Costa del Sol 房产交房协调
在公证员处签字并不是购房的终点。房产仍需完成交房并具备使用条件，而这与法律手续是两项不同的工作。我们会在您签字前再次检查房产，在当天陪您在场，并持续跟进，直到钥匙真正交到您手中。房产应在检查完成并附有缺陷清单后接收，而不是签字后才接收。
本页面最重要的是顺序
交房有一种流程是您签字、领取钥匙，然后再开始寻找问题。之后发现的所有问题都由您承担，而您再就修复问题进行沟通时，所处的立场已经更加被动。另一种流程是先检查房产，记录尚未完成的事项，然后再交钥匙。这两种流程的费用相同，但并不是同一种交易。
- 签字前检查房产对于二手房，我们会在签字前再次检查，可以由您亲自参与，也可以代表您进行：确认房产状况符合约定，并确认清单中列出的设备仍在清单所注明的位置。这是发现差异仍可由他人负责的最后时刻。
- 未完成的事项列入清单瑕疵清单不是投诉。它是一份在交接前而不是交接后 작성的文件，决定了您面对的是一份双方同意的未完成事项清单，还是 March 时变成各执一词的局面。
- 先签署契据，再交钥匙接下来是签字和支付余款，钥匙与款项在同一房间、同一时刻完成交接。这一顺序正是关键所在。如果颠倒顺序，就会变成另一种交易。
- 对于新建房产，开发商决定时间安排我们会坦诚说明哪些事情不在我们的控制范围内。新建房产的流程取决于开发商：有些开发商会在所有权转移前进行snagging，另一些则会在之后进行。我们会尽早确认您的项目属于哪种情况，并根据实际答案而不是理想答案安排交房。
如果您希望在此基础上由建筑师或检验员进行专业技术检查，我们可以另行安排。这与我们在交房时所做的工作不同，并且有专门的页面介绍。
如果最终检查发现问题，会怎样？问题会在交房前记录下来并交给对方，而不是等到交房后再处理。接下来会发生什么，取决于问题的性质以及您的合同约定，这属于您的律师负责的范围，而不是我们的职责。我们的工作是在您仍然拥有谈判筹码时发现并记录问题，而不是等到取得所有权后的第一周才发现。
公证员处的一天，以及现场究竟有哪些人
公开买卖契据完成签署，余款支付，房产正式归您所有。这是整个流程一直指向的时刻，但其过程比大多数人预想的更短，也更具程序性。提前了解最重要的一点，是现场每个人究竟代表谁行事，因为事实并不像外国买家通常想象的那样。
| 现场有哪些人 | 他们代表谁行事 | 他们当天做什么 |
|---|---|---|
| 公证员 | 没有人。公共官员。 | 核实各方身份、签署过程以及公开契据的正确性。在西班牙，公证员不是法律顾问，也不代表任何一方。这一点最容易与捷克的安排混淆，因此值得在当天到来前澄清。 |
| 您的律师 | 您本人，仅限您 | 完成产权转移。他独立于我们和卖方，由您支付费用。如果他持有适当的授权委托书，就可以代表您签字，您甚至完全不必到场。 |
| 卖方一方 | 卖方或开发商 | 签字并交房。对于新建房产，这通常是开发商的代表，而不是曾经住在该楼内的人。 |
| 我们 | 您 | 我们会与您一同在场，关注交房进展并处理任何需要处理的事项，直到您拿到钥匙。西班牙契据会以西班牙语宣读并签署，因此宣读时我们会在现场为您翻译，而您的律师会就法律措辞在西班牙语和英语之间进行翻译。无需另外预约人员，也不会产生额外费用。如果您的律师改为依据授权委托书签字，您就完全不必到场，这也是授权委托书值得办理的另一个原因。 |
余款通过银行支票支付，即cheque bancario，并在签署买卖合同时交付。款项和钥匙在同一房间、同一时刻完成所有权交接，这一机制使整个过程安全可靠。在此之前，资金会在您律师单独的客户账户中接受监管，卖方要到公证员处才会收到款项。而且您不必为此乘飞机。并非每个步骤都需要您亲自到该国办理：只要授予律师适当的授权委托书，律师即可代表您完成购房。去一次就够了，去两次则更好。最重要的旅程，是您去看房的那一次，而不是签署文件的那一次。
我必须亲自到公证员处吗？不必。如果您的律师持有适当的授权委托书，他可以代您完成全部手续。许多购房交易都是这样完成的，而且授权委托书可以提前很久签署。理想情况下，您应当在已经来到这里进行看房之旅时签署，而不是在Czechia签署后再办理海牙认证并附上翻译。
余款实际如何支付？使用银行支票，即cheque bancario，在签署买卖合同时交付。在此之前，款项会存放在您律师单独设立的客户账户中，卖方会在公证员处收到款项，而不会提前收到。
当情况不符时，以及您实际持有的权益
完成交割后，您可以针对问题采取何种措施，几乎完全取决于您购买的是两种房产中的哪一种。这是新建房产与二手房之间最重要的实际区别，在交房前了解这一点，总好过在第一次争执时才了解。
新建房产所享有的保障二手房所享有的保障
- 房屋保修：结构保修十年，安装设施保修三年，装修饰面保修一年。这些保修均随房产一并提供。
- 没有。卖方只对其知悉却隐瞒的隐蔽瑕疵负责，而这类情况范围窄得多，也更难以证明。
- 建筑物完工前支付的款项，由以您的名义并针对您具体支付金额出具的银行担保提供保障。
- 不适用。没有需要保障的完工交割前付款时间表，保障本身就是尽职调查。
- 一切都是新的，因此瑕疵主要是一些尚未完成的小问题，正是snagging清单要发现的问题。
- 这取决于房龄。预计厨房和卫生间迟早需要更换，也预计其他问题会逐渐显现。
- 如果开发商延期，担保将连同法定利息一起退还您已支付的每一欧元。延期的真正代价是时间的损失。
- 相比之下，等待时间很短：从预订到拿到钥匙通常只需一至三个月。
实际后果并不难理解。购买二手房时，保护您的工作都发生在签字之前，因为签字之后几乎没有什么保障可以依靠。因此，最终检查绝不是形式主义。对于文件记录的状况与实际状况不一致的房产，我们宁愿停止交易，也不愿先完成交易再事后争执。瑕疵、索赔以及相关文件是一个独立的主题，并受我们不适合进行说明的规则管辖。需要提出索赔时，我们会协调处理，并知道应当联系谁。您因此享有何种权利，则应咨询您的律师。
新建房产何时进行snagging？这取决于开发商。有些开发商会在所有权转移前进行，有些则在转移后进行。我们会确认您的项目适用哪种方式，而不是想当然，因为这会影响您在签字当天应当采取的做法。
最初几周，以及各方负责的事项
拿到钥匙也并不意味着流程结束。您刚刚在一个国家购买了房产，而当地人视为理所当然的许多事情对您来说仍然是新鲜事，这一点会在最初几周体现出来。分工是明确且值得了解的。您的律师会完成交割后的行政手续，办理公用事业转名，并协助处理年度税务义务。我们会继续作为您在海岸地区的联系人。
| 会出现哪些事项 | 由谁负责处理 | 免费还是收费 |
|---|---|---|
| 最初几天 | ||
| 能源、水务及完成交割后的行政手续 | 通常由律师负责。如果之后有任何变化或出现问题，我们会帮助您确认应当联系谁。 | 免费 |
| 确认契据确已登记 | 您的律师会缴纳税款并提交契据，房地产登记处会将其登记。几周后，已登记的escritura会寄回，而您最终应当持有的正是这份副本，不应想当然地认为它在别人那里。这是唯一可能悄无声息地未完成的文件手续，因为没有任何通知会告诉您它没有完成。我们会记下日期，要求对方确认；如果确认没有到达，我们会再次询问。 | 免费 |
| 保险 | 我们会为您介绍一位专业人士，由他与您一起逐项了解各项选择。这是交房时六项工作中的一项，不是可以留待以后再处理的事情。 | 免费 |
| 家具配置与室内设计 | 我们会推荐与我们有良好合作经验的人员和供应商。您在Czechia期间，设计师可以负责整个项目。 | 免费介绍 |
| 工匠与维修 | 水管工、电工、空调、泳池、花园或较大型工程。您无需从搜索引擎和陌生人开始寻找。 | 免费介绍 |
| 您不在这里时 | ||
| 钥匙、检查与社区 | 我们负责，而且由我们自行处理。房产空置数月后，需要通风、检查潮湿情况，还需要有人在现场保管钥匙并处理社区事务。 | 付费 |
| 清洁 | 我们负责，内部处理。 | 付费 |
| 短期出租 | 如果该房产本身允许出租，则由我们负责并在内部处理。包括准备工作以及后续运营。 | 付费 |
| 日常生活 | ||
| 年度纳税义务 | 律师或税务顾问负责。绝不会由我们负责，也绝不会以我们的名义提供。我们能为您做的是告知由谁负责这些事项，以及它们何时到期。 | 不由我们负责 |
| 医生、学校与日常生活 | 请咨询我们。无论是家庭医生、牙医、专科医生、国际学校或西班牙学校，还是简单了解某件事在这里如何办理。如果我们不知道，我们很可能知道谁可以解答。 | 免费 |
| 用餐地点与接待访客之处 | 这些也可以咨询我们。过一段时间后，问题就不再只是关于房产，而我们也生活在同一片海岸。 | 免费 |
电、水和网络的转户由谁办理？律师会将转户作为完成交割后工作的标准环节办理，这也是交房清单上的六项事项之一。如果之后情况发生变化，或供应商处理不当，我们会帮助您查明应该联系谁。转户本身另有专门页面说明。
交房时我们检查什么
交房就是按照这份清单进行的。二手房的大部分检查会在签字前的最终查验时完成；新建房产的时间则取决于开发商。无论哪种情况，清单上的事项都不应等到拿到钥匙后才发现。| 我们检查什么 | 为什么重要 | 如果不符合要求怎么办 |
|---|---|---|
| 签署前 | ||
| 房产状况符合约定 | 您购买的房产，应当是您议定价格时的房产状态，而不是有人搬出三个月后留下的状态。 | 这件事会在签字前交由对方处理，此时它仍是对方的问题，而不是您的问题。 |
| 房产内仍保留清单所列物品 | 清单中列明的设备和家具，往往会在最后一周不翼而飞。这是二手房最常见的房产差异。 | 逐项对照清单检查。缺少的物品必须退回、更换或折算，并在完成交割前达成约定。 |
| 缺陷清单已编写并交付 | 这份文件将双方已约定的未完成事项，与您无法举证的争议区分开来。 | 不能仅凭口头保证某件事下周会完成，就办理交房。 |
| 文件资料完整 | 纸面上的房产情况必须与实地情况相符。如果不符，这就是应当暂停交易的理由，而不是日后再收拾的小细节。 | 这项工作由您的律师负责。我们会确保尽早提出要求，而不是等到当天才提出。 |
| 交房当日 | ||
| 每一把钥匙和每一张门禁卡 | 门禁式住宅项目依靠门禁卡和遥控钥匙扣运行，而交给您的那套物品往往并不是现有的完整套装。 | 交房时清点清楚。这项工作只需五分钟，却可能换来两周的后续邮件往来。 |
| 车库、储藏室和停车位 | 它们在文件中经常分别登记，也同样经常在现场查验时被遗忘。 | 打开并检查，和其他部分一样。 |
| 社区管理及联系对象 | 只要您拥有这套房产，管理员就是您处理楼宇相关事务时需要联系的人。 | 我们会在交房时为您取得联系人信息，而不是等到第一次出现问题时再由您自行寻找。 |
| 楼宇自身保险涵盖的范围 | 社区会用您已经缴纳的费用为公共区域投保。楼宇保险不涵盖的部分，则由您自行投保。 | 交房时提出这一问题，以便您的个人保险能够根据明确的责任边界安排。 |
| 已拍摄的房屋状况 | 有供应的电、电和燃气。交房后的第一张账单，才是真正争论谁用了什么的时候，而没有人记录的读数，也就没有人能够提出异议。 | 在交房时读取并记录，注明日期，并在可以拍摄电表的地方拍照。只需一分钟，就能避免为第一张账单再作解释。 |
| 卖方已经支付的全年费用 | IBI、社区费和垃圾处理费按期间而不是按天支付，因此在成交日，已支付费用的一部分属于买方，另一部分属于卖方。这是真实的资金往来，却经常仅凭记忆结算。 | 这项工作应由您的律师核查，而不是由我们负责：律师会根据实际账单和社区证明计算分摊，并在完成交割时结清。我们的工作是确保它列入当天的事项，而不是任由任何人凭记忆处理自己支付过的费用。 |
| 新建房产的担保文件 | 新建房产的质保价值，取决于您能够提供的证据。十年结构质保、工程完成证明、入住许可、安装证明和使用手册，在交房当天都应齐备，而一年后再收集会困难得多。 | 应在交房时作为文件的一部分索取，而不是之后再追要。每份文件具体赋予您哪些权利，应由您的律师说明，但将这些文件拿到手，是当天必须完成的事项。 |
| 确保房产确实正常运作 | ||
| 电费和水费 | 如果一套房产的供应仍登记在前业主名下，或者新建房产根本尚未接通供应，那么这套房产就无法使用。 | 这些过户是律师在完成交割后的标准工作。我们会跟进，确保它们确实完成。 |
| 互联网 | 没人列入清单、却人人希望第一晚就能正常使用的那项公用设施。 | 与其他事项一并安排，而不是等它们完成后再处理。 |
| 从第一天起即生效的保险 | 钥匙交付两周后才开始生效的保险，在热水器损坏当天就等于不存在。 | 在交房时与专业人士一同安排。这项内容有单独的页面。 |
| 维修及负责人员 | 清单中总会有项目需要真正的工匠来处理，而入住第一周才在捷克寻找工匠并不是好时机。 | 我们有合适的人选，并负责协调他们。 |
这一环节在购房流程中的位置
从第一次联系到拿到钥匙，完整购房流程共有十五个步骤。本页面介绍其中最后三个步骤，以及之前的等待过程。预约之前的所有事项属于其他服务页面，这里仅提供链接，不再重复。15个步骤中的第12至15步
- 付款与等待按房产类型从签署合同到取得房屋占有权，可能要经过数周；对于新建房产，则可能需要数月或数年。在此期间，我们会跟进应完成的事项及其时间，包括后续付款、文件、期限，以及与律师、开发商或卖方的沟通。如果需要您采取行动，我们会提前通知您，而不是等到截止日期才告知。New build后续付款按照项目自身的付款时间表进行。我们会为您跟进施工进度，并随着工程推进发送照片和视频。Resale相关合同签署后，通常就是等待与公证员约定的完成交割日期。
- 最终检查完成交割前签署前对房产进行最后检查，并在此时写下瑕疵清单。这正是本页面存在的意义。New build具体流程取决于开发商。有些开发商会在所有权转移前进行snagging，另一些则会在之后进行。如果您需要建筑师或检验师提供专业技术检查，我们可以另行安排。Resale我们会在签署前与您一同或代表您再次检查：确认房产符合约定的状况，并确认清单中列明的设备等物品仍在现场。
- 公证员与钥匙完成交割日公共买卖契据完成签署，剩余款项付清，房产正式归您所有。您不必亲自到场：持有适当的授权委托书后，您的律师可以代表您完成手续。签署时，法律代理人和卖方一方都会在场；我们也会陪同您，跟进交房过程，并处理所有需要处理的事项，直到钥匙交到您手中。
- 现在它真正属于您了从第一天起拿到钥匙通常并不意味着关系结束。律师会完成交割后的行政手续，办理公用设施过户，并协助处理年度税务义务。我们会继续作为您在这片海岸地区的联系人。起初，您大多会向我们询问房产事宜。之后，您或许还会询问应联系哪位工匠、在哪里找医生、哪里适合用餐，或周末可以去哪里。
自行接手，或由我们协助
同一次完成交割，两种办理方式。| 自行办理 | 与Arevont合作 | |
|---|---|---|
| 事项顺序 | 您签字、拿到钥匙，然后在事后才发现哪些事项尚未完成。 | 在检查并列出瑕疵清单后接手，而不是签字后才接手。 |
| 签署前的最终检查 | 如果确实进行，也只是因为您专程飞来完成。 | 我们会与您一同或代表您，根据约定的房屋状况和物品清单完成检查。 |
| 公证员办公室内 | 您夹在自己的律师和卖方一方之间，面对一个此前从未经历过的流程。 | 我们会陪伴您，关注交房进展，直到您拿到钥匙。 |
| 让房产正常运转 | 通过电话从境外以西班牙语安排电力、供水、网络和保险。 | 从一开始，这些事项就会列入交房清单，律师办理的转账也会受到监督，而不是被想当然地认为没有问题。 |
| 一年后 | 您要在网上寻找一名工匠，使用您不会说的语言，处理一栋您每年只看两次的建筑。 | 三年后，您不必再寻找可以联系的人。 |
| 完成交易后 | 通常，房产经纪人的职责在交易完成时就结束了。 | 拿到钥匙后，我们也会继续陪伴您。 |
那栋问题并非显而易见的别墅
马贝拉一栋价值四百万欧元的别墅，已完工，品质上乘。客户已准备继续购房流程，而且每次现场验房时都没有任何可提出异议之处。- 客户要买什么一栋已经完工的房屋，看起来无需进行任何重大工程。房屋状况没有任何迹象表明需要放慢进度。
- 法律和技术审查发现了什么地块上实际存在的情况，并不能完全对应文件记录的内容。其中一些部分和改动的法律及行政状态需要核实。
- 我们采取的措施我们与律师及技术专家一起明确列出哪些事项必须提供证明或完成整改，然后将这些要求转交给卖方。
- 我们为下一步附加的条件在完成购买前，必须澄清房产的实际状况与文件记载的状况。不能事后处理，也不能仅凭承诺。
- 进程停在哪里在法律层面究竟要承担哪些事项仍不明确时，我们建议不要继续进行交易。
签署时，风险仍由卖方承担，而没有转移给客户。这正是本页面采用当前事件顺序的全部原因。
费用是多少？
- 买方0 €最终检查、交房、公证处办理日以及之后的协调工作，都不会向您收费。拿到钥匙后，日常协助和联系方式也继续免费提供。
- 开发商或卖方
- 新建房产
- 2,5 to 6 %
- 二手房
- 1,5 to 4 %
- Arevont我们的费用包含在该佣金中，且只有在购买成功时才会收取。如果您根据我们的建议放弃某次完成交割，我们不会获得任何报酬，这正是我们的建议具有价值的原因。
现阶段需要付费的事项并不属于我们的服务。公用设施的接通和转名，在我们公布的购房成本表中约为600 €。表中列出的所有价格级别均如此，因为这是一项固定费用，而不是按百分比计算。家具配置有意未列入该表。其费用可能相差数万欧元，因为为您准备出租的公寓配置家具，与为您自住的房屋配置家具，是两项不同的工作。我们更愿意根据实际房产具体核算，而不是公布一个对所有人都不准确的数字。如您需要，我们会单独安排由建筑师或验房师进行的专业技术检查，以及单独的 snagging 检查。我们不会为这两项服务公布价格，因为没有一个我们可以负责保证的金额，而虚构一个区间比诚实地说明暂无报价更糟糕。待这项服务与您相关时，请向我们咨询，我们会为您取得真实报价。房产管理、清洁和短期出租是我们的收费服务，也是交房后合作关系中唯一收费的部分。这些服务均为可选项目，需要单独订购。
您可以继续免费获得我们的标准协助和联系方式。
完成交割时我们不做什么
我们不会完成转让，也不会代您签署文件。这些工作由您的律师负责，他独立于我们和卖方，并由您支付费用。我们不是律师事务所，不进行技术检查或 snagging 检查，也不处理税务事宜。如需专业人士，我们会为您介绍合适的人选，并继续作为您的主要联系人。对于新建房产，snagging 流程由开发商决定，而不是由我们决定。有些项目在所有权转让前进行 snagging，有些则在转让后进行，我们无法改变这一安排。我们能做的是尽早确认您的项目属于哪种情况，让它成为计划中的事项，而不是突如其来的意外。二手房除了卖方知晓并隐瞒的隐藏瑕疵外，不承担任何其他保修责任。这不是为了制造恐慌，而正是签署前最终检查成为整个购房过程中最有价值的半小时的原因。签署之后，能够为您提供支持的人会少得多。我们重视您买得称心如意，原因并不完全高尚：我们生活在这片海岸，并且会与客户保持多年的联系。如果有人买错了房产，我们也会因此需要处理相关问题。西班牙的规定会发生变化，并且因地点、房产类型及使用方式而异。请将本页面视为对交房流程的说明，而不要将其替代针对您具体购买事项的专业建议。
关于房产交房的常见问题
- 从预订到拿到钥匙需要多长时间？
- 二手房通常需要一到三个月。新建房产则完全取决于项目所处阶段：如果您在施工接近尾声时加入，约需两个月；如果从打地基开始，则最长约需三年。
- 我究竟什么时候能拿到钥匙？
- 在公证处办理时，同时支付尾款。资金和钥匙会在同一房间、同一时间完成交接。届时本应已经完成的是检查以及瑕疵清单的编制。
- 为此我需要去西班牙多少次？
- 一次就够，两次更好。凭借授权委托书，整个流程可以远程完成，即便如此，我们还是希望您至少亲自来一次。值得一去的那次行程，是您能够亲眼查看房产的那次。
- 如果我无法乘飞机前往，谁来做最终检查？
- 由我们代表您进行。我们会检查房产是否符合约定的状况，以及清单中列明的物品是否仍然存在。您会在签署任何文件之前收到结果，而不是签署之后才知道。
- 我还可以请专业人士进行房屋查验吗？
- 可以，而且这与交房检查确实是两回事。建筑师或技术检验员会检查结构、屋顶、潮湿问题、设施和泳池，并将发现的问题记录下来。对于较老的房产，原本可能要等您入住后才会出现的问题，通常都能在这个环节发现。我们会另行安排这项服务。
- 如果开发商未能完成项目怎么办？
- 依法，在完成交割前支付的每笔款项，都必须由以您名义出具的银行担保提供保障。在任何款项离开您的账户之前，您的律师会核对适用于您所购公寓的具体措辞，并准确告知您其保障范围。这些担保的具体运作方式值得单独说明，我们会提供相关链接，而不会在此处概述。
- 我拿到钥匙后，您们的协助就结束了吗？
- 不会。拿到钥匙后，日常协助和联系人信息仍然免费。房产管理、清洁和出租是我们的收费服务，但完全自愿。大多数人在第一年真正会用到的，是另一类帮助：找哪位工匠、哪位医生，以及这里的事情如何办理。
