西班牙的房产保险承保哪些事项
30秒了解
西班牙住宅保单包含三层保障：建筑物、室内财物和责任险。法律不强制您购买，但每家抵押贷款机构都会要求购买。这三层保障都不是度假住宅业主承担费用的主要原因。真正的成本来自无人居住条款，而每一份向外国业主出售的保单都包含该条款。
住宅保单，特别条款保单样本明细表
- 保险金额，建筑物
- 100.000 €
- 入住率
- 非经常居住住宅
- 空置条款
- XX天
- 责任
- XXX XXX €
- 保险金额，建筑物. 这是重建成本，而不是购买价格。此处显示的金额低于 200.000 € 的重建价值，而该价值会触发比例赔付规则。
- 入住率. 一年中部分时间使用的第二套住房。这与空置住宅属于不同类别，适用的保费也不同。
- 空置条款. 住宅在某些保障发生变化前必须连续空置的天数。该期限由您自己的合同规定，而非西班牙法律规定。
- 责任. 通常是保单中最便宜的一项，也是用于赔付西班牙公寓楼最常见理赔的一项。
西班牙住宅保单承保哪些内容？
申请购买“seguro de hogar”时，您获得的是一揽子保障。将其理解为几个独立层次会更容易。其中两个层次的保额由您选择。理赔通常取决于第三个层次。请先阅读下面的各个保障层次，并在查看价格前结合您自身的情况进行比较。一份便宜120 €但减少责任保障的保单，并不是真正更便宜。
- 建筑物该建筑物
- 赔付内容
- 建筑物的结构以及固定在其上的一切设施：墙壁、楼板、门窗、整体式厨房、卫生间和嵌入式衣柜。
- 外国买家常见的误区
- 许多人按购买价格投保。但保险公司需要的是重建成本，而不是购买价格。建筑物下方的土地不属于重建成本。对于一套公寓，这两个金额可能相差很大。
- 目录室内财物
- 赔付内容
- 如果您搬家，所有会随身带走的物品：家具、家电、电视、衣物、厨房设备，以及通常还包括户外家具和自行车。
- 外国买家常见的误区
- 带家具的度假公寓通常拥有的物品比人们预期的更多。如果您将这一金额设得过低，后文所述的比例赔付规则将减少您提出的每一项室内财物理赔金额。
- 责任责任
- 赔付内容
- 您的房产对他人造成的损害。在这一带，通常指水损害：水管爆裂或密封失效，导致水渗漏至楼下的公寓。
- 外国买家常见的误区
- 这通常是报价中最便宜的保障层次，也用于赔付西班牙公寓楼最常见的理赔。为了省钱而削减这一层次，是整份保单中最糟糕的选择。
除上述三个保障层次外，还有另外两类保障，且都不能替代它们。第一类是名为 Consorcio de Compensación de Seguros 的国家基金。发生洪水、地震及其他极端事件时，该基金会代替您自己的保险公司进行赔付。只有在您自己的保单有效且保费已缴纳的情况下，这项保障才会生效，具体说明见本页后文。第二类是 Seguro Decenal，即开发商必须为新建筑购买的十年期强制保险，用于承保结构性缺陷。它保护建筑物免受施工方错误的影响，但不承保水管爆裂、盗窃或对邻居天花板造成的损害，因此不能成为您不购买自有保单的理由。
我是否需要单独申请 Consorcio？不需要。每份西班牙住宅保单中都包含一小笔费用，用于支付该基金。您无需单独申请，也不能选择退出。但您仍可能无法从中获益：只有在您自己的保单有效且保费已缴纳时，该基金才会赔付；购买保单后最初七天内发生的损失也不在承保范围内。
您需要住宅保险吗？费用是多少？
西班牙法律并未要求全款拥有住宅的业主购买保险。实际上，几乎所有业主都会购买。抵押贷款机构始终会将其作为贷款条件。抵押房产自契约签署之日起即受到保险保障。这一要求来自贷款合同，而非法律。公寓每年预计约需300至800 €。别墅没有公布的统一数字。带有泳池、花园和独立设备间的别墅需要单独报价。为两者给出同一个数字是猜测，而不是事实。
comunidad 的保单承保您的公寓吗？
comunidad de propietarios 是负责管理开发项目公共部分并制定月费的业主组织，其性质接近捷克的 SVJ，但并不完全相同。沿海几乎每个 comunidad 都有自己的保单，您的月费已包含该保单的费用。但该保单承保的是建筑物的公共部分，因此它回答的是另一个问题，而不是您正在询问的问题。
公共您的公寓
- 屋顶、外立面、楼梯间、电梯、泳池、花园
- 由月费支付的 comunidad 保单承保这些部分。它承保建筑物的公共部分，以及 comunidad 对他人承担的自身责任。
- 共用管道和线路
- 在管道不再属于共用部分并成为您所有之前，它仍属于共用部分。
- 您的入户门责任边界
- 无论水从何处而来，这就是 comunidad 保单终止而您的保单开始生效的界限。您公寓内部的损害由您自己的保单承保，即使水是从屋顶渗入的。
- 在您的公寓内
- 您的建筑物及室内财物保险在此适用。如果损害波及邻居，您的责任保险层也适用。
有两件事会让这条界线变成陷阱。首先，共用保险通常设有免赔额，称为 franquicia。大多数沿海地区的小型漏水损失都低于这一免赔额。如果理赔金额低于免赔额，保险就不会赔付。这不是保险公司故意刁难，而是免赔额的运作方式；之后，共有产权组织必须决定是否自行支付维修费用。因此，请在预订房产之前，而不是之后，索取共用保险的保险单明细和最近三年的会议纪要。核查保险金额、免赔额、是否排除水损，以及是否曾经提出过理赔并遭到拒赔：会议纪要往往比照片更能说明建筑物的真实情况。沿海公寓楼中最常见的理赔，是水从一套住宅渗入另一套住宅。这类损失通过您的责任保险层和邻居的室内财物保险解决，而不是通过共用保险解决。这就是保留责任保险层值得的原因，也是您应当仔细阅读共用保险，而不应仅仅依赖它的原因。
我公寓里的管道损坏了楼下的公寓。由哪份保险赔付？由您的保险通过责任保险层赔付邻居公寓的损失。您自己的维修费用由您的建筑物及室内财物保险承保。只有当水来自建筑物的共用部分时，共用保险才适用；即使如此，每套公寓内部的损害仍由各业主自己的保险处理。这正是责任保险应对的情况，也正因如此，市场上最便宜的报价通常并不是正确的选择。
决定第二住宅理赔的条款是什么？
房产处于空置状态的时间。一年中仅使用几周的房产，与全年有人居住的住宅具有不同的风险，西班牙保险会根据这一差异确定价格并拟定条款。这是外国业主应首先阅读的合同部分，却几乎无人阅读。
有人居住
- 盗窃保险
- 全面
- 火灾、水损、责任
- 全面
- 保险对您的要求
- 一般条件
超过条款规定后为空置
- 盗窃保险
- 通常暂停或受限
- 火灾、水损、责任
- 通常继续有效
- 保险对您的要求
- 严格执行安保条件
业主所承担的事项保险通常规定的内容
- 公寓全年投保，因此全年都有保险
- 家庭财产保险通常会规定，房产连续达到一定天数无人居住后即被视为“无人居住”。根据保险公司的不同，这一数字通常在30至90天之间。超过这一时限后，部分保障内容会发生变化。该数字由您的合同规定，而不是由西班牙法律规定，因此了解您自己的天数的唯一方法，就是在保险单中找到它。
- 无论何时发生，盗窃就是盗窃
- 对于空置房产，盗窃保险通常是最先发生变化的保障。有些保险单在超过无人居住期限后会完全暂停盗窃保障。另一些则保留该保障，但增加安保条件。火灾、水损和责任保险通常继续按正常方式有效。请让您的保险公司明确说明，您的保险单适用上述哪一种情况。
- 没人问过我多久来一次
- 他们问过，在投保申请表上问过。西班牙保险法要求您在保险生效前提供准确信息。不准确的回答，是保险公司试图减少赔付时首先核查的事项。请明确以书面形式说明，该房产是每年使用几周的第二住宅，并保留对方回复的副本。
- 第二住宅和空置住宅是一回事
- 在西班牙保险单中，这是两个不同的类别，价格也不同。第二住宅在一年中的部分时间使用。无人居住住宅则完全不使用。大多数被拒赔的第二住宅理赔，都是因为业主被出售了价格较低的类别，后来提出的理赔却属于另一类别。
- 我安装了报警器，所以有保障
- 只有当报警器符合保险单的要求时才是如此。规定标准的门锁、底层窗户上的防护栅栏，或连接到监控中心的报警器等安保条件，都是明确写入的要求，而不是建议。如果您未满足某项条件，保险公司可以减少赔付，即使损失与该条件毫无关系。
- 有人偶尔进去看看，这应该算有人居住
- 只有在保险公司以书面形式同意的情况下才算。有些保险公司接受定期查看来替代有人居住，有些则不接受；您与清洁人员通过电子邮件达成的安排，也不属于保险单内容。如果定期检查会影响您的保费，请确保该安排明确写入合同本身。
简而言之：找到无人居住条款。记下天数。记下达到该天数后会发生什么变化。根据房产实际配备的设施，核对安保条件。开始时只需阅读一次，大约十五分钟即可完成。
多少天算作无人居住？以您自己的保险单规定为准。通常是连续30至90天之间。不存在一个可供查询的全国统一固定天数。两份保费相同的保险单，可能一份规定30天，另一份规定90天；对于每年到访两次的业主而言，这一差异会决定合同的整体价值。
如果房产投保金额过低，会发生什么？
西班牙保险法允许保险公司根据保险金额低于房产实际价值的程度，按比例减少理赔金额。这不是罚款，您也不能在提出理赔时与保险公司协商取消这一规则。这只是损失发生后适用的简单算术计算。
- 建筑物：重建成本，而非购买价格保险公司需要了解将该房产完全重建所需的成本，不包括土地和地段价值。在海岸地区，这意味着购买价格通常远高于重建成本，而保单中应填写的是重建金额。请要求保险公司或估价师以书面形式提供这一金额，不要直接接受经纪人随手填写的数字。
- 房屋内含物：带着清单逐个房间核对逐个房间核对，并使用重置价值，而不是您最初支付的价格。请计入家具、家电、电子设备、厨房设备、床上用品、露台家具、工具和自行车。一套家具齐全的出租公寓，其物品总值通常约为大多数业主估计金额的两倍。
- 贵重物品：单独申报，否则设有赔偿上限珠宝、手表、艺术品和收藏品的承保金额仅限于每件物品的上限，除非您逐件单独申报。请为这些物品拍照，保留收据，并将物品和收据存放在公寓以外的地方。
| 重建价值由保险公司或估价师提供 | 200.000 € |
|---|---|
| 保单约定的保险金额已申报金额 | 100.000 € |
| 保险比例100.000 €（共 200.000 €） | 50 % |
| 规则适用前的理赔 | 20.000 € |
| 按比例规则计算后的理赔金20.000 € × 50 % | 10.000 € |
如果我为公寓投保的金额低于其重建成本，会发生什么？每一项理赔都会按相同比例减少，而不仅是大额理赔。如果一栋价值 200.000 € 的建筑物仅投保 100.000 €，那么一项 6.000 € 的理赔大约只能获赔 3.000 €。部分保险公司会在约定的误差范围内免用这一规则，但必须将该豁免写入您的保单后才会生效。请明确提出这一要求。
洪水、地震或其他特殊事件发生后，由谁赔付？
由公共机构赔付，而不是您的保险公司。西班牙保单会排除一份明确列出的极端事件清单。为了避免业主完全无法获得保障，一个名为 Consorcio de Compensación de Seguros 的公共基金会负责赔付，其资金来自您保费中已包含的一小笔费用。您可以直接向该基金申请理赔，无需先让保险公司拒赔：但您必须证明保单当时有效，因此请将保险单明细和最后一张付款收据存放在您从其他国家也能取用的地方。
- 这是明确规定的特殊事件吗？Who decidesConsorcio 的内部规章What it grants划入基金池If no这类理赔仍由您自己的保险公司按普通理赔处理。日常风险，例如水管爆裂或暴风雨掀起几片屋瓦，不会提交给 Consorcio。
- 您的保单是否有效且已缴费？Who decides您自己的保单明细和收据What it grants可以向 Consorcio 提交理赔申请If no无论事件是什么，都无法理赔。这是大多数业主忽略的关键点。
- 是否已超过宽限期？Who decides保单生效后7天What it grants可以承保，但房屋损坏需扣除 7 % 的免赔额，由您自行承担If no完全不予承保，即使该事件本身符合承保条件。在发布天气预警后才购买保障是无效的。
这些情况并不能使一处有洪水风险的房产成为值得购买的好房产。这只意味着，关于资金的问题已有明确且公开的答案，因此在您出价前，可以先用地图单独回答地段问题。
来源
发生洪水后，我应向谁索赔，是保险公司还是国家赔偿基金？向国家赔偿基金Consorcio索赔。您可以直接联系该机构。保险公司的职责只是签发一份当时有效且已缴费的保单。请尽快报告损失，在清理任何物品前拍下所有现场照片，并保留维修发票。请记住两个限制：保单开始时有七天宽限期，以及由您自行承担损失的7 %。
签署报价前应检查哪些内容
请将这份清单交给为您提供报价的人，并要求对方以书面形式逐项回答。任何优秀的经纪人都会在一封电子邮件中提供全部答案。如果经纪人不愿这样做，这本身也说明了一些问题。| 检查事项 | 为什么重要 | 优秀答复应有的内容 |
|---|---|---|
| 数字 | ||
| 建筑物保险金额及其计算方式 | 这决定了比例赔付规则是否会影响您。 | 保单中清楚列明的重建成本金额。它不是您支付的房价，也不是有人随手填写的整数金额。 |
| 室内财产保险金额 | 同样的规则也适用于室内财产，而问题通常就出在这里。 | 根据逐房间清单计算出的金额，其中贵重物品另行申报。 |
| 责任险限额 | 水渗漏至楼下住宅，是Costa del Sol沿岸最常见的索赔原因。 | 应为数十万级别的限额，而不是几万。这是保单中最便宜的保障。 |
| 决定理赔的条款 | ||
| 无人居住条款规定的天数 | 由于使用方式的原因，度假屋每年都会超过这一限额。 | 由您亲自阅读确认的天数，并附有书面清单，明确说明超过该天数后哪些保障会发生变化。 |
| 安全防护条件 | 如果您不符合某项条件，即使损失与该条件无关，您的索赔金额也可能被减少。 | 在保单生效前，根据房产目前的实际情况，核实门锁、防护栅栏和报警系统要求。 |
| 是否已申报出租该房产 | 住客会同时改变风险和您的责任。 | 如果您将房产出租，哪怕八月只出租两周，保单也应注明出租用途。不申报这一点会导致索赔无效。 |
| 每项保障的免赔额 | 如果免赔额高于典型索赔金额，这项保障在实际中就没有用。 | 每项保障列出一个金额，并分别给出包含和不包含免赔额的报价。 |
| 详细了解水损 | 这是最可能发生的索赔类型，而保险公司通常也会对这项保障设置最严格的限额。 | 保障查找并接触渗漏点的费用，而不仅是修复其造成损坏的费用。 |
| 实际操作部分 | ||
| 理赔热线及其服务语言 | 事故发生时，您可能身处另一个国家。 | 一个能够使用您所说语言接听的电话号码，以及经纪人如能提供的话，一位指定联系人。 |
| 保单文件本身 | 您必须遵守自己能够阅读和理解的条件。 | 在您付款前发送给您的完整条款文本。如果保单仅以西班牙语提供，则应将除外责任和条件翻译出来。 |
| 生效日期 | 完成交割与您下次到访之间的这段时间，往往正是无人投保的空档期。 | 保险保障从公证员签署日开始，并应在该日期前安排妥当，包括您通过授权委托书签署的情况。 |
银行的保单，或您自己的保单
办理西班牙按揭贷款时，您会被要求为该房产投保。您无需购买贷款方自己的保单。在公证员处签署任何文件前，请先阅读下方的区别。| 银行保险保单 | 开放市场保险保单 | |
|---|---|---|
| 法律规定 | 贷款方可能要求为抵押房产提供损失保障。这部分要求是正常且合法的。 | 贷款方不能强迫您使用其指定的保险公司。它必须接受其他公司提供的同等保障。 |
| 价格 | 通常与按揭贷款捆绑销售，以利率折扣作为交换，而且很少与其他选项进行比较。 | 单独报价，因此您可以看清保障的实际费用，以及利率折扣究竟值多少。 |
| 保障范围 | 保单旨在保障贷款。建筑物是重点，其他保障均受到限制。 | 保单根据您使用房产的方式制定，包括季节性居住、出租、室内财物、责任保障以及您选择的任何额外保障。 |
| 与您最相关的条款 | 标准产品。无人居住条款以该标准产品的规定为准。 | 这部分可以协商。专业人士可以在此提供帮助，而这也是保单中您应当谨慎审阅并积极争取的唯一部分。 |
| 提出索赔时 | 通常使用西班牙语的呼叫中心，并不在意您身处2.300公里之外。 | 向您出售保单的人。如果您选择得当，这应当是一位会接听电话的真人。 |
两套公寓之间发生漏水的过程，一步一步看
这不是某位客户的故事，也并非以客户故事的形式呈现。这是该海岸发生漏水时通常遵循的过程，按步骤展开。它展示了每一步适用哪份保单，以及居住在其他国家的房主会在哪里失去对情况的控制。- 楼下邻居发现墙上有水渍，而您不在西班牙必须有人进入您的公寓寻找漏水点。如果附近没有人持有钥匙，漏水可能持续数日。每多一天，意味着两套公寓会遭受更多损坏，而不是只有一套。索赔的最终金额在此时就已确定，此前任何保险公司都还没有介入。
- 找到漏水点本身就是一项工作墙内或地板下的漏水必须先找到，而寻找漏水点通常意味着掀起地砖。请确认您的保单是否支付这项查找费用及之后的修复费用，而不仅仅是赔偿漏水造成的损失。在这一点上，不同保单之间的差异比其他任何方面都更大。
- 两份保单、两项索赔、一场争议您的建筑物及室内财物保障负责赔偿您自己公寓内的损失。您的责任保障负责赔偿邻居公寓内的损失。如果水来自共用管道，业主共有部分的保险公司也会介入，此时共有部分保单的免赔额将决定其是否需要支付任何赔偿。
- 保险公司会要求提供的材料在任何清理工作开始前拍摄的照片、说明漏水来源的水管工报告、发票，以及邻居自己的索赔材料。居住在远方且无法提供前两项材料的房主，往往正是索赔金额被削减的原因。
- 决定结果的因素早在数月前就已确定是否申报将房产出租、无人居住条款是否适用、投保金额是否合理，以及当地是否有人持有钥匙。这四项内容都在您购买保单时确定，一旦水已经流出，就没有任何一项可以再补救。
需要吸取的教训并不是这片海岸的管道会漏水，而是决定索赔结果的四项内容，都在您购买保单当天确定，而且其中没有一项是您支付的价格。
只有专业人士才能告诉您的事项
我们不自行办理保险。我们会为您联系一位专业人士，由其与您共同选择保障，这就是我们在此承担的唯一角色。本页面的任何内容都不是报价，也不构成针对特定保单的建议。我们公布公寓保险每年300到800欧元的费用范围，因为这是我们实际看到的范围。我们不公布别墅的费用，因为我们没有相关数据。带泳池、花园和独立设备间的别墅需要单独报价，任何人若为两者给出一个统一金额，都只是在猜测。对于位于这片海岸洪水风险区域的地址，我们无法告知您保险保障是否会被拒绝，或费用是否会更高。我们没有亲自核实，也不愿重复保险经纪人博客上的说法。如果这关系到您正在考虑的房产，请在预订前直接询问保险公司，我们会帮助您提出问题。保单、除外责任及其背后的规则可能会随时间变化。这里所写的内容，是我们的来源在其旁边所示日期提供的信息。请以书面形式向保险公司确认任何重要事项，并保留对方的回复。
关于房屋保险的常见问题
- 保险何时必须开始生效？
- 在签署契约当天。风险在公证员处转移给您，而不是在您下次到访时转移。完成交割与您首次入住之间的几周，正是空置房屋最少受到看管的时候。请在完成交割前安排保险，使其从当天开始生效。如果您通过授权委托书签署且从未前往西班牙，请让您的律师确认保单从同一日期起生效。请明确说明这一点，不要想当然地认为它会自动发生。
- 捷克保单能承保西班牙房产吗？
- 不要想当然地认为可以。捷克家庭保险是针对捷克境内建筑制定的。在西班牙支付洪水和地震损失赔偿的国家基金，由对在西班牙签发的保单收取的费用提供资金。其他地方购买的保单可能根本不包含这一层保障。如果您仍想尝试，请书面询问您的保险公司，确认其是否承保西班牙的住宅、极端事件如何处理，以及理赔将使用哪种语言。
- 我有多长时间申报理赔？
- 西班牙保险法规定，您从得知损失发生之时起有七天时间申报，除非您自己的保单允许更长时间。对于每年只到访两次的业主来说，这一时间窗口很短，因此有专人能够发现问题并告知您会很有帮助。请以书面形式申报损失，即使您不确定是否属于承保范围。
- 如果我在八月将公寓出租两周，必须告知保险公司吗？
- 是的，而且这样做通常几乎不会增加多少费用。住客会同时增加理赔发生的可能性和您的责任风险。不申报这一情况，是保险公司减少赔付款的最容易找到的理由之一。申报的费用通常低于人们的预期。隐瞒可能让您完全无法获得理赔。
- 保单将使用哪种语言？
- 通常是西班牙语。有些公司也会提供英语版本，这一地区还有少数经纪人可以使用其他语言。无论使用哪种语言，都必须由您遵守保单条件。请确保除外责任和各项条件采用您能够充分阅读和理解的语言。您无法阅读的保单，很容易让您在不经意间违反其规定。
- 十年期新建房保障涵盖潮湿问题吗？
- 只有当潮湿源于建筑结构缺陷时才涵盖，而且这一类别比听起来要窄得多。十月至六月关闭的公寓中，冷墙上的凝结水并非施工缺陷，而是简单的物理现象，任何保险公司或开发商都不会将其视为施工缺陷。这是另一个主题，我们在专门页面中另行介绍。