在 Costa del Sol 协商房产价格
在这里谈判并不是耍花招，也没有人能向您保证一定可以获得折扣：价格由卖方或开发商确定，而不是由中介确定。真正会影响结果的是，您是否了解该类房产在该城镇的实际成交情况，卖方已经拒绝过什么报价，以及除了价格之外还有哪些条件可以调整。在这片海岸，通常包括付款时间表、期限、家具配置和预订条款。我们会站在您这一边，与开发商或卖方代理协商；如果坦诚的答案是这份报价不值得提出，我们也会如实告知您。
对方是谁
开发商、卖方和卖方代理都希望交易完成。这是他们的职责，本身没有任何问题。不过，明确这一点很重要，因为这正是买方受益于拥有一位职责相反的代表的全部原因。我们的职责是了解交易条件，补充报价中遗漏的内容，比较各种方案，并告知您这次具体购房是否真正值得。
- 开发商及其销售团队他们掌握价目表，并决定哪些房源何时推出。在一个表现强劲且有候补名单的项目中，他们没有理由降价，也不会降价。
- 卖方代理他们代表的是卖方，而不是您。他们安排看房、回答您的问题，并维护卖方的利益。他们的职责是按照对卖方最有利的条件出售这套具体房产。
- 卖方对于二手房，这是最大的变量。可谈空间有多大，主要取决于卖方为何出售以及尝试出售了多久，而不是谈判桌上说了什么。
- 我们我们不持有需要出售的自有房源组合，极少数情况下，如果某套房源属于我们，我们会在您看房前明确告知。该海岸地区的中介会共享房源，因此无论您通过哪家中介购买，价格都相同。这意味着真正的区别，只在于谁站在您这一边。
卖方代理难道不应该也帮助我吗？他们会帮助您，也可以完全坦诚地与您沟通。但他们仍受卖方委托并由卖方付费，职责是按照对卖方最有利的条件出售该房产。这就是他们的工作，指出这一点并不是在批评他们。
您是否有自己的房产需要出售？没有。我们不持有任何库存房源。这一点在这里比听起来更重要，因为拥有自有库存的中介有理由引导您购买自己的房源，而我们没有这种房源。
数据从何而来
全年居住在这里，并不是网站上的一句宣传语。这意味着我们每天都与代理、开发商及正在进行的交易保持联系，因此我们知道某个城镇中某类房产的实际售价，也知道在哪些情况下仍然值得谈价格。广告价格与我们的客户最终实际支付的价格往往是两回事。关于这一差距的大部分有用信息既不在房源信息中，也不在任何房产平台上。
房产平台展示的内容我们进一步核实的内容
- 要价
- 广告价格、卖方的预期价格，以及真正值得开始洽谈的价格，是三个不同的数字。我们会向卖方一方确认，我们今天面对的是其中哪一个。
- 房产已挂牌
- 我们会确认房产是否确实仍以该价格出售，以及挂牌以来发生了哪些变化。对已经预订的房源进行谈判，会浪费您和我们的时间。
- 已提出报价的信息
- 在相关情况下，我们会了解卖方已经拒绝过哪些报价。一个被拒绝的数字，比任何谈判技巧都更能说明交易中的可谈空间。
- 未售出的原因
- 我们会询问卖方一方，了解房产为何仍在市场上。有时答案是价格，有时则是您在提出报价之前就需要知道的其他原因。
- 房源已售出
- 并非每位开发商都会公开哪些房源实际上已经售出。房源会分批推出，最好的房源往往会暂时保留，而标记为已售出的房源之后也可能重新出现。我们会告知您心仪的房子看起来是暂时保留而非已经售出，并持续关注您在意的项目，让您在房源推出时及时获悉。
- 如果您足够幸运，还能看到每平方米价格
- 我们根据自己的房源目录，而不是全国统计数据，计算每平方米的要价中位数。中位数意味着该城镇一半的报价更低，另一半更高。它不是您在那里可以买到的最低价格，也不是对某一套具体房产的估值。
现在说说这一切的局限性，因为这一点比其他内容更重要。在西班牙，已售房产的价格并不公开。没有任何登记系统可以让您或我们查询楼下那套公寓实际卖了多少钱。以上信息都来自我们每天对市场的了解，而不是经过验证的数据。任何把低于要价的固定百分比作为经验法则告诉您的人，实际上说的只是自己的感觉。您也不必完全凭信任接受这些信息。如果存在可比房产，我们会去寻找它们，告知您每套房产的要价，并说明它们哪些方面真正具有可比性，而不仅仅是位置相近，然后告诉您我们认为您的报价应从哪里开始，以及原因。有时确实没有诚实可靠的房产可供比较。遇到这种情况，我们会直接告诉您，而不是拿并不相似的房产拼凑出一份比较。
您如何知道一套房产实际能卖出什么价格？我们每天都会与经纪人、开发商以及正在推进中的交易保持联系，信息正是来自这里。这也是我们不会把一个仿佛经过精确测量的数字写给您的原因：西班牙没有公开的成交价格登记，因此无论别人怎么告诉您，这片海岸上都没有人掌握经过核实的数据。
对于新建房产，价格往往是最后才会变动的因素
开发商掌握着价目表，而一个有候补名单的项目没有理由为此打折。这并不等于没有任何事情可问。它意味着值得询问的并不是价格，而且几乎所有这些问题都必须在您预订之前提出，因为之后通常得到的答案是否定的。
- 付款时间表每笔款项何时到账。在施工期间调整分期付款与完成交割时的尾款之间的付款比例，对买家而言往往比小幅降价更有价值，而且这是开发商最容易同意的事项。
- 规格升级厨房、浴室、地板、空调、地暖以及淋浴隔断。在公寓建造期间通过开发商完成这些项目，费用只是之后进行同样施工的一小部分，而且在某些项目中，这些内容会以套餐形式提供，而不是逐项列出。
- 车位和储藏室在许多项目中，这些项目会单独定价，之后再作为额外费用报价。是否包含这些项目以及包含多少个车位，都会实实在在地影响交易金额，而人们往往等到太晚才提出询问。
- 家具套餐一些开发商会为项目提供家具配置套餐。在您预订之前，确认是否有此类套餐、其中实际包含哪些物品，以及能否将其纳入交易，都是值得做的事情；如果您打算出租该房产，这一点就更加重要。
- 仍在纸面阶段时进行的变更移动墙体、改变插座位置、拆除浴缸改装淋浴。早期可以做到，之后则不可能。该开发商具体愿意和不愿意做哪些变更，会列在一份文件中，您可以索取这份文件。
- 社区管理费承担期限从您完成交割到整个开发项目完工并正常运营期间，社区管理费由谁承担。每月金额虽小，累计几年后却是一笔实际支出，而且在合同仍可协商时提出这一问题是合理的。
这些都不是承诺，我们也不会假装开发商有义务提供其中任何一项。我们真正要做的是代表您与开发商逐项沟通，而这也是我们要求在预订前，而不是预订后，拿到定制项目清单的原因。
当我们告诉您根本不要出价时
我们的目标不是让每一笔购买都走到公证员面前。有时我们建议谈判，有时建议等待，有时则建议完全不要购买。如果我们认为某套房产定价过高、存在严重缺陷，或其价格与市场不符，我们会直截了当地告诉您，同时也会说明我们是否认为仍有谈判空间，或者是否认为这份报价从一开始就不值得提出。
- 价格市场上有更好的选择。这套房产本身可能完全不错，但与同样预算在其他地方可以买到的房产相比，这一套的价格经不起推敲。
- 位置房源信息中看不到的内容，会改变购买的实际意义。今天房产旁边存在什么，并不是唯一需要关注的问题。明天那里获准建造什么，往往才是关键。
- 核查事项法律或技术核查的结果会改变我们的建议。到了这一步，讨论已经完全不再是价格问题，继续争取更低价格反而会是错误的建议。
我们曾经处理过一套位于马贝拉的二手房，价格为1.100.000 €，客户支付的费用中有很大一部分是为了购买开阔景观。后来发现，房产前方的地块可以开发，而依法允许在那里建造的建筑会大幅改变景观。价格突然显得不同了：客户买到的不只是公寓和景观，还承担了失去其中一项溢价价值的风险。我们建议不要购买。有时最好的结果，就是一笔没有成交的交易。正确答案并不总是肯定。
您确实会劝客户放弃购买吗？会，而且我们曾经劝阻过一些本来可以让我们获得佣金的交易。我们有一个页面专门介绍这些案例，之所以公开它们，是因为对于准备花费几十万欧元的人来说，原则无法说服他们，实际案例才可以。
佣金的高低会决定您推荐哪套房产吗？
我们的佣金并非每套房产都相同。它取决于报价以及与开发商或卖方中介机构约定的条款。如果您询问某套具体房产的佣金，我们会如实告知。因此，您完全有理由询问，佣金金额是否会影响我们推荐哪套房产。答案是否定的，而且这背后有充分理由，并不需要您仅仅相信我们的话。
- 更好的房产胜过更高的佣金如果对您而言更合理的房产，恰好是我们佣金较低的那一套，我们就会推荐它。这种情况通常出现在二手房交易中，因为我们的佣金往往低于某些开发商项目。
- 不针对特定项目设定销售目标我们不收取任何按成交量计算的奖金，也不会因在某个特定项目中促成一定数量的房产成交而获得奖励，因此没有任何项目是我们必须推动您购买的。
- 有具体案例可供参考当法律或技术核查发现严重问题时，我们曾建议客户退出交易；即使推荐另一套房产意味着我们获得的佣金更低，我们也曾这样做，因为我们认为那是对客户更好的选择。
您实际签署的是哪一种定金协议
西班牙的惯例中，定金不止一种，而且它们的法律效果并不相同。合同设立的是哪一种定金，决定了您是否可以退出、退出的代价，以及如果卖方违约退出，卖方需要向您承担什么责任。这是本页面中唯一能够保护这笔资金的关键杠杆，而且必须在任何人签字之前确定。
| 合同设立的内容 | 有人退出意味着什么 | 我们如何处理这些问题 |
|---|---|---|
| 惩罚性arras | 任一方均可按约定价格退出。买方损失定金，卖方则双倍返还定金。退出机制是存在的，并且已在合同中明确计价。 | 这是与我们合作的律师所主张的安排，因为这是唯一能让您以事先知悉的成本保留退出途径的安排。究竟哪一种类型适合您的情况，由他根据您的合同判断；我们会确保在签署任何文件之前提出这个问题，而不是事后再问。 |
| 确认性arras | 没有人购买退出权。定金是已经达成协议的买卖中的部分付款，因此另一方可以向法院起诉，要求您完成交易。 | 一旦它出现在草案中，我们会立即标明；在签署或支付任何款项之前，您的律师会告诉您它会对您产生哪些影响。 |
| 惩罚性arras | 退出会被视为违约，并附带约定的违约金；具体取决于措辞，另一方可能仍有权要求交易继续进行。 | 还是同样的原则：我们会明确指出它，而不是把它当作形式问题一带而过；律师会阅读实际措辞，而不是只看上面的标题。 |
我们为您争取的事项
价格只是六项中的一项，而在新建房产交易中，它通常是最难调整的一项。以下是完整的六项，以及每一项实际上可以如何改变，因为只谈价格的页面，描述的是一种在这里大多不会发生的谈判。| 项目 | 实际可以更改的内容 | 新建房产和二手房 |
|---|---|---|
| 费用 | ||
| 价格 | 由卖方或开发商确定。我们的职责是了解附近同类房产的成交价格、哪些条件已经被拒绝，以及提出报价是否值得。 | 在新建房产交易中，降低买卖价格通常是例外而非惯例，最常见于开发商希望清售已完工项目中的最后几套房产。在二手房交易中，通常有更大的议价空间，但并非总是如此，具体幅度很大程度上取决于卖方的出售动机。 |
| 付款时间表 | 您支付多少以及何时支付。在新建房产交易中，这一点比价格更常有调整空间，对大多数买方而言，其价值也高于小幅折扣。 | 新建房产交易的付款安排由开发商制定：通常先支付预订款，然后在签订买卖合同时支付一笔较大款项，之后在建设期间分期付款，最后在公证员处支付余额。二手房交易通常先支付预订款，然后在私人买卖合同中支付 10 至 20 %，余款在公证员处支付。 |
| 时间和条件 | ||
| 预订及其条款 | 预订款会将房产撤下市场，并在律师进行法律审查期间为您保留房产。通常为6 000至11 000 €，对于价格更高的房产，可能约为房价的1 %。这是唯一一笔不在担保体系内支付的款项，因此金额应当较小。 | 两种交易采用的是同一种工具，但关键在于合同：合同必须明确说明，如果法律审查发现问题，定金将如何处理。这就是为什么律师要在款项离开账户之前，而不是之后，阅读合同。 |
| 期限 | 您何时拿到钥匙，以及如果日期推迟会发生什么。在这片海岸，日期推迟是常态，而不是例外。 | 二手房的完成交割日期确实可以协商，而且其价值往往高于小幅降价。新建房产的日期由开发商确定，并且取决于不受其控制的许可和接入条件，因此应预留几个月的延期时间，而不是去协商一个对方曾向您承诺的日期。 |
| 房产本身 | ||
| 家具配置和改动 | 房产包含哪些物品，以及您获准对其进行哪些改动。这通常是新建房产交易中实际可争取到的最有价值事项。 | 新建房产：装修标准，有时还包括仍处于图纸阶段时的户型布局，以及在施工期间增加、成本低得多的实用配置。请在预订之前索要清单，而不是事后再要。二手房：房产中哪些物品会保留，这实际上是价格的一部分，但房源信息中经常对此含糊其辞。 |
| 交房 | 房产交房时的状态，以及在交房当天发现任何问题时如何处理。 | 新建房产会在交房时列出缺陷清单，保修期也从该时点开始计算。二手房则要明确哪些物品会被清空，哪些问题会被修复，以及哪些状况会被视为买方已按现状接受。 |
| 不可谈判的内容 | ||
| 您的法律保障 | 这不是谈判内容，重要的是不要假装它可以谈判。在新建房产交易中，您在完成交割前支付的款项受西班牙法律和银行担保保护，而不是受某个经协商争取到的条款保护。 | 大多数开发商不会修改标准买卖合同，而对于拥有一百套房产的项目，他们实际上也无法修改。律师在这里的职责是确认担保有效，并且以您的名义出具，这是整个购买过程中最重要的审查事项之一。 |
购买过程中进行谈判的环节
完整的购买流程从第一次通话到拿到钥匙共十五个步骤。与卖方一方的沟通贯穿到第五步，第六步由您作出决定，所有达成一致的内容会在第八步，即预订环节，正式落实。第十一步是这些条款产生约束力的环节。从第九步开始由律师接手。第 5、6、8 和 11 步，共 15 步
- 与卖方一方沟通围绕房产看房大部分实际工作都集中在这里，而其中几乎没有任何内容看起来像是在谈判。关键是提出问题，以确认实际有哪些房产可供购买、价格是多少，以及适用哪些条件。New build我们会与开发商安排看房，并代您负责沟通。Resale我们会与卖方代理沟通，了解房源信息中不会说明的情况，包括它为何一直没有售出。
- 无压力地做决定在整个过程中随时您不必在第一次或第二次出行时就购买。我们可以陪伴您数月。如果目前市场上的房源都不够合适，我们会如实告知。有时正确的决定是购买，有时是调整需求，有时则只是等待。
- 预订找到合适的房产后预订会将房产从市场上撤下，并在律师进行法律审查期间为您保留。此时，之前的口头约定不再只是沟通内容，而会成为正式文件，因此预订合同必须明确写明各项条件，包括法律审查发现问题时定金如何处理。New build与开发商签订的预订合同。金额取决于项目。Resale预订定金及双方约定的条款。价格、期限以及任何家具配置都会在此确定。
- 具有约束力的合同审查顺利完成后只有到了这一步，才会出具规定交易完成交割条件、期限、付款安排以及未遵守协议后果的合同。此前达成的约定都应写入合同，而核查合同是否准确属于您的律师的职责，并非我们的职责。New build付款日程由开发商制定。施工期间可能需要支付数笔款项，也可能只在完成交割时支付较大比例的款项。具体安排取决于项目。Resale通常包括一份arras合同以及另一笔定金。相关条件，包括退出交易的后果，都会在合同中明确规定。
同一场谈判，两种不同方式
同一处房产和同一位卖方，两种接洽方式。| 自行办理 | 与Arevont合作 | |
|---|---|---|
| 代理代表谁 | 他们代表卖方或开发商。 | 我们只代表您。 |
| 他们的职责 | 他们的职责是出售某套特定房产。 | 我们的任务是 выяс清楚购买它是否合适。 |
| 您打开房源前能了解到什么 | 要价，以及房源信息中对此所作的说明。 | 同类房产的实际成交价，在我们能够查到的情况下卖方已经拒绝过的报价，以及它为何一直没有售出。 |
| 谁会告诉您坏消息 | 向您介绍房产的人，同时也需要将它卖出去。 | 如果某处房产不适合您，我们会告诉您，并说明原因。即使这意味着失去一笔交易。 |
| 语言与距离 | 使用西班牙语或英语，并根据对方的时区，由您所在国家的团队与其沟通。 | 使用捷克语，由身处海岸、能够与对方当面沟通的人员负责。 |
| 您需要支付多少 | 无需直接支付。卖方佣金本来就已包含在价格中。 | 无需支付。佣金金额不变，但其中一部分会支付给代表您的人。 |
最后一套优质房源，价格为 720.000 €
埃斯特波纳的一项新建房产。客户喜欢这个项目，具体房源也符合大部分需求。当时还面临着尽快决定的压力，因为剩余的可比房源已经不多。这是这片海岸最常见的谈判情形，问题根本不在价格。- 摆在桌面上的条件一套价格为 720.000 € 的房源，以及一个必须尽快决定的理由。对于一个优质项目而言，稀缺是真实存在的事实，同时也是业内最古老的停止比较的理由。
- 我们比较了什么价格、朝向、布局、景观，以及该项目的条款，与当时类似预算下其他可选房源的比较。公寓本身并不是问题所在。以 720.000 € 的预算，我们可以找到其他选择，让客户在对他真正重要的方面以相近的价格获得更多。
- 我们的建议不要因为担心房源会消失就预订它。相反，我们把具体的替代方案摆到他面前，并说明在相同预算下每个方案在哪些方面更具优势。
- 事情经过他没有预订这套房源。我们继续寻找，后来他购买了另一处房产，更符合他真正希望通过购买实现的目标。这一决定是通过比较作出的，而不是被谈判桌另一方设定的期限所推动。
我们并不是在判断一处房产是否好，而是在判断以这个价格它是否适合您。
您需要支付多少费用？
- 买方0 €没有服务费，没有预付费，完成交割时不收费，即使您放弃一笔我们投入数周时间促成的交易，也不会收费。
- 开发商或卖方
- 新建房产
- 2,5 to 6 %
- 二手房房产
- 1,5 to 4 %
- Arevont我们的费用是该佣金的一部分，且只有在完成购买时才会产生。劝您不要购买会使我们失去这笔费用，这正是我们的建议具有价值的原因。
运作方式很简单。卖方已经与自己的代理机构约定了佣金。如果您没有自己的代理代表而直接到达，通常全部佣金都会由卖方代理机构保留。如果我们代表您，卖方代理机构会从同一笔佣金中支付我们的份额。房产价格不会因此对您发生变化，您也无需补交任何费用。由谁支付我们的费用，并不决定我们代表谁。卖方中介代表卖方，而我们代表您。我们并不是围绕自有待售房源建立的，因此如果我们判断某套房产对您来说并不值得购买，即使这意味着我们将无法从该交易中获得任何收入，也会如实告诉您。不过，有一点需要注意。Costa del Sol的一些中介也会向买方收取佣金。与我们合作时，您不会遇到这种情况。
即使您直接购买，房产价格也不会改变。对于新建房产，您可以要求查看开发商的价目表并自行核对。
谈判无法改变的事项
没有人能向您保证某个具体百分比，而如果有人这样做，您应当把它视为警示信号。价格由卖方或开发商确定，而不是由中介确定；对于新建房产，无论您通过哪家中介购买，价格都相同。一个项目都还不了解，就承诺为您提供大幅折扣的中介，是在利用折扣诱饵吸引您。新建房产的谈判空间有限。通常可以调整的是付款安排、更好的家具配置或部分额外项目。降低购买价格并不常见，例如开发商想清售已完工项目的最后几套房源时，才可能出现这种情况。经历近几年的强劲增长后，市场正在逐步放缓，因此一些开发商可能更愿意讨论价格，但提前指望获得折扣并不现实。这是截至2026年年中的市场情况，也是本页面中变化最快的一句话，因此请将其与当前季度报告进行核对，不要在一年后仍盲目相信。二手房通常比新建房产有更大的谈判空间，但并非总是如此。价格、交房日期、家具配置以及购买的其他条款都可以协商，而很大程度上取决于卖方的出售动机。这正是我们能够了解、而您无法自行了解的唯一关键因素。还需要明确一个界限。预订并不意味着所有事项都已经核查完毕。在预订之前，我们无法核实所有内容，这正是为什么接下来必须进行法律核查，也正是为什么预订合同必须说明，如果核查发现问题，您的定金将如何处理。
关于谈判最常见的问题
- 在西班牙，房产价格真的可以谈吗？
- 对于二手房，通常可以，但可谈幅度主要取决于卖方的出售动机，而不是报价方式。对于新建房产，价格本身通常很少可以协商。任何用一个百分比回答这个问题的人，都是在猜测。
- 与开发商有谈判空间吗？
- 有一些，但通常不是价格。开发商会设定固定价目表，而一个有候补名单的优质项目没有理由降价。可以调整的是付款安排、家具和配置，有时还包括额外服务。降价主要发生在已完工项目的最后几套房源上。
- 除了价格，还能约定什么？
- 付款安排、截止日期、预订及其条件、家具配置和改动，以及交房。在新建房产交易中，这些事项通常比价格谈判更有价值；您也应在预订前索要定制项目清单，而不是等到预订之后。
- 谈判需要支付费用吗？
- 无需支付任何费用。在整个购买过程中，您不需要向我们支付任何费用。我们的费用来自卖方一方本来就会支付的佣金分成，而无论您是否直接购买，房产对您的价格都相同。
- 预订定金是多少？可以退还吗？
- 通常为6 000至11 000 €，对于价格更高的房产，约为房价的1 %。这笔款项能否退还，取决于预订合同的措辞，并且因开发商和卖方而异。这是唯一一笔不在担保体系内支付的款项，因此金额应当较小，且合同必须明确说明退款条件。这就是为什么律师应在款项付出之前，而不是之后，审阅合同。
- 您会为我自己找到的房产进行谈判吗？
- 会。您可以将Idealista、其他中介网站或开发商网站上的链接发给我们。我们会核实该房产是否确实仍可购买以及当前价格，告知您我们会向卖方一方提出什么要求；如果合适，我们会负责谈判并陪同您完成整个流程，直到拿到钥匙。
