在西班牙出售房产：税费和出售成本
30秒了解
以非居民身份出售房产意味着三笔独立付款。买方会在交易完成时扣留房价的 3 %。您实际收益的税率为统一的 19 %。您还需缴纳市政土地增值税；当卖方为非居民时，该税在法律上也可能由买方承担。
| 出售价格 | 500.000 € |
|---|---|
| 完成交割时预扣房价的 3 % | 15.000 € |
| 资本利得税实际收益的 19 % | 申报后结算 |
| Plusvalía municipal土地价值增幅的最高 30 % | 申报后结算 |
三笔款项分别是什么，为什么人们会将它们混淆？
每笔非居民出售交易都涉及相同的三笔款项，而每笔款项分别受不同规则约束，并有不同的时间安排。将3%的预扣税与19%的税款混为一谈，是最常见的误解。预扣税是预付款，不是税款。两者很少相等。
| 付款 | 税率 | 由谁支付 |
|---|---|---|
| 3%预扣税（Modelo 211） | 约定出售价格的3%。 | 在完成交割时由买方预扣，并直接支付给税务机关，无论您最终是否需要缴纳任何税款。 |
| 资本利得税（Modelo 210） | 实际收益的19%，统一税率，适用于所有非居民。 | 由卖方承担，并与已预扣的3%进行结算：如果预扣过多则退款，如果预扣不足则补缴。 |
| Plusvalía municipal（IIVTNU） | 最高为30%，由当地市政府设定，并按两种计算方法中得出较低金额的方法计算税基。 | 依法由卖方承担，但在卖方为非居民时，市政厅可以要求买方作为替代纳税人缴纳该税，这是大多数卖方从未预料到的规定。 |
3%的预扣税如何运作，您何时可以取回这笔钱？
完成交割时，法律规定买方必须从约定价格中预扣3%，并在一个月内将其缴纳给税务机关，使用Modelo 211办理。无论您的出售结果如何，均须如此。即使卖方没有获利，或出售时亏损，也必须在公证员处从出售价格中预扣3%。此后，您可自出售之日起四个月内提交Modelo 210。该申报用于确认您的实际资本收益，并与已预扣的金额进行结算。如果按实际收益计算的19%税额低于已预扣的3%，这在持有房产多年且市场上涨的情况下很常见，您将获得差额退税。如果税额更高，则须通过同一申报补缴差额。
3%预扣税
- 完成交割时买方预扣3%无论结果如何
- 1个月内买方提交Modelo 211缴纳至税务机关
- 4个月内您提交Modelo 210申报实际收益并进行结算
- 申报后退税或补缴结清若收益的19%低于预扣的3%，可获退税。
四个月期限和结算申报正是Arevont会交由独立律师办理的事项，而不是自行处理。Arevont不提供税务服务，而且这项申报不应拖到临近截止日期才办理。
市政plusvalía征收的是什么税？
plusvalía是针对房产土地价值增值征收的市政税，费用由卖方而非买方承担。不过在实际操作中，这项费用在完成交割时仍可能转由买方支付：如果卖方是非居民，市政府可以将买方指定为替代纳税人，具体情况如下文所述。该税与建筑物或您的实际利润无关，仅对其下方土地价值的增值征税，增值额由市政府按照您持有该土地的年限计算。自2021年改革以来，即使亏损也可能被征税的旧式固定公式已不再适用。您可以选择两种计算方法中结果较低的一种。客观法采用地籍土地价值，乘以根据持有期限设定的系数；在适用当地税率后，最高上限为30%。实际法则根据买入价与卖出价之间的实际增值计算。如果土地价值完全没有增加，税务机关自身的改革规定确认，无论采用哪种方法，均无需缴税。
您持有期间土地价值是否上涨？
- 是按照两种计算方式中得出较低金额的方式缴纳；当地税率适用后，最高不超过 30 %。
- 没有，或您无法证明2021年改革确认，两种方法下均无需缴税。
卖方的常见误解2021年改革的变化
- plusvalía出售时始终应缴
- 只有土地价值上涨时才需缴纳。如果亏损出售，或出售时的土地价值与买入时相同，只要您能够证明这一点，便无需缴税。
- 始终由卖方缴纳，无一例外
- 依法应由卖方承担责任，但如果卖方是非居民，市政府可以将买方指定为替代纳税人。这在实际操作中意味着，该费用通常会在完成交割时从房价中预扣，而不是事后另行开具账单。
出售时中介和法律服务费用是多少？
除税费外，还有两项费用需要考虑，而且二者都不是税费：它们是市场服务费，就像买方交易中的费用一样。您的出售方式会影响这两项费用。
- Option 1独家代理一家中介，一份挂牌协议。
- 费用
- 1,5 至 4 %
- 速度
- 取决于该中介的买方资源
- 触达范围
- 该中介自身的网络
- Option 2Multi-agency多家中介同时进行推广。
- 费用
- 1,5 至 4 %
- 速度
- 通常更快，但个性化关注较少
- 触达范围
- 三者中覆盖面最广
- Option 3私人出售完全没有代理人。
- 费用
- 0 欧元，不收佣金
- 速度
- 通常较慢
- 触达范围
- 仅依靠您自己的人脉和门户网站
- 出售代理人的佣金二手房通常按售价的1.5%至4%收取，由卖方支付。这是市场区间，并非任何官方来源设定的数额，因为没有监管机构公布佣金费率。具体费率因代理机构、地区和具体挂牌协议而异，因此应将其视为估算值，并向代理机构确认，而不是将其视为固定费用。
- 您为出售聘请的独立律师卖方获得独立法律代理的理由与买方相同：审查合同、协调3%的预扣税和完成交割，并在适用时核算plusvalía。独立法律协调在买方一侧涵盖的大部分事项同样适用于出售。
估算净收益前需要确认的事项
四项内容，须根据您实际的购买文件核实，而非依据一般规则。| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 以书面记录的原始购买价格和费用 | 资本收益按您的购买价加上允许计入的购置和改良费用，与出售所得之间的差额计算，而不是仅按售价计算。没有原始数据，任何人都无法计算实际应缴的19%税款。 | 没有原始购买费用、公证员费用或改良工程发票的记录。 |
| 房产的业主社区费和IBI是否均已结清 | 未缴的业主社区费债务或IBI账单可能附着于房产之上，并使完成交割复杂化，买方一侧也会面临同样情况。 | 在约定出售日期前，没有人核实相关账户是否已结清。 |
| 哪种plusvalía计算方法得出的金额更低 | 法律赋予您选择权，而根据持有房产的时间以及当地土地价值的变化，两种方法可能得出截然不同的结果。 | 只采用一种方法报价，却没有计算另一种方法进行比较。 |
| 出售协议中由谁承担plusvalía | 由于市政府可以要求买方作为替代纳税人承担责任，出售合同应明确说明买卖双方之间由谁承担这项费用，而不应将其留给市政府碰巧先追缴的当事方。 | 合同完全未提及plusvalía。 |
实际获利，而非亏损或平价出售
无论哪种情况，3%的预扣看起来都一样。但之后的处理并不相同。| 盈利出售 | 无利润出售或亏损出售 | |
|---|---|---|
| 完成交割时预扣3% | 无论如何均会预扣，依据Modelo 211。 | 同样无论如何都会预扣：买方的义务不取决于您的实际结果。 |
| 应缴资本收益税 | 实际收益的19%，通常低于已预扣的3%，因此可获得退税。 | 无需缴税，已预扣的全部3%均可申请退回。 |
| Plusvalía municipal | 按土地价值增幅缴纳，按两种方法中计算结果较低者确定。 | 如果土地价值确实没有增加，则无需缴纳；这一点可根据2021年改革予以证明。 |
| 无论如何都需申报 | 须在四个月内提交Modelo 210，以结算并申请任何应退税款。 | 在四个月内提交 Modelo 210，以退回预扣税款，并在适用情况下证明不存在 plusvalía 增值。 |
机制，而非您的净所得
这是关于房产出售如何征税的一般信息，并非对您个人净所得的计算。您的实际收益取决于原始购买价、可扣除成本，以及您所在市政府适用的具体 plusvalía 系数。这些内容应由律师以书面方式计算，而不应以公开的区间表示。Arevont 不是税务顾问，也不代为提交该税务申报。这项工作应由独立律师负责。有些主题留待各自的指南另行说明：您持有房产期间适用的持续性推定收入税和租赁收入税，这与出售房产是两个不同的问题；共同体债务附着于房产的具体机制；以及针对持有财富而非实现收益征收的税，这是另一个独立问题。每个主题都有自己的指南。
出售房产及退出成本的常见问题
- 如果我亏损出售，仍然可以退回全部3 %吗？
- 可以。如果您能够证明确实存在亏损，应缴资本利得税为零，并且可以通过提交 Modelo 210，在四个月期限内退回成交时预扣的全部3 %。预扣税并不是您必须缴纳的最低金额，而是预付款，之后会根据实际结果进行结算。
- 如果我已经离开西班牙，之后还会因 plusvalía 被追缴吗？
- 会。这正是相关规定允许市政府向买方收取 plusvalía，由买方作为替代纳税人的原因：追缴已经离境的非居民卖方，比在出售时收取该税更困难。因此，销售合同应明确写明由谁承担这项费用，而不应让问题悬而未决。
- 如果我在出售时已经成为西班牙税务居民，19 %的税率会改变吗？
- 会。西班牙税务居民的资本收益按照居民通常适用的税率级距征税，而不是按照非居民统一的19 %税率征税。居民规则还包括自住房再投资减免，这些规则不适用于非居民。这完全是另一种计算方式，本网站的居民税指南对此有完整说明。
