在西班牙购房前，律师会检查什么
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独立的西班牙律师会进行约 15 项核查，然后告知您是否应继续交易。这些核查涵盖所有权、产权负担、建筑合法性和业主委员会欠款。核查需时 2 到 4 周，费用约为房价的 ~1 %。
十五项中的前五项，完整内容如下
- 所有权登记记录中的姓名是否与出售房产的人一致。
- 负担与强制执行可能附着于房产本身的抵押、查封及其他登记负担。
- 地役权和限制已登记的通行权，或房源信息中无人提及的其他限制。
- 业主社区欠款未缴纳的comunidad费用，在法定限额内可能转由新业主承担。
- IBI及地方义务年度房产税，并依据债务随房产转移的同一原则进行核查。
律师如何确认房产归谁所有？
通过查阅 nota simple，然后核查其中未显示的内容。nota simple 是西班牙房地产登记处出具的普通摘录，显示房产所有人及登记在该房产上的事项，也是您的律师在您支付任何款项前首先查阅的文件。Registro de la Propiedad 是西班牙房地产登记处的正式名称，也是产权记录背后的机构。Catastro 是本网站对西班牙房地产登记处所使用的捷克语简称，指记录房产所有人及其负担事项的登记。nota simple 仅供参考。它并不像外国买家可能期待的那样构成产权保证。具有完整法律效力的文件是 certificación registral，即更为详尽且办理时间更长的摘录，通常只在完成交割时申请。要决定是否继续推进交易，律师依据的是 nota simple。最好要求提供一份不超过几周的新摘录，而不要依赖卖家手头恰好有的一份副本。
信息性 nota simpleRegistro de la Propiedad
- 所有人（Titular）
- 姓名
- 描述
- 城市房产 · XXX平方米
- 负担（charges）
- 抵押贷款 · X银行 · XXX.XXX €
- 所有人（Titular）. 所有权部分：登记记录显示目前由谁拥有该房产。
- 描述. 描述部分：面积和边界，并与 Catastro 及实际房产进行核对。
- 负担（charges）. 负担部分：登记在房产上的任何抵押、查封或地役权。这正是 nota simple 所能证明的内容。
容易混淆的内容实际运作方式
- Catastro 与 Registro de la Propiedad 是同一回事
- 它们是西班牙两个独立的系统。本网站为方便起见，将它们归入同一个捷克语词汇之下。Registro de la Propiedad 记录法定所有权和负担。Catastro 记录房产的实物描述，以及用于计算地方税的价值。两者对同一房产的记录可能不一致。纠正这种不一致是常见的核查结果，而且通常可以解决。
- 如果 nota simple 看起来没有问题，房产就没有问题
- 它只显示已经登记的内容。有些事情可能真实存在但尚未登记，例如无人申报的扩建，或无人记录的边界争议，而 nota simple 不会显示这些内容。因此，下面的核查清单除了登记记录本身，还列出了其他项目。
nota simple 究竟显示哪些内容？登记的所有权人、登记记录中的房产实物描述，以及房产上的任何负担：抵押、扣押、地役权或其他权利负担。该文件不会显示未登记的事实。因此，它只是多项核查中的一项，并不能替代完整核查。
他人的债务会变成您的吗？
会，在两个明确且已有充分法律依据的方面确实如此，而这正是最令外国买家意外的发现。在这两个方面，西班牙的做法会将某些债务附着于房产本身，而不仅仅是欠债人个人承担。
- 抵押、扣押及其他已登记负担如果某项负担在出售前未被清偿，它仍会附着于房产，因此买家可能最终取得一套仍受前所有人债务影响的房产。该事项会在产权简易证明中核查，并由公证员在完成交割时再次确认。
- 未缴纳的业主社区费对业主comunidad的债务可能转由新业主承担，但不超过法定限额。通常来说，这包括当年费用以及此前若干年度的费用。应在签署前向社区管理人索取证明，以此确认相关情况。
- 未缴纳的地方税，例如 IBI这项义务被视为随房产转移，而不是仅由欠税人承担，其性质与业主社区费相同。应通过证明确认 IBI 已缴至最新。安达卢西亚法律还单独要求卖方在房产正式挂牌出售前提供该证明。
未缴纳的业主社区费在新业主名下附着的确切年限，是一个技术性问题。具体期限会因交易事实而异，因此我们不会将其简化为一个单一数字。您的律师会根据真实证明，确认适用于您此次购买的期限。
在业主社区债务出现在证明上之前，有办法提前知悉吗？近期业主大会的会议纪要通常会在债务或计划中的额外收费成为正式证明事项之前提及相关内容。索取最近两次会议纪要及该证明本身，是标准做法，也值得进行，无论您的律师是否已经提出要求。
西班牙房产所称的“合法建造”是什么意思？
这意味着四项条件必须依次吻合。链条中只要有一项回答为“否”，就足以使流程停止。licencia de primera ocupación是新建房产在合法居住及接入各项公用设施前所需的首次入住许可证。对于二手房，问题在于地块上实际存在的建筑，是否与曾获批准并登记的内容相符。
- 开工前已签发建设许可证（licencia de obra）Who decides建设时的市政厅What it grants建设是否获得授权If no建设未经授权即已进行。这是此清单中最严重的发现。
- 首次入住许可证（licencia de primera ocupación）已签发Who decides建设结束时的市政厅What it grants该房产可以依法接通供水和供电，并可合法居住If no无论看起来完成度多高，该房产都不能依法居住或接入公用设施
- 产权登记描述与实际建成情况相符Who decidesRegistro de la PropiedadWhat it grants纸面上购买的内容，就是实际存在的内容If no未登记的扩建或改建，这是西班牙法律核查中最常见的发现之一
- 地籍资料与产权登记一致Who decides地籍资料，财政部What it grants税务计算结果与产权登记相互一致If no存在不一致。这种情况很常见，通常也可以解决，但值得在签署前处理，而不是事后再处理。
未登记的扩建真的会导致拆除令吗？在这片海岸最严重的案例中，确实可能，尤其是在建设违反受保护土地规定，而不仅仅是缺少许可证的情况下。大多数问题并不严重，可以通过登记现有建筑来解决，但需要付出相应成本。无论如何，在签署前发现这一问题总比签署后发现更好。
在您的律师开始审查之前，卖方依法必须向您提供哪些信息？
无论律师自行发现什么问题，卖方都必须在两个不同阶段提供八项具体资料。只要交易通过专业人士或中介机构进行，安达卢西亚消费者保护法就已赋予买家向卖方索取特定文件的权利。个人卖方单独进行一次性出售时，不受这项具体规定约束。但外国买家只要通过任何中介机构进行交易，包括本机构，就享有完整的该项权利。
- 房产所有人您甚至在提出报价前就应获知该信息，依据为第218/2005号法令附件五。
- 房产上的任何已登记负担这同样属于报价前二手房信息表的一部分。
- 面积，依据不超过三个月的新产权简易证明在您提出报价前披露，因此您据此提出报价的金额已经过核查。
- 当前社区费在您提出报价前披露，因此您了解真实的经常性成本。
- 证明 IBI 已缴清的证书提出报价前必须提供。签署前还必须再次提供 IBI 证书。
- 相关许可证至少须在签署前三个工作日提供，不得在签署当天提供。
- comunidad 的章程以及管理员出具的债务证明同样须至少在签署前三个工作日提供。
- Libro del Edificio建筑物自身的技术和维护记录。这是签署前应提供的最后一份文件，也须在上述三个工作日的期限内提供。
如果我直接向私人业主购买，且没有中介参与，这项权利是否适用？不适用。该法规豁免真正的私人一次性交易。只要有专业人士或中介参与销售，就适用该法规，而外国买家在这片海岸进行的大多数交易都属于这种情况。
如果卖方或中介拒绝提供这些文件，我可以怎么办？请将其视为严重警示，而不是小小的文书问题，并在支付任何款项前向您的律师提出。安达卢西亚的地区消费者主管部门是执行该法规的途径。不过，更直接的保护其实很简单：不要继续进行一项交易，在该交易中，您有权获得的基本信息正被扣留。
西班牙法律核查通常涵盖的十五项内容
并非每一项都适用于每套房产。律师会以约为房价 ~1 %的费用，检查与您具体交易相关的事项，我们不收取 0 €的推荐费。新建房产的清单会更长，还包括开发商背后的公司。- 所有权登记记录中的姓名是否与出售房产的人一致。 向无法依法转让其所出售财产的人购买。
- 负担与强制执行登记在该房产上的抵押、扣押及其他权利负担。 在出售前未被清偿、并且附着于房产而非原业主的权利负担。
- 地役权和限制登记在案的通行权或对该房产的其他限制。 您原以为完全属于自己的部分，结果却是共有的或受到限制。
- 业主社区欠款comunidad 的未缴费用，以及签署前应提供的证明。 可能转移给新业主的债务，有时金额可达数万欧元。
- IBI及地方义务年度房产税及相关地方收费。 同样适用债务随房产转移的原则。
- 针对地籍的登记记录Registro de la Propiedad 与 Catastro 是否描述的是同一房产。 两者之间的差异很常见，通常可以解决，但在签署前发现，解决成本更低。
- 建筑合法性地块上的建筑是否符合获准建设的内容，以及改建部分是否已登记。 未登记的扩建部分，这是最常见的发现之一，可能影响二手房交易和抵押贷款。
- licencia de primera ocupación该房产的首次入住许可证。 没有该许可证，房产就无法合法居住，也无法接入公用设施。
- 社区规则和短期出租限制comunidad 的章程，以及对使用或短期出租的任何限制。 房产本身可以合法购买，但度假出租仍可能受到限制或被禁止。
- 开发商，仅适用于新建房产项目背后是谁，以及他们此前完成过哪些项目。 一名新的或缺乏经验的开发商，这些信息应在承诺购买之前了解，而不是事后才知道。
- Licencia de obra，仅适用于新建房产允许依法开工建设的建筑许可证。 未取得正确许可证便开始施工，这是清单中最严重的问题。
- 土地分类，仅适用于新建房产确认该地块属于suelo urbano，即城市建设用地且可建。 受保护土地或农村土地，其购买性质与所售物业完全不同。
- 银行担保，仅适用于新建房产涵盖每笔分期付款、并明确以买方名义出具的有效担保。 如果建设失败，可据此退回款项。这与以开发商名义购买的团体保单并非同等保障。
- 合同中的完成交割日期，仅适用于新建房产项目应完成验收的时间，并须与文件进行核对。 即使施工超过合同日期，担保仍然适用，因此书面日期比宣传册中的预计日期更重要。
- 验收及入住许可证，仅适用于新建房产工程完工证书和首次入住许可证，在建设结束时取得。 这些文件使看似完工的建筑变成可依法居住的房屋。新建房产的延误通常发生在这一阶段。
法律核查在购房流程中的位置
完整购房流程共有十五个步骤，从首次联系到拿到钥匙。法律核查是第九步，发生在预订之后，而不是之前。第9步，共15步
- 法律尽职调查通常为2至4周独立律师会在建议继续购房之前，按照上述清单逐项核查。通常导致这一过程耗时更长的，并非法律工作本身，而是卖方、开发商或社区管理人尚未提供的文件。
核查完成后您能了解什么，以及不能了解什么
核查完成并不等于保证。它说明能够核实的内容已经核实，以及核查发现了什么。上方清单中的项目并不适用于每套房产。买方权利部分说明法律要求卖方提供什么，而不是说明您交易中的某一具体卖方实际提供了什么。本页面不会实际执行核查，我们也不是律师事务所。独立律师会对您的购房进行真正的尽职调查。如果您希望获得流程协调方面的帮助，那是另一份独立指南。
关于律师核查的常见问题
- 公证员会进行与律师相同的核查吗？
- 不会。公证员作为不代表任何一方的公职人员，会在签署时再次确认身份和登记记录。律师的核查会早数周进行，专门为您开展，此时您仍有现实可能退出购房。
- 此类核查发现的最常见问题是什么？
- 建筑存在未登记的改动，例如扩建、封闭露台，或施工时未提交相应许可证。它很少涉及蓄意欺诈。更常见的是，未完成的文书工作始终没有跟上实体建筑的实际情况。
- 律师究竟会向社区管理人索取什么？
- 按照惯例需要两项：确认当前欠款状况的证明，以及随附的最近两次业主大会会议纪要。证明会确认确切金额。会议纪要通常会在欠款或计划中的额外收费正式形成证明之前，提前显示相关情况。因此，两者一并索取比单独索取证明能发现更多问题。
- 这与技术或结构勘察有何不同？
- 完全不同。律师核查属于法律核查，涉及所有权、债务、许可证和规划状况。建筑师或勘察师进行的技术检查则关注建筑本身的实体状况，例如潮湿、屋顶和设备。两者互不可替代。
- 对地块而言，这与已完工房产的核查方式相同吗？
- 对地块而言，土地分类核查更为重要，因为它是否属于suelo urbano，决定了该地块是否完全可以建设。其他几项，尤其是入住许可证，只有在建成某些建筑后才会变得相关。
