。
- 准备步骤 1 到 4您会先进行一次通话，说明您计划如何使用房产。随后我们会发送一批初步房源供您讨论。根据您的反馈，我们会制作第二批房源选择，并核查房源广告不会展示的信息。对于您真正感兴趣的房产，我们会安排视频看房或实时看房。
- 您的时间安排
- 从几天到几周不等，取决于您。有些买方需要几次通话，另一些则需要更多次。
- 看房之旅步骤 5 和 6您在海岸停留一至三天。每天看五至八套房产。我们在看房间隙带您了解各个区域。然后由您作出决定。没有截止期限。
- 您的时间安排
- 有些客户当场决定，有些客户会花几个月时间，并在确定之前回来两三次。
- 在您作出承诺之前步骤 7 和 8我们可以推荐一位独立律师，您也可以自带律师。如果您希望无需再次飞回西班牙即可办理文件，可以签署授权委托书。随后您预订房产。
- 您的时间安排
- 您可以亲自与律师会面，也可以通过视频通话会面。预订文件本身可以在家签署。
- 法律环节步骤 9 到 11您的律师会核查房产并为您申请 NIE。NIE 是西班牙为外国人提供的身份证明号码。西班牙银行账户可以在购买前或购买后开立，因此购买前不必已有账户。您的律师和开发商还必须核查您的资金来源。随后您签署具有约束力的合同。对于新建房产，这是与开发商签订的付款计划；对于转售房产，这是 arras。Arras 是具有约束力的定金合同。
- 您的时间安排
- 您自己的时间大多花在这里。您需要收集并发送证明资金来源的文件。
- 完成步骤 12 到 14您按照付款计划支付款项。对于新建房产，需要检查已完工的房产，并将每项缺陷和未完成的工作列入清单。该清单称为 snagging list。许多开发商只在产权契据签署后才进行 snagging，因此它并不总能在公证前完成。契据在公证处签署，随后您领取钥匙。
- 您的时间安排
- 在公证处进行一次预约。您可以亲自出席，也可以根据授权委托书由律师代您出席。卖方一方也会有代表出席，由公证人主持签署，我们通常也会在场。
- 购买之后步骤 15您的律师会办理公用设施和保险，并处理您的税务义务，包括年度房产税。如果您希望有人在您不在时照看房产，我们可以自行提供房产管理和租赁服务。
- 您的时间安排
- 您需要做的很少。您的律师会安排大部分事项，我们会继续作为您的联系人。
从首次通话到领取钥匙，流程按顺序如何进行
首次通话会讨论您将如何使用该房产。最后一步是在公证处签署契据并领取钥匙。中间包括：搜索阶段的四步，海岸地区的两步，作出承诺前的两步，法律部分的三步，完成交易前的三步，以及交易完成后一年内的一步。完整流程，共 15 个步骤
- 准备工作
- 行程
- 不附带任何压力的决定数周至数月快速决定并不是错误，许多买家在合适的房产出现在面前时也会当场决定。错误在于迫于压力作出决定，因为周日必须搭乘航班回家，并不是选择房产的理由。花费数月时间同样很正常，回来进行第二次看房也很正常，有时诚实的答案是，今年并不适合购买。买家常见错误
- 决定之前
- 法律环节
- 交割
- 验房缺陷清单，以及开发商必须修复的项目契据签署前或签署后验房是对已完工新建房产进行检查，以发现缺陷和未完成的工程。每个问题都会被记录并拍照，然后将清单交给开发商进行修复。我们不会亲自进行检查，而是安排拥有专业责任保险的外部验房公司，并由其对报告承担责任。验房属于可选服务，许多开发商只有在产权契据签署后才开展自己的验房流程，因此并不总能在您支付余额前完成。二手房没有验房缺陷清单，而是在签署契据前的最终查看中陪同您，检查房产状况以及物品清单是否相符。新建房产交付验收检查技术检查
- 购买之后
您的律师和开发商都必须核查您的资金来源。这是反洗钱规定，适用于每位买家。您需要证明资金的取得方式：工资收入提供工资单，股息收入提供股东决议，继承所得提供继承文件，出售房产所得则提供出售契据。我们推荐的律师会妥善整理并提交这些文件，并安排所需的翻译。工资单或股东决议等普通文件不需要宣誓翻译。开发商通常会要求提供原文，以及英文或西班牙文副本。流程并不会在公证处结束。账单、保险和税务申报每年都会继续，相关税务工作由您的律师负责，而不是由我们负责。剩下的工作是您离开期间找人照看房产，这部分由我们自行负责。
文件清单是最耗费您实际时间的部分，也是大多数延误开始的地方。您的律师会提交文件并安排所需翻译。我们会告诉您双方各自需要哪些文件，并跟进任何缺失文件，让档案持续推进。双方各自必须提供哪些文件？
文件分为两部分，且两部分同时进行。第一部分与您有关：护照、NIE、您使用的授权委托书，以及证明资金来源的文件。第二部分是三份合同：预订合同、私人购房合同，随后是在公证处签署的契据。您的律师会阅读或准备其中几乎全部文件。您本人需要签署授权委托书和合同；如果您愿意，律师也可以根据授权委托书代您签署合同。NIE，购房不可缺少的号码
NIE 是西班牙为外国人提供的身份证明号码。没有它，您无法购买房产、缴纳税款或在公证人面前签署文件。您获得的不是一张卡，而是一张纸，上面写有该号码、护照上的准确姓名以及签发机构。该号码永不过期。此后，西班牙几乎所有行政事务都会使用它，包括购房税申报、年度房产税和非居民税申报；银行账户、电费和水费合同、业主社区及保险；以及您签署的任何租赁合同。每位登记的业主都需要自己的号码。实际操作中，您的律师会在法律审查进行期间，根据授权委托书为您申请。您自行办理则需要预约、正确的表格、正确的缴费代码和正确的证明文件。无论采取哪种方式，等待时间通常以周计算，而不是以天计算。实际等待时间需要几周，而不是几天因此，该申请会与法律审查同时进行，而不是等审查完成后才进行。
号码的有效期限永不过期一张纸，而不是卡片，也不是带照片的身份证件。
西班牙银行账户
您可以在购买前或购买后开立该账户。如果您不愿亲自前往银行网点，您的律师可以根据授权书代您办理。银行必须确认两件事，其他事项通常并不重要：您是谁，以及资金来源。购房款本身通常完全不会经过您自己的账户。购买二手房时，款项会经过您律师的客户账户；购买新建房时，则会进入开发商的监管账户。该账户真正的用途在于之后的十年。这里有一点可能会让大多数外国买家感到意外：在西班牙，定期账单通常通过直接扣款从账户收取，而不是由您每月手动支付。电费、水费、社区费、保险费和房产税都会作为扣款产生，因此该账户正是西班牙体系预期用来收取这些费用的账户。何时可以开立购买前或购买后购房款通常完全不会经过该账户。
账户可以使用之前1 至 5 天
西班牙的账单如何支付通过直接借记，而不是由您亲自支付电费、水费、社区费、保险费和房产税都会从该账户中收取。
授权书
这可以让您的律师在您身处家中时，代您申请NIE、开立银行账户并在公证处签署文件。这样，购房就只需出行一次，而不是三次。该授权不会使您承担购房义务，在使用前您可以随时撤销。授权书必须明确列出授权事项，因为为某一步骤起草的措辞可能会被拒绝用于另一项事务。如果您在西班牙境外签署授权书，则需要海牙认证，也就是一种国际认证印章，使文件在其他国家具有法律效力。我们推荐的律师所准备的授权书通常会列出其办公室的多名人员，包括助理，这样在需要临时签字时始终有人可以处理。在您担心交出权限之前，有两点值得了解：这里的律师都持有职业责任保险，而且他们在采取任何行动前，都会先与您确认。可以在哪里签署三条途径
如果您在西班牙境外签署海牙认证及翻译
您可以撤销随时如果一直未使用且未撤销，该授权仍可由持有人使用。
按您遇到的先后顺序理解这些词
西班牙购房术语不是逐字翻译，而是逐一定义，每个术语配有一句可靠的说明。下面这十个是买家最先遇到的术语。完整词汇表会按照您在购房过程中遇到各术语的先后顺序排列。它还会标出那些看起来像捷克语、实际含义却不同的词，因为这些词可能导致经济损失。西班牙公证人核查的事项远少于捷克买家的通常想象。nota simple提供的是信息，而不是产权完美无瑕的证明。西班牙的定金则属于附带违约罚则的定金，而不是您可以取消且不会损失任何款项的部分付款。- nota simplenota simple是西班牙土地登记簿的普通摘录，显示房产所有人以及登记在该房产上的负担，也是您的律师在您支付任何款项前首先查阅的文件。
- 定金contrato de arras是买卖双方在法律核查完成后签署的私人购房合同。这是第一份对双方产生法律约束力的文件，并规定取消交易的费用。签署该文件不涉及公证人。
- 行政代理服务gestoría是西班牙的文件代理机构，代表您向国家机关提交材料，而且捷克语中没有一个完全对应的单词。
- 交割交割日是支付尾款、签署契据并取得房产所有权的日子。对于新建房，该日期可能会发生变动。
- licencia de primera ocupaciónlicencia de primera ocupación是新建房在依法入住并接通各项公用设施前所需的首次入住许可证。
- 验房整改验房缺陷清单检查是对已完工新建房进行检查，以发现缺陷和未完成的工程，并将列明的问题交给开发商整改。
- Seguro DecenalSeguro Decenal是强制性的十年保险，用于承保新建筑的结构性缺陷。
- 不动产税（IBI）IBI是西班牙每年征收的房产税，由房产所有人向市政府缴纳。
- Modelo 210Modelo 210是非居民业主需要提交的西班牙税务申报表，即使房产从未出租，也必须缴纳该税。
- 土地增值税Plusvalía是针对房产土地价值增值征收的市政税，属于卖方成本，而非买方成本。
在每个阶段退出交易需要付出什么代价？
西班牙没有冷静期，因此改变想法的成本，完全取决于您已经签署的文件规定的成本。您可能处于四种状态中的一种，而这四种状态并不等价。- 在您签署任何文件之前
- 完全没有没有签订任何合同，您也没有向任何人付款。花几个月时间考虑，或决定今年不是购买时机，都不会让您付出任何代价。
- 支付订金之后
- 6 000 至 11 000 €除非合同规定某项调查结果会退还订金，否则您会失去订金。法律没有规定这类合同必须包含哪些内容，因此合同措辞就是您全部的保障。
- 签订arras合同之后
- 全部订金这笔订金通常相当于价格的10%至20%。在arras penitenciales合同下，退出交易的卖方须双倍返还订金，退出交易的买方则会失去订金。这种类型的合同允许任何一方以预先确定的代价取消交易。
- 签署契约之后
- 您拥有它完成交易后不能退出。剩下的是提出索赔：转售房产可提出隐蔽瑕疵索赔，新建房产可提出保修索赔。
- 如果新建房产未能交付
- 收回款项，并获得法定利息向签发保证的银行或保险公司提出索赔，无需经过法院。利息从每笔付款之日起计算，直至承诺的交付日期。索赔必须在保证文件本身规定的期限内提出。
- 如果转售房产交易中的另一方存在过错
- 正式催告，然后通过法院处理转售房产的订金没有保证作为后盾，因此应采取以下途径。
预订合同
该合同会在法律核查进行期间，将房产从市场上撤下数周，也是您首次汇出的款项。西班牙没有法律规定预订合同必须包含哪些内容。正因为如此，阅读合同至关重要，因为您享有的任何保护，都取决于有人在合同中写入了什么。四项条款决定结果。- 房产填写完整地址或地籍编号，绝不能只写我们周二看过的那套公寓。
- 金额以及收款账户最理想的情况是汇入您自己的律师的客户账户。如果款项汇入卖方、代理机构或开发商的账户，而这种情况很常见，则账户名称必须与合同中列明的当事人完全一致。遇到陌生人的私人账户、现金付款要求，或与交易毫无关系国家的公司账户时，请立即停止付款。
- 到期日如果没有到期日，所谓已预订的状态可能会一直拖延，没有人确定它是否仍然有效。
- 可以退还您款项的核查结果对于二手房，这些结果包括法律核查发现的债务、负担、未登记的变更，或根本不存在的许可证。
定金为您换来什么数周的市场独占期或者，对于价格较高的房产，约为房价的1%。
arras合同及其三种类型
这是第一份对双方产生法律约束力的合同，而且属于私人合同：买卖双方在公证人介入前数周自行签署。对于二手房，该合同称为contrato de arras，定金通常为房价的10%至20%。西班牙法律承认三种类型，取消交易的成本因类型而异，因此合同必须明确属于哪一种；如果合同未作说明，则适用的解释不会允许您仅损失定金即可退出。对于新建房，该文件通常只称为私人购房合同。除非合同明确引用相关规定，《民法典》关于arras的规则通常不适用于该合同，而且承诺金额更高：在钥匙尚不存在之前，您可能需要支付房价的20%至40%。在这一流程中，款项也会在签署合同前转移。这是买家最没有准备的一部分，因此请在支付任何款项前阅读新建房章节中的提示。钥匙尚不存在的新建房20 to 40 %以现金支付房价的比例。按揭贷款很少能覆盖这些付款。
追回应退还的定金
拥有收款权利和实际收回款项是两项不同的工作。对于有担保的新建房付款，您可以直接向出具担保的银行或保险公司提出索赔，无需经过法院。其他情况则要先通过burofax发送正式催告。burofax是西班牙使用的一种具有认证效力的信函服务，因为它可以证明催告了什么以及何时催告。这份证明很重要：个人债权五年后到期，只有正式催告才能停止并重新计算该期限。电子邮件或电话都不能产生同样的效果，无论措辞写得多么清楚。发出催告后，再根据金额采取适用的诉讼程序。如果对方已被正式认定无力偿债，普通程序将不再适用，您需要在破产程序中提出债权。公证处会发生什么，您会从那里带走什么？
交易完成只需一次预约，而在您到达这一步时，所有决定都已经作出。现场流程包括核验身份、宣读契据、付款和提交登记。您会带走已登记的产权、钥匙，以及新建房产开发商仍需整改的事项清单。公证人，以及其不负责的事项
西班牙公证人见证签署，并将买卖转化为公证契据，但不会判断该房产是否值得购买。公证人在当天履行的职责非常明确。他会根据护照和NIE确认双方身份及法律行为能力。他会自行调取登记摘录，以确认卖方确实拥有该房产，并确认您已核查的负担仍是唯一负担。他会起草契据，并在任何人签字前大声宣读。房价会按所声明的金额记录。之后，他会在同一天以电子方式将契据提交至土地登记处。预约本身很短。公证人不会处理社区欠费、许可证、建筑文件，也不会判断价格是否合理，这并非疏忽，而是您律师的职责。公证费按照政府规定的收费标准计算，不能协商，而且由您支付，因为房产契据属于您。如果有按揭贷款，贷款本身还会有第二份契据。根据2019年的按揭法，银行承担该第二份契据的公证费和登记费。如果您不会读西班牙语，请要求安排宣誓翻译，不要依赖恰好在场的人。此外还包括土地登记费about 60 %占公证费的比例。买方会在交割结算单上看到这两项合并为一行。
两种登记，而不是一种
西班牙会对同一房产保留两套相互独立的记录，而两者并不总是一致。Registro de la Propiedad说明谁拥有房产以及房产承担哪些负担。Catastro描述房产情况，并记录用于计算税款的价值。大家所说的摘录是来自所有权登记簿的nota simple，也是任何购房交易中首先查阅的文件。您无需自行申请：您的律师会取得该文件并发送给您。文件会显示已登记的按揭、查封和地役权，但不会显示未登记的扩建、无人申报的用途变更，或邻居有争议的边界。两套记录之间存在差异，最常见的是面积不同，这种情况很常见，而不是罕见。它不能证明什么理想标题它显示已登记的事项。未登记的扩建或边界争议不会在其中任何位置出现。
交房日与钥匙
交割只有一次预约：签署契据、支付尾款，房产随即归您所有。钥匙也会在当天于此交接。对于新建房，实用的做法是在预约前检查房产，并将每一项缺陷和未完成事项记录下来，注明日期并拍照。该记录就是缺陷清单，会交给开发商整改。我们不亲自进行检查，但会为您安排检查。执行检查的是外部检验公司，该公司会为自己的报告承担职业责任。交房时我们会陪同您，核对房屋清单和房产的最终状态。检查不是强制性的，也可以在公证前进行，而不是公证后。首次入住许可证签发前，请勿入住。钥匙何时交接在公证处，于签署契据当天交割前的检查不是强制性的，但强烈建议进行。
本部分的官方来源Policia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
错误，以及应当信任谁
哪些错误让买方付出最多代价？
这里最昂贵的错误很少是文件错误，而是人在另一个国家、缺乏当地知识时作出的决定。有六种错误反复出现，我们可以直接列出。我们不断看到的六个错误
这些问题全部可以避免，但在这片海岸上，它们每周仍在发生。- 仅按要价编制预算实际总价是房价加上额外费用。下方的资金部分会准确说明这些费用。
- 以为公证人会检查房产公证人检查契据和身份，而不会判断这套房产是否值得购买。这项工作应由您自己的律师负责。
- 使用卖方聘请的律师卖方聘请的律师代表卖方。请您聘请自己的律师，或者我们可以为您推荐一位独立律师。
- 未阅读退款条件就签署预订协议预订款是保护机制之外唯一的一笔付款。在资金转出前，协议中必须写明退款条件。
- 在压力下做决定快速决定没有问题，许多买家当场就会决定。但因为返程航班在周日而仓促决定，则会付出更高代价。
- 试图独自完成全部流程您无法知道哪个住宅区在冬季会出现异味，也无法知道哪个住宅区正与自己的管理人或开发商发生法律纠纷。您也无法知道哪些开发商在交房后难以打交道。居住在这里并且每天处理这些事务的人知道答案。与我们合作时，您获得的最重要内容就是这些知识。
如何区分买方中介和销售机构？
您无法通过登记册查询某家中介，因为不存在优秀中介登记册。您能做的是观察其在最初两周的行为，而相关信号是一致的。买方中介会回答那些更容易回避的问题，告诉您房产存在的问题，并在您改变想法时调整方案。销售机构则会施压。下面的核查项目，是我们希望买方对我们进行的核查。- 当他们向您展示的房产属于其自有房源时，他们会告知您这里的中介会共享房源，因此您收到的大多数房源属于其他人，少数房源属于中介自己。这两种情况本身都没有问题。问题在于不告知您具体是哪一种。在自有房源中，中介同时代表卖方并向您销售。
- 您可以询问他们从某套具体房产中获得多少报酬，他们会回答。每套房产的佣金并不相同，因此这个问题完全合理，而且可以根据向您报价的价格进行核实。一个认为这个问题无礼的中介已经向您透露了一些信息。一个坦率回答的中介则透露了更多。
- 他们会推荐独立律师，但不会坚持要求您使用某一位律师正确的方式应当是提出一个您可以拒绝的推荐：这是我们合作的事务所，这是它的收费，您也可以聘请自己的律师。一个只愿意与某一位律师合作的中介，或者暗示您其实不需要律师的中介，实际上是在围绕自身利益安排审查。
- 快速完成首次筛选很正常，但施压不是首次筛选很快完成是可以的，这反而是一个好迹象：它的目的是向您展示市场，并且可以讨论和调整。关键在于接下来会发生什么。一个强推某套房产，或不断把您引回同一房源的中介，是在销售。一个与您一起缩小选择范围，并在您改变想法时及时调整的中介，才是在寻找。
- 您可以毫无阻碍地提出令人不适的问题价格是否过高。这个区域是否真的像看起来那样安静。他们自己是否愿意购买。开发商在交房后是否难以打交道。答案本身不如提出问题后谈话氛围是否改变重要。
- 询问房产和相关工作有哪些缺点有两个问题。首先，询问他们经手的购买交易曾出现过什么问题，因为任何从业多年的人都经历过复杂情况，也能够描述这些情况。其次，询问这套具体房产有什么缺点，因为每套房产都有某些问题：噪音、朝向、楼梯、社区状况或转售前景。一个连一个缺点都说不出的中介，要么不了解这套房产，要么只是在销售。
- 询问他们是在整个市场中寻找，还是只寻找自己的房源一个只搜索自己持有房源的中介，实际上只是在您预算范围内全部可售房源的一小部分中进行选择。无论哪种方式，价格都相同，因为佣金由卖方支付。
- 询问他们是否曾经告诉买方不要购买一个附有理由的具体回答很难凭空编造。完全不回答本身就是一种回答。
- 询问他们是否从律师或验房师处收取推荐费如果他们会收取，那么这项推荐就是一种产品，而不是意见。我们在这两方面的答案都是不会，您也可以向任何中介提出同样的问题。
为什么房源信息会误导，以及如何解决
这片海岸的中介共享同一批房源，因此同一套公寓经常会由数十家中介发布，有时价格还各不相同。最终，无论您从哪里购买，价格通常都一样，但并非总是如此：中介可能会将自己的房源标价略高，因为这样可以从自有房源中赚取更多佣金。有些房源已经售出，却仍然在线。有些房源使用的是另一套房产的照片，或者将最佳新建公寓的效果图与较旧的二手房信息混在一起，使房产看起来比实际更好。您无法从另一个国家理清这些问题，也没有必要亲自处理。这正是买方中介的作用。我们了解各个住宅区、业主社区管理人、邻居和区域，也知道哪些楼盘存在任何房源信息都不会提及的问题。无论由谁发布，每套我们发送给您的房产，都会先经过与实际情况的核实。有多大的议价空间？
议价空间比大多数买方预期的更小。在这片海岸，定价准确的房产通常几乎没有折扣就会售出，而真正优质的房产会按要价成交。定价过高的房产才有实际议价空间。影响价格的不是您施压的力度，而是房产挂牌了多久、卖方为何出售，以及要价是根据真实可比成交价还是根据期望设定的。这些工作发生在报价之前，也是报价能够达成的主要原因。每次我们代表您提交报价时，也会进行这项工作：我们知道可比房产的成交价，也知道哪些要价只是期望。- 定价合理的转售房产通常可从多少开始议价
- about 5 %这是最初的报价，而不是最终可能达成的结果。对于定价准确的房产，最终商定的折扣通常接近于零。这是这里普遍的市场做法，而不是一项规则。
- 定价合理的房产
- 几乎没有折扣最好的房产会以要价成交，而且成交很快。
- 定价过高的房产
- 大得多的空间具体幅度取决于卖方的情况以及房产挂牌的时间长短。
- 新房
- 谈条件，而不是谈价格请参阅《您是否应该购买新建房产或转售房产》，其中说明了两种选择分别能让您争取哪些条件。
这些费用总共会让您支付多少？
无需支付任何费用。没有服务费、预付 retainer 或交易完成时的百分比费用。我们的报酬来自卖方或开发商已经支付的佣金。无论是否有人代表您，该佣金都包含在要价中。- 买方0 €无费用、无预付服务费，购买时也无需付款。
- 开发商或卖方新建房产2,5至6 %转售1,5至4 %由谁支付已包含在价格中由出售方支付，无论您是通过我们还是直接购买。
- Arevont其中一部分佣金如果您什么都不买，就没有人需要向我们支付任何费用。
无论我们是否参与，佣金都会存在，因为它已包含在卖方要价中。真正的区别在于，这笔费用支出时，交易中是否有人代表您的利益。您确实需要为两项服务付费，但这两项都不属于我们的服务：独立律师服务，以及房产需要时进行的技术检查。我们不会从其中任何一项收取推荐费。您也可以聘请自己的律师。
中介为谁工作挂牌信息中的中介为卖方工作，其工作目标是实现卖方希望的结果。买方中介为您工作。我们搜索整个市场，包括其他中介的房源。我们根据您的利益而不是根据成交目标核查房产。我们为您而不是为卖方进行谈判。无论哪种情况，佣金都包含在要价中，因此由您一方的人士代表并不会提高您支付的价格。
三种情况，以及每种情况会让您付出什么在这片海岸，几乎每笔交易都存在佣金，无论您是否有代表。卖方在您出现之前就已与其自己的中介约定佣金，佣金从成交款中支付，而不是加到价格上。有代表只会改变现有佣金的分配方式，除此之外没有其他变化。
- 您在没有代理的情况下前来
- 房产价格通常，全部佣金都由代表卖方的中介保留。
- 我们代表您
- 价格相同，不另加费用代表卖方的中介从同一笔佣金中支付我们的份额。
- 您决定不买
- 无不会产生佣金，因此无人获得任何费用。无论是寻找房产、看房，还是投入时间，都不会收费。
- 无论哪种方式，价格都相同
- 由开发商或卖方设定新建房产无论您通过谁购买，价格都相同。对于转售房产，这里的中介会共享房源，因此同一套房产以同一价格可通过多家中介购买。
这片海岸其他地方的做法，以及我们采取的不同方式所有这些背后的合理问题是：我们的费用金额是否决定了我们的推荐。答案是否定的，原因如下。交易完成后我们仍会继续为您服务。我们的许多客户来自推荐。我们会在认为某房产不值其要价时明确告诉您。当转售房产更合适时，即使它给我们的佣金更少，我们也会推荐它。
- 在卖方支付的佣金之外，另向买方收取的佣金这里有些中介会这样做。我们从不向买方收费，任何地方都不存在第二笔费用。在您与任何人签署任何文件之前，了解这一做法确实存在是值得的。
- 从律师、经纪人或验房师处收取的推荐费我们不会因推荐律师事务所或任何其他专业人士而收取佣金或其他报酬。您可以在任何时候聘请自己的律师。
- 因销售某个特定项目的房源而获得的批量奖励我们没有这类奖励，也没有针对特定项目的销售目标，因此不存在我们需要引导您购买的项目。
- 直到最后才会发现的一项费用我们的费用并非每套房产都相同，因为费用取决于报价以及背后的安排。您可以询问我们从某套具体房产中获得多少报酬，我们会如实告知。
这一流程并不适合每种预算，也不适合每位买方
低于 200 000 € 时，我们根本不会考虑太阳海岸。价格在 200 000 € 至 250 000 € 之间时，选择有限，而白色海岸通常更合适。从约 300 000 € 起，房源选择才开始包括人们来这里寻找的那些条件。不过，这个金额仍是真正的入门预算，而不是宽裕的预算：以这个预算，您无法买到步行可达海滩且能看到海景的房产。我们宁愿让您在 Google 找到的页面上看到这一点，也不愿在通话中才告诉您。如果您每年只使用房产两周，除此之外没有其他用途，费用会比人们预期的更高。这是因为业主社区费、税务申报和日常运营费用都会产生支出。对一些买家来说，答案是否定的。我们曾这样告诉客户，也因此失去过交易。本指南中的十五个步骤是我们的流程，而非法律要求。其他中介机构的做法可能不同。我们执行其中一些步骤，是因为我们认为值得这样做，而不是因为有人强制要求。即使没有中介为您办理其中任何事项，您也可以购买西班牙房产。唯一不宜合理跳过的是第 9 步。
本部分的官方来源Decreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
资金
房价之外需要支付什么费用，适用哪种税？
请按房价之外增加 8 至 13 %进行预算。这两个数字之间的差距几乎完全来自购买税，而适用哪种税只取决于卖方身份。13 %房产价格
新建房产9 %房产价格
转售除房价外购房还需承担哪些费用
新建房的费用接近13%，二手房则接近9%，其中包括购置税、公证费、土地登记费和您的律师费。该清单中的公证费和登记费属于房产契据费用，由买方支付。如果您借款，贷款会有自己的契据，银行承担该契据的公证费和登记费。税费是最大的一项，其他费用与之相比都较小。随着房价上升，该比例也会略微下降，因为公证费和登记费的收费标准并非按比例计算。买家容易忽略两点。对于新建房，分期付款会要求在钥匙尚不存在前很久就以现金支付房价的20%至40%，而按揭贷款很少能覆盖这些付款。此外，费用必须以欧元在您无法控制的日期支付，因此应将其列入资金转账计划，而不是只在心里记着。除房价外，新建房约13 %
除房价外，二手房约9 %
NIE及翻译~150 €我们费用模型中的打包项目：每位申请人的几欧元国家规费，加上翻译费和申请办理费。
公用设施过户和接入~600 €
适用哪种购房税
您需要缴纳两种税费中的一种，具体缴纳哪一种取决于卖方身份。私人业主转售的房产需缴纳转让税。开发商出售的新建房产需缴纳增值税以及契据印花税。valor de referencia 是西班牙为房产设定的参考价值，只要该价值高于您的实际支付价格，转售转让税就会按照该价值计算。因此，低报价格完全没有意义：最低计税基础由国家规定。您将看到的优惠税率几乎从不适用于购买第二套住房的非居民。您的律师会负责申报本身，并在契据签署后的期限内完成申报。第一年全部费用是多少？
没有人整理出买方想要的数字，也就是第一整年的总费用，而不是购买费用。下面的每个数字都已由本页面或其指南发布。这是整理后的示例和算术计算，并非报价。- 新建房产价格之外的费用
- 约13 %税费、公证费、土地登记费以及您的律师费。
- 转售房产价格之外的费用
- 约9 %相同的费用清单，但购买税较低。
- 自住家具，两居室公寓
- 1 000 至 15 000 €供应商发布的适合入住的家具配置套餐。新建房产交付时为空置状态，甚至不配备灯具。将其配置到出租标准属于不同且更高的费用范围，租赁部分会介绍相关内容。
- 1%的汇兑价差需要多少成本
- 4 000 €以400 000 €的房产为例，而且这还高于购买过程中所有转账费用的总和。 查看银行价差的金额
- 第一年：房产税、社区费和保险费
- 1 600 至 7 800 €本页下方三个年度金额的算术总和。电费、水费和网络费需在此基础上另行计算，并取决于您在房产中的居住时间。
家具，以及空置交付的新建房产
西班牙的新建房产交付时完全为空置状态，连灯具都不配备。转售房产通常带家具，但您应在预订阶段协商家具事宜。凡未写入注明日期的物品清单中的物品，通常都会在交房前消失。从捷克运送家具通常不是明智之举。如果出租给游客，需要准备的床上用品2套每张床一套使用中，另备一套备用。准备三套是惯例，并非法律要求。
我们对装修配置费用的建议0 €
您可以借款多少，资金如何汇入西班牙？
两个问题决定您真正负担得起什么：西班牙银行会向非居民借出多少，以及汇率在资金转移过程中会扣除多少。第二个数字更大，也是买方容易忽略的数字。非居民申请抵押贷款
西班牙银行向非居民提供的贷款最高为房价的 60 至 70 %。这意味着您需要在支付其他附加费用之前，以现金支付 30 至 40 %。购买真正主要住所的欧盟公民有时可以获得更高的贷款比例。银行会评估房产本身，并按照评估价与房价中较低者作为贷款依据。如果评估价低于约定价格，受影响的是您，而不是卖方。自 2019 年起，在签署任何文件之前，您必须获得两份标准信息文件以及一段考虑期。在抵押贷款中，自由选择公证人也是您的法定权利。需要注意两点。以固定利率销售的混合利率贷款，在固定期限结束后，其表现会与真正的固定利率贷款大不相同。还有，如果某份文件需要加注认证，而不是普通翻译，这通常就是文件数周无法完成的原因。贷款价值比，欧盟非居民60 至 70 %
贷款价值比，欧盟以外地区50 至 60 %
20年期固定利率3,8 至 5,2 %市场概况。利率会变动。
转移资金，以及汇率
购房款并非一次转账，而是分几次在数月或数年内支付；汇率造成的成本远高于所有转账手续费的总和。远期合约可以在付款前锁定汇率，以对冲一笔定金，但它是具有约束力的义务，并非可选择的保险：即使汇率朝相反方向变动，您仍然必须履行承诺。这里有三个实际陷阱。用银行卡支付预订款，银行卡会按照无人同意的汇率换汇，并加收现金预借费用。将资金汇入合同中未指定的账户。以及把转账拖到最后一周，因为合规审查和资金来源证明各自都需要数天。税费、家具和第一年的运营费用也应一并换汇，因为这些都是您需要在无法控制的日期支付的欧元负债。一次购房中的分笔转账4 至 8
传统银行的加价幅度3 至 4 %计入汇率，而不是手续费。
1 % 的加价幅度会产生多少成本4 000 €对于一套价值400 000 €的房产。
兑换时我们收取的费用0 €
在您尚未拥有任何权益前，什么可以保护您的资金？
西班牙没有公证托管，因此您的资金会根据购买内容由两套制度中的一套进行保护，而有一笔付款不属于这两套制度。您的资金存在哪个账户
购买新建房产时，您的款项会进入受法律保护的建筑专用账户，作为回报，您会收到一份担保证书。购买转售房产时，款项会进入您自己的律师事务所客户账户，与事务所自有资金分开，并在公证人处释放。预订款是唯一不受这两套制度保障的付款，因此金额应当较小，而且退款条款比金额本身更重要。您会在签署私人买卖合同时收到担保证书，而且应在任何分期款项支付之前收到。如果对方承诺稍后才提供，那么您即将支付的款项目前尚未获得保障。新建房产，受保护的账户法律规定
转售房产，资金存放之处客户账户
开发商未能交付时连本带息退款
有多少笔付款不受这两套制度保障1预订款。金额应当较小，并要求将退款条款写入文件。
银行担保，以及如何阅读担保证书
在建筑竣工前，您向开发商支付的每一笔款项，都必须由一项担保或一份单独以您为受益人签发的保险单提供保障。请在证书上核对四项内容。以您本人名义列为受益人。担保金额，包括您已经支付的税款。签发方必须是银行或保险公司，绝不能是开发商。以及计息截至的交付日期。在本海岸地区，证书列明开发项目而不是您本人，是最常见的漏洞。证书更新前支付的款项，在文件完成更新之前不受保护。这不是竣工建筑的质量保证，那完全是另一回事。客户账户，以及针对该账户的欺诈
西班牙律师必须将您的资金与事务所资金分开保管，未经您的书面授权不得动用。交割时真正的风险并不是这项规则失效，而是一封欺诈邮件通知您账户号码已经变更。任何变更都应通过语音确认，并拨打您此前已经掌握的电话号码。您应该以个人名义购买，还是通过公司购买？
对于几乎所有购买一套度假住宅的买方，答案都是否。设立公司会增加申报事项，使您使用自有房产时产生税费，使出售更加复杂，而且不会降低购买税。以个人名义，还是通过公司
通过公司购房无法节省购置税，对于一套度假住宅而言，这通常就足以结束讨论。您自行使用该房产，可能会被按公司本应向您收取的租金征税。股份仍需计入财富税，并按公司资产负债表估值。实际受益所有权必须在公司设立时申报，之后每年再次申报。即使没有任何事项需要申报，休眠公司仍须提交申报文件。这种方式也会改变您日后可以采取的操作。公司出租人在长期租赁中受约束的期限为七年，而不是五年。出售股份而非房产也是一项更复杂的交易，需要由专门人士处理。真正可能适合此方式的情况，是持有多套房产的实际经营企业。这应与税务顾问讨论，而不是与中介机构讨论。公司可节省的购房税0 €无论采用哪种方式，税额都相同。
租赁收入的企业税25 %
休眠公司，每年500 至 1 000 €
针对不合作司法管辖区的征费3 %捷克和波兰不在该名单上。
本部分的官方来源Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
可能出现的问题
独立律师会核查什么，顺序如何？
这正是您付费购买的部分，也是本指南中不应合理跳过的一步。独立律师会进行约十五项核查，然后告知您是否应继续。十五项审查
审查分为四组。第一组是产权归属以及房产上设定的负担，依据是产权登记簿。第二组是建筑的法律属性：建筑许可证、首次占用许可证，以及登记簿和 Catastro 是否描述的是现场实际存在的同一房产。第三组是房产所欠的款项：社区费、管理人出具的债务证明以及房产税。第四组是您可以如何使用房产：社区章程，以及是否允许短租给游客。建筑合法性链条中的任何一个环节出现否定结果，都会阻断整条链条；这正是应当终止购买而不是重新定价的时点。一次性私人卖方需要向您披露的信息少于房产中介，因此审查的重要性只会增加，不会降低。清单上的审查项目15
所需时间，以周计算2 至 4
律师费用~1 %占房价的比例，含增值税。
我们从律师事务所收取的费用0 €
能源性能证书
每套房产在刊登出售或出租广告前都必须拥有有效证书，而且应由卖方提供，而不是由您提供。只有具备资质的技术人员才能签发该证书。如果您在契据中以书面形式放弃要求，公证人仍可在没有证书的情况下签署契据，因此缺少证书是需要询问的问题，而不是必然阻碍交易的因素。如果建筑或土地并非表面看起来的样子，该怎么办？
这里最昂贵的问题不在墙体里，而在其背后的文件中：建筑或扩建部分从未取得许可证，或者土地并不像卖方所说的那样具备建设条件。未获许可的建筑，以及拆除时效
对于普通城市用地或乡村用地，要求拆除的权利在六年后失效，届时建筑物可以申请 AFO 身份。AFO 并非合法化，它只是记录时效已届满。如果后来发现土地属于受保护类别，案件日后仍可重新启动。在受保护土地或沿海土地上，时效从不开始计算，因此拆除可以无限期进行。这会带来两项实际影响。贷款机构对 AFO 房产较为谨慎，因此抵押贷款条件可能不同于普通购房，或贷款可能被拒绝。市政厅正在处理的执法档案完全不会出现在任何登记摘录中。必须由相关人士直接向市政厅查询，这是法律核查的一部分，并非您可仅凭房源信息完成的事项。位于受保护土地或沿海土地上无时间限制
封闭式露台、游泳池、额外房间
在其他方面合法的住宅上，未申报的扩建通常可以补办手续，但当登记簿、Catastro 与实际建筑不一致时，问题就会暴露。更正记录是一项必须由相关人员办理的程序，而且可能带来数年的补缴房产税。贷款机构会按照已登记的平方米数评估房产，因此未申报的扩建部分无法获得融资。沿海土地、乡村土地和水井
从海岸线向内陆延伸有一条保护带，其建筑限制不会失效。在安达卢西亚的乡村土地上，urbanizable 是一种规划状态，并不意味着该地块将来一定可以建设。水井能够抽水，也不能证明它是合法水井。您可能从卖方那里继承什么？
您购买的部分权益可能属于出售方：其对业主委员会的债务、其继承人或其租客。三项都可以在您支付任何款项前核查。随公寓一并由您承担的社区债务
对于卖方在当年及此前三个日历年拖欠的业主共同体费用，您须以房产本身承担责任。债务附随于公寓，而非产生债务的人，因此会随钥匙一并转移。避免此风险只需一份文件，即由业主共同体管理员出具、证明账户已结清的证书。除非您明确放弃该证书，否则公证人无法授权办理产权契约。放弃该证书会取消核查，但不会免除责任，因此没有充分理由放弃。还有两个陷阱。银行出售的收回公寓并不自动意味着没有欠费。此外，较大住宅区内的一栋楼可能同时属于两个业主共同体，各有各的预算，因此一份证书不一定同时涵盖两者。如果卖方在交易前或交易期间去世
从遗产中购买属于普通买卖，只是需要更多文件，也需要更多人同意。如果您签署合同后卖方去世，合同不会因此取消：继承人接受继承后，会取代卖方的位置。单个继承人不能代表所有人签署。购买已有租户的房产
您将按照前业主约定的条款，接手现有租约在最低租期内剩余的期限，无论该租约是否已登记。您不能因为所有权发生变更而提高租金。租户还可能依法享有优先购买权，在您购买之前先行购买；跳过该通知程序，可能导致您的购买无法登记。放弃优先购买权时的通知30天
地面、空气和建筑可能对您造成什么影响？
在您出发前，坐在办公桌前就可以核查与具体地址有关的四件事，而挂牌信息中没有一项会显示这些内容：是否会发生洪水、August 的噪音情况、January 潮湿的原因，以及之后应由谁负责为您维修。洪水区，以及十分钟检查
西班牙约有 8 % 的住宅位于已绘制地图的洪水区。在国家官方查看器上查询某个具体地址无需付费：找到地址后，地图阴影会显示该地址是否位于已研究的洪水区，以及对应的发生概率。有两个限制值得了解。地图只涵盖已经研究过的水道，因此小型地下溪流或城市排水沟可能完全不会显示。暴雨期间堵塞的雨水排水口，从法律意义上说也不属于洪水。位于优先流动区比普通洪水阴影区属于更严格的类别，对新建和重建有更严的限制。国家计划只会在有效且已缴清保费的保险保单基础上赔付特殊洪水造成的损失，从不赔付租金收入损失；西班牙卖方也没有义务申报洪水风险。法律审查并不包括洪水地图查询，除非有人特别要求，因此我们会将其列入出价前的自有清单，而不是出价之后才检查。位于已绘制地图区域的西班牙住宅~8 %
中等概率区域每年1 %在三十年的持有期内，至少发生一次此类事件的概率约为 26 %。
噪音，具有季节性并与地址有关
这里的大多数噪音在购买前都可以预判，因为噪音来源具有季节性，其中几类还可在公共记录中查询。海滩酒吧在二月寂静无声，而在八月每晚都很热闹。靠近高速公路时，重要的是视线是否直接相通，而不是距离远近。以下限值是法规规定，并非对任何房产的测量结果。潮湿，以及为什么这是冬季问题
这片海岸的潮湿通常是凝结现象，即温暖潮湿的空气在一套空置且未供暖的公寓内遇到冰冷表面，而不是漏水。因此，潮湿季节是十一月至二月，而不是八月，这也是买家在夏季寻找潮湿问题却一无所获的原因。重新粉刷的公寓可能只是把问题藏起来，而没有真正解决。马拉加湿度，年度平均值65 %
最潮湿的月份是十二月72 %相比之下，六月和七月为百分之五十八。
入住后的缺陷
新建房屋享有三种保修期，每种保修分别由参与建造房屋的不同责任方承担。结构保修由强制保险提供保障，该保险附着于建筑物本身，而不是建造公司。因此，即使建造商停止营业，保障仍然有效。出现问题时，最实用的做法并不复杂。请以书面形式报告，注明日期并附上照片，发送给开发商；如果涉及共有部分，也要发送给社区管理人。索赔期限从损害出现之日开始计算，而不是从您抽出时间投诉之日开始。相比之下，转售房产几乎没有保障：只有期限很短且严格的隐蔽瑕疵索赔，而且寄送信件不能中止期限；该索赔仅适用于卖方知情并加以隐瞒的瑕疵。缺陷出现后提出索赔2年
十年保障范围之外强制保险
蓄意欺诈在这里是什么样的？
蓄意欺诈在这里很少见，而且并不隐蔽。它有四种形式，而每一种都可以通过同一个原则识别：在可以完成核验之前，不向任何人付款或签名。四种模式
无权出售却冒充卖方出售房产、窃取定金、虚假出租，以及收取分阶段付款却没有任何担保的期房骗局。虚假卖方会选择长期空置、由境外人士持有，或近期继承但尚未更新登记信息的房产。在这三种情况下，当地通常无人察觉。四种骗局背后的模式相同，也是您唯一需要记住的要点：在尚未完成核验之前，就要求付款或签署文件。因此，防范措施很简单。最理想的情况是将款项存入您自己律师的客户账户。如果款项改为支付给卖方、代理机构或开发商，这种情况很常见，那么账户名称必须与合同中列明的当事人完全一致。出现以下三种情况就应当停止：私人账户属于不是卖方的人；要求支付现金；或者公司账户位于与交易毫无关系的国家。在看房之前，无论是当面看房还是通过实时视频通话看房，都不要付款。同日转账有时可以在一两天内采取行动后追回，这一点应在周末之前了解，而不是事后才知道。蓄意骗局模式4虚假卖方、被窃定金、虚假出租、无担保期房骗局。
新建房产可能出现什么问题，费用由谁承担？
新建房产项目可能出现三种问题：开发商倒闭、项目停工或日期推迟。您面对的是哪一种，决定了您的资金是数周内从银行退回，还是要在诉讼程序中等待数年。如果开发商资不抵债
您的款项会分成两部分。有效担保覆盖的部分由银行或保险公司返还。这是另一家公司所负的债务，因此无论开发商发生什么情况，该债务都不会消失。其他款项则会作为普通债权进入破产程序，排在其他债权人之后，既没有承诺的金额，也没有承诺的日期。因此，首先不要恐慌，而是查看证明文件：哪些付款受到保障，是否以您本人的名义承保，以及是否覆盖全额。其次，必须在破产程序规定的期限内登记债权，因为错过期限可能导致债权完全丧失。破产是由法院宣告、具有明确日期的事件，并不等同于开发商进度缓慢、保持沉默或据传陷入困境。如果项目停滞
停滞的开发项目最终会走向三种结果之一，而具体是哪一种决定了您应当等待还是退出。如果由另一家开发商接手，原有担保不会自动转移。工程长期停工可能导致许可证失效；裸露的混凝土经历多个雨季后会发生劣化，这些问题无法通过纸面审查发现。停滞项目的最终走向3种可能结果
如果由另一家开发商完成项目新担保，新周期
首先应调取的文件Nota simple
半成品房产的社区欠款可附着于房产
如果交割延期
对于新建房屋，一旦合同中的完工日期已届满，您可以依据担保要求返还款项，并获得法定利息。无需法院介入，也无需争论延期是否足够严重。只有合同中的日期具有决定意义，宽限期仅在合同明确写明时才存在。本部分的官方来源Decreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
新建房产还是二手房
您应购买新建房产还是转售房产？
购买符合您时间安排的房产。这是您无法改变的主要差异。转售房产需要数月，新建房产可能需要数年。其他方面都是选择，而不是固定答案。两种选项的步骤 1 至 7 相同，步骤 8 至 14 不同。新建房产
从预订到拿钥匙2个月至3年这取决于建筑工程的进展程度。
房价之外的费用上述两个数值中较高者其中大部分是税费，包括10 %增值税以及契据的安达卢西亚印花税。
付款方式根据建筑里程碑分阶段付款以您名义开立的银行担保覆盖每一笔阶段性付款。
可能出现的问题日期发生变化完工后的公寓也可能与图纸不一致。验房缺陷清单和担保可处理这一问题。
您可以协商的事项条款比价格更重要您可以协商付款计划、家具、停车位和截止日期。
您获得的担保主体结构保修十年设施保修三年，装修饰面保修一年。
转售房产
从预订到拿钥匙1至3个月决定进度的是法律审查，而不是建筑施工。
房价之外的费用上述两个数值中较低者安达卢西亚7 %的房产转让税适用于参考价值，前提是该价值高于您支付的价格。
付款方式预订、arras，然后支付余额Arras为10至20 %，您在公证处支付余额。
可能出现的问题建筑目前的实际状况可能存在债务、未登记的改建、潮湿问题，或您未阅读过的社区管理规定。
您可以协商的事项价格及时间安排卖方只有一方，而且他们有出售的理由。
您获得的担保卖方不提供任何服务相反，您获得的是一套有历史记录且可以检查的建筑中的房产。
最令买家意外的方面
在新建房产交易中，您的资金会在任何合同签署前就开始流动
在与开发商签订合同之前，您就需要支付预订款，而且根据开发商的不同，此时可能会被要求支付超过预订款的金额。我们会提前说明这一点，但我们仍几乎在完全相同的步骤失去过交易：律师发来邮件，要求在任何文件签署前付款，买方因此犹豫不决。大多数人会以为只是某个开发商行为奇怪。根据我们的经验，事实并非如此：这里沿海地区的大多数开发商都采用这种方式，大约十家中有八家或更多。不存在公开统计数据，这只是我们所看到的情况。有时可以协商例外安排，而且很少有理由提出这种要求。您在建筑完工前支付的每一笔款项，都必须由以您本人名义出具的银行保证覆盖。预订合同必须说明哪些调查结果会导致退款。两者结合起来，您不会面临保证制度之外未被覆盖的风险。这只是这里的标准流程。这些付款通常采用的形式，会在下方的期房部分进一步说明。
您不必独自判断那封电子邮件。您的律师会核查担保证书及保护付款的措辞；我们会与您一起审阅，并且不会仅凭担保证书稍后提供的承诺就让转账发出。购买期房适合您吗？
期房和可立即入住的房产并不是两种风险等级，而是两种不同的风险。新建房产的风险在于时间，保护措施是一份您必须阅读的文件。转售房产的风险在于建筑本身，保护措施是法律核查。下面的七个问题会按重要顺序决定结果。- 您的日程能否承受等待
- 2 个月至 3 年这是您无法协商的唯一差异。如果您需要在明年夏天入住，那么一项还需两年才能完成的项目，无论多么优秀，都不符合要求。
- 担保必须登记在谁的名下
- 以您自己的名义如果证书写的是项目名称而不是您的姓名，就不能构成保障。请在每次分期付款前核查，而不是只在开始时核查一次。
- 如果开发商违约，保证仍会赔付吗
- 不论是否资不抵债有保证的款项会由银行返还。没有保证的款项则只能在破产程序中提出索赔，既没有承诺的金额，也没有承诺的日期。
- 如果项目停工，会发生什么
- 3种可能结果项目可能恢复，可能由另一家开发商完成，也可能清算并向买方退款。更换开发商意味着需要新的保证，而不是继续使用原保证。
- 如果日期推迟，会发生什么
- 以合同为准，而非宣传册只有您合同中的日期有效，一旦该日期届满，您即可根据保证提出索赔，无需证明延误属于严重延误。
- 新建房产相比转售房产能够为您提供什么
- 10年设备设施保修期为三年，装修饰面保修期为一年，结构部分则有强制保险提供十年保障。
- 转售房产能够为您提供什么
- 无卖方不提供保修，但建筑物有可供您检查的历史，您可以在付款前评估其状况并据此定价。
付款时间表通常如何安排
- 第一步，预订
- 6 000 至 11 000 €在与开发商签订任何合同之前支付，正如上方提示框所说明。
- 签订开发商私下合同时
- around 20 %每笔付款均需加收增值税。这是我们的观察，而不是一项规则。
- 施工期间
- 有时还需支付更多阶段款有些开发商在签订合同后不再要求付款，有些则要求支付两笔或三笔。
- 交割时
- around 70 %支付余款，届时通常已经安排好抵押贷款融资。
- 具有约束力的内容
- 您自己的合同中约定的时间表具体分配比例因开发商而异，因此应以合同中的版本为准，而不是以此图示为准。
- 交割前的每笔付款
- 由银行担保覆盖了解如何保障您的资金
本部分的官方来源Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
拥有房产
持有房产每年的费用是多少？
无论您是否在西班牙，每年都会产生四项账单：房产税、业主委员会费、保险费和非居民税务申报。在公寓房产的情况下，这些费用合计为下列数字。房产税，IBI400 至 1 000 €公寓每年需缴纳的房产税。
业主社区费900 至 6 000 €每年支付给业主社区。
房屋保险300 至 800 €法律并不要求购买该保险，但抵押贷款银行会要求。
电费、水费和网络费，每月100 to 400 €这是我们根据普通公寓或联排别墅得出的观察结果。别墅或带泳池、花园和空调的大型住宅，费用会明显更高。
非居民税，其他地区24 %同一种税，但税率更高。
该税的计税依据1,1 或 2 %如果您不出租房产，则按地籍价值计算。
持有房产会涉及哪些账单、申报和投票？
数字已经列在上面。接下来说明由谁决定这些数字，以及保险会或不会支付哪些费用。还会介绍如何将公用事业账户转到您的名下，以及两种对大多数买方不产生税费的税。业主委员会，以及其决策方式
您会自动成为成员，不能选择退出，也不能因为不使用公共设施而少缴费用。预算由业主投票决定，因此社区费用往往是两套外观相同的公寓之间真正的差异。在预订之前，请索取预算、会议纪要、储备金余额和债务证明。对决议提出异议3个月如果决议违反法律或章程，期限为一年。
房屋保险，以及让您承担费用的条款
没有法律规定您必须为西班牙房屋投保，但所有抵押贷款机构都会要求投保。让第二套房屋业主承担损失的条款是不居住条款：房产空置达到一定时间后，盗窃保障通常会暂停，而火灾和水损保障仍然继续。投保金额不足会触发按比例赔付规则，从而削减每一项索赔的赔偿额。电、水和互联网
购买转售房屋时，您只需变更现有供应合同的持有人，而不是申请新的接入，通常几天即可完成，而不是需要数月。新建房屋不适用上述情况，因为首次接入所需的许可证可能需要数月才能取得。交接时请准备好供应编号、仪表读数和供水公司的详细信息。变更持有人所需的文件6
经销商可能收取的费用0 €
标准国内资费2个频段两个约定的用电功率时段。
可接入光纤网络的西班牙家庭95,9 %
即使房屋空置，您仍需缴纳的纳税申报表
无论房产出租还是空置，您每年都需要就该房产缴纳西班牙税款，税款根据地籍价值计算的推定收入确定。这是一份申报表。错过申报期限会产生利息和附加费，未申报持续时间越长，附加费越高；而且第一个不完整年度的税款已经产生，许多业主误以为要到 next January 才开始计算。财富税，以及没有减免的那项税
安达卢西亚对地区财富税提供全额减免，因此几乎所有买方都无需支付任何费用。独立的国家团结税仍可能适用于资产价值高得多的情况。地区减免不会降低该项国家税，因为抵免仅适用于您实际缴纳的地区税，而全额减免意味着您一分钱地区税也没有缴纳。仅限居民的主要住房300 000 €
安达卢西亚减免100 %
本部分的官方来源Real Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
出租房产
您可以出租房产吗，实际能获得多少收益？
向游客出租需要的不是一项许可，而是三项许可，其中最常阻止业主的是他们自己的邻居。长期出租属于不同制度，承诺期限也长得多。向游客出租房产，以及三个主管机构
地区政府必须登记房产，市政府必须允许出租。随后，您所属的业主共同体可以通过特别多数表决禁止或限制游客租赁，而这正是阻止大多数业主出租的环节。房产即使拥有有效登记，市政厅也愿意批准，仍可能被该表决阻止。因此，您应在预订前，而不是预订后，阅读共同体章程和会议纪要。登记本身是一项附带条件的声明。房产必须符合设备要求，包括在相关季节为每个可居住房间配备温度调节设备。出租仅一周也没有例外：在没有许可证的情况下刊登广告，与全年经营一样构成同一违法行为。前业主持有的登记并不总会随房产转移。我们自己经营短期租赁和房产管理，因此对于具体房产，您可以向我们提出这个问题，而不必只询问一般情况。符合出租标准的家具套装4 500 to 26 000 €一套两居室公寓的家具配置费用，而且高于为自己布置同一套公寓的费用，因为持证出租房产必须满足设备规定，并且承受的损耗更大。
长期出租
长期租赁会使您受法定最低期限约束，无论合同写得多短；如果房东是公司，期限还会更长。除非合同对此作出规定，否则租赁期内不得提高租金。若租户停止支付租金，您不能直接终止合同：只有法院可以驱逐租户，而这需要数月时间。出售房产也不会终止租赁。租金税
作为捷克或波兰税务居民，您需按允许扣除费用后的净收入适用较低税率。居住在欧盟和欧洲经济区以外的居民，需按租金总收入适用较高税率，完全不得扣除费用。两者提交同一份表格，出租期间按季度申报，空置期间按年度申报。实际可获得的收益
经营良好的短期租赁通常可获得约5至9 %的毛收益率，长期租赁约为4至6 %。扣除管理费、税费和运营成本后，两者的净收益率通常约为3至4,5 %。在尚未看过房产之前报价的收益率只是猜测。这些是市场报告数据，并非我们的数据。短期租赁，毛收益率5 至 9 %市场报告，2026年。
净额，无论哪种方式3 至 4,5 %扣除管理费、税费和实际运营成本后。
管理费，每笔预订20 %
本部分的官方来源Junta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
在此居住
从来此居住而非短期访问起，会有哪些变化？
在此拥有房产和在此居住，是两个决定，也对应两套文件。下面的所有事项都从您决定在该房产长期居住时开始，而相关期限比人们预期的更短。按顺序迁居此处
如果您是欧盟公民，并计划在西班牙停留超过三个月，您必须登记。拥有房产本身不会触发此要求，停留才会。顺序很重要，每一步都需要先完成前一步。先有地址，然后办理 NIE，再到市政厅办理户籍登记。户籍登记是证明您居住地点的市政登记，学校、医疗保障以及大多数本地手续都依赖于它。之后才是居留证明、医疗保障、家属、车辆和公用事业服务。拥有这里房产的非欧盟公民，在每 180 天内仍只能停留 90 天。现在边境会以数字化方式追踪，毫无争辩余地。非营利签证完全不允许工作，包括为外国雇主远程工作。该签证还设有资金要求，依据是 IPREM，即西班牙法规使用的参考收入数额。申请人必须证明其本人拥有年度 IPREM 的四倍资金，且每名受抚养人还须额外证明一次年度 IPREM 数额。您的车辆和驾驶证
外国牌照车辆可以访客身份停留有限时间，超过期限可能被罚款，有时车辆还会被扣留或禁止使用。成为居民后，车辆必须尽快换领西班牙牌照，但不同来源对具体时限说法不一。如果在迁居前持有车辆的时间足够长，可以免缴进口税；而分期融资购买的车辆归金融公司所有。访客使用的外国牌照车辆6个月
成为居民后重新登记30 至 60 天不同来源说法不一。请向交通主管机构确认。
无期限驾驶证，需要更换2年
持有该车辆达到此期限即可避免缴税6个月
携带狗一同前来
请按顺序完成各步骤，因为顺序至关重要：先植入芯片，再接种狂犬病疫苗，然后等待。植入芯片前接种疫苗会使疫苗失效，等待期也要重新开始。购房前请查阅共同体章程，因为其中可能限制饲养宠物及其进入共用区域；同时请向航空公司确认规定。西班牙开始对一切征税的时点
在一个日历年内居住超过183天后，您会成为西班牙税务居民。即使居住天数未达到该标准，只要您的主要经济利益或家人在西班牙，您也会成为税务居民。不存在分割年度：只要满足其中一项标准，您全年都属于税务居民。家庭成员标准是买方最容易忽略的一项。本部分的官方来源Policia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
出售房产及继承
日后出售房产需要多少费用？
卖方需承担三项费用：土地价值上涨产生的市政税、资本利得税和中介佣金。作为非居民，您在交易当天也不会收到全部房款，因为买方会为税务机关代扣其中一部分。中介佣金1,5 至 4 %由卖方承担，而您在出售房产当天就是卖方。
您去世后，房产会怎样？
西班牙房产的所有者去世时，即使所有者从未在此居住，该房产仍会在西班牙产生税费。对于安达卢西亚的近亲属，税费通常为零，但这只是因为正确申请了三项独立的减免。遗产税，以及三项减免
对于配偶、子女或父母，安达卢西亚提供三项减免：大额亲属关系减免、自住房进一步减免，以及对剩余税额的税收抵免。家庭房产通常最终无需缴税。这三项均不会自动适用，每一项都必须在死亡后六个月内的申报表中正确申请。唯一的延期必须在第五个月提出申请，而非第六个月。实际上，继承人需要的不只是税务申报表，还需要死亡证明、遗嘱登记证明，以及遗嘱或继承人声明。每人都需要一份 NIE。还需要在土地登记处将房产登记至其名下之前，签署接受继承的公证契约。欧洲法律允许您选择由哪个国家的继承法决定谁可以继承，而该选择改变的是继承人，而非西班牙是否对其征税。对剩余税额的减免99 %
主要住所减免100 %最高至某一价值上限，之后逐步减少。
本部分的官方来源Agencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
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