在西班牙买房需要多少钱：新建房产与二手房对比
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新建房产的预算应额外增加约 13 %，转售房产的预算应额外增加约 9 %。这包括税费、公证费、登记费和律师费。两项数字之间的差距几乎完全来自税费。
| 新建房产 | 二手房房产 | |
|---|---|---|
| 税费11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| 公证员及登记费 | 1.500 € | 1.500 € |
| 律师约1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE 和翻译 | 150 € | 150 € |
| 公用事业转名 | 600 € | 600 € |
| 额外总计 | 63.250 € | 42.250 € |
额外的 8% 至 13% 由哪些费用构成？
共有六项，其中只有两项是税费。其余费用包括公证员、房地产登记处登记、律师、NIE、翻译，以及将公共事业合同转到您的名下。这六项费用同时适用于新建房产和二手房。只有税费项目的计算方式不同。IVA 是西班牙增值税，对于全新住宅而言，为购买价格的 10%。这是以下两项新建房产税费中金额较高的一项。关于其适用原因，以及二手房税费改为按什么计算，税费页面将作更深入的说明。
| 项目 | 新建房产（开发商出售） | 二手房（私人业主出售） |
|---|---|---|
| 税费 | 安达卢西亚为 10% IVA（西班牙增值税）加 1,2% AJD（签署契约的印花税），合计 11,2%。 | 7% ITP（转让税），按以下两者中较高者计算：您议定的价格或房产的官方参考价值。 |
| 公证员和房地产登记处 | 根据官方收费标准，在 350.000 至 500.000 € 的价格区间内，合计约为 1.000 至 1.700 €；在 1.000.000 € 的价格下，约为 1.400 至 2.200 €。费用会随价格缓慢上升，并非线性增长。 | 收费标准相同。公证员和登记处不会因房产是二手房而收取不同费用。 |
| 律师 | 约为价格的 1%，含增值税，用于独立法律审查和完成交割。 | 相同。这是唯一一项属于市场收费而非政府固定费率的费用。在您决定委托自己的律师之前，对方应以书面形式向您报价。 |
| NIE 和翻译 | 约 150 €，为固定金额，不按价格百分比计算。 | 同样是固定金额。 |
| 公用事业过户及接通 | 约 600 €，用于将水、电以及适用时的互联网连接登记到您的名下。 | 相同，不过对于简单的持有人变更，供应商可能完全不收费。请参阅下方的“直说”说明。 |
按三个实际价格计算后，总额是多少？
单独看百分比，会掩盖各项费用的变化。以下是按 350.000 €、500.000 € 和 1.000.000 € 三个价格计算的相同表格，涵盖两种交易路径。价格越高，百分比会略微下降。这是因为六项费用中的三项（公证员和登记处费用、律师最低收费、NIE 和翻译费用，以及公共事业转名费用）不会随价格同步上涨。
- 350.000 €新建房产：总计 394.950 €，额外增加 12,8%。二手房：总计 380.250 €，额外增加 8,6%。
- 500.000 €新建房产：总计 563.250 €，额外增加 12,7%。二手房：总计 542.250 €，额外增加 8,5%。
- 1.000.000 €新建房产：总计 1.124.750 €，额外增加 12,5%。二手房：总计 1.082.750 €，额外增加 8,3%。
这些费用分别何时到期？
费用会在三个或四个不同时间点支付，而不是一次付清，并且两种交易路径的支付安排不同。二手房的大部分款项在完成交割时支付。首先支付一笔小额预订定金，然后在签署 arras 合同时支付定金余额，同时进行法律审查，之后在公证员处于同一天支付税费、各项费用和剩余房款。新建房产则在施工期间分期支付相同的总额，分阶段付款可能持续两年或更久，而钥匙尚未交付。仅根据总额进行规划很容易让人措手不及，因为您的银行账户需要在每个日期承受的并不是总额。真正重要的是您在每个日期需要准备多少现金，而抵押贷款对这些款项的覆盖能力并不相同。抵押贷款更容易覆盖最终余额，却很难覆盖在完成交割前两年支付的分期款项。两种交易路径中支付方式相同的唯一一笔款项是预订定金，而这也是完全不属于保障体系的一笔款项。
二手房房产
- 预订定金一笔不属于保障体系的小额款项。
- arras合同余额减定金尽职调查同步进行。
- 完成交割税费及其余房款ITP、公证员费、登记费、律师费及尾款，通常一次付清。
新建房产
- 预订定金金额虽小，规则相同。
- 施工期间分期付款每笔款项到期前均由银行担保覆盖。
- 完成交割IVA、AJD、费用及最终尾款仅在最后结清。
买方的假设每笔款项的实际到期时间
- 全部额外款项在完成交割时到期
- 预订定金最先到期，并且不属于整个担保和税费体系。这是一笔小额款项，支付后房产会撤下市场，并可根据预订合同所载条款退还。关于它受哪些保障以及不受哪些保障，请参阅银行担保指南。
- 新建房产与二手房的付款方式相同
- 二手房通常只涉及一笔转让税和一套费用，均在完成交割时或临近完成交割时支付。新建房产则在建设期间通过分期付款支付实际款项。每笔款项到期前，法律上都必须由银行担保覆盖，税费和尾款则仅在最后结清。关于每一欧元款项的完整流程，请参阅资金保障指南。
- 律师费预先支付
- 通常在完成交割时一并支付，前提是法律审查已经完成且交易继续进行。在委托任何人之前，请要求对方以书面形式确认这一点。上表中的这一项属于市场收费，而非政府规定的费率。
在依据某个金额做决定前，您应要求哪些内容以书面确认？
四项内容，全部须以书面形式提供，并且在您作出任何承诺前即可取得。指南中的百分比只是规划参考值，用于大致判断金额规模，足以比较方案，但不足以据此签署合同。要确定您的实际金额，还需要房产自身的参考价值、您实际聘用的律师出具的书面费用估算、开发商提供并附有担保措辞的付款时间表，以及针对您自身价格区间报价的公证员和登记费估算，而不是从另一价格区间照搬的数字。要求书面确认并不是出于怀疑，而是因为口头报出的金额日后无法与发票金额进行核对。这四项内容各自都有容易识别的不良回答，听到这些回答比听到一个具体金额更有用。这些不良回答包括：没有人查过参考价值、只报一个没有明细的整数费用、付款时间表背后没有担保文件，或公证员费用是从另一个价格区间照搬而来。出现其中任何一种情况，都意味着您据以规划的估算实际上尚未完成。
| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 房产的valor de referencia | 二手房转让税究竟按您约定的价格计算，还是按更高的官方参考价值计算。完整机制请参阅税费页面。 | 没有人查过，或者只是保证“通常不会有问题”。 |
| 律师书面费用估算 | 针对您的具体价格和情况计算的实际百分比，并在您委托律师前列明明细。 | 只报一个没有明细、通过口头告知的整数金额。 |
| 开发商的付款时间表及担保措辞（仅限新建房产） | 每笔分期款何时到期，以及具体由什么提供保障。请参阅银行担保指南。 | 附有付款时间表，但没有随附担保文件。 |
| 针对您价格区间的公证员和登记费估算 | 表中唯一会分档变化、而非随价格平滑变化的项目。 | 从其他价格区间引用并直接照搬、未经核实的金额。 |
这个金额有哪些容易忽略之处？
关于这个金额，有三件事比其他任何问题都更容易让外国买家感到意外，而且三者都是时间安排问题，而非算术问题。每一项在您作出承诺前都很容易核实，但在完成交割后才发现则代价高昂。因此，有必要将它们与上面的百分比分开列出。
- 费用高昂没有人查过房产的valor de referencia西班牙按以下两者中较高者计算二手房转让税：您约定的价格或官方参考价值。如果参考价值更高，税单金额将超过您实际支付金额的7 %。What to do instead在您作出承诺前，要求以书面形式提供参考价值。税费指南介绍了具体机制及信息来源。
- 费用高昂按全部款项在最后到期的方式制定新建房产预算建设期间的分期付款通常要求在取得钥匙前以现金支付房价的20至40 %，此外还要支付上文已计入的税费。抵押贷款通常无法像覆盖最终尾款那样覆盖这些分期付款。What to do instead在支付预订定金前取得付款时间表，并准确核实您的融资涵盖哪些款项以及何时涵盖。
- 可避免计划以现金携带购房款跨境携带超过10.000 €的现金流动会触发西班牙海关申报，须在出行前提交，并且不同于银行要求说明资金来源的任何手续。What to do instead通过银行转账支付，或者在您乘飞机出发前提交申报。申报流程属于税费指南的内容。
同一笔购房交易，两种完成交割途径
通往同一套房产的两条截然不同的路径，而税率百分比只是两者差异中最小的一项。| 新建房产 | 二手房房产 | |
|---|---|---|
| 价格之外的税费 | 11,2 %（10 % IVA + 1,2 % AJD），固定税率，无需考虑参考价值。 | 7 % ITP，但按价格或参考价值中较高者计算，详见税费页面。 |
| 款项何时到期 | 在整个建设过程中分阶段支付。每个阶段在付款前均由银行担保覆盖。 | 通常在完成交割时或接近完成交割时分一至两次支付。 |
| 抵押贷款生效前所需的现金 | 通常为房价的 20% 至 40%，因为融资很少能覆盖完成交割前的分期付款。 | 通常只需支付定金和费用，抵押贷款可以覆盖更接近全部余额的金额。 |
| 从预订到拿到钥匙的时间 | 大约两个月至三年，取决于预订时房产所处的建设阶段。 | 大约一至三个月。 |
| 等待期间如何保障资金安全 | 受保护的建设账户，以及个人银行担保。详见资金保障指南。 | 律师单独管理的客户账户，在公证员处放款。 |
用于规划的数字，不是您的账单
任何已公布的区间都无法替您计算出确切金额。税费页面会更深入地解释税费项目为何可能发生变化，年度成本页面则涵盖完成交割次月开始产生的所有费用。您应让律师根据您的实际文件核查这两项内容，而不是仅依据已公布的费用区间。
购房成本常见问题
- 为什么有些来源说成本为 10% 至 16%，而不是 8% 至 13%？
- 不同来源统计的项目不同。有些来源会将整整一年的持有成本（IBI、业主社区费）计入“购房成本”。这会扩大区间，并将一次性成本与经常性成本混在一起。上方的区间只统计完成购房交易本身需要支付的费用。因此，该区间更窄，而且我们认为，更适合单独为这笔交易编制预算。
- 对于我的具体房价，13% 或 9% 是准确数字吗？
- 不是，以上三个计算示例说明了原因。随着房价上涨，百分比会略有下降，因为六项费用中有几项几乎不会随房价变化。请将该区间视为规划数字，并使用上方的清单，将其换算成某套房产的实际金额。
- 其中部分额外金额可以计入抵押贷款吗？
- 部分可以，具体取决于费用项目。西班牙抵押贷款的额度依据银行对房产本身的估值确定，而不是依据房价加费用确定。因此，上述税费和费用通常需要使用您自己的资金支付，而不是由抵押贷款提供融资。部分买方会将其中一部分计入以其他资产作担保的更大额贷款中。这属于抵押贷款服务需要作出的融资决策，而不是购房成本问题。
- 这些数字同样适用于地块或商业单元吗？
- 不适用。这里的所有数字均针对住宅购房。地块或商业房产适用 21 % IVA，而不是 10 %，并且地块的 ITP 处理方式也不同于已完工住宅。如果您购买的是这类房产，就不应使用这些数字。
