指南

西班牙okupas运作方式

如今清退速度比几年前明显更快。在正常有人居住的住宅小区内，这种情况也非常罕见。

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摘要

人们担心什么

您回到自己的国家后，非法占用者会占据您的公寓，而且您可能多年都无法将他们清退。

实际情况如何

如今清退速度比几年前明显更快。在正常有人居住的住宅小区内，这种情况也非常罕见。

什么因素会改变结果

这类情况最常见于被遗弃、数月无人照看的房屋或别墅。住宅小区内的公寓则完全是另一种情况。

我们如何处理这些问题

我们会推荐合适的安保措施，在购买前检查房产状况；如果您不在西班牙，我们还会协助安排定期检查。

2025年 · 报案案件数 / 住宅数量

Málaga0,0349 %每2.864套住宅对应1起案件

Spain0,0559 %每1.790套住宅对应1起案件

Barcelona0,1695 %每590套住宅对应1起案件

Czech Republic0,0444 %每2.252套住宅对应1起案件

西班牙各地的差异非常大。因此，我们在下方公布每个省份的完整数据，而不仅仅是Malaga的数据。

显示西班牙2025年全部数据

西班牙全部省份 · 2025年

2025年各省报告的allanamiento和usurpación案件，相对于住宅数量的比例
省份	报案案件	住宅数量	案件数 / 年	每1起案件对应
Barcelona	4.403	2.597.046	0,1695 %	1 : 590
Girona	719	507.421	0,1417 %	1 : 706
Tarragona	587	554.579	0,1058 %	1 : 945
Lleida	204	256.081	0,0797 %	1 : 1.255
Ceuta	19	28.315	0,0671 %	1 : 1.490
Illes Balears	433	652.123	0,0664 %	1 : 1.506
Toledo	275	439.385	0,0626 %	1 : 1.598
Valencia	856	1.488.908	0,0575 %	1 : 1.739
Las Palmas	316	551.237	0,0573 %	1 : 1.744
Alicante	772	1.350.006	0,0572 %	1 : 1.749
Almería	245	433.763	0,0565 %	1 : 1.770
西班牙总计	14.875	26.623.708	0,0559 %	1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife	280	537.463	0,0521 %	1 : 1.920
Melilla	15	29.347	0,0511 %	1 : 1.956
Murcia	425	844.100	0,0503 %	1 : 1.986
Sevilla	451	912.899	0,0494 %	1 : 2.024
Gipuzkoa	169	350.286	0,0482 %	1 : 2.073
Cádiz	301	648.306	0,0464 %	1 : 2.154
Álava	77	168.086	0,0458 %	1 : 2.183
Córdoba	189	414.025	0,0456 %	1 : 2.191
Czech Republic作为比较	2.371	5.340.033	0,0444 %	1 : 2.252
Zaragoza	236	543.799	0,0434 %	1 : 2.304
Madrid	1.269	2.956.941	0,0429 %	1 : 2.330
Badajoz	161	398.348	0,0404 %	1 : 2.474
Castellón	177	446.872	0,0396 %	1 : 2.525
Bizkaia	210	556.704	0,0377 %	1 : 2.651
Huelva	119	320.045	0,0372 %	1 : 2.689
Málaga	348	996.557	0,0349 %	1 : 2.864
Guadalajara	65	187.779	0,0346 %	1 : 2.889
Huesca	59	171.843	0,0343 %	1 : 2.913
Navarra	112	331.104	0,0338 %	1 : 2.956
Granada	189	573.692	0,0329 %	1 : 3.035
Cantabria	115	383.642	0,0300 %	1 : 3.336
Valladolid	87	296.910	0,0293 %	1 : 3.413
Segovia	35	128.255	0,0273 %	1 : 3.664
Albacete	63	241.313	0,0261 %	1 : 3.830
Burgos	71	275.639	0,0258 %	1 : 3.882
La Rioja	54	211.333	0,0256 %	1 : 3.914
Ciudad Real	80	313.180	0,0255 %	1 : 3.915
Asturias	139	674.342	0,0206 %	1 : 4.851
A Coruña	141	686.961	0,0205 %	1 : 4.872
Jaén	67	373.720	0,0179 %	1 : 5.578
Pontevedra	85	528.828	0,0161 %	1 : 6.222
Ávila	27	171.947	0,0157 %	1 : 6.368
Cáceres	45	300.157	0,0150 %	1 : 6.670
León	49	354.725	0,0138 %	1 : 7.239
Lugo	37	269.067	0,0138 %	1 : 7.272
Cuenca	19	165.616	0,0115 %	1 : 8.717
Zamora	17	155.610	0,0109 %	1 : 9.154
Salamanca	22	246.123	0,0089 %	1 : 11.187
Palencia	10	116.431	0,0086 %	1 : 11.643
Soria	7	84.255	0,0083 %	1 : 12.036
Teruel	8	125.711	0,0064 %	1 : 15.714
Ourense	14	272.883	0,0051 %	1 : 19.492

因此，Malaga并不是推高西班牙总体数据的省份之一。2025年，其数据低于西班牙平均水平，也低于按照相同方法计算的捷克共和国数据。同时，我们不希望根据一年的数据得出普遍结论：2024年，Malaga与捷克共和国处于几乎相同的水平。

综合2024年和2025年数据，Malaga的年平均比例约为0.040%，捷克共和国为0.045%。因此，更准确的说法是，Malaga大致处于与捷克共和国相同的范围内，并且明显低于西班牙受影响最严重的地区。

西班牙平均值的构成

Catalonia占全部记录案件的39.8%占西班牙住宅的14.7%

Andalusia占全部记录案件的12.8%占西班牙住宅的17.6%

因此，西班牙平均值并不能很好地描述任何一个地区。2025年，加泰罗尼亚占所有记录案件的近40%，尽管其住房仅占西班牙住房总量的略低于15%。相比之下，安达卢西亚占案件的12.8%，但拥有全部住房的17.6%。

来源

案件数量来自警方公布的2025年统计数据。这些是记录在案的违法行为数量，并不代表当前被占用的房产数量，也不代表最终定罪数量。住宅数量来自2021年人口普查，这是最近一次完整且具有可比性的统计。

西班牙数据涵盖allanamiento de morada和usurpación de inmuebles两类案件。捷克数据涵盖侵犯住宅罪（§ 178，统计项目39），以及非法侵害房屋、公寓或非住宅场所权利罪（§ 208，项目115）。两组类别相互对应：一方是进入有人居住的住宅，另一方是占用房产。

两套系统较为接近，但并不完全相同。两国法律不同，违法行为的记录方式也不同；此外，西班牙的类别还涵盖一些涉及商业场所的案件。因此，这些数据应被视为数量级比较，而不是完全可比的指标。

这只代表一年数据。2024年，Malaga省的比例约为0.045%，捷克共和国也约为0.045%，实际上处于同一水平。2025年的差异主要是因为Malaga的案件数量同比下降。

官方统计数据没有细化到Marbella、Estepona或Costa del Sol的各个城镇。现有的最详细统计层级是Malaga省。

30秒了解

在西班牙，非法占房涉及两种不同的犯罪，而不是一种。空置房产涉及处理缓慢、仅处以罚款的轻罪；配有家具且设施接通的住宅则涉及更严重的犯罪，警方可以立即采取行动。2025年，Malaga省报告的案件数量低于您所在国家的相应比例。

非法占住房是同一种犯罪，还是两种不同的犯罪？

西班牙法律对空置房产和有人居住的房产区别对待，非法占住房究竟有多令人担忧，几乎完全取决于房产属于哪一类。和平占用无人居住的房产，属于《刑法典》第 245.2 条规定的 usurpacion。这是一项轻罪，处罚是罚款而非监禁，警方也不能仅凭自身职权驱逐占用者。媒体报道的几乎所有漫长而痛苦的事件都属于这种情况：空置的继承公寓、尚未售出的开发商库存房产、被银行收回的房产，连续数月无人看管。未经许可进入或停留在他人的实际住所内，属于另一种犯罪，即 allanamiento de morada，适用第 202 条。该罪可判处 6 个月至 2 年监禁，如涉及暴力或恐吓，刑罚会更重；一旦当场发现，警方可以立即采取行动。Tribunal Supremo 在 2020 年明确了在此目的下何种房产构成住所：室内有家具，并且接通了水、电和燃气。业主多久到访一次并不重要。每年使用两次、配备完整家具并接通相关设施的度假公寓，在法律上属于住所，而不是空置房壳。

Usurpacion（空置房产）
具体情形
一处空置且未配家具的房产，数月无人到访。
法律规定
Codigo Penal 第245.2条：罚款，不判监禁。
警方能当场将其驱离吗？
不能。此途径需要法院命令，而且进展较慢。
Allanamiento（住宅）
具体情形
一处配有家具、水电气均已接通的房产，偶尔有人到访或居住。
法律规定
Codigo Penal 第202条：监禁6个月至2年。
警方能当场将其驱离吗？
可以，若当场发现正在发生。这是快速途径。

受托管理的度假公寓列在第二栏，而不是第一栏。

来源

仅有家具就能决定吗，还是必须有人一直居住在那里？家具和已接通的公用设施共同决定这一点，并不要求有人长期居住。Tribunal Supremo 2020年的判决对此有明确说明：住宅是任何有人居住的地方，即使只是偶尔居住，也不限于主要住所。每年使用数周、家具齐全且公用设施已接通的第二住宅，在西班牙法律下属于居所。

是什么决定警方会立即采取行动，而不是将案件提交法院？

在法律上属于“住宅”本身，并不足以让警方立即驱离占用者。还需满足另一项测试，即flagrancia：必须当场发现事件正在发生或刚刚发生，并有直接证据，例如被撬开的门、触发的警报、目击此事的邻居或视频记录。如果所有者在数天或数周后才得知，紧迫性便已消失，案件会像其他案件一样交由法官处理。即使占用者拿出任何表明其已经居住在那里的文件，情况也相同，哪怕是伪造的租赁合同：警方不再当场作出决定，而是将案件交给法院。对此没有任何固定的法定期限。几家西班牙报警公司和desokupa公司宣传所谓“48小时规则”。任何法律条文或官方指示中都不存在这一规则，一项独立事实核查也直接向刑事法官和法律学者确认了这一点。真正决定结果的是有人多快发现并报案，而不是法律中规定的某个时限。

普遍流传的说法法律的实际规定

警方必须在48小时内驱离非法占用者: 西班牙法律中根本不存在此类规则。是否能立即驱离取决于flagrancia，即当场发现事件正在发生，而这没有规定固定的时间限制。
配有家具的度假住宅不会被非法占用，因为所有者会在法院胜诉: 在法院胜诉的可能性很高，但案件交由法官审理后仍需耗时。真正的问题是能否及早发现，从而完全避免诉讼。
占用者出示任何文件，警方就必须相信他们: 警方不会裁定谁说的是真话。任何文件，无论真实还是伪造，都足以使案件转交法官，而不是当场解决。这正是发现速度比文件本身更重要的原因。

房产是否配有家具且公用设施已接通？
Who decides由 Tribunal Supremo STS 587/2020 判定
What it grants该房产在法律上属于居所，可适用快速途径
If no空置且未接通公用设施的房产，无论地址在哪里，都适用较慢的usurpacion途径。
进入行为是否有直接证据证明是当场发生的？
Who decides警方依据现场情况评估，Instruccion 6/2020
What it grants警方可以立即驱离占用者
If no没有固定期限适用；案件会交由法官处理，而不是在房门口解决。
自2025年4月3日起：案件是否会进入刑事法院？
Who decidesLey Organica 1/2025
What it grantsAllanamiento和暴力usurpacion现可适用快速审判程序
If no对空置房产的和平侵占仍适用通常的较慢程序，Fiscalia自行发布的2025年6月通告已确认这一点。

任何一道关卡出现一个“不”，意味着从打电话到提起诉讼的区别，而不是据此作最坏的假设。

来源

2025年的法律改革是否让所有类型案件的驱逐程序都加快了？没有，而且这一点值得准确说明。改革将严重犯罪、有人居住的住宅以及暴力侵占纳入了快速审判程序。几个月后，Fiscalia发布的自有通告确认，对空置房产的和平侵占是报告中最常见的一类，已被有意留在普通且更缓慢的程序中。改革帮助了度假公寓所属的案件类别，但并没有加快媒体报道大多涉及的那一类别。

如果真的发生这种情况，业主不应独自做什么？

即使房产属于您，您自行更换门锁也可能根据Codigo Penal第172条被以强制罪起诉，前提是房产已经有人占用。该罪可处6个月至3年监禁或罚款。另一起2026年的裁决认定，对于无权合法主张该房产的人，切断水电等公共服务通常不构成同一罪行。这是一项近期且适用范围狭窄的裁定。它不涉及更换门锁，也不适用于只是停止支付租金的租户。处于这种情况的任何人，都应在采取实际行动之前，而不是事后，先请西班牙律师介入。业主能够提供的最有用证据，是一份带日期的记录，证明房产在被侵入前不久仍有人使用。这对现场警察以及之后可能进行的诉讼都很重要，例如清洁记录、客人退房记录、报警器日志，或一名曾注意到情况的邻居或楼宇管理员。数月无人到访的房产不会产生任何这类证据。这正是缓慢处理的案件集中出现在这类房产上的真正原因。停止支付租金且拒绝搬离的租户，即所谓的“inquiokupa”，属于完全不同的民事情况，而不是犯罪。这类情况不会出现在任何一个国家的警方统计中。对于出租房产的任何人来说，这确实是一项风险，但不是本页面的主题。购买已有租户入住的房产的相关内容，已在专门指南中完整介绍。

购买有租户的房产

不支付租金的租户和非法占房者是同一个问题吗？不是。不再支付租金的租户，在民事驱逐程序将其迁出之前，仍拥有合法居住权。该程序与上文所述的两种犯罪完全不同。如果您打算出租房产，这是一项值得提前规划的真实风险。但这不是非法占房，也不会出现在任何一个国家的犯罪统计中。

究竟是什么能够防止这种情况，保险又承保什么？

发现问题的速度几乎决定了上述所有情况，其影响甚至超过法律本身。封闭式开发项目中的托管公寓，如果出现任何异常，通常会在数小时内被发现：清洁人员或管理人员来往，邻居全年居住，以及每隔几天就有租客更替。数月无人到访的无家具房产，可能长时间无人察觉。它可能一直未被发现，直到最终只能适用缓慢且仅处罚款的程序，无论案件后来如何解决。标准的西班牙家庭保险通常包括法律辩护保险，同时还包括通常的建筑物和室内财物保险。对于本页面所描述的这类程序，保险会支付律师费用。它不能保证不会发生侵占，也不会自行将任何人赶出房产。它支付的是您需要启动法律程序后的相关费用。Costa del Sol公寓的保险通常每年为几百欧元，一般在您办理钥匙交房时前后安排。我们会介绍专业机构，但不会自行销售保险产品。

购买托管式综合住宅中的房产，真的能消除风险，还是只是让风险发生的可能性降低？这会大幅降低风险，但无法使风险变为不可能。没有任何措施能够彻底消除风险。托管且有人居住的开发项目所改变的是发现问题的速度：有门房、邻居和定期租客更替的楼宇中出现陌生人，很快就会被发现。这是唯一一个持续决定案件会停留在一次电话沟通，还是演变为持续数月的法院程序的因素。

直截了当

Costa del Sol 买家实际上应该有多担心？

2025年，马拉加省记录的非法占用和入侵住宅类犯罪，涉及其住房总量约0.035%，约为每2.864套住房中有1套。这一比例低于同年捷克共和国相应的0.044%。综合2024年和2025年，两国的数值较为接近，马拉加的平均值略低。但单看2024年并非如此，当时两者大致持平。因此，诚实的说法应当是这是一个有日期限定的结论，而不是永久不变的自然规律。这些数字还混合了数种犯罪类型，统计的是报案数量，而非定罪数量。应将其视为上限，而不是精确的衡量结果。实际操作上的答案比统计数字更简单：根据西班牙法律，带家具、偶尔使用且位于有物业管理的开发项目中的公寓，在法律上更难成为目标。如果真的发生问题，这类房产也最快被发现。媒体报道中那些处理缓慢且令人担忧的案件，绝大多数属于另一类：无人居住、断开各项供应、无人到访的空置房产，而且主要集中在巴塞罗那及其周边，而不是 Costa del Sol。本内容是关于西班牙法律及2025年改革实际运作方式的一般信息，并非针对任何特定房产的法律建议。尤其是最近关于公用事业的裁决，在任何人据此采取行动前，都值得先向律师确认。Arevont 会在向买家推荐房产前，核查开发项目类型、安全措施，以及该房产实际上会有多长时间无人居住，全程不向买家收费。如果业主不居住在当地，我们还会协助安排专业保险机构的介绍以及当地定期检查服务。

关于非法占屋者的常见问题

如果我一年只到公寓去两次，在西班牙法律下，这是否会让它更容易成为目标？: 不会。西班牙最高法院2020年的裁决已直接明确：决定一处房产是否属于受保护的“morada”的，是家具以及接通的水、电、燃气，而不是业主实际到场的频率。一套每年只使用两次、配有家具且接通各项供应的度假公寓，在法律上与全年居住的住宅属于同一类别。
马拉加的统计数据究竟如何计算，我可以自行核查吗？: 西班牙内政部在公开犯罪数据门户中按省份发布报案案件数量，国家统计局（INE）则发布全国人口普查中的住宅数量。用前者除以后者，就能得到这里引用的比例。该比例统计的是向警方报案的数量，而非定罪数量，并且将几种相关犯罪合并计算，因此最好将其视为上限，而不是精确数字。本页面列出了两个来源的数据表链接。
在拥有房产之前，而不是之后，我能做的最有用的一件事是什么？: 选择有物业管理且有人居住的开发项目，而不是偏僻或季节性使用的项目。如果您不会居住在当地，请安排定期检查服务。真正决定结果的是发现问题的速度，而不是任何单一的安防产品本身。它决定案件是停留在当天即可处理的电话层面，还是演变成缓慢的诉讼程序。
仅靠报警器够吗？: 报警器可以帮助您快速发现问题，但单靠它无法让任何人到现场处理。您还需要当地有人能够迅速作出响应并收集证据，这正是有物业管理的开发项目或当地定期检查服务能够提供的，而单独的报警器无法做到。

另外三项担忧

短期出租

您购买房产是为了进行短期出租，之后才发现这种做法并不被允许。

Costa del Sol 短期出租运作方式

“100%的税”

西班牙已对外国买家征收百分之百的税。

实际发生的变化

法律尽职调查

您签署了预订合同，却后来才发现法律问题，并失去了预订定金。

法律尽职调查如何进行