购买西班牙房产时的汇款
30秒了解
购买西班牙房产需要进行四至八笔独立的资金转账，整个过程可能跨越三个月至三年。汇率成本远高于手续费。一套价值400.000 €的房产，百分之一的汇率差额就是4.000 €，超过购房过程中所有转账手续费的总和。
支付什么、何时支付以及支付给谁
每一份以英语撰写的指南都将其描述为一次性支付购房款。事实并非如此，而这一差异正是本页面的全部主题。下面将按照实际发生的顺序，列出整个流程以及每笔款项的收款方。这正是人们在时间压力下最容易弄错的部分。arras合同是用于二手房交易的私人定金合同。买方和卖方在公证员面前签署该合同，并约定任何一方取消交易时应支付的违约金。这笔款项最值得防范汇率风险，因为在完成交割前，它通常是单笔金额最大的一笔。这些比例是通常情况，并非固定不变。具体比例以您自己的合同为准。对于新建房产，即使价格无法协商，开发商的付款时间表通常仍可以协商。
付款顺序
- 您作出决定后数日预订根据预订合同，支付给卖方的中介机构、开发商或律师。绝不能支付到个人账户。
- 预订后数周定金，即arras通常为房价的10 %，有时最高可达20 %。通常支付至您律师的客户资金账户。
- 在1至3年内，仅适用于新建房产分阶段付款根据施工里程碑，支付至开发商受保护的建设专用账户，而非其普通账户。
- 公证员预约前房价余款已结算资金，支付至律师的客户资金账户，或使用银行本票支付。此期限不得延误。
- 完成交割时及之后税费新建房产约为13 %，二手房约为9 %，通过您的律师办理。
- 从领取钥匙起家具和首批账单供应商、业主共同体、公用事业单位以及市政厅。
预订款应支付给谁？支付给预订合同中列明的收款方。请在转账前阅读合同，而不是转账后才阅读。通常收款方是中介机构、开发商或您的律师事务所。如果合同列明的账户属于私人个人，请立即停止并询问原因。在房产购买中，这种安排没有任何正当理由。
汇率、手续费以及您应关注哪一个
转账手续费清晰可见、有书面列明且金额较小。汇率却不可见、没有书面列明，但影响金额很大。正因如此，买方往往关注了错误的数字。请用您自己的金额计算一次。400.000 €购买金额的百分之一是4.000 €。转账手续费只有几欧元。对于转账而言，没有任何其他决定比确保汇率正确更为重要。
| 银行面向零售客户的点差3至4 %的加价，依据已发布的指南 | 12.000至16.000 € |
|---|---|
| 专业服务商的汇差更低，大额可议价 | 更低，索取双方报价 |
| 差额错误选择让您付出的代价 | 数千欧元 |
买家关注什么真正决定成本的因素
- 转账费
- 在欧元支付区内，费用为两三欧元，有时甚至没有。这对房产购买而言只是四舍五入的误差，却是大多数银行宣传的数字，正因为它们从别处获利。
- 免佣金转账
- 免佣金不等于免费。利润存在于报给您的汇率与银行实际交易汇率之间的差额中。我们的研究显示，传统银行的汇差最高可达3至4 %，仅就定金而言，这就意味着数千欧元。
- 等待汇率改善
- 这不是计划，因为您有合同期限，而市场没有。持有捷克克朗，却要偿付已经签署的欧元债务，无论您是否有意为之，都是在下注。问题不在于汇率是否会变动，而在于汇率朝不利方向变动时，您的购房会发生什么。
- 兑换购房款
- 这只是您应付欧元款项的一部分。税费部分在新建房产上约为13 %，在二手房上约为9 %，同样也是欧元成本。家具和第一年的运营费用也是如此。买家先兑换房价，然后按当周汇率兑换其余款项。
- 远期合约是投机行为
- 恰恰相反。远期合约会锁定未来某一日期的汇率，通常最长提前十二个月，以约10 %的定金作为担保。它能将未知成本变成已知成本。对于分两年分期付款的新建房产，锁定汇率是稳妥的选择，任由汇率浮动才是在下注。
关于远期合约的一点提醒，因为英文资料常常忽略这一点。固定汇率是一项义务，而不是选择。如果您的购房未能完成，您仍须履行合约。请将金额和日期与您在合同中承诺的付款相匹配，不确定的款项则让其随汇率浮动。
专业服务商会在某个环节持有我的资金吗？简而言之，会。这正是服务商与汇率同样重要的原因。资金离开您的银行后，会在兑换期间由服务商持有，随后转给收款人。请确认该公司已在其所在国获得授权，并将客户资金存放在隔离账户中。先进行一笔小额转账，再进行大额转账，以便您确认整个流程运行正常。
捷克方面：您的银行会要求什么，以及可能持有什么
几乎所有关于这一主题的文章都在描述收款端。我们看到的延误发生在汇出端，而这种延误造成的损失远高于汇差。完成交割付款被合规审查暂缓，并不是一笔费用，而是错过了公证员预约。
- 在首次大额转账前告知银行，不要等到转账时远超您通常交易模式的付款会受到审查。这种审查属于常规流程；如果银行已知悉您即将购房并看过合同，审查会更快。
- 将资金来源整理成一个文件夹出售公司、股息、投资账户、出售房产、赠与、继承。双方都会要求提供这些证明，因此请现在就收集并准备好译文，不要等到截止期限所在的那一周。
- 预料到会被询问两次您的捷克银行会询问，随后西班牙银行或律师还会再次询问。双方都不会接受对方的文件，但同一个文件夹可以回答两边的问题。
- 切勿安排在需要当日到账的转账截止时间、周末、西班牙而非捷克的公共假日，以及银行自身的审查，都会增加日程表未显示的天数。请从公证员日期倒推，并额外预留一周，即使您不打算使用这段时间。
如果您携带现金而非转账，适用的规则不同。资金进出欧盟有申报门槛，西班牙也对大额现金或类似支付方式的流动作出申报要求。对于房产购买而言，这只是理论上的选择，并不实际，因为公证员和银行都希望付款可追溯。
我的捷克银行可以拒绝汇款吗？银行可以在核查资金来源期间拒绝或暂停付款，也不必事先通知您。这不是银行故意刁难，而是银行运营所依据的法律。应对方法始终相同：提前准备文件，告知银行即将进行的交易，并在日程中留出时间，以应对您希望没人提出的问题。
不要做什么
购房这一环节中几乎所有资金损失都源于五个错误，而其中没有一个与选错服务商有关。
- 费用高昂使用银行卡支付预订款按您未同意的汇率兑换，通常还会收取现金预借费，而且事后无人能清楚追踪这笔款项的路径。What to do instead请按照预订合同列明的账户进行转账支付。
- 风险最高向私人账户汇款不是代理人的个人账户，不是董事的账户，也不是无关国家的账户。这三种情况都没有任何合法理由。What to do instead请停下来问清原因。这是整个流程中最明确的警示信号。
- 费用高昂仅兑换价格税费、公证员费用、登记费、律师费、家具费以及第一年的业主社区费，也都是以欧元计价的支出。What to do instead请兑换总额，而不是醒目显示的价格，以免按两种不同汇率重复购买欧元。
- 费用高昂手握期限判断市场时机签署后，有利汇率只是额外收益，不利汇率则会成为您无法拒绝的问题。What to do instead提前确定您在合同上必须支付的款项，并锁定这些款项的汇率。
- 根本原因把所有事情留到最后一周开户、证明资金来源、比较服务商以及转移大额资金，每一项都需要数日，而且这些时间不会同时发生。What to do instead这是导致其他所有错误的根源。请尽早开始。
银行或货币兑换专业机构
这个问题没有唯一答案。答案取决于金额大小，以及您希望自行处理整个流程的程度。| 银行 | 货币兑换专业机构 | |
|---|---|---|
| 向您报价的汇率 | 银行自有的零售汇率。我们资料包中的来源显示，在普通商业银行进行转账时，点差最高可达3至4%。 | 汇率更优惠，大额交易还可以协商。节省来自汇率，而不是宣传中的费用。 |
| 对费用的告知内容 | 通常会收取一笔费用，并提供一个需要您自行对照市场计算的汇率。 | 通常提供参照市场报价的汇率。请向两家机构都索取这两个数字，并比较最终到账的欧元金额。 |
| 提前锁定付款汇率 | 很少向私人客户提供。 | 远期合同，通常可提前最多十二个月锁定汇率，定金约为10%。对于新建房产，这是使用该类合同的主要原因。 |
| 合规与资金来源 | 您现有的银行已经了解您的情况，这可能让大额转账变得更简单，而不是更困难。 | 建立新的银行关系意味着首次转账前需要完成全面开户流程。请尽早开始，不要等到截止期限所在的一周。 |
| 您的资金在转账途中的存放位置 | 银行对银行转账，两端均有存款保障。 | 通过服务商的客户账户转账。请核查其授权情况以及客户资金是否隔离存放，并先用小额转账测试资金路径。 |
| 银行更合适的情况 | 小额资金、购房后的日常支出，以及任何因多花一天处理事务而产生的成本高于点差的情况。 | 定金、余款以及新建房产的分期付款。金额越大，汇率的重要性就越超过便利性。 |
我们不接触您的资金，也不会因提供此建议而获得报酬
我们不转移资金，不兑换货币，也不从任何兑换交易中抽取佣金。Arevont不存在货币服务，也不会提供此类服务，因为一旦我们从您获得的汇率中获利，我们关于汇率的其他任何说法都将失去可信度。我们在这里也不点名任何服务商。如果您不想从零开始，我们可以为您介绍一家我们合作过的服务商，当然您也可以选择自己的银行。请向双方询问在同一个上午、针对您的实际金额，最终确实到账的欧元数额，并选择较大的数字。我们能为您提供的是时间表。告诉我们购买价格以及您大致想要购买的时间，您就能获得完整流程：哪笔款项须在何时到位，以及由谁接收。这正是会让人损失金钱的部分，也是没有人会主动发给您的部分。
关于向西班牙转账的常见问题
- 我应该等待更优惠的汇率吗？
- 如果您已经有合同约定的截止日期，就不应等待。等待是在用您已经承诺支付给他人的资金押注汇率市场。最坏的结果是您无法完成付款。如果您希望防范汇率风险，而不是押注汇率走势，就锁定已经承担支付义务的金额，让尚不确定的金额保持浮动。
- 远期合约对新建房产值得吗？
- 这正是远期合约最有意义的情况，因为分期付款会持续一到三年，而从您签署合同之日起，总价就以欧元固定。远期合约能将未知的克朗成本变成确定的成本。需要注意两点。它是一项义务，而不是一种选择，因此应将其与您在合同上必须支付的款项相匹配。另外，请确认如果开发商的进度延误会发生什么，因为您的日期和开发商的日期并不记录在同一份文件中。
- 除购买价格外，我还应兑换多少金额？
- 金额应足以覆盖税费部分，新建房产约为13%，二手房约为9%，此外还要加上家具费用和第一年的运营成本。购买房产后，从第一个月起就会产生业主社区费、水电等公用事业费、地方房产税和保险费，这些都不包含在您协商的价格中。
- 如果款项未能及时到达公证员处，会发生什么？
- 预约会被推迟，房间里的每个人都必须再次安排时间：卖方、公证员，有时还包括银行。最坏的情况下，带有严格截止日期的合同会使您构成违约。届时讨论的是您的定金，而不是汇率。这就是为什么要从签署日期倒推余额到账时间，并预留一周的缓冲期，尽管没人打算真正使用这段缓冲时间。
- 我可以直接从捷克账户付款，跳过这一切吗？
- 对于购买过程中的大多数付款，可以，许多买家确实会这样做。捷克的欧元付款到达西班牙账户时，与国内付款一样顺畅。真正会让您损失金钱的是跳过规划。兑换仍会在某个环节、按照某人的汇率进行，合规问题也仍然会被提出。您真正选择的是由谁以及何时进行兑换，而不是是否兑换。
