在西班牙购房时的预订合同
30秒了解
预订合同会将房产从市场上暂时撤下数周，您需支付 6 000 到 11 000 €的定金。没有任何西班牙法律规定该合同必须包含哪些内容。因此，合同措辞决定您能否拿回资金。
预订合同私人预订协议，不存在法定格式
- 房产信息已确定
- 参考号 XXXX · ______街
- 定金及其存放处
- X.XXX € · 客户账户
- 法律审查未通过时退款
- [ 空白 ]
- 到期日
- DD/MM/AAAA
- 房产信息已确定. 完整地址或地籍编号，绝不能只写“我们周二看过的那套公寓”。
- 定金及其存放处. 写明金额并注明账户：是律师的客户账户，而不是卖方自己的账户。
- 法律审查未通过时退款. 最常被遗漏的条款。这里没有书面约定，就意味着如果您的律师发现问题，您将无法取回任何款项。
- 到期日. 如果没有到期日，“已预订”状态可能持续数周，却没人确定它是否仍然有效。
什么是预订合同，我能拿回定金吗？
这完全取决于您双方写下的内容，因为没有任何西班牙法律规定预订合同必须包含哪些内容。预订合同只需支付一小笔款项，即可在短期内将房产撤出市场。与通常随后签订的arras合同不同，这份文件依据《民法典》第1255条关于合同自由的一般规则订立。正是这一条允许双方就几乎任何事项达成协议，只要其内容不违法、不违背道德，也不违反公共秩序。没有固定模板，是预订最重要的事实。预订合同就是双方写下的内容。如果措辞含糊，只有在需要明确执行时，您才会发现它究竟有多含糊。下面的示例展示了真正决定答案的四个条款，其中最常被留空的条款也按原样留空。
买方的假设合同真正决定的事项
- 预订只是一个小手续，基本上就是预订费
- 这是一份涉及真实款项的合同；如果写得不好，也会带来真实后果。金额相较于买卖价格虽小，但如果措辞含糊，可能给您造成的损失并不小。
- 预订与签署买卖合同是同一个步骤
- 这是流程中两个不同阶段的两份不同文件。预订先行，通常早于法律审查。具有约束力的私人合同，在西班牙实践中通常是arras合同，则在审查通过后签订。
- 西班牙法律规定了预订的最低条款，就像对arras合同所规定的那样
- 并没有。arras合同有《民法典》中的明确条文作为依据，而预订合同没有。您获得的任何保护，都必须由您自己写入合同，或者由您的律师代表您写入。
定金是多少，由谁保管？
根据我们自行发布的数据，您应预计支付约 6 000 至 11 000 € 的预订定金；对于价格较高的房产，金额约为房价的 1 %。更广泛的英语资料通常给出更大的范围，一般为房价的 1 至 5 %，或约 3 000 至 12 000 € 的固定金额。这是因为不同中介和开发商之间的实际做法差异，远大于不同国家之间的差异。无论哪种情况，这是整个购房过程中唯一一笔不受银行担保和客户账户保护的付款，而后续所有款项都受到这些保护。这正是定金应保持较小金额的原因，也正是保管人比金额更重要的原因。
- Option 1推荐律师的客户账户由您自行聘请的独立律师保管该款项，并与任何对交易完成有利益关系的人分开。
- 由谁控制
- 您的律师根据专业规定，与律所自有资金分开保管。
- 退款途径
- 直接指示只有在获得您的许可，并依据您同意的退款条款后，款项才会被释放。
- 风险
- Lowest这是唯一不存在资金保管方利益冲突的途径。
- Option 2出售方中介实际操作中很常见，但其提供的保护并不等同于律师客户账户。
- 由谁控制
- 中介一家希望交易顺利完成的企业。
- 退款途径
- 取决于中介不存在像律师那样要求将资金分开保管的专业规则。
- 风险
- Medium在汇款前，要求对方提供书面收据，并注明收款账户。
- Option 3开发商新建房产通常采用这种方式，定金先于分期付款支付，而银行担保日后会覆盖这些分期付款。
- 由谁控制
- 开发商目前尚未受到银行担保的覆盖，因为银行担保只有在施工开始后才生效。
- 退款途径
- 由项目设定没有固定公式。如果项目停滞，请询问这笔款项将如何处理。
- 风险
- Highest这是新建房产中唯一完全没有任何担保支持的付款。
预订有效期多长？
预订通常会将太阳海岸的房产保留约 2 至 4 周。这并非巧合。后续法律尽职调查通常正好需要这么长时间才能完成。预订的目的，是为这项审查提供所需时间，仅此而已。这个期限是惯例，而不是规则，因为西班牙法律没有规定具体期限。实际期限取决于合同所载的到期日。这正是固定日期成为决定文件能否发挥作用的四项条款之一的原因。没有规定必须完成某项事项的日期的开放式预订，可能持续数周，而没有人完全确定它是否仍然有效。这对任何人都没有好处，尤其对您更是如此。
在支付预订定金前，您有权查阅哪些资料？
在安达卢西亚，如果您是通过房地产中介购买，而不是直接向私人个人购买，出售方必须在您支付任何款项前向您提供一份有文件依据的信息表。如果卖方是直接出售且未涉及任何中介的私人个人，则不存在这项权利。我们看到的几乎每笔交易都通过中介进行，而这正是该权利适用的情形。因此，您应当明确要求提供这份信息表，而不要以为对方会主动交给您。
- 业主的真实身份信息表必须注明房产所有人的身份，而不能只描述挂牌信息。该信息表必须在您支付任何款项前交给您。
- 建筑面积，以不超过三个月的 nota simple 为依据信息表上的面积数字必须有近期土地登记摘录作为依据，而不能采用挂牌广告中的数字。
- 当前社区费在您承诺支付任何款项前，同一份信息表必须注明实际的每月固定经常性支出。
- 确认 IBI，即地方房产税，已缴清中介会将该证明纳入信息表，从而避免您日后才发现未缴税款，并由您自行承担费用。
- 与看房相关的任何条件如果存在相关条件，例如排他期，必须以醒目文字注明，不能隐藏在小字中。
预订定金可能出现哪些问题？
几乎所有出现问题的预订交易都因四种原因之一而失败，而且每一种原因在您付款前就能发现，而不是付款后才发现。
- 风险最高定金将直接支付至卖方个人账户不适用客户账户或托管保护。如果交易未能完成，追回款项意味着发生争议，而不是办理常规银行手续。What to do instead在汇款前，坚持要求合同中注明律师的客户账户。
- 风险最高退款条件未与法律审查挂钩，也未注明到期日如果尽职调查发现确实存在问题，定金可能就这样闲置，没有任何书面保障，而“已预订”状态还可能无限期持续。What to do instead在款项转出前，要求将两项内容都写入书面文件。
- 付款前核验对方要求您支付现金，或将款项拆分为两笔转账西班牙法律限制买方支付大额现金。具体适用于预订的限额尚未明确，因此请向您的律师确认。为规避现金支付规定而拆分款项，则是另一个独立问题。What to do instead通过一笔可追踪的银行转账支付，并在汇款前请您的律师确认现行现金支付规定。
- 建议避免您既没有亲自看过该房产，也没有通过正式的视频看房查看过西班牙法律并不禁止您远程签署预订合同，因此这不是法律保护缺口，而是您将资金投入到自己实际上并未看清的房产中的风险。What to do instead在任何定金离开您的账户之前，请亲自看房，或通过真实的视频带看查看。
预订合同必须写明哪些内容才能保护您
共有六项。如果其中任何一项缺失或含糊，请在付款前要求对方将其写入书面文件，而不是付款后再提出。- 明确指认的具体房产应写明地址、登记描述或地籍编号，而不能只写“我们周二看过的公寓”。日后发生争议时，首先会依据这一行内容。 如果描述含糊到足以适用于该开发项目中的多个单元房产，这就是不合格的版本。
- 金额及款项的保管方式理想情况下，款项应存入客户账户或托管账户，而不是卖方自己的口袋。这样即使交易未能完成，也能明确查到款项所在。 只写“直接支付给业主”，却没有注明账户或收据，是不合格的版本。
- 与法律审查挂钩的退款条件预订之所以这么早进行，恰恰是因为目前还没有人完成任何审查。合同应明确说明，如果审查发现确实存在问题，定金将如何处理。 完全没有提及法律审查，或退款条款只涵盖卖方改变主意的情形，都是不合格的版本。
- 固定的到期日如果没有到期日，“已预订”状态可能持续数周，却没有人确切知道它是否仍然有效。 没有规定必须在何日之前采取行动的无限期预订，是不合格的版本。
- 如果卖方退出怎么办与arras合同不同，预订并不存在法定的双倍返还规则。任何违约赔偿都必须写入合同，否则就视为不存在。 卖方一方完全不承担责任，而只对买方设置违约责任，是一种糟糕的版本。
- 您能阅读的语言在签署前，您有权要求以您能阅读的语言提供文件，或要求提供经宣誓的译文。 在签署前几分钟才交付一份仅有西班牙语的文件，之后才提供翻译，是一种糟糕的版本。
新建房预订与二手房预订并不是同一份文件
两者都会因收取定金而将房产撤出市场。不同之处在于，您与谁签订合同，以及款项之后如何处理。| 新建房产 | 二手房 | |
|---|---|---|
| 与谁签约 | 开发商，或开发商自己的销售合同 | 销售中介，或直接与卖方签约 |
| 金额如何确定 | 由项目决定。没有统一金额。请尽早询问，不要想当然。 | 约 6 000 至 11 000 €，价格较高的房产金额更高 |
| 接下来会发生什么 | 随后分阶段付款，项目开工后每笔款项都应由银行担保覆盖 | 法律审查通过后，通常会签署具有约束力的私人合同（通常为arras） |
| 合同措辞中最大的风险 | 退款条款无法涵盖建筑许可证延迟或完成交割日期推迟的情形 | 退款条款无法涵盖法律审查发现问题的情形，或定金直接支付给卖方而非存入客户账户 |
一般信息，而非您的预订合同
这是关于西班牙房产预订流程的一般信息，内容截至 17 August 2026 有效。这不是针对您具体合同的法律建议。法律并未规定预订必须具备最低条款，这一点不同于 arras 合同或社区法。因此，上述清单总结的是良好实践，而不是您已经享有的权利。您付款前，应请独立律师审阅确切的合同措辞。这并不是我们劝您不要进行的形式手续。一个真实案例说明了其中真正涉及的风险，我们不在此复述全部细节：一套公寓的预订定金最终全额退还，因为一次社区投票的结果恰好影响了买方购买该房产的用途，而合同中的退款措辞涵盖了这种情况。完整案例，包括发现的问题和我们的处理方式，都在一个页面上作了恰当说明，而不是在多个页面上以简短形式重复。我们不代为持有预订定金，也不从任何一方收取相关费用。我们所做的是确保在款项转移前由律师阅读合同，并明确告知您合同措辞是否如应有的那样保护您。
预订合同常见问题
- 预订合同在西班牙具有法律约束力吗？
- 有。它属于普通的私人合同，尽管没有专门法律规定其内容。双方都必须履行自己签署的条款。这对双方都适用：如果措辞完善，它能保护您；如果措辞不完善，它也会保护卖方。这正是上面的清单比文件篇幅短这一事实更重要的原因。
- 预订合同会取代私人买卖合同吗？
- 不会，它们是处于不同阶段的两份不同文件。预订在先，通常发生在任何法律审查之前。具有约束力的私人合同，在西班牙实践中几乎总是arras合同，会在审查通过后签署，并根据《民法典》产生自身的法定后果。签署预订合同与签署arras合同并非同等承诺，尽管两者都涉及定金。
- 我可以在首次亲自看房之前远程签署预订合同吗？
- 可以。西班牙法律没有要求您必须亲自到场签署预订合同。实践中通常通过电子邮件签署，或由代表您的律师签署。比签署地点重要得多的是，在承诺支付哪怕少量定金之前，您是否确实看过房产，无论是亲自看房还是通过正式的视频看房。
- 卖方收取我的预订定金后，还能接受更高的报价吗？
- 如果合同规定房产在预订期间退出市场，卖方就不能这样做，否则将违反双方共同签署的合同。卖方除退还您的定金外是否还要承担其他费用，完全取决于合同是否以及如何规定卖方一方的违约责任。这正是上面清单所涵盖的要点：对卖方没有任何后果的预订合同只约束您，而不约束卖方。
