西班牙房地产购买骗局
30秒了解
在这片海岸，蓄意欺诈并不常见。它有四种形式：无权出售房产却进行销售的虚假卖方（根据单项法律可判处一年至四年监禁）、盗取定金、虚假租赁，以及收取分期款项但没有银行担保作保障的期房骗局。
在这里，哪些行为算欺诈，哪些不算？
西班牙房源信息中大多数令人怀疑的地方并不属于欺诈，而是共享的广告网络、过时的价格或销售技巧，这一整类问题属于另一个页面。本页面只介绍以下情况：有人让您为其无权提供的东西签字或付款，包括虚假卖家、被侵吞的定金、虚假租赁，或没有任何担保的期房付款。一条西班牙刑法条款同时涵盖前三种模式。Código Penal 第251.1条规定，任何人虚假声称自己有权处分不属于其所有的房产，随后将其出售、设定负担或出租给他人，并使该他人遭受损失，均会受到处罚。出售、设定负担和出租在法律的同一句中被一并列出。因此，虚假卖家和虚假租赁在法律上属于同一罪行的两种不同形式。
- 虚假卖家
- 表现形式
- 签署人并非登记所有人，通常使用的是伪造或已过期的授权委托书。
- 相关法律
- Código Penal 第251.1条：无权出售房产者将其出售，可被判处1至4年监禁。
- 如何识别
- 将nota simple中的登记所有人与实际签署人进行核对。
- 被侵吞的定金
- 表现形式
- 在律师审阅预订合同之前就被要求支付的款项，且收款账户与卖家不一致。
- 相关法律
- Código Penal 第251.2条，与同一处分犯罪并列适用。
- 如何识别
- 将账户名称与合同中列明的卖家或中介机构进行核对。
- 虚假租赁
- 表现形式
- 无论是度假短租还是长期租赁，在看房或视频通话之前就要求转账。
- 相关法律
- 同为第251.1条，适用于其中关于出租的部分。
- 如何识别
- 在您付款之前，安排在房产现场进行实时视频通话。
- 期房骗局
- 表现形式
- 开发商要求分阶段付款，但没有相应的个人银行担保。
- 相关法律
- Ley 38/1999，第一项附加规定，经Ley 20/2015进一步强化。
- 如何识别
- 在每笔付款到期前，核查担保文件本身。
看起来像诈骗实际含义
- 同一套公寓以不同价格发布了六次
- 这是重复发布房源的问题，不是诈骗。另有专门指南介绍此情况，其中的核查可在十分钟内确认问题。
- 数月前已售出的房产仍在刊登广告
- 这是无人撤下的旧房源。广告发布指南会介绍这种情况，而不是本页面所述的犯罪模式。
- 有人在您看过房产或产权文件之前就要求您付款
- 这才是真正的犯罪模式：无权收取款项或签名的人取得了钱款或签名。
某人如何出售并不属于他且无权出售的房产？
问题几乎总是出在身份上，而不是房产本身：伪造的护照或身份证，已被撤销、已过期或从未真正授予的授权委托书，或者声称拥有继承权，但相关权利从未真正完成确认。被盯上的房产往往具有相同特征：长期空置，由居住在国外的人持有，或是近期继承但尚未在登记簿中更新。这些情况下，没有人足够密切地关注，因此未能发现陌生人正在代表产权人行事。防范方法仍是律师已经在进行的同一项登记核查，只是目的完全不同。nota simple会列明登记产权人。用于代表他人签署文件的授权委托书必须真实、有效，并且明确针对本次出售。律师会将其与出具该文件的公证记录进行核对，而不是简单相信文件本身。Arevont的免费房源核验会确认房源背后的真实主体，包括核对登记产权人的姓名，然后您再付款或订机票前往查看房产。
- 立即停止并核实卖方姓名与nota simple上的登记产权人不一致无权出售的人正试图签署文件What to do instead取得nota simple，在资金转移前核对姓名
- 先核查卖方通过一份您未见过的授权委托书签署文件该文件可能已被撤销、已过期，或从未真正授予What to do instead向出具授权的公证员核实公证文书编号
- 先核查房产通过继承转移，但登记信息似乎已经过时登记簿可能无法显示如今真正有权出售该房产的人What to do instead索取继承契据，并与登记记录一并核对
公证员会自动识别虚假卖方吗，还是需要我先让自己的律师核查？公证员会在签署时再次核查身份和登记记录。这是真实且独立的核查，但发生在流程的最后阶段，而此时预订定金通常已经易手。您自己的律师会提前数周进行核查。这意味着，虚假卖方会在您仍有现实可能退出时被发现，而不是等资金已经转移后才被识破。
被盗的定金会怎样？它与真正的定金有何不同？
真正的预订定金是有意承担真实风险的真实款项：在西班牙买卖中，这是唯一一笔不受整套保障体系保护的付款，而该体系旨在保障之后的一切环节。这正是诈骗针对这笔付款的原因。其模式几乎总是相同：律师尚未阅读预订合同之前就要求付款，将款项付入与卖方或中介名称不符的账户，有时还被描述为可退款或“只是为了保留房源”，而不是作为预订本应具有的真实承诺。合法的预订定金会支付至预订合同中列明的账户，并且是在您的律师阅读合同中关于退款条件的条款之后支付。Arevont的法律协调服务会在任何款项离开您的账户之前阅读该合同，并且完全免费，因为律师代表的是您，而不是卖方或中介。
您的资金真正存放在哪里
- 预订在任何保障或客户账户保护资金之前就已支付西班牙买卖中唯一完全不受保障体系保护的付款。这正是诈骗针对这笔付款的原因。
- 法律核查律师阅读预订合同在后续任何款项转移前，确认账户名称和退款条件。
- arras / 买卖合同存放于律师的隔离客户账户中仅在完成交割时，在预订定金从未享有的保障下支付。
- 完成交割在公证员处支付余款在签署时完成交付，而不是在数日前通过无人监管的转账支付。
人们以为这只是正常的谨慎真正保障定金的是什么
- 在任何人看房之前先支付一小笔款项以保留房产，只是正常的谨慎做法
- 真正的预订只有在您的律师审阅合同后，才会将款项支付至合同中所列的账户。在此之前支付的任何款项，除了索要款项的人之外，无法保护任何人。
- 口头承诺定金可退，与将其写下来同样有效
- 只有写入预订合同的条件，才能决定款项是否退回。转账完成后，口头承诺不产生任何效力。
- 只要价格看起来合理，账户名称并不重要
- 真正的定金会支付至与卖方或挂牌代理机构相符的账户。账户名称不同，尤其是个人账户或外国账户，是这种骗局模式最明显的迹象。
如果我的定金确实被盗了，还有现实可行的办法追回吗？有两条彼此独立的途径，但都不会很快。您的银行可以尝试在当天撤回SEPA转账，而在最初24到48小时后，成功的可能性会大幅下降，因此速度比您采取的其他任何措施都更重要。除此之外，针对第251条规定的欺诈提起刑事报案（denuncia），也可以在同一刑事案件中开辟追回款项的途径。这需要律师办理，并不是填写一份简单表格即可完成，因此值得立即启动，而不是等着看款项是否会自行返还。
有人可以出租自己并不拥有的房产吗？
可以，西班牙法律对此有明确规定：第251.1条规定，以虚假声称拥有处分权的方式出租房产，与出售并收取款项适用同一规定。这种骗局通常针对需要住所的人，而不是购房者：发布度假租赁或长期出租信息，有时还会盗用真实广告中的照片，在安排看房之前、在所谓的“房东”同意通过视频通话站在真实房产内与您通话之前，要求您将款项转入个人账户。外国买家主要会在看房之旅期间面临这一风险，因为无论身在何处，只要看到价格最合适，就很容易急于预订住宿。让租赁信息看起来可信的方法，包括盗用照片和重复使用描述，正是本网站广告指南中针对出售房源已经说明的方法。这里的区别在于，面临风险的是住宿费用，而不是房产款项。
- 立即停止并核实“房东”拒绝在房产内进行实时视频通话真正的房东没有什么可隐瞒，也没有理由拒绝What to do instead要求实时通话，而不是录制好的看房视频
- 立即停止并核实对方要求通过银行转账，在预订平台之外付款如果跳过平台，您就会失去平台的付款记录和买家保障What to do instead通过平台自身的系统付款，不要直接支付给房主
- 先核查同一地址在其他地方以不同名称发布该房源可能是重复发布的信息，或使用了一组被盗照片What to do instead在其他房源中搜索该街道名称或开发项目名称
在危机时期的担保制度存在之前，开发商能否带着分期款直接消失？
这曾是危害最严重的西班牙房产欺诈类型。了解这段历史很有价值，因为堵住这一漏洞的法律，正是如今保护买家的法律。自Ley 57/1968起，分期支付新建房款就必须有担保。但在2008年金融危机之前，法律执行并不一致。开发商经常根据施工进度收取一笔又一笔款项，却没有以买家本人名义出具真正的担保。项目失败时，买家才发现自己以为拥有的担保要么根本不存在，要么只是涵盖整个团体保单，始终没有以个人名义列明买家。Ley 20/2015强化了同一规定，该规定现已纳入Ley 38/1999的disposición adicional primera。它堵住了导致旧式欺诈成为可能的确切漏洞。现在，完成交割前支付的每一笔款项都必须由以买家本人名义出具的担保覆盖，并在签署买卖合同时交付，而不是承诺日后再提供。担保机制本身、文件必须载明的内容，以及开发商如今仍未履行义务时会发生什么，都是独立的主题，另有专页作完整介绍。
Ley 20/2015之前Ley 20/2015之后
- 纸面上存在担保，有时是覆盖整个开发项目的团体保单，而不是以某一位买家的姓名单独列明。
- 担保必须单独出具，以买家本人名义，覆盖买家的具体付款，并在签署买卖合同时交付。
- 法律执行并不一致。买家往往要等到项目已经失败后，才发现担保毫无价值。
- 每笔款项到期支付前，都可以核查文件本身。要求提供文件的准确时机就是现在，而不是签署之后。
- 是否根本不存在担保文件？Who decides您直接询问开发商What it grants进入下一项检查If no不要付款。没有文件就没有保障，无论对方口头上如何承诺。
- 是否明确以您的姓名出具？What it grants确认担保属于您本人，而不是团体保单If no只列明开发项目而不列明您的担保，并不能为您个人提供保障。
- 是否涵盖全额，包括税费？What it grants确认已涵盖全部款项If no部分担保会留下恰好可被这种骗局利用的差额。
- 这是由银行还是保险公司出具的？What it grants确认有可追责的实际担保人提供担保If no除此之外，都不是法律要求的担保。
如今仍在发生的这类骗局，比开发商直接消失更隐蔽，也更难察觉。其表现可能是付款时间表推进得比担保出具更快，或担保文件虽然存在，却从未针对您的具体付款出具。请在付款到期前要求查看，而不是付款后。
向大型知名开发商购买，是否就能消除此类风险？这会降低风险。拥有公众声誉且有其他在建项目的大型开发商，如果无法交付，损失远大于小型或新成立的开发商。但这不能替代核查本身。无论开发商规模大小，法律都要求提供同样的个人担保。该文件保护的是您，而不仅仅是开发商的声誉。
您可以独自核查的事项，以及真正需要当地人员协助的地方
下面的每项核查都切实可行，您也可以自行完成。右栏并不是完成核查的唯一方式，而是说明当核查在这里的海岸地区进行，而不是在远方通过屏幕进行时，会有哪些不同。| 在捷克自行核查 | 由当地人员核查 | |
|---|---|---|
| 卖方是否拥有该房产 | 您可以索取 nota simple 并查看产权人的姓名。但独自翻译和理解西班牙登记文件，正是大多数人遇到困难的地方。 | Arevont 的免费房源信息核验服务，会在任何资金流转前，将登记产权人与您正在接洽的个人或机构进行比对。 |
| 预订定金账户是否真实 | 您可以索取账户持有人的姓名，并将其与卖方或中介以书面形式提供的名称进行比对。 | 在款项离开您的账户前，Arevont 的法律协调服务会审阅预订合同的条款，且不收取费用。 |
| 租赁房源是否真实 | 对照片进行反向图片搜索，这是同样只需十分钟、可以发现过时或重复发布出售房源的核查。 | 如果您尚未能够亲自前往，我们可以代表您安排在房产现场进行实时视频通话。 |
| 开发商的担保是否涵盖您的付款 | 您可以要求查看文件，并在付款前确认文件中以您的个人名义列明具体金额。 | 在每笔分期付款到期前，而不是付款后，作为法律协调的一部分完成核实。 |
说实话，这种情况有多罕见？
目前没有已公布的统计数据，专门衡量 Costa del Sol 针对外国买家的蓄意房产诈骗。编造一个数字，不如坦诚说明没有数据。我们可以坦诚地说，大多数让人在这里购房时感到不安的情况，例如房源重复发布、旧价格和销售手法，根本不是诈骗。把所有这些都当成诈骗，会让买家担心错误的问题，却忽视真正的风险。上述四种模式都是真实犯罪，每一种背后都有 Código Penal 中相应的具体条文。能够识别这些犯罪的核查方式，包括查阅登记记录、付款前阅读合同、与所谓的“房东”进行视频通话，以及在付款到期前查看担保，本来就是谨慎买家出于正常理由在每次交易中都应进行的核查。这是关于西班牙法律如何处理这些模式的一般信息，并非针对任何具体交易的法律意见，其中任何内容也不会替您执行所述核查。代表您完成这些工作的是独立律师。网站关于律师核查事项的指南对此有完整说明。Arevont 不会从与其合作的律师处收取转介费，也不会就上述核查向买家收费。这并不意味着任何购买都没有风险，而是意味着您可以在作出任何承诺前，进行能够识别这四种模式的核查。
关于购房诈骗的常见问题
- 被盗用的房源如何变成诈骗，而不仅仅是一则不实广告？
- 广告本身，即使使用了盗用的照片，也不构成犯罪。只有当有人利用这则虚假广告，就其无权向您提供的房产或租赁房源收取款项或要求签名时，犯罪才发生。对于您从未支付任何款项的被盗房源而言，它只是一则不实广告。一旦您将定金汇入无关账户，同一房源就构成诈骗。
- 通过 Arevont 这样的中介购买，是否意味着我不会遇到这种情况？
- 不会，我们这里没有人声称可以做到这一点。Arevont 的免费核查会确认登记产权人、在您付款前阅读预订合同，并在您提出要求时通过实时通话核实租赁房源，所有这些都在资金流转前完成。这些核查消除了捷克买家通过屏幕查看房源时面临的特定盲点。但它们无法让世界各地的诈骗都变得不可能。
- 一件事中最能说明它属于上述四种模式之一，而不是普通不实房源的迹象是什么？
- 在无法进行核实前要求付款或签名，无论这意味着要求先看房、先由律师阅读合同，还是先在房产现场进行视频通话。上述每种模式都有这一共同特征。合法的卖方、中介或开发商没有理由拒绝先核查、后付款的顺序，因为核查也能让交易对他们而言变得真实可靠。
- 我能否通过西班牙法院追回被骗的定金，而不仅仅是通过银行？
- 根据第251条提出欺诈刑事控告，可以在同一刑事案件中争取追回您的款项。您的律师可以同时提起民事索赔，也可以以此替代单独的民事索赔。追回款项从来没有保证，尤其是在款项已经离开西班牙之后。上述审查之所以存在，正是为了防止损失发生，而不是事后补救。
- 我发现一个自己喜欢的房源，被人在 Facebook 群组之类的非正式渠道重新发布，而且价格便宜得多。我是否应当认定这是这类骗局之一？
- 不一定。多数情况下，这正是网站广告指南所解释的旧房源、错误定价或重复发布模式，而不是欺诈。只有在您或您的律师能够核实对方真实身份之前，对方就要求您付款或签字时，才会构成刑事欺诈。应将重新发布的房源视为值得核查的线索，而不是单凭这一点就认定存在任何一种模式的证据。
