当我们说不的时候
我们的目的不是让每一笔交易都推进到公证员面前。如果在寻找、谈判或尽职调查过程中出现任何会改变这笔交易意义的情况，我们会告诉您。有时我们建议继续谈判，有时建议等待，有时则建议完全不要购买。四处房产，四个不应按原计划继续的不同理由。
并非每一笔好交易都应该完成
四处房产，四个不应按原计划继续的不同理由。第一套公寓本身没有任何问题，而这正是本部分想要说明的重点，并非例外。
| 房产 | 改变决定的因素 | 结果 |
|---|---|---|
| 公寓 · Mijas · 495.000 € | 预订几天后，社区议程中就安排了一项关于短期出租的投票，而出租正是购买这套房产的原因。 | 等待，之后不要购买。预订定金已退回。 |
| 新建项目 · Estepona · 720.000 € | 这套房产本身没有问题。以这个价格，还有其他选择能更好地满足客户真正看重的需求。 | 不要预订。客户在其他地方完成了购买。 |
| 二手房 · Marbella · 1.100.000 € | 相邻地块获准建造最高三层的建筑，而原先那里是一栋单层老别墅。开放景观正是这处房产定价的依据。 | 请勿购买。 |
| 别墅 · Marbella · 4.000.000 € | 地块上现有的建筑与文件记载并不完全一致，房屋的部分区域需要核实其合规状态。 | 在卖方明确说明情况之前暂停购买。 |
01 · 公寓，Mijas，495.000 €
这套公寓符合预算，也符合客户计划中的使用方式。短期出租是计划的一部分。该房产已经预订，客户也已支付预订定金。
我们核查的事项我们发现了什么
- 下一次业主共同体会议的议程
- 我们与律师合作后确认，预订后不久将召开业主共同体会议，短期出租相关的表决已列入议程。
- 该表决可能对购买造成的影响
- 是否值得购买，正要由一项房源信息中完全没有提及的内容来决定。
我们的做法是：我们建议不要仅仅因为房产已经预订就自动继续推进。我们等待了表决结果。结果是：表决并未允许客户原本期待的事项，因此我们建议不要继续购买。预订定金已退还，客户退出了交易。客户不仅避免了一笔糟糕的购买，也没有损失预订定金。
02 · 新建项目，Estepona，720.000 €
客户喜欢这个项目，具体房源也符合委托要求的大部分条件。但与此同时，客户面临着快速决定的压力，因为类似房源所剩不多。
我们比较了什么最终结果
- 价格、朝向、户型、景观及项目条款
- 我们将其与当时市场上类似预算可选的其他方案进行了比较。
- 问题是否出在公寓本身
- 并不是。房产不必很差，才会在某个特定价格下失去购买的合理性。以720.000 €的预算，我们发现了其他选择，客户可以获得更多真正重要的条件。
我们的建议是：不要仅仅因为担心房源消失就预订该房源。相反，我们向客户展示了具体的替代方案，并说明在类似预算下每个方案在哪些方面更具优势。结果是：客户没有以720.000 €预订该房源。我们继续寻找，客户最终选择了另一套更符合其实际购买预期的房产。这个决定源于对预算实际购买力的比较，而不是对房源 disponibilidad 的担忧。“最后一套可用房源”是卖方敦促快速决定的理由，但未必是买方的理由。
03 · 二手房，Marbella，1.100.000 €
这套房产的价格为1.1百万，乍看之下颇为合理。地段优越，视野开阔，与类似房源相比，价格也颇具吸引力。因此，我们将其作为其中一个选项提交给了客户。现场可以看到的情况是：房产前方有一栋单层老别墅。因此，从露台望出去的景观是开阔的，现场没有任何迹象表明问题出在景观上。
我们核查的事项我们发现了什么
- 并非今天房屋前方所矗立的建筑
- 我们与律师一起核查了相邻地块，以及该地块上可以建造什么。
- 明天依法可以在那里建造的建筑
- 现有的单层老别墅与地块允许建造的建筑并不相符。原址可以建造一栋最高三层的别墅。
这将从根本上改变开阔景观，而景观正是客户为这套房产支付价格的主要特色之一。这带来的变化是：1.1百万的价格突然显得不同了。客户购买的不仅是现有的公寓和当前的景观，也是在承担这样的风险：一旦开始建设，房产的一项主要优势可能会发生根本性变化。最终，我们建议客户不要购买。起初看起来非常有吸引力、价格为1.1百万的房源，在核查过相邻地块后，以这个价格来看便不再合理。房产外部的信息，也可能彻底改变人们对其价格合理性的判断。
04 · 别墅，Marbella，4.000.000 €
这是一栋以高标准完工的别墅。房屋呈现出的状态是无需进行重大工程的房产，客户已准备继续推进购买。
我们核查的事项我们发现了什么
- 房产的实际状态与现有文件记载的对比
- 在法律和技术尽职调查期间，我们对两者进行了比较。地块上的实际建筑与文件中证明的情况并不完全一致。
- 房屋的部分区域及改建部分
- 其中一些部分需要核实其法律和行政状态。对于价值如此高的房产，我们不建议客户仅仅因为房屋已经完工且外观良好，就承担这种不确定性。
我们与律师和技术专家一起，准确确定需要证明或纠正的事项，并将要求传达给卖方。在交易完成前，我们先确认房产真实且有文件证明的状况，再决定是否进入下一步。结果是：客户不必在完全不了解情况的前提下选择买或不买。在明确其在法律上究竟将承担什么之前，我们建议不要继续交易。因此，风险留在卖方一方，而不是在签约时转移给客户。预算越高，我们并不会因为房产看起来建造良好就少做检查。我们反而会检查得更多，因为出错的代价更高。
有时，最重要的是知道何时不应购买
我们检查一切可以检查的事项。我们会告诉您发现了什么，以及这对购买意味着什么。如果某项根本问题不符合要求，即使您已经决定购买，我们也会建议不要继续。这些是我们对真实案例的亲自记录。我们不会公布客户姓名、日期、地址或项目名称，也会删去可能识别任何人的细节。每个案例都会说明房产类型、城镇、价格，以及哪些因素改变了决定，您可以自行判断其中的推理是否合理。这些案例也并不意味着我们能发现所有问题。四个案例中有三个是由独立律师或技术专家在履行职责时发现的，这恰恰说明聘请他们是必要的，而不是说明我们有多了不起。我们所做的是确保检查在资金转移前完成，然后明确说明检查结果对购买意味着什么。这也不是一篇声称西班牙很危险的文章。一套房产完全没有问题，但在您多了解一件事后，购买它仍可能变得不再合理。案例01最清楚地说明了这一点：那套公寓本身没有任何问题。这四次购买最终都没有完成，因此我们没有从其中任何一次获得报酬。这正是检验收费模式是否诚实的标准，也正是本页面存在的原因，而不是只写一段关于我们价值观的文字。
常见问题
- 您实际上多久会告诉别人不要购买？
- 我们不会公布比例。我们公布的是这四个案例本身，包括房产类型、城镇、价格以及改变决定的因素，而值得评判的正是其中的推理过程。
- 第一个案例中，我会损失定金吗？
- 在那个案例中，预订定金得以退回，因为预订合同规定了尽职调查发现问题时定金的处理方式。这正是为什么定金支付前就应当将退款条件写入合同，也是唯一一笔不在保障体系之内的款项。
- 如果购买被终止，您会为这项工作收费吗？
- 不会。搜索房源、看房、谈判以及所投入的时间都不收费。如果购买没有完成，任何一方都不会产生佣金，因此我们也没有可收取的费用。
- 仅凭律师一人，能发现所有这些问题吗？
- 律师发现了业主委员会会议记录，并与技术专家一起发现了别墅文件中的不一致之处。案例03中的地块检查，是某个人必须想到要提出的问题；案例02中的比较则根本不是法律问题。法律尽职调查与代表买方分别回答不同的问题，后者不能取代前者。
