Costa del Sol 房产检查
技术检查是由专业人员进入房产，记录房屋实际存在的问题。我们不亲自进行这部分工作，而是请验房师或建筑师参与，及时安排他们到场，并确保他们发现的问题能够转化为具体措施，例如调整价格、附加条件、签约前维修，或成为完全放弃购买的理由。我们也会说明何时不值得委托勘察，因为并非每次购房都需要进行勘察。
究竟由谁检查建筑物
在您购买房产前，会有四类不同的人查看房产，但只有其中一类是在寻找缺陷。在您以为有人已经检查过自己担心的问题之前，了解这一点很有价值。专业人员负责专业工作。我们确保各环节衔接顺畅：安排合适的人选，确保他们能够进入房产，确保报告在必须赶上的截止日期前送达，并确保他们写下的内容不会只是躺在您的收件箱里。
| 谁 | 他们代表哪一方 | 他们究竟做什么 |
|---|---|---|
| 技术验房师或建筑师 | 您的账户 | 检查房产、结构、屋顶、潮湿问题、设施和泳池，并记录发现的问题。这才是真正的技术检查；对于老旧房产，它能发现那些否则可能在您入住后才出现的问题。 |
| 律师 | 您的账户 | 检查文件，而不是建筑物：所有权、费用和债务、社区欠费、建筑合法性、居住许可证以及规划违规。一套房产即使物理状况完美，也可能不是一笔好交易，反过来也同样成立。 |
| 银行的估价师 | 银行 | 为抵押贷款用途确定房产价值。发现缺陷不是他们的职责。这不是技术勘察，也不能替代技术勘察。 |
| 卖方代理 | 卖方 | 代表交易的另一方，这是他们的职责，也完全合理。他们对房屋状况的描述是销售描述，而不是检查报告。 |
| 施工人员 | 在您聘请他们之前，哪一方都不代表 | 等到有需要报价或维修的事项后再请他们介入。工作报价也不是建筑物勘察，而想承接工作的施工人员也不是判断这项工作是否必要的人。 |
| Arevont | 您的账户 | 这根本不是技术人员的职责。我们会判断是否值得委托检查，安排合适的人选，确保他们能够进入房产，根据签约日期把控时间，并将他们发现的问题带入您与律师的谈判中。 |
检查是由您们亲自进行的吗？不是，而且即使我们亲自进行，也不希望您接受这样的安排。我们不是建筑师或建筑工程师。我们会安排专业人员，在方便您的时间到场，并处理相关的一切事务。报告由专业人员出具，并署有他们的姓名。
银行估价不代表什么
这是买方在西班牙购房中最昂贵的误解，而且澄清它无需任何费用。如果您申请西班牙抵押贷款，估价师会到房产现场。某位正式专业人员会拿着测量设备在房屋周围走动。因此，人们很容易得出结论，以为建筑物已经接受了检查。事实并非如此。抵押贷款估价的目的，是告诉银行其担保物值多少钱。估价师会确认房产与文件相符，记录表面可见的维护状况，进行测量并拍照。报告中的一切都围绕一个数字展开，而这个数字是为贷款方服务的。
这份报告能回答什么它仍然不会告诉您的事情
- 银行估价（tasación）
- 根据国家估价规则，确定房产作为贷款担保物的价值。现场查看是真实的，技术人员也具备资质，但其任务是评估价值，而不是寻找缺陷。衣柜后面的潮湿问题不会改变银行所需的估值数字。
- 律师的尽职调查
- 确认您购买的对象在法律上是否如其表面所示：所有权归谁、有哪些债务、建造和扩建是否获得许可、是否存在居住许可证。它无法回答屋顶是否漏水。
- 能源性能证书
- 卖方必须持有的一项字母等级证书。它通常根据建筑结构和设施计算得出，无需拆开或打开任何部件；等级较低说明运行成本可能较高，而不是一份缺陷清单。
- 房源信息与中介描述
- 房产对外销售时所呈现的状态。“状况良好”和“近期翻新”是没有明确含义的普通销售用语，而照片的拍摄目的，是让您产生看房的意愿。
- 技术检查
- 由对交易成功与否没有利益关系的人书面记录建筑物本身的状况。这五类文件或检查中，只有这一项的目的在于发现问题。
其他四项都不代表不诚实。它们各自都能很好地回答自己的问题。错误在于算术：把四份报告相加，就以为它们共同覆盖了建筑物的全部状况。
Sources
银行要派估价师来。我还需要进行房屋检查吗？它们回答的是不同的问题。估价师告诉银行该房产作为担保物的价值。查找缺陷不属于估价师的工作，因此估值不能替代技术检查，也不能被视为技术检查。
什么时候值得进行房屋勘察，以及什么时候我们会说不值得
在西班牙，技术检查属于自愿行为。法律并不要求您委托进行检查，大多数西班牙买家也不会这样做。这并不意味着应当跳过检查，但确实意味着交易过程中没有人会催促您进行检查，也意味着真正应该问的问题不是“是否人人都应该进行检查”，而是“在这里进行检查是否会改变任何事情”。我们会在合适的情况下安排检查员，而不是每笔交易都安排。大致而言，这就是我们判断的界线。
- 较老的房产，以及任何拥有独立屋顶的房产房龄是最主要的单一原因。独栋房屋拥有自己的屋顶、排水系统，通常还拥有自己的泳池和花园，而这些每一项都是会按某种规律老化的系统，只是没人事先为您写下这个规律。
- 可见的工程、扩建或改建凡是有新增、封闭或改造成卧室的部分，都有两个问题：施工是否良好，以及是否合法。检查员回答第一个问题，律师回答第二个问题，而这两个问题值得一并提出。
- 任何有潮湿迹象的房产一面矮墙刚刷过的油漆，看房时角落里的除湿机，带花园的一楼公寓，而花园地面高于室内地板。潮湿是这片海岸最常见的缺陷，也是拍照时最明显的缺陷。
- 长期空置的房产数月无人居住后，一些小故障会悄然累积：密封件、水泵、泳池设备、锅炉，以及一台已经连续两个夏季未运行的空调设备。
- 大额购房并不是因为昂贵房产更差，而是因为同样比例的风险对应着更大的金额，而且在这个价位上，问题通常并不明显，这正是必须有人去查找的原因。
- 您无法亲自到场时如果您在捷克，仅凭照片和我们的视频作出决定，那么由专业人士亲自站在房屋内检查，正是交易流程中您所缺少的环节，而不是额外服务。
还有另一半情况，这也是我们更愿意在您花钱之前告诉您的。对于保修期内的新建房产，工作重点不是勘察，而是交房检查，相关内容请参阅下方的关联页面。对于一套面积不大的近期建成且维护良好的公寓，如果没有任何异常，勘察往往只是确认一次谨慎的看房已经发现的情况。更合理的花费，是针对您真正关心的那一项请专业人士报价。我们采用的判断标准很简单：这个发现是否有可能实际改变您的决定、价格或合同中的某项条件。如果答案是否定的，我们会直接告诉您，而不是安排人员。花的不是我们的钱，也不会占用我们的下午，因此我们没有理由安排一项不值得的检查。
二手房与新建房产：为何检查的目的不同
两种情况下的实体检查看起来相似，但其目的完全不同。区别在于，之后谁有义务修复发现的问题。
| 区别所在 | 二手房 | 新建房产 |
|---|---|---|
| 质保 | 没有。卖方只对其知情并隐瞒的隐蔽缺陷负责，而提出索赔的期限很短。 | 结构保修十年，设备安装三年，装修饰面一年。完成交割前支付的款项由银行担保承保。 |
| 谁负责修复发现的问题 | 由您负责，房产归您所有之后就是如此。因此，必须在签字之前发现问题，此时它仍可能影响价格或交易条件。 | 由开发商承担费用，这正是snagging清单存在的目的，用于记录这些问题。 |
| 房屋状况与配套设施 | 取决于房龄。预计最终需要更换厨房和浴室，也要预计其他设施会随着时间推移陆续出现问题。 | 一切都是新的。检查的是施工是否完成妥当，以及是否符合您的选择。 |
| 能源 | 等级较低、能耗高于新建房产。差异会体现在账单中，而不是购房价格中。 | 最高等级、能耗更低、账单更低。 |
| 发现的问题价值何在 | 谈判筹码，或停止交易的理由。它会改变您的决定和您的出价。 | 一份列明期限的工程清单，以及一名在合同上有义务完成整改的人。 |
这也是反对认为二手房路线更便宜的一个诚实理由。二手房更常意味着翻修或一系列逐步进行的工程，包括厨房、浴室、空调，以及拆墙后出现的意外问题。最终花费很容易达到相同水平，甚至更高。检查能让这些计算不再成为意外，而是在您签字前就变成一个明确的数字。
新建房产需要这项服务吗？通常不需要以这种形式进行。新建房产受十年、三年和一年保修期保障，因此此时需要进行的是交房检查，并针对开发商列出瑕疵清单，这属于另一项服务。如果新建房产完工后长期闲置且未售出，或者您是从私人卖方而非开发商处购买一套已完工可入住的房产，那么二手房的处理逻辑便会再次适用。
卖方说房产没有瑕疵。这具有约束力吗？这与保修并不相同。对于二手房，卖方需对其知悉并隐瞒的隐蔽瑕疵负责，这意味着房产已经归您所有后，您还必须在很短的期限内证明他人当时知情。与您在签署合同前就获得的调查结果相比，这显然处于弱势得多的地位。
报告出具后会发生什么
一份无法改变任何事情的报告，不值得委托制作。这正是我们真正负责的服务部分，也是我们希望尽早进行检查、让检查结果能够发挥作用的原因。
- 我们与您一起解读报告报告以西班牙语或英语出具，面向专业读者撰写。我们会与您一起逐项查看，并区分始终存在的三类问题：对于该房产的房龄而言属于正常的事项、近期将产生费用的事项，以及会改变结论的事项。
- 需要书面处理的发现交给律师未经许可建造的扩建部分、被封闭起来的露台、登记描述中没有出现的泳池。实体检查结果只是法律问题的起点，而在涉及施工方之前，这个问题应先交由您的律师处理。
- 检查结果可以附上具体金额没有维修费用的瑕疵不能成为谈判依据，只会令人焦虑。如果报告本身量化了工程费用，我们会将该金额提交给卖方。如果报告没有量化，我们可以在价格谈判前向工匠取得维修报价，使对方要求的是针对具体维修项目的具体金额，而不是对房产的主观感受。您只需告知我们，我们就会去取得报价。对于任何您确实会据理力争的问题，这几天的等待是值得的。
- 需要建筑师时，我们会请其介入有些检查结果超出了验房师能够回答的范围。扩建部分能否合法化、改造到底涉及哪些工作、您计划的布局是否完全可行，以及这些工作需要多少费用，都是建筑师需要回答的问题，因此我们会请建筑师介入。这是独立的专业人士，收取独立的费用，报价会直接提供给您，相关费用不会经过我们。
- 可以修复的问题会变成要求，而不是抱怨有了报告后，我们会与您的律师明确列出哪些事项必须记录、纠正或说明，并将其提交给卖方。与因为房产显得陈旧而要求折扣相比，这完全是另一种谈判。
- 它会反映在价格、条件或期限中某项发现可能导致降价，也可能成为完成交割前必须满足的条件，或者要求卖方先行维修。三种方式中哪一种合适，取决于该发现的性质以及对方的购买意愿，而这正是谈判要解决的问题。
- 有时答案是停止交易当法律或技术检查发现严重问题时，我们曾建议客户不要继续交易。没有人喜欢进行这样的沟通，但这仍比另一种结果便宜得多。不购买是购房流程中一种合理的结果，我们也将其视为一种结果。
技术检查实际检查哪些内容
验房是对建筑中能够到达的部分进行目视且非侵入式的检查。专业人员会记录每个部件的状况、发现的瑕疵、瑕疵看起来有多严重，以及哪些项目需要打开或拆开后才能确定。检查范围会因房产和委托人员而异，因此应将以下内容视为这项工作的基本框架，而不是固定清单。| 检查哪些内容 | 为什么这很重要 | 我们如何处理检查结果 |
|---|---|---|
| 该建筑物 | ||
| 结构与地基 | 裂缝、位移和沉降都可能导致交易终止，而不是仅仅重新定价。这些问题也是看房最不容易发现的，因为可见的症状往往只是出现在不该出现位置的一条发丝般细纹。 | 如果问题严重，报告会说明需要进一步调查的内容，在得到答复前我们会暂停流程。在结构状况尚未确定的情况下，绝不会签署任何文件。 |
| 屋顶、露台与防水 | 在这片海岸，屋顶一年中的大部分时间似乎无所事事，却要在几天的大雨中发挥作用。平屋顶或位于生活空间上方的露台，往往就是渗水进入的地方。 | 维修估价会成为议价依据。积水、防水层失效，或露台排水方向错误，都会成为完成交割前必须满足的条件。 |
| 外立面、雨水与排水 | 这里通常根本不会安装檐沟和落水管，因此雨水会沿墙面流下并进入墙体下部。这在当地很常见，但之后仍会成为您的潮湿问题。 | 我们会询问业主共同体对此已经作出的决定，因为外立面通常属于共用部分，维修费用可能以特别摊款的形式收取，而不是由您单独负责。 |
| 潮湿与渗水 | 地面层公寓以及建造时未设置防潮层的房屋，常见返潮问题，而新刷的油漆在看房时可以将其完美掩盖。这是 Costa del Sol 最容易被低估的瑕疵。 | 读数是用湿度计测得的，而不是凭肉眼判断。读数是一个可以摆在卖方面前的数字，而直觉猜测并不是。 |
| 房产内部 | ||
| 窗户、门和木工制品 | 老式无断桥铝材、单层玻璃和失效的密封条，决定了公寓能否保持室内温度，还是整个夏天都要开空调却依然嘈杂。 | 这通常是成本问题，而不是危机。我们会对其定价，并将其作为已知金额计入报价，而不是让它在第一年变成意外支出。 |
| 电气设施 | 不同年代安装的设备可能仍然安全，但远远达不到现行规定的要求，而这决定了您能否加装电磁炉、汽车充电器或第二台空调。 | 检查配电箱、电路和接地是否正常。如果报告标出问题，电工会在您作出承诺之前，而不是之后，给出升级报价。 |
| 管道、热水和排水 | 管道的使用年限、水压，以及淋浴和厨房实际的排水情况。排水缓慢和水压低是日常生活中必须忍受的问题，却在所有曾经拍摄的照片中都无从看出。 | 我们会打开水龙头和出水口，并观察排水情况。如果问题涉及墙内管道，这正是必须在签署之前而不是之后解决的事项。 |
| 空调和供暖 | 设备都有使用寿命和维修记录，四月说“能用”并不等于八月也能用。对于整套房产而言，更换设备是一笔真实的金额。 | 在可能的情况下，我们会同时运行供暖和制冷设备。设备的年限和状况会与能源等级一起纳入运行成本评估。 |
| 厨房和卫生间 | 对于二手房产，您应当预期这两个房间迟早需要更换。了解这一时点是现在还是八年后，就基本决定了装修预算的大部分。 | 这样它就会变成一项有明确日期的计划支出，这正是装修与紧急维修的区别。 |
| 房产外部及共用部分 | ||
| 泳池、设备和灌溉 | 私人泳池不仅是地上的一个坑，也是一个设备系统，包括水泵、过滤装置、管道和池体本身。漏水的维修费用很高，而且在泳池注满水时无法看出。 | 如果报告发现任何问题，我们会请泳池专业人员进行处理，并将运行泳池的成本计入您的持有成本。 |
| 花园、边界及建筑物的位置 | 地块上的实际情况应当与图纸一致。现实中存在、纸面上却没有的门廊、储藏室、凉棚或改建地下室，是披着实体外衣的法律问题。 | 现场发现的问题会直接交给您的律师处理。这是技术检查转变为法律问题最常见的地方。请明确谁负责回答什么问题：检查员描述现场实际存在的建筑，并说明其是否与房地产登记处记录和地籍记录一致；至于是否可以使其合法化，或是否拥有居住许可，则是律师需要回答的问题，而不是检查员的问题。三份记录对应一栋建筑，彼此不一致是很常见的。 |
| 公共区域和待进行的工程 | 电梯、车库、屋顶、泳池和外立面属于共有部分，费用也由共同承担。一个已经投票通过昂贵维修项目的业主委员会，意味着在您到达之前，您就已经承担了其中应由您分摊的部分。 | 现场状况来自检查，会议纪要和债务则由律师核查。我们会确保两方面的信息被放在一起阅读，而不是分别处理。 |
| 能源等级和运行成本 | 较老的房产通常处于较低能源等级，能耗也更高，这会每月体现出来，而不是只在公证员处体现一次。 | 它会与物业共有费用和年度税费一起计入持有成本，从而可以诚实地将较低的购买价格与较新的房产进行比较。 |
检查在购房流程中的位置
从第一次通话到拿到钥匙，整个购房流程共有十五个步骤。技术检查有一个时间窗口，而且比大多数人想象的更短：必须尽早委托，以便检查结果仍有可能改变某些事项，并且必须在其所依据的签署之前完成。15个步骤中的第8、9、13和14步
- 预订及作出决定的时机找到合适的房产后预订会在核查期间将房产撤出市场。这正是决定是否将技术检查纳入核查范围的时点，因为预订合同也会约定，如果检查发现问题，定金将如何处理。事后才作决定，会让人觉得自己只能继续进行交易。Resale预订定金和约定条件。价格、日期和配套设施也会在此确定，而这些正是检查结果可能重新引发协商的事项。
- 检查同步进行通常为两至四周法律尽职调查在预订后开始，这也是技术检查与其同步进行的自然时段。同一时期内，由两位不同的专业人士分别核查两份不同的清单。两项工作重叠进行非常重要，因为建筑方面的发现往往会转化为对文件的疑问，而当问题出现时，您希望两位专业人士都仍在继续工作。
- 签署前的最后检查完成交割前对于二手房产，我们会在签署前再次返回检查，由您亲自参加或由我们代表您进行。这是我们负责的检查，并非房屋检查：我们确认房产状况符合约定，清单中列出的配套设施仍然存在。如果您希望由建筑师或检查员进行专业技术检查，我们会另行安排。New build对于新建房产，流程取决于开发商。有些开发商会在所有权转移前进行snagging，另一些则在之后进行。这是配套的服务。Resale将房屋现状与约定内容进行比对，并将房屋内现有物品与清单进行比对。
- 公证员与钥匙完成交割日这是上述一切工作都在倒推的截止期限。契据签署后，房屋便归您所有，且按当时的状况交付。第二天才发现的问题，只会变成维修账单，而不再是谈判筹码。如果您的律师持有授权委托书，您无需亲自到场。无论如何，我们都会在场。
同一套房屋，两种检查方式
了解在没有买方代理和有买方代理的情况下，购房的技术环节分别是什么样。| 自行办理 | 与Arevont合作 | |
|---|---|---|
| 谁会告知您房屋状况 | 卖方代理的职责是出售这套特定房产，而其对房屋状况的描述本质上是销售宣传。 | 一位不关心交易能否完成的专业人士，其全部职责就是找出问题。我们的工作是及时安排其介入。 |
| 寻找合适的人 | 在您可能看不懂的语言环境中寻找人员，又没有办法区分验房师和正在寻找后续维修工作的建筑工人。 | 我们会从合作人员中为您安排验房师或建筑师，并说明房屋需要其中哪一种专业人士。 |
| 时间安排 | 等到预订协议签署且定金已经确定后才安排，此时检查结果的谈判影响力最小。 | 与法律尽职调查安排在同一时间窗口内，因此检查结果仍有机会发挥作用。 |
| 报告会带来什么结果 | 一份西班牙语技术文件，以及用西班牙语与对方就此文件进行沟通。 | 我们会与您一起阅读报告，将内容分为正常情况、费用问题以及会改变决定的事项，并与您的律师合作，将最后一类事项转化为要求。 |
| 您需要承担的费用 | 无论由谁安排，费用都是验房师收取的费用。 | 同一位验房师的费用会直接向您开具发票。安排人员、取得进入房屋的权限、协调时间以及之后进行交涉，全部免费，因为作为买方，您无需向我们支付任何费用。 |
房屋的实际房龄远高于照片所显示的房龄
我们曾去看过一套房屋，其实际房龄明显高于房源照片所显示的情况。照片中的内容并非虚假。照片光线充足、构图得当，并且选择了房屋状态最佳的时段拍摄，但没有一张照片能体现房屋的年代。站在房屋中大约十秒，便回答了整份房源信息一直没有说明的一个问题。这是这个问题较轻微的一种情况，亲自到场便能发现。更昂贵的情况则是您完全看不到的部分：墙体后面、露台下面以及各种设施内部的状况。亲自到场无法发现这些问题，这正是应当安排专业人士进行检查的全部理由。看房能让您了解房屋的房龄，验房则能让您了解相关成本。
费用是多少？
- 买方0 €无论您是否购买任何房产，也无论我们安排的检查是否让您放弃购买某套房屋，您都无需向我们支付任何费用。
- 开发商或卖方
- 新建房产
- 2,5 to 6 %
- 二手房房产
- 1,5 to 4 %
- 验房师或建筑师对方会直接就验房向您开具发票。对方不会向我们支付费用，我们也不会因推荐而收取任何费用，这与我们向您推荐的律师事务所所采用的安排相同。
我们提供的服务免费。判断是否值得检查、安排专业人士、让其进入房屋、根据签署日期协调时间，并将检查结果带入谈判，这些都无需您支付费用，因为作为买方，您在任何时候都无需向 Arevont 支付任何费用。验房本身需要单独安排，专业人士会直接向您报价。我们不会公布价格，也不会自行编造价格范围，因为费用取决于房屋本身、房屋面积以及专业人士需要前往的距离。这是对方收取的费用，而不是我们的费用。在预约任何服务之前，您会先得知金额，再由您自行决定。报告之后产生的服务也不由我们提供。泳池专业人员、电工或为维修报价的建筑工人，会就其工作直接向您开具发票。无论是这项服务还是其他任何服务，我们都不会在发票中加收任何费用。
即使您直接联系，房产价格也不会改变。对于新建房产，您可以直接索取开发商的价目表并进行核实。
验房无法替您完成什么
验房不会让任何人承担修复责任。在二手房中不存在保修。卖方只对其知情并隐瞒的隐藏瑕疵负责，这意味着您需要在很短的期限内证明他人当时知情，而此时房屋已经归您所有。因此，报告的价值完全在于您仍有选择权时所作出的决定，而不在于事后提出索赔。验房也不是保证。验房是目视且非侵入式的检查：不会拆卸任何部件，也不会打开墙体。如果报告指出某项内容需要进一步调查，这体现的是诚实，而不是回避。即使如此，到了第二年，仍可能出现当时在场人员在那个下午无法看到的问题。我们也不会为每次购房都安排验房。对于处于保修期内的新建房产，相关工作是交房检查，而不是全面验房。对于一套面积较小、建成时间较近且维护良好的公寓，看房后仅针对您最关心的一项内容获取专业报价，通常是更合理的花费。我们宁愿告知您这一点，即使因此对费用的判断有误，也不愿为了让流程看起来全面而安排人员。
技术检验常见问题
- 在西班牙，技术验房是强制性的吗？
- 不是。购房时没有法律要求必须进行技术验房，而且大多数西班牙买方也不会进行。交易流程中的任何人都不会向您索要验房报告，这正是为什么您必须主动作出决定，而不是等待别人替您决定。
- 我必须在什么时候安排验房？
- 理想情况下，应在预订房屋时安排，使其与法律尽职调查在同一个两至四周的时间窗口内进行，并在签署具有约束力的合同之前完成。时间应足够晚，以表明您确实认真考虑购买该房屋；也应足够早，使检查结果仍能促使价格调整或成为交易条件。
- 费用是多少，由谁支付？
- 专业人士会直接向您报价并开具发票，费用取决于房屋及其面积。我们不会公布具体金额，因为这不是我们可以公布的费用。我们负责安排验房并处理验房结果，这部分服务与我们为买方提供的其他服务一样，全部免费。
- 如果验房师发现严重问题，会发生什么？
- 它会成为一项具体要求，而不只是抱怨。我们会与您的律师一起列明需要记录、纠正或说明的事项，并将其提交给卖方。这些问题可以通过降价解决，可以作为完成交割前必须满足的条件，也可以先行维修。如果问题严重到一定程度，我们会建议您放弃购买，我们过去也曾这样建议过。
- 卖方可以拒绝让检查员进入吗？
- 进入房屋需要卖方配合，通常都能顺利安排，一般会与看房同时进行。如果卖方拒绝，或在您已经预订的房产上反复拖延，这本身就是一种信息，我们也会据此处理。
- 这需要我人在西班牙吗？
- 不需要。专业人员不需要您在场，我们也不需要。您会收到报告，我们会通过电话与您逐项讨论；如果您想查看某个具体事项，我们会回到房屋现场，通过视频向您展示。
