西班牙抵押贷款：市场实际如何运作
30秒了解
非居民在太阳海岸购房时，应按 60 到 70 %的贷款价值比进行规划。这意味着需以现金支付房价的 30 到 40 %，另加约 ~9 % 至 ~13 %的费用。自 2019 年起，银行必须在您签署任何文件前向您提供 FEIN 和 FiAE。
FEIN：欧洲标准化信息表标准化贷款报价表，Ley 5/2019
- 利率
- 固定 X,X % / 浮动 Euribor + X,X %
- 年度总成本（TAE）
- X,X %
- 绑定产品
- 房屋保险、人寿保险……
- 考虑期
- 至少10天
- 利率. 以一种统一标准格式列出利率及其类型，即固定或浮动利率。这样您就能逐项比较两份报价。
- 年度总成本（TAE）. 贷款期限内的总成本，包括费用，而不仅是标示的利率。
- 绑定产品. 捆绑产品会在表面上降低利率，却增加自身成本。请确认这些产品是否确实可以选择不购买。
- 考虑期. 从您收到 FEIN 之日起计算，您可以签署文件前必须经过的最短通知期。
市场公布的外国买家贷款价值比是多少？
介于50至60 %和最高80 %之间。主要由您的国籍决定您所处的范围，而不是您居住的国家。以下介绍的是外国买家办理西班牙抵押贷款的一般情况：市场公布的内容、法律要求银行向您展示的内容，以及捷克或波兰申请何时会放慢进度。在整个市场中，银行会给予欧盟公民更优惠的待遇。多个来源显示，当房产确实用于主要住所而非度假屋时，非居民欧盟买家有时可获得70至80 %的贷款。无论收入水平如何，非欧盟公民来自任何国家更常见的情况是获得50至60 %或更低的贷款比例。这是因为银行正在对向欧盟法律体系之外的人执行贷款所增加的难度进行定价，而不是在评判申请人的财务状况。
50 %80 %
- 非欧盟公民，任何房产50至60 %
- 非居民欧盟公民，第二套住房60至70 %
- 欧盟公民，真实主要住所（部分银行）70 至 80 %
您个人能够获得的数值取决于银行、您的收入、现有债务承诺以及房产本身。市场区间无法告诉您这一数值。
计算一下
500.000 €
470.000 €
购房价格的 94 %。银行根据其估值放款，而不是根据房价放款。50 %
如果您的收入来自欧元区以外，请按约一半的比例规划。3 %
仅供参考。利率会发生变化。20 年
月供
1.303 €
贷款金额235.000 €
自有资金265.000 €
购房成本（新建房产）64.839 €
您将需要329.839 €
自有资金加购房成本。整个贷款期间，您将在 20 年内支付 312.793 €。结果仅供参考。银行的实际放款金额取决于其对您收入的独立审核，以及其对房产的独立估值。
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无需承担任何义务。我们绝不会出售您的信息。
FEIN和FiAE是什么，为什么银行必须向您提供？
自《5/2019号法律》出台以来，在您能够签署任何文件之前，银行必须先向您交付两份标准化文件，即FEIN和FiAE（LCCI，即抵押贷款合同法）。西班牙银行不能在完成交割当天直接向您提供抵押贷款契据。银行必须先向您提供FEIN（《欧洲标准化信息表》）。这是一份欧洲标准化信息表，列明贷款的实际条款。银行还必须向您提供FiAE（《标准化警示表》）。这是一份警示文件，会标明具体报价中的任何异常事项，例如最低利率条款或汇率风险。随后，您至少有10天时间审阅这两份文件，之后才能签署任何文件。在完成交易前，您要参加免费的公证行为，即acta notarial previa，公证人将在其中确认您已收到并理解这些文件。没有该行为，抵押贷款在法律上无法签署。这项保护对非居民和西班牙居民同样适用。法律不会为外国买家作出例外规定。但文件以西班牙语送达，由一名为您而非银行服务的律师协助您阅读文件，才能使通知期真正发挥作用。
签署之前
- 报价已准备就绪FEIN和FiAE已出具标准化条款和警示表已先行交付。
- 至少10天审阅期用于审阅两份文件的时间，最好与您自己的律师一同审阅。
- 完成交割前前置公证文书免费公证文书，确认您已收到并理解相关文件。
- 完成交割时抵押契约已签署除销售本身外，资金也会在此时发放。
Arevont 的法律协调服务会让您的律师在您签署任何文件前，依据买卖合同中的日期核对 FEIN。这能让抵押贷款的时间安排问题在仍有时间处理时暴露出来，而不是等到公证员面前才发现。
《5/2019号法律》是否以同样方式保护非居民和西班牙居民？是的，法律本身不会因居住身份而区别对待。实际上，FEIN 和 FiAE 会按照银行自己的时间安排，以西班牙语提供。因此，在通知期内让一位为您服务的律师审阅这些文件，才能将这项法律保护转化为您可以实际利用的保障。
固定利率还是浮动利率，以及进入2026年后有哪些变化？
根据所核查的来源，固定20年期利率目前约为3,8至5,2 %，欧盟和非欧盟申请人均适用。浮动利率产品通常按Euribor加1,5至2,5个百分点的利差定价，因此其实际成本会随Euribor变化，而不是保持固定。进入2026年后，几家银行收紧了金额大致超过500.000 €的全期限固定利率贷款报价，转而推出混合利率产品：先采用固定利率，通常为三年，之后在剩余期限内切换为浮动利率。如果您的融资金额超过该数额，请明确询问眼前的报价究竟是整个期限内真正的固定利率，还是混合利率产品。这两种产品在第三年之后的表现截然不同。
人们的假设2026年的市场表现
- 固定利率意味着在整个贷款期限内每月还款额相同
- 只有在这是真正的全期限固定利率产品时才是如此。混合利率报价在初始期间采用固定利率，通常为三年，之后采用浮动利率。这是一个外观相同、实质截然不同的产品。
- 浮动利率只是风险更高，固定利率只是更安全
- 浮动利率以 Euribor 加上利差为基础，因此其成本会随整体市场变化，而不是随银行自身的决定变化。浮动利率是否比固定利率风险更高，取决于预计 Euribor 在您的贷款期限内如何变动。这应由负责安排您融资的人士判断，而不是任何一份通用指南可以确定的事实。
签署 FEIN 前应确认的事项
FEIN 才是真正重要的文件。与其仅相信概述性沟通，不如对照 FEIN 核查以下三项内容。- 该报价是真正的固定利率，还是混合利率产品两者的营销方式相似，但初始固定期限结束后的表现截然不同。对于大约超过 500.000 € 的贷款金额，这一点尤其重要，因为进入 2026 年时，已有多家银行停止提供全期限固定利率。 如果口头所说的“固定利率”并未得到 FEIN 本身对整个期限的确认，这是一个不良信号。
- FiAE 标示该具体报价中哪些内容较为特殊仅适用于该报价的利率下限条款、货币条件或提前还款罚金，正是 FiAE 要单独列明的内容，与 FEIN 中的一般条款相分开。 如果报价完全没有FiAE，或者在签署前没有给予您规定的至少10天审阅时间，这是一个不良信号。
- 您的文件是否需要海牙认证、宣誓翻译，或两者都需要以为普通翻译就足够，是捷克或波兰申请材料数周处于不完整状态的最常见原因。 同一份文件被一家机构接受却被另一家机构拒绝，是一个不良信号。这可能是因为文件完成了翻译却未办理海牙认证，或情况正好相反。
市场公布的内容，以及市场无法向您承诺的内容
Ley 5/2019 以及 FEIN/FiAE 体系可在原始资料中查阅（BOE-A-2019-3814），这些属于已经确立的法律规定，而不是市场估算。贷款价值比范围和当前利率数据则属于另一类信息。我们对照查阅了三份英文版 2026 年市场综述，它们对市场走势的描述相互一致。但这三份资料都不是监管机构发布的原始法规文本，利率也会变动，而且它们都不是针对您的个人报价。请将这些数字视为当前市场公布的数据。在依赖这些数据之前，请向贷款经纪确认您自己的具体数字，并预计这些数据会在数月内而不是数年内过时。这些内容都不能告诉您具体会获得什么报价，也不会为您安排与经纪人的介绍。这正是 Arevont 的抵押贷款服务所处理的事项。之所以需要这项服务，是因为对“我能获得什么”的诚实回答取决于您的收入、现有负债、年龄、收入所用的货币以及具体银行，而不是市场平均值。
关于西班牙抵押贷款最常见的问题
- FEIN 与抵押贷款报价是同一回事吗？
- 这是对一项报价的标准化说明，并不是单独的审批步骤。银行准备放款后，FEIN 会按照法律要求的格式列出该项具体报价的条款。之后，您至少有十天时间进行审阅，之后才能在公证员面前签署任何文件。
- 超过 500.000 € 还能获得全固定利率吗？
- 有时会提供，但进入 2026 年后，几家银行不再提供利率在大致这一水平以上、贯穿整个期限的真正固定利率产品，而是改为提供混合利率产品：初始期间通常为三年采用固定利率，之后改为浮动利率。请明确询问目前提供的是哪一种，因为固定期结束后，混合利率产品的表现会大不相同。
- 为什么我的海牙认证和翻译状态比收入更重要？
- 并不是它更重要。只是这一步虽然不难，却并不熟悉，而不熟悉的步骤往往会悄悄增加数周时间。即使收入很高，如果以不被认可的格式提供，也必须完成海牙认证和宣誓翻译流程，西班牙贷款审核人员才能据此处理。
- 这些数据能告诉我将获得什么报价吗？
- 不能，而且这些数据也无意回答这个问题。它们描述的是市场和法律。您将获得的报价取决于您自己的收入、负债、年龄、货币以及具体银行。这正是 Arevont 的抵押贷款服务及其可行性评估所要解决的问题。
