在西班牙持有房产的年度成本
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持有Costa del Sol公寓每年的费用大约为2.900至11.600 €。这包括五项费用：IBI、业主社区费、垃圾处理费、保险，以及电费和水费的固定基本费用。您还必须提交一份西班牙税务申报表，即使当年无人入住也不例外。
| 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 电费和水费 | 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
| 非居民税务申报表（未出租房产） | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
- 电费和水费
- 无论房产是否有人居住，均按月计费。
- 非居民税务申报表（未出租房产）
- 申报期于 1 April 开始，于下一年度的 31 December 结束。
您每年需要支付的五项费用是什么？
其中两项是市政府设定的税费，一项是您所在大楼设定的费用，另外两项是市场费用，您可以比较价格并选择服务提供商。无论您是否使用房产，这五项费用都会持续产生。IBI是西班牙的年度房产税，由房产所有人向市政府缴纳。其计算依据是房产的地籍价值，而不是您支付的价格。因此，两套价格相近的公寓可能会产生不同的IBI账单。
| 低 | 高 | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| 社区费 | 900 € | 6.000 € |
| 垃圾费 | 80 € | 200 € |
| 保险服务 | 300 € | 800 € |
| 电费和水费 | 1.200 € | 3.600 € |
| 总计 | 2.880 € | 11.600 € |
| 项目 | 典型范围 | 制定方 |
|---|---|---|
| IBI（不动产税） | 每年400至1.000 €，有时更高。 | 市政府依据地籍价值确定。国家法律规定其范围：城市不动产的税率须为该价值的0,4%至1,10%。 |
| comunidad（业主共有费用） | 每年900至6.000 €，通常按月或按季度收取。 | 业主大会通过投票，根据大楼自身预算确定。 |
| 垃圾费（basura / 废弃物费） | 每年80至200 €。 | 市政府依据自身条例确定。根据Ley 7/2022，该费用必须反映垃圾处理服务的实际成本，而不能作为固定附加费；每个市镇自行确定具体金额。 |
| 保险服务 | 每年每套公寓300至800 €。 | 由市场决定。法律并未强制要求，但抵押贷款机构可能要求为设有抵押的房产投保。 |
| 电费和水费 | 每月100至300 €，有时更高：每年1.200至3.600 €。 | 使用量按市场价格计费，另加固定费用（电费中的合同电力费用），即使房产空置也会产生。 |
一套公寓的总费用是多少？
每年约2.900至11.600 €。区间很宽，但这并非错误。差异主要来自两个项目：comunidad费用和能源账单。这两项费用在不同房产之间的差异，远大于IBI、垃圾费或保险费用的差异。
- 一套普通公寓，老式建筑，无泳池处于该范围的较低端。其comunidad费用较低，能源使用量适中，IBI和垃圾费也较低。
- 一套位于全配套开发项目中的较新公寓费用较高。对于配备泳池、花园、电梯、安保和专业管理前台的大楼，仅comunidad费用每年就可能达到数千欧元。
- 一处全年大部分时间空置的房产仍需承担其中大部分费用，包括电费中的固定费用。房产空置并不意味着持有成本为零。
Arevont自有的物业管理服务正是为了弥补这一缺口。我们将comunidad费用和IBI设置为直接借记，并检查款项是否确实从您的账户中扣除。这样，您就不会在捷克生活了一年后才发现其中一笔付款失败。
哪些费用可以提出异议，哪些费用只能直接支付？
IBI和垃圾处理费属于税费。市政厅按照自身规定确定金额，没有协商余地。您唯一有权检查的是作为计税依据的地籍价值。comunidad费用则有所不同。业主共同体comunidad de propietarios负责管理开发项目的共用部分，并确定月费；它与多数国家都有的业主协会相近，但并不完全相同。
买方的假设每年会发生的变化
- 购买后五项费用均已确定
- 只有IBI和垃圾处理费是真正由外部机构固定的。comunidad费用会随着大楼自身的预算而变化，预算每年通过投票确定。保险和公用事业费属于市场价格，因此您可以在续期时比较价格。
- 购买价格越低，年度费用越低
- 不一定。IBI以地籍价值为依据，而地籍价值并不总是与市场价格一致。comunidad费用取决于特定大楼维护所需的支出。这与您为该住宅支付的价格毫无关系。
每项账单何时寄达？如果您漏付一项，会发生什么？
这五项费用中几乎没有一项是一次性年度付款。如果您从另一个国家管理这些费用，这一点非常重要。
| 项目 | 通常的账单周期 | 未支付时 |
|---|---|---|
| IBI | 每年一张账单，通常采用直接借记。 | 无论当前由谁拥有该房产，这笔债务在法律上都附着于房产本身。对于二手房，律师会在完成交割前核查并清偿这笔债务。 |
| 社区费 | 按大楼自身预算按月或按季度支付。 | 未缴清的社区债务可能附着于房产。买方需要承担前业主未偿债务中的有限部分。 |
| 垃圾处理 | 每年支付，有时与IBI账单合并，有时单独收取。 | 遵循市政厅自身的征收流程，与IBI类似。 |
| 保险服务 | 每年续期，具体是一笔支付还是分期支付，取决于保险公司。 | 保险保障会直接终止。债务不会附着于房产，但例如在风暴季节出现保险空档是真实风险，而不只是手续问题。 |
| 电费和水费 | Monthly. | 如果您不付款，供应商可以停止提供服务。如果没有人检查房产，这会成为一个实际问题。 |
尽早办妥NIE和西班牙银行账户，才能实现上述直接借记。缺少其中任何一项，您都无法为这五项费用设置自动付款。Arevont的NIE及行政服务会将这些事项与购房其他流程一并规划。
如果您从未出租房产，仍需向西班牙缴纳任何费用吗？
是的。这是第一年最常见的令人不快的意外。拥有西班牙房产且从未出租房产的非居民，仍必须每年提交西班牙纳税申报。这项税基于推定收入，也就是国家假定您仅因拥有该房产而获得的收入。它与您实际收到的任何收入都无关。对于普通公寓，通常每年为几百欧元，并不是一大笔金额。
您今年是否曾出租过该房产？
- 是，出租了部分或全年您需要就收到的租赁收入缴税。有关税率和扣除项目，请参阅租赁税指南。
- 否，从未出租您需要按推定收入缴税。对于普通公寓，通常每年为几百欧元。
依赖费用区间前需要确认的事项
四项事项，应根据具体房产进行核查，而不是依据公布的区间。| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| comunidad上一完整年度的账目 | 这是该具体楼宇的实际费用，而不是沿海地区的平均值。您还可以在这里看到计划中的专项摊派费用（derrama），用于重大工程。 | 只有口头给出的金额，没有任何账目依据，或者只是说“视情况而定”。 |
| 本年度的IBI缴费凭证 | 确认该房产没有拖欠的IBI，并显示实际金额，而不是上文所列的区间。 | 没有人提出过这项费用，或者只是承诺“完成交割后再处理”。 |
| 在这个具体城镇，垃圾处理费是否与IBI分开收取 | 有些市政厅将两项费用合并在一张账单中，另一些则分别寄送账单。如果您不知道还有单独的账单，小额欠款可能会悄悄累积。 | 这只是一个推测，而不是市政厅或卖方上一张账单所核实的答案。 |
| 西班牙银行账户和直接扣款是否确实已经设置妥当 | 非居民错过这五项账单中某一项的最大原因并不是费用，而是没有人从一个实际存在的账户设置直接扣款。 | 计划“每次手动转账”。 |
别墅与公寓对比
同样的五项费用，分别对应两种不同类型的房产。下方的两个金额都不是虚构的。这是主页自己的说明，现作为对比列出。| 别墅 | 公寓 | |
|---|---|---|
| IBI | 通常更高。别墅较大的建筑面积和地块通常意味着更高的地籍价值。 | 通常处于400至1.000 €区间的较低端。 |
| 社区费 | 对于位于管理型规划住宅区之外的独立别墅，这项费用通常较低或不存在。但在封闭式住宅开发项目内，仍可能适用。 | 900至6.000 €，具体取决于楼宇。 |
| 保险与能源 | 两项费用通常都更高。泳池和花园还会产生各自的日常维护费用，而且这两项费用都未列入上表。 | 处于上表所列的区间内。 |
| 需要核查的事项 | 除非您另行安排管理，否则只能由您自己负责。 | 由comunidad管理的楼宇、安保和维护，这些事务已经由社区统一安排。 |
这是预算区间，不是您的具体账单金额
有些主题由各自独立的指南另行介绍，包括comunidad的完整法律规则（表决门槛、储备基金以及关于旅游出租的表决）、完整的推定收入税率和租赁税率，以及西班牙的财富税。主页也提到了财富税。由于安达卢西亚提供100%的地区性减免，普通公寓业主几乎从不需要缴纳这项税。上述三个主题各自都有专门指南，因此这里不再重复。这是一般性的规划信息，不是账单。由依据房产真实文件工作的律师或gestor为您提供实际金额。在获得该金额之前，请使用这些区间来规划您的预算。
关于年度费用的常见问题
- 为什么comunidad的费用区间会如此宽，从900至6.000 €不等？
- 因为这取决于具体楼宇需要维护什么，而不是沿海地区的平均值。一栋没有电梯和泳池的小型楼宇可能接近区间下限。配备泳池、花园、安保和统一管理接待处的全服务住宅社区，费用则会高得多。唯一可靠的金额是该具体楼宇自己的账目。因此，上方的核查清单要求您在依据任何金额作判断之前，先索取这些账目。
- 垃圾处理费总是通过单独的账单收取吗？
- 不一定。有些市政厅将其计入IBI账单，另一些则单独寄送，有时安排在完全不同的时间。Ley 7/2022要求该费用反映服务的实际成本，而不是固定的历史金额。因此，越来越多的城镇正在改为单独收取垃圾处理费。但全国并无统一规定，所以您必须针对每个城镇进行核查。
- 如果我很少在西班牙，这五项费用都可以自动处理吗？
- IBI、comunidad、保险和公用事业费通常都可以在账户开立后，从西班牙账户设置直接扣款。这是大多数非居民业主管理这些费用的方式。唯一无法自动处理的是年度非居民税申报。这是一份必须准备并提交的纳税申报，而不是一张自动寄达后付款的账单。
