在西班牙购房时的税费：ITP、IVA 和 AJD
30秒了解
购买太阳海岸房产时，您需缴纳两种税费中的一种。适用哪一种税费，只取决于卖方身份。私人业主出售的转售房产需缴纳 ITP，税率为房价的 7 %。开发商出售的新建房产需缴纳 IVA 10 %及 AJD 1,2 %，合计为 11,2 %。
谁将房产出售给您？
- 私人业主，二手房按房价的 7 % 征收 ITP；如果参考价值更高，则按参考价值计算。
- 开发商，新建房产IVA 为 10 %，另加 1,2 % 的 AJD，合计为 11,2 %。
您缴纳哪种税？为什么取决于卖方？
IVA，即西班牙增值税，在购买全新住宅时为价格的10%。只要卖方是开发商，就适用该税，因为新建房产销售属于应缴增值税的商业交易，而不是私人之间的转让。AJD 是西班牙针对已签署契据征收的印花税，税率为价格的一小部分。在安达卢西亚，购买新建房产时，该税与 IVA 一并缴纳。它绝不会与下文的二手房转让税同时适用；一项购房交易只适用其中一种税种，不会同时适用两种。ITP 是购买二手房时缴纳的转让税，在安达卢西亚为价格的7%。只要卖方是私人个人而非开发商，就适用该税，而二手房交易通常属于这种情况。
卖方身份您需要支付什么
- 开发商出售的新建房产单元
- 10% IVA 加 1,2% AJD，合计11,2%。由国家和地区法律固定规定，不可协商。
- 私人业主出售的二手房
- 7% ITP，按以下两者中较高者计算：您约定的价格或房产的官方参考价值。请见下文。
您可能读到的较低税率是否有时适用于您？
西班牙和安达卢西亚的法律都公布了低于常规税率的优惠税率，研究这一主题的外国买家也会找到这些税率。它们几乎从不适用于度假用途或投资购房。与其希望能够适用，不如先了解它们为何通常不适用。以下四种税率按照通常的描述列出，而不是直接引用官方法律文本，因此请将其视为参考值。这实际上不会给您带来任何费用，因为您本来就不会按其中任何一种税率编制预算。
| 优惠 ITP，6 % 或 3,5 %仅限居民 | 优惠 IVA，4 %社会住房 | 较高 IVA，21 %土地和商业房产 | |
|---|---|---|---|
| 所需条件 | 该房产将成为您的vivienda habitual，即您的主要且永久住所，并且还设有价值上限。 | 仅适用于官方保护的社会住房（vivienda de protección oficial）。 | 适用于土地地块或商业单元，而非住宅。 |
| 适用于普通买家吗 | 不适用。无论房源信息如何暗示，非居民在Costa del Sol购买第二套住房均不符合条件。 | 不适用。不适用于本海岸普通的新建房产。 | 这是唯一一种买方税率更高而非更低的情况。 |
| 如何处理 | 按 7 % 预留预算。如果中介告知您适用更低税率，请要求其书面确认，并让您的律师核实。 | 除非该房产被正式指定为受保护住房，并在其专属文件中予以说明，否则请忽略这一点。 | 请确认您购买的房产类型。地块或商业单元的税务处理与住宅不同，而房源信息并不总会清楚说明这一点。 |
实际规则是：二手房按 7 %、新建房产按 11,2 % 预留预算。在律师书面确认适用于您之前，遇到任何更低税率都应视为不适用于您的特殊情况。
为什么税单金额可能高于您支付金额的 7 %？
设立该制度是为了防止买卖双方少报价格以降低税款。对于以公平价格诚信购买的买方，其影响简单且自动：如果Catastro自行确定的参考价值高于双方约定的价格，税款将改按参考价值计算。
买方的假设参考价值的作用
- 税款为合同价格的 7 %
- 税款为以下两者中较高者的 7 %：合同价格或参考价值。两者通常相近，但有时并不相同。
- 约定更低的价格意味着更低的税款
- 但最低只能降至参考价值。低于该数值后，无论合同如何约定，税款都保持不变，这也是少报价格除了带来风险外毫无益处的原因。
| 您约定的价格 | 参考价值 | |
|---|---|---|
| 计税基数 | 400.000 € | 430.000 € |
| 应缴 ITP基数的 7 % | 28.000 € | 30.100 € |
如果我认为参考价值有误，可以提出异议吗？可以，通过您缴纳的税款提出：您可以先按参考价值缴纳 ITP，之后正式提出异议，或在某些情况下申请更正。您必须证明真实市场价值更低。这是律师办理的程序，并非由您自行填写表格即可完成。若两个数值相差较大，值得在完成交割前提出，而不要等到已经缴税之后。
如果您亲自携带现金支付购房款，会发生什么？
几乎没有人应该携带现金跨境支付在西班牙的购房款，原因不仅是实际操作不便。西班牙规定，超过一定额度的现金流动必须提前申报，这与您的银行或律师要求您说明资金来源是两回事。适用于外国买方的是西班牙法律，而不是大多数文章引用的欧盟法规。欧盟法规（Reglamento 2018/1672）仅管辖欧盟外部边境。携带10.000 €或以上现金进出欧盟时，如果由您随身携带，必须自动申报；如果现金未由您陪同运输，则应在被要求时披露。从捷克前往西班牙并未跨越欧盟外部边境，因此该法规不适用于这次行程。实际直接适用的是西班牙法律：根据Ley 10/2010和Orden ETD/1217/2022，在国内或欧盟内部行程中，每人携带10.000 €或以上现金时，必须填写Modelo S-1申报表；如果过境处没有海关岗，应提前提交。另有一个更高的100.000 €门槛，仅适用于完全在西班牙境内进行的资金移动，不适用于从捷克到西班牙的行程。
- 携带10 000 €或更多现金转移Who decides携带现金者What it grants触发申报义务If no无需申报
- 提前提交Modelo S-1Who decides出行前由您办理What it grants合法且有记录的资金移动If no没收并处以罚款
- 请与您的律师确认现金付款上限Who decides您的律师What it grants此付款无上限If no您可能违反一个无人为您确认过的上限
还有一项规则值得特别提示，而不应将其表述为已经确定：根据经修订的Ley 7/2012第7条，西班牙还限制购房价款中可以用现金支付的金额。通常的说法是，如果交易一方为企业，上限为1.000 €；如果付款方为非居民私人，上限为10.000 €。我们尚未在官方BOE法律文本中核实这一金额，因此请将其视为大额现金付款受到限制的强烈信号，并在依赖该金额之前向您的律师确认确切数额。
如果我通过银行转账而不是携带现金转移资金，仍需要申报任何事项吗？银行转账不属于现金移动，Modelo S-1不适用于银行转账。作为日常反洗钱审查的一部分，您的银行仍会询问资金来源。这与本节回答的问题不同，FAQ页面在“我是否需要证明资金来源？”一节中会回答该问题。银行转账也是本网站推荐的方式，请参阅货币转账指南。
依赖这些税率前需要确认的事项
需要根据您的具体交易，而不是根据公布的税率，核查四项内容。| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 房产的valor de referencia | Catastro会公布该金额，您的律师可以在您签署任何文件前进行核查。它会说明7 %是适用于您约定的价格，还是适用于更高的金额。 | 无人核查，或者只是承诺“以后再处理”。 |
| 书面确认适用哪个税种类别 | 卖方是开发商（IVA和AJD）还是私人业主（ITP），听起来很明显，但有时并非如此。例如，原开发商仍持有一套尚未售出的新建房屋单元，而该单元进行二手房交易时，就可能出现这种情况。 | 根据房产的营销方式，而不是根据合同中列明的卖方作出的假设。 |
| 您计划如何转移购房资金 | 银行转账完全避开了Modelo S-1申报问题。如果计划中的任何部分涉及现金，您应在此时提出申报义务和付款上限问题，而不是在已经越过边境之后才提出。 | 除了“我来的时候会带来”之外没有任何计划。 |
| 您的情况是否涉及财富税或非居民所得税 | 两者都存在，且都与上文的购房税费层面相互独立，并各自设有专门页面：财富税和非居民所得税。 | 保持沉默，或假定购房是唯一的纳税事项。 |
银行转账与携带现金
购房资金实际到达的两种方式，只有其中一种可以免于申报。| 现金 | 银行转账 | |
|---|---|---|
| 申报义务 | 每人超过10.000 €时，提前提交Modelo S-1。 | 转账没有特定要求。 |
| 付款上限风险 | 根据Ley 7/2012第7条，超过较低门槛后可能受到限制，请向您的律师确认。 | 不适用，转账不是现金付款。 |
| 证明资金来源 | 更难的是，现金到达时本身没有资金流转记录。 | 您本人银行和西班牙银行都已持有的银行流水记录。 |
| 行程本身的实际风险 | 携带大额现金穿越欧洲，无论是否申报。 | 除旅行通常存在的风险外，没有其他风险。 |
税率，而非您的账单
这是关于税款如何适用的一般信息，并非对您个人应缴金额的计算。参考价值、确切的完成交割日期以及您购房中的任何特殊情况，都应由您的律师在书面意见中说明，而不是依赖已发布的指南。有一项数字，即现金付款上限，已明确标注为未经核实，而非作为确定结论陈述：在您自己的律师确认之前，请勿依赖该数字。部分主题另有专门指南：购房成本指南涵盖全部费用总额，包括公证员、登记处和律师费用。年度成本指南涵盖IBI以及在完成交割次年开始申报的非居民申报事项。财富税和继承税指南则分别完整介绍这两项税务问题。
最常见的税务问题
- 如果我从银行而不是开发商那里购买未售出的房产，适用哪种税？
- 这取决于在法律上向您出售房产的一方，而不是取决于其营销方式。持有被收回的新建房产库存的银行或基金，通常是以企业身份出售。这意味着即使交易看起来像二手房交易，仍可能适用IVA。这正是上述清单要在完成交割前，而不是交割后帮助您识别的情况。
- 如果我通过西班牙公司而非以个人名义购买，税率会改变吗？
- 无论买方是谁，购房税（ITP或IVA加AJD）的计算方式都相同。买方变为公司后，发生变化的是完全不同的一组事项：持续缴纳的公司税、年度申报，以及未来出售时的税务处理。这种比较正是通过公司购房指南所介绍的主题。
- 西班牙各地的AJD税率都相同吗？
- 不是。与 ITP 一样，AJD 是在全国框架内由地区设定的税率，因此不同的自治区可以设定不同的百分比。上文的 1,2 % 数字具体指安达卢西亚目前的税率，截至 August 2026 仍为现行税率。
