在西班牙购买房产时的买卖合同
30秒了解
在西班牙购买转售房产时会使用 arras 合同，定金为房价的 10 到 20 %。西班牙法律承认三种 arras 合同，如果交易未能完成，每种合同的后果各不相同。合同必须注明类型，因为如果没有说明，默认类型将是对买方最不利的类型。
| 惩罚性arras《民法典》第1454条 | 确认性arras默示的默认类型 | 惩罚性arras混合型 | |
|---|---|---|---|
| 定义 | 按固定价格退出的权利 | 普通部分付款 | 违约金，以及强制完成交易的权利 |
| 如果您退出 | 您损失定金 | 对方仍可起诉要求履行 | 您支付违约金，但交易仍可被强制完成 |
| 如果对方退出 | 对方双倍返还 | 您仍可起诉要求履行 | 对方支付违约金，但交易仍可被强制完成 |
| 适用于以下情况 | 您希望以已知价格简单退出 | 双方都无意退出 | 您希望采取比普通定金更能阻止退出的安排 |
我需要签署什么合同？如果我需要退出，会发生什么？
您签署一份arras合同。如果您决定退出，后果完全取决于合同所列明的三种法律类型中的哪一种。arras合同是二手房交易中使用的私人定金合同。买方和卖方在公证员面前签署该合同，其中规定任一方取消交易时应承担的违约金。定金是在预订之后支付的一笔金额较大的款项，它使双方承诺完成交易。按照西班牙的惯例，这笔款项被视为定金，而不是您可以放弃交易后收回的部分预付款。arras与捷克定金并不相同。根据双方约定的类型，买方退出可能损失定金，而卖方退出则可能需要支付双倍金额。这一后果远比“定金”一词向外国读者所暗示的严重得多。《民法典》第1454条规定了大多数合同采用的类型：arras penitenciales。如果买方退出，就会损失定金。如果卖方退出，就必须返还双倍定金。这种类型允许任何一方以固定代价直接退出。另有两种类型，其运作方式截然不同。您可以在本段旁边查看三种类型的完整说明。如果合同没有说明适用哪种类型，通常认为西班牙法院会默认适用arras confirmatorias。这种类型并不允许您仅以损失定金为代价直接退出。法律评论中广泛重复这一默认规则。但第1454条本身只规定arras penitenciales，并未说明合同未作规定时默认会发生什么。真正的默认规则尚未与官方BOE法律文本核实。对于买方而言，最稳妥的做法是先假定适用confirmatorias，直到律师确认情况并非如此。这正是合同必须用明确句子写明类型，而不能留给人们自行推断的原因。
我应该要求哪种arras？如果您希望能够以已知价格退出，应选择arras penitenciales。这也是大多数西班牙房地产中介和律师习惯采用的类型。因此在实践中，您通常只是请律师确认合同中写有这一术语，而不是要求某种不寻常的安排。
新建房产有何不同？
是的。新建房产预订之后的文件通常只称为私人购房合同（contrato privado de compraventa），而不称为“arras”。上述《民法典》条款不适用于该合同。自取得建筑许可证之日起，您在建筑完工前向开发商支付的每一笔款项，都必须由获授权银行或保险公司以您的名义出具的银行担保或保险单提供保障。如果开发商未能按时交付，担保将返还您支付的每一欧元，外加法定利息。这是一种不同于双倍定金的保护。新建房产通常需要2个月至3年才能完工，具体取决于项目自身所处的阶段。目前适用的法律是《建筑规划法》Ley 38/1999的第一项附加规定（disposición adicional primera），该规定经Ley 20/2015修订。较早的Ley 57/1968过去曾对此作出规定，网上许多旧资料仍会提到它。该法已于1 January 2016废止，其内容转入上述规定。如果合同或顾问仍提及1968年的法律，他们引用的是一部已废止的法律。请务必注意这一点，不要以为这只是无害的简称。
| 二手房产arras | 新建房产私人买卖合同 | |
|---|---|---|
| 适用法律 | 《民法典》，第1454条 | LOE，第一项附加规定 |
| 此阶段的典型金额 | 价格的10至20 % | 由开发商的付款计划确定 |
| 如果他们无法交付 | 如果合同注明arras penitenciales，定金将双倍返还 | 根据担保，全额返还每笔款项，另加法定利息 |
| 您的律师首先核查什么 | 合同中注明arras的类型 | 确实存在一份涵盖您具体付款的银行担保凭证 |
从签署合同到拿到钥匙需要多长时间？
对于转售房产，从预订到拿到钥匙通常需要1至3个月。arras合同通常在这段时间的中期签署，此时法律尽职调查已经完成，而该调查本身大约需要2至4周。对于新建房产，同一流程会长得多，可能需要2个月至3年，因为这取决于项目进展程度，而不是固定日历。无论采用哪种方式，在签署合同前请律师审核合同，通常费用约为价格的~1 %。与所涉及的风险相比，这是一项小成本：该文件决定您的定金是否能够返还，以及是否双倍返还。
这一阶段可能出现哪些问题？律师如何最先发现？
这里出现的问题几乎都不罕见。通常只是短名单中的普通错误。每个问题在签署前都很容易发现，但事后修复的代价很高。
- 风险最高合同完全没有说明适用哪种arras通常会将其理解为confirmatorias，这种类型并不允许您仅以损失定金为代价直接退出。What to do instead确认文本中写有“penitenciales”一词，或写有您所需的类型。
- 值得提出异议定金直接支付到卖方本人的账户如果卖方已经花掉这笔钱，法院判决返还双倍定金，也不等于您已经拿回了钱。What to do instead请改为要求使用客户账户或托管账户，尤其是因为卖方可能需要返还双倍定金。
- 风险最高新建房产的银行担保被描述为“付款后自动生效”担保必须针对您的具体付款，以您的名义开具，并从建筑许可证获批之日起生效。这不能只是公司作出的一般性承诺。What to do instead请索取个人担保证书。不要接受仅说明存在担保机制的营销声明。
- 值得提出异议完成交割期限没有规定逾期后果没有规定后果的日期，在任何一种交易方式下都不是真正的保障。那只是一种希望。What to do instead请确保合同写明约定日期延误时，款项和交易将如何处理。
签订具有约束力的合同前需要确认的事项
五项。您的律师应当逐项核查，而不是只读一遍就相信其内容，因为这份合同决定了退出交易的实际后果。- 二手房中约定的是哪一种arras文本中必须出现“penitenciales”一词，或明确表述定金的可退出权，不能仅作暗示。 不合格的版本只笼统提到“arras”，从未说明具体类型。
- 定金实际存放在哪里存入客户账户或托管账户，比直接支付到卖方个人账户更有保障，尤其是在卖方日后必须双倍返还定金的情况下。 不合格的版本完全不注明账户，只写“已支付给卖方”。
- 新建房产的银行担保证明文件必须注明您的房屋单元及具体付款，并由获授权的银行或保险公司出具，而不能只是公司介绍担保服务的一般宣传册。 不合格的版本只是营销声明，写着“所有付款均有保障”，却没有附上证明。
- 完成交割的期限，以及逾期时的处理方式无论采取哪种方式，都应说明约定日期未能按时完成时，款项和交易将如何处理，而不能只说明任一方单纯改变主意时的后果。 不合格的版本只写了日期，却没有说明逾期的后果。
- 二手房书面列明的包含项目固定装置、家用电器，以及房源信息暗示包含但契据不会自动载明的任何物品。在公证员办理手续之前，这是最后一份仍可低成本补充遗漏物品的文件。 不合格的版本只写“按现状交付”，没有逐项列明。
本文解释的是法律，而不是您的具体合同
这是关于西班牙合同法的一般信息，反映截至17 August 2026的法律状况，内容参考原始来源，而非从评论性文章复制而来。这不是针对您面前文件的法律意见。适用哪种arras、银行担保证书是否真实且有效，以及错过期限究竟会造成什么损失，这些问题只有阅读您具体合同的独立律师才能回答。我们不起草这份合同，也不是合同当事方。我们所确保的是，在您签署之前由律师审阅合同。我们还会确保arras的类型或担保证书得到明确记载并经过核实，而不是仅仅基于各方对彼此的假设。
关于买卖合同的常见问题
- arras合同是否等同于在公证员处签署的契据？
- 不等同。arras合同是买方与卖方之间的私人文件，在公证阶段之前签署，签署时没有公证员在场。公共契据，即escritura pública，之后在公证员办公室签署，这才是转移所有权的文件。arras合同规定相关条款，随后由公证预约办理完成。
- 如果交易因双方都无法控制的原因未能完成，arras定金将如何处理？
- 这取决于合同本身对该情形的规定。这正是措辞完善的arras合同不应只涵盖“买方改变主意”和“卖方改变主意”的原因。任何不受双方控制的原因，例如因与买方行为无关的理由导致抵押贷款被拒，都应有专门条款，而不能交由一般的penitenciales默认规则处理。
- 我可以协商在这一阶段支付的房价比例吗？
- 是的，10至20 %是常见范围，而不是固定规则。确切金额由买卖双方协商确定。如果您需要依据penitenciales规则退出交易，较低金额会减少风险敞口。如果卖方认为更高金额能体现更强的承诺，也可能要求更高金额。
