在西班牙购房术语表
下面的每个术语都是您确实会遇到的：它们可能出现在房源信息、合同、公证处或账单中。这些术语按照购房流程排列，而非按字母顺序排列，因此这份清单也可以作为后续流程的指南。每个条目都会提供一句您可以信赖的说明、简短的背景介绍，以及一个链接，指向完整解释该概念的页面。
- 购房时会遇到的术语
- 34
- 按购房阶段归类
- 6
- 含义并非表面所见的术语
- 6
- 保留西班牙语形式的术语
- 17
按顺序阅读后，词典就会变成购房地图
这些术语按照您遇到它们的先后顺序排列，从第一份文件到您多年后支付的账单，这一点是任何一种语言的词汇表都不会做到的。如果您已经知道要查找的词语，请使用下面的列表直接跳转；如果不知道，请从顶部开始，顺序会告诉您当前所在的位置。Each entry opens with one sentence that is the whole answer, then a short paragraph on when it comes up and what to watch, then a link to the page that goes into it properly. A few entries carry a warning, because Czech instinct about the Spanish version of the concept is actively misleading.
在西班牙购房时，真正保护您的是谁？
保护您的是您自己的律师，而不是公证人。这一差异是西班牙购房与几乎其他任何地方购房之间最大的区别，也是下面最初四个术语的重要性超出其篇幅所暗示程度的原因。- NIE[ny-eh]
- NIE 是西班牙为外国人提供的身份证明号码。没有它，您无法购买房产、缴纳税款或在公证处签署文件。Número de Identidad de Extranjero。它不是居留许可，也不会使您成为任何意义上的居民。这是西班牙政府用于登记您的号码。您在购房最初阶段就会接触到它，因为办理产权契据、缴纳税款和签订公用事业合同时都需要该号码。您的律师可以凭授权书代您申请，因此您无需亲自前往。最容易耽误时间的错误，是等到签署日期已经排入日程后才申请。如何获取 NIE
- NIF
- NIF 是西班牙的税务识别号码，供公司和西班牙人使用，与 NIE 并非同一份证件。如果您通过公司购买房产，或阅读一份列明公司主体的合同，就会遇到 NIF。这两个名称在文件中看起来可以互换，但实际上并不能互换：NIE 用于识别外国个人，NIF 用于识别应税实体。当购房通过公司架构进行时，区分二者尤其重要。请在签署任何文件前，与律师和税务顾问共同作出这一决定，而不要等到签署后再处理。通过公司购房
- notario
- 公证人见证签署并将买卖转化为公证契据，但不会检查该房产是否值得购买。这是大多数外国买家对西班牙购房产生误解的地方。在您自己的国家，公证人可能是安全保障；而在西班牙，公证人只确认身份、宣读契据并记录签署行为。核查所有权、债务、产权负担和许可是您律师的职责，没有其他人会替您完成这项工作。您只会在交割时见到公证人一次，而会议之所以简短，是因为一切早已决定。Watch out. 西班牙公证人实际进行的核查远少于这个词给人的暗示。为您提供保护的是您的律师，而不是公证处。公证与签署
- gestoría[khes-to-REE-ah]
- gestoría 是一家西班牙文书代理机构，代表您向政府提交文件，大多数国家都没有直接对应的机构。它不是律师、会计师或房地产中介。gestoría 的存在，是因为西班牙行政事务需要处理大量文书。它通常负责登记、申报、车辆过户和税务表格等事务。您最有可能在拿到钥匙后接触到这类机构，因为届时可能需要向某个只接受特定格式材料的办公室提交表格。NIE及行政手续
- catastro
- catastro 是西班牙的税务地籍系统，用于评估和描述房产，与所有权登记簿是不同的记录。西班牙会为同一处房产保留两份记录，而两者并不总是一致。Registro de la Propiedad 记录所有权以及房产所负担的权利；catastro 记录房产是什么、位于何处，以及其税务价值。您的律师会同时查阅两者，因为在旧房转售中，二者在面积或边界上的差异是最常见的问题之一。您的 IBI 账单根据 catastro 的价值计算。Watch out. 一处房产，两份登记。所有权登记清晰，并不意味着地籍记录与其一致。房产地籍
- Registro de la Propiedad
- Registro de la Propiedad 是西班牙土地登记簿的正式名称，也是所有权记录背后的机构。您会在文件、官方引用以及购房成本中的费用项目上看到这个名称。认识它很有价值，因为在产权契据之后，登记簿记录是购房过程中最重要的单份文件：您的所有权最终会在这里登记。登记费用是购房成本中相对较小的一项。购房需要多少钱
- nota simple[NOH-ta SIM-ple]
- nota simple 是西班牙土地登记簿出具的普通摘录，显示房产所有人以及登记在该房产上的事项，也是您的律师在您支付任何款项前查阅的第一份文件。它价格低廉、出具迅速，任何具有合法利益的人都可以申请。正因如此，在有人查阅之前不应支付任何款项。它会向您显示登记所有人、登记簿对房产的描述，以及房产上的负担，包括抵押、查封、地役权和登记在该单元上的社区欠费。您会在法律审查开始时接触到它，也就是确定房产后几天、交割前几周。重要的不是文件本身，而是文件日期。两个月前调取的摘录描述的是两个月前的房产状况。只有最新的摘录才有用。Watch out. nota simple 具有参考性，并不能证明产权。具有法律效力的摘录是 certificación registral，二者并非同一份文件。律师检查什么
房源信息中的哪些词会改变您实际购买的内容？
其中两个最为重要。首先是平方米数，因为西班牙房源信息会列出多个数字，并宣传其中最大的一个。其次是开发项目的名称，因为与其相关的社区决定您的月度成本，以及您是否能够出租该房产。- apartamento
- 这一海岸的 apartamento 是位于配套管理的开发项目内的公寓，因此与普通城市楼宇中的住宅单元属于不同的产品。海滨公寓通常带有公共区域、泳池、由社区投票决定事务的业主社区，以及月度费用。因此，面积完全相同的两套公寓，可能会因周边环境不同而产生完全不同的成本和使用体验。西班牙房源信息也会使用 piso 指代城镇楼宇中的住宅单元，因此您阅读房产门户网站时，有必要区分这两个词。太阳海岸公寓
- urbanización
- urbanización 是经过规划或设有门禁的住宅开发项目，配有公共区域和设施。这一海岸大多数待售房产都位于此类项目内。urbanización 决定泳池、花园、安保、停车位、月度费用，以及实际上是否能够进行短期出租。您开始寻找房产后很快就会遇到这个词，而它对房产实际居住体验的影响，往往比户型图更大。社区费用
- segunda mano
- Segunda mano 指由现有业主出售、而非由开发商出售的房产，这会改变税费、合同和核查事项。购房的整体流程取决于您处于这条界线的哪一侧。转售房产缴纳的是转让税 ITP，而非增值税；合同通过私人定金协议订立；核查重点是历史情况，包括谁拥有房产、房产负有哪些负担，以及是否存在未经许可建造的部分。新建房产在这三个方面都恰恰相反。转售房产
- obra nueva
- Obra nueva 指从开发商处购买的房产，无论已经完工还是仍在建设中，付款通常分阶段进行，而不是一次性付清。购买新建房产不仅是购买房产，也是购买一套付款计划。您先支付预订款，然后根据建设里程碑分阶段付款，周期最长可达三年。在建筑完工前支付的每一笔款项，都必须由以您名义开具的银行担保覆盖；如果开发商违约，真正能够帮助您追回资金的是这份担保，而不是合同本身。太阳海岸新建房产
- metros construidos
- 西班牙房源信息会为同一处房产列出多个不同的平方米数，而广告中使用的通常是其中最大的一个。建筑面积、土地面积和露台面积是三个不同的数字。房源信息如果只给出一个总面积，往往是将露台面积计入了室内面积。您一开始按照每平方米价格比较两处房产时，就会遇到这个问题，而这正是这些数字悄然破坏的比较方式。请确认数字采用的是哪种测量方式，并将室内面积与室内面积进行比较。大露台确实值得拥有，但其价值并不等同于一个房间。核查房源信息
- solárium
- solárium 是位于公寓楼顶的私人屋顶露台，通常通过专用楼梯到达，也通常会计入广告面积。这是这一海岸真正能够保持价值的特色之一，也是顶层单元比其下方单元价格更高的原因之一。您会在顶层公寓和阁楼公寓的房源信息中看到这个词。请核查两点：它在法律上是否属于您的房产，还是仅允许您使用的公共屋顶；以及在其上建造的任何结构是否取得了许可。购买后，屋顶上的未经许可建筑就会成为您的问题。未经许可的扩建
- shortlist
- shortlist 是一小组已经根据您真正提出的要求完成筛选的房产。shortlist 的意义在于被排除的内容。凡是在实际价格、噪音、朝向、步行便利性、社区规定或街道淡季氛围方面不符合要求的房产，都已经被排除，并注明了原因。您会在早期阶段接触到它。一份包含您所有喜欢房产的 shortlist 并不是真正的候选清单，而只是一份搜索结果。我们如何寻找房产
- visita
- prohlídka 是看房，而在这一海岸，看房意味着既要查看房产本身，也要查看街道和社区。只查看室内的看房会跳过决定您是否会享受拥有该房产这一过程的部分：夜间的噪音、步行前往任何实用地点的距离、露台在您真正会使用的时间所能享受到的阳光，以及这里在 February 而不是 August 的实际感受。您可以安排一次以多套房产看房为中心的旅行，也可以在尚无法出行时通过视频看房。看房之旅
真正使您承担购房义务的是哪份文件？
是 arras 合同，而不是在公证处签署的产权契据。等您到达公证处时，一切都已经决定，因此数周前签署的私人合同才是需要仔细阅读两遍的文件。- contrato de reserva
- contrato de reserva 是一份短期保留房产的协议，买方支付一笔小额款项作为对价。这是您签署的第一份文件，也是保证体系之外唯一支付的一笔款项。正因如此，金额必须较小，合同也必须明确说明在什么情况下可以退回款项。您通常会在决定购买的那一刻遇到它，而这一时刻往往时间压力最大，也是第一次阅读合同最不理想的时机。预订
- señal
- señal，即定金，是预订之后支付的大额款项，并使双方承担完成交易的义务。在转售交易中，它通常约为房价的十分之一，有时还会更高，也是交割前流转的最大金额。您通常会在预订几周后遇到它，此时您的律师已经完成核查。请仔细阅读合同对于任一方退出交易的后果规定，因为真正重要的是这一条款，而不是金额。Watch out. 这是一笔定金，而不是记账项下的部分付款。按照西班牙的惯例，合同会规定任何一方违约时应承担的后果。买卖合同
- arras[AH-ras]
- contrato de arras 是转售交易中使用的私人定金合同。买方和卖方在公证前签署该合同，并约定任一方取消交易时应承担的违约责任。这份文件才是真正约束买卖的文件；公证处的产权契据是对该合同的正式执行。它规定价格、交割日期、包含的物品、定金的处理方式，以及双方应承担的后果。您会在法律核查完成后、交割前接触到它。关于解除交易的条款，请仔细阅读两遍。Watch out. Arras 不是可退款的保留款。根据双方约定的类型，买方取消交易可能损失定金，而卖方取消交易可能需要支付双倍金额。买卖合同
- escritura pública
- escritura pública de compraventa 是经公证的买卖产权契据，也是将所有权转移给您的文件。您会在交割时接触到它一次，届时您支付余款并领取钥匙。契据中的所有内容早已在之前的合同中确定，因此签署本身很简短。产权契据完成登记后，您的副本就是证明房产属于您的凭证。交付钥匙
- cheque bancario[CHEH-keh ban-KAH-ryo]
- cheque bancario 是从您的西班牙账户开具的银行支票，购房价款余额通常会在公证处通过这种方式交付。之所以采用这种方式，是因为公证预约要求资金已经到账并可完全使用，而不能仍在转账途中。您会在交割前几天接触到它，此时您的律师或银行会根据已结算资金为您准备支票。它对您重要的原因在于时间安排：开具支票前，资金必须已经存入账户并完成结算。当天无法临时到账。将克朗兑换为欧元
您需要缴纳哪些税，只取决于一件事：卖方是谁
从开发商处购买的新建房产需缴纳 IVA 和 AJD，而从业主处购买的转售房产则缴纳 ITP。这一项区别解释了您约定的价格与实际所需资金之间的大部分差额。- IVA
- IVA 是西班牙的增值税，新建住宅按购房价格的 10 % 征收。这适用于从开发商处购买的新建房产，是房价之外最大的一项单笔费用。您在交割时通过律师支付这项费用，并与其余税费一并缴纳。转售房产不适用该费用，而是缴纳转让税。正是这一项差异，使购买新建房产的总成本明显高于购买二手房产。购买需要多少钱
- AJD
- AJD 是西班牙针对签署契据征收的印花税，占房价的一小部分。在安达卢西亚，购买新建房产时，该税与 IVA 一并缴纳。Actos Jurídicos Documentados。它在新建房产的费用明细中始终与 IVA 一同出现，从不与转售房产的转让税一同出现。您在交割时通过律师支付这项税费。您只会看到它作为一个费用项目出现，而不是一项需要作出的选择，因为这里没有可供选择的内容。之所以将它列入本词汇表，是因为它会以一个毫无解释力的缩写出现在每份新建房产费用清单中。税费与支出
- ITP
- ITP 是购买转售房产时缴纳的转让税，在安达卢西亚为房价的 7 %。Impuesto de Transmisiones Patrimoniales。这是转售房产对应的 IVA，也是二手房产完成购买所需费用低于新建房产的原因。您在交割时通过律师支付这项税费。您需要提前了解一点：该税并不总是按照您议定的价格计算。西班牙还为房产设有参考价值，如果该价值更高，税费将按照参考价值计算。税费与支出
- valor de referencia[ba-LOR deh reh-feh-REN-thya]
- valor de referencia 是西班牙为房产设定的参考价值，只要该价值高于您支付的价格，转售房产的转让税就会按照这一价值计算。设立这一价值是为了防止申报的购买价格低于房产实际价值。实际上，对于诚实的买方而言，这意味着您的税单金额并不总能从价格中直接看出。您的律师会在交割前核查这一数字，以便您准确安排税费预算。这是转售房产税费高于买方仅根据购买价格所预期金额的最常见原因。税费与支出
从建筑竣工到房产在法律上归您所有，中间必须完成哪些事项？
许可证、检查和质保。市政府必须确认建筑可以居住，缺陷必须在您签署文件前列明，而不是在签署后再提出投诉；建筑结构享有十年的保障，但装修部分不享有。- entrega de llaves
- 交割日是您支付余款、签署契据并取得房产所有权的日子；对于新建房产而言，这个日期可能会变动。对于转售房产，日期会在合同中约定，通常保持不变。对于新建房产，日期取决于建筑是否竣工并取得许可，而开发商经常会延误。您会将其视为其他所有安排所依据的截止日期，因此资金通常会安排在实际需要之前到账。购买新建房产时，请注意合同中关于延误的规定，因为您的日期与开发商的日期并不记载在同一份文件中。交割延误
- licencia de primera ocupación[lee-THEN-thya deh pree-MEH-ra o-koo-pa-THYON]
- licencia de primera ocupación 是新建房产在依法居住并接入各项公用设施前所需的首次入住许可证。该许可证由市政府签发，用于确认建筑已按照获批内容竣工。购买新建房产时，您会在交房时接触到它。如果缺少该许可证，这不是一个可以忽略的手续问题，而是真正的问题：没有它，您无法按通常方式签订公用设施服务合同，房产的法律状态也会一直悬而未决。交接钥匙
- snagging
- Snagging 是对已完工新建房产进行检查，以发现缺陷和未完成的工作，并将问题列出后交给开发商整改。西班牙建筑行业也使用这个英文词，因此您在施工现场会听到它。您会在交房前后几天内接触到这项工作，而时机正是关键：签署文件前制作的清单，比签署后提出的投诉更有分量。请确保清单以书面形式记录、注明日期并得到确认。口头承诺修复某项问题，并不能构成任何事项的记录。Snagging 和房产交接
- Seguro Decenal[seh-GOO-ro deh-theh-NAL]
- Seguro Decenal 是针对新建建筑结构缺陷的强制性十年保险。西班牙建筑法要求必须购买该保险。它附着于建筑本身，而不是您个人，因此会随房产转移给下一位所有者。您会在开发商的文件中看到它；如果您拿到钥匙数年后出现严重问题，它的重要性尤其突出。但它并不涵盖所有问题：十年保障针对的是结构性故障。外观瑕疵和装修工程的质保期要短得多。建筑缺陷
您拿到钥匙当月起，哪些义务会开始生效？
您需要向市政府缴纳 IBI、支付业主社区费，并提交西班牙税务申报，无论您是否出租房产。如果计划出租，还需要取得租赁许可证，这是第四项要求，而且不会自动获批。- IBI
- IBI 是西班牙每年征收的房产税，由房产所有者向市政府缴纳。Impuesto sobre Bienes Inmuebles。该税由市政府征收，金额因城镇而异。它是您在这里持有房产时较小的一项费用。您会在拥有房产的第一个完整年度遇到这项税费。购买前值得了解：未缴纳的 IBI 税款会继续附着于房产。您的律师会对此进行核查，并在交割前结清相关款项。年度支出
- comunidad de propietarios
- comunidad de propietarios 是负责管理开发项目公共区域并制定月费的业主社区。它负责决定泳池、花园、安保和维护等事项，实际上也决定整栋楼是否允许短期出租。您从取得所有权的当月起就会接触到业主社区，包括缴纳费用和参加会议。社区费最容易让买方感到意外，因为无论您是否在西班牙境内，都必须缴纳。Watch out. comunidad 并不是被动收取的服务费。它是一个通过表决作出决定的法律实体，自 April 2025 起，其中五分之三的多数可以限制或禁止您所在建筑内的短期出租。社区费用
- Modelo 210
- Modelo 210 是非居民房产所有者需要提交的西班牙税务表格，即使房产从未出租，也必须申报。该表格涉及西班牙假定非居民所有者仅因房产可供其使用而取得的推定收入；如果存在租金收入，也涵盖该收入。您会在购买后的年度遇到这项申报，而大多数所有者都是很晚才了解到它。这正是它被列入本词汇表的原因。它是一项申报，而不是一项选择：您需要记住它的存在，并安排他人及时提交。非居民税
- VUT
- VUT 是安达卢西亚的旅游租赁许可证，没有该许可证，房产不得合法出租给度假客人。Vivienda de Uso Turístico。您能否取得该许可证，取决于房产、所在市政府以及业主社区自身的规定。这意味着答案取决于具体公寓，而不是整个地区。若购买目的之一是出租，您应在购买前确认这一点，因为应在支付预订款前核实，而不是事后才发现问题。房源广告声称可以取得许可证，只是一项需要核实的说法，并非事实。短期出租
- okupas[o-KOO-pas]
- Okupas 指非法占用者，在西班牙使用这个词时，几乎将其作为描述这一现象的专有名词，而不是对某类人员的普通描述。这是外国买方最常提出的风险，值得将其与新闻报道区分开来。它集中出现在特定类型的房产和特定情形中。通常的防范措施包括有人居住、安装警报系统、选择管理完善的开发项目，以及购买确实涵盖该风险的保险。您会在购买前通过新闻接触到这个词。有效的应对方式，是询问具体房产面临的风险，而不是笼统地讨论风险。Okupas 与风险
- plusvalía[ploos-ba-LEE-ah]
- Plusvalía 是针对房产土地价值增值征收的市政税，通常由卖方而不是买方承担。您在出售房产时会遇到这项税费，并需与其他出售成本及非居民预扣税一并考虑。之所以将它列入本词汇表，是因为计划短期持有房产的买方需要了解，出售房产也有自己的税费。金额由市政府确定，而不是根据您账面上的收益确定。任何考虑在两三年内出售房产的人，都应在购买前将这项费用计入预算，而不是出售后才考虑。出售与退出成本
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