西班牙业主社区费：您支付什么以及由谁决定
30秒了解
购买一套西班牙公寓，就会自动且不可避免地成为comunidad de propietarios的成员。费用由投票决定，而不是由您决定。预计每年支付900至6.000欧元，并将这一范围视为房源信息中最重要却从未告知您的数字。
| 普通楼栋小型泳池，无电梯 | 1.200欧元/年 |
|---|---|
| 封闭式住宅开发项目恒温泳池、电梯、有人值守的入口 | 4.200 €/年 |
| 年度差额 | 3.000 € |
您可以退出comunidad de propietarios吗？
comunidad de propietarios是负责管理住宅项目共用部分并制定月费的业主组织，类似于捷克的SVJ，但并非同一制度。加入该组织随产权契据一并产生，而非出于个人选择。屋顶、楼梯、电梯、泳池、花园、走廊照明，以及供应这些设施的用水均属共用部分，相关账单也由业主共同承担。加入该组织并不是您自行申请的。它之所以存在，是因为该房产存在。相关规则来自国家法律《Ley de Propiedad Horizontal》，以及您所在具体建筑的章程。
买方的假设实际情况
- 如果我不用泳池，可以退出comunidad吗？
- 您不能退出。您的分摊比例由建筑产权契据中写明的参与系数确定。该比例根据您的房屋面积和位置计算，而不是根据您的实际使用情况计算。即使您从不打开泳池闸门，也不会因此减少分摊比例。
- 费用由管理员决定。
- 管理人编制预算并收取费用，由业主批准。业主大会对年度预算进行表决，而且每年至少必须召开一次。管理人负责执行表决结果，而不是自行确定费用金额。
- 每栋建筑都有comunidad
- 几乎每栋您可能购买其中房产的建筑都是如此。业主不超过四人的建筑，可以改用《民法典》中更简单的规则进行管理。这听起来很有吸引力，但实际上意味着书面规则更少、没有储备基金，也没有人被要求保存会议记录。
- 租户居住期间由他们支付
- 债务人是业主。您可以与租户约定由租户向您偿还费用，但comunidad仍会向您而不是向租户追讨。如果您出租房产且经常更换租户，这一点比听起来更加重要。
谁负责comunidad的日常管理？共有三个职务，其中只有一个必须由业主担任。业主从内部选出会长，会长通常是邻居而非专业人士。administrador de fincas通常是受聘的外部公司，负责账目、预算和费用收取。秘书负责保存记录。任期通常为一年，因此comunidad可能这一年管理良好，下一年却管理不善。
comunidad费用究竟支付了什么？
费用用于共用部分和共用服务。两个住宅项目之间的差异，不在于费用类别清单，而在于实际拥有多少项设施，以及运营这些设施的成本有多高。
- 清洁和花园：费用涵盖内容走廊、楼梯、入口、公共绿化和灌溉。沿海规划住宅区的成熟花园是一项持续发生的大额费用，而不是装饰。
- 泳池：费用涵盖内容用水、化学品、清洁、泵，以及法律要求时配备的救生员。一座由二十套公寓共用的泳池，分摊到每户的费用往往远高于由两百套公寓共用的泳池。
- 电梯：费用涵盖内容维护合同、法律要求的检查和维修。小型楼宇中的老旧电梯经常导致特别征费。
- 公共电力和用水：费用涵盖内容照明、闸门、水泵、灌溉，以及共用区域使用的水。这项费用主要取决于能源价格和场地需要照明的面积。
- 公共保险：费用涵盖内容为建筑及共用区域投保的保险。费用取决于建筑物的价值。这不是您个人购买的保险。
- 安保、门卫、接待：费用涵盖内容闸门、摄像系统、巡逻人员或有人值守的服务台。全天候有人值守的安保意味着要支付工资，这是普通费用与高额费用之间产生差异的最大原因。
- 管理人：费用涵盖内容负责账目、预算、会议和费用收取的公司。通常这是一项较小的费用，但仍值得核查：廉价却不尽职的管理人往往会导致昂贵的问题。
- 您的个人住房保险：不包含在费用中，由您承担您的墙体、室内财物，以及对楼下住户承担的责任。公共保险仅承保建筑物及共用部分。
- 公寓内部维修：不包含在费用中，由您承担您的锅炉、空调和私人露台地砖。章程规定私人部分在哪里结束、共用部分从哪里开始。这是西班牙公寓生活中最常见的争议。
- 公共道路和服务：不包含在费用中街道、公共照明和垃圾收集费用通过地方税支付。有些规划住宅区会自行维护内部道路。
- 商业运营的设施：不包含在费用中在该场地经营的高尔夫球场、海滩俱乐部、水疗中心或健身房。进入大门并不意味着相关费用已包含在内。
请查看您所在楼栋自己的清单，而不是这份清单。相距一百米的两个开发项目，其中半数项目的答案都可能完全不同。只有章程和预算才能确定实际情况。
为什么有些公寓要缴纳两份业主社区费？大型Costa del Sol开发项目通常由多个楼栋组成，这些楼栋位于一个总规划住宅区内。您所在楼栋有自己的预算，用于支付本楼栋的电梯、入口和泳池费用。总规划住宅区则会另外收取道路、大门、主要园林以及周界安保费用。这意味着会有两张账单、两份预算和两套会议记录。出售公寓的人不会主动告知您第二份费用，因此您必须自行询问。
业主社区费要多少钱？
公寓每年的费用大约在900至6.000欧元之间。这个区间之所以如此宽，并不是出于谨慎，而是有实际原因。费用并不取决于购买价格，而取决于开发项目配备了什么设施，以及由多少人员负责运营。几乎所有差异都由四个因素造成。
- 共有基础设施的规模泳池、电梯、地下停车场、大门、灌溉系统。每一项都意味着维护合同、能源账单和维修基金。只有一个小泳池且没有电梯的简单楼栋，费用几乎总是在区间的低端。
- 服务由人员还是设备提供摄像头是一次性购置。有人值守的大门则意味着持续的工资支出，这是最可靠的因素，能将费用从区间中段推至高端。接待、礼宾和日常园艺工作也是如此。
- 分摊费用的业主数量同一个泳池，由二十套公寓分摊，或由两百套公寓分摊，会产生两种完全不同的费用。这就是为什么一个配备度假村级设施的小型精品开发项目，可能成为同一条街上持有成本最高的公寓。
- 业主社区是一个还是两个位于总规划住宅区内的楼栋需要向两个社区缴费。请索取两份预算，否则您比较的将是一套公寓的全部成本与另一套公寓的一半成本。
页面顶部的上述示例说明了这对真实购买会产生什么影响。第二套公寓完全可能物有所值。错误不在于支付高额费用，而在于比较两个价格时，以为自己比较的是两项成本。
提出报价前，如何了解实际费用？请索取当前预算和最近一张账单，不要只接受广告中的数字。预算显示总额，您的参与系数显示您应分摊的份额。账单则显示实际收取的金额及收取频率。如果卖方或中介只能告诉您一个没有任何文件依据的月度金额，那么他们回答的是另一个问题。
谁决定费用，以及需要多少票数？
几乎所有会改变您费用的事项都由业主大会决定。所需多数取决于正在决定的事项。了解这一点很重要，因为它能告诉您业主社区可以对您做什么，以及不能对您做什么。先了解两个术语。“参与份额”（cuota de participación）是您固定的分摊比例，已写入楼栋契约。“特别摊派”（derrama）是额外征收的一次性费用，叠加在普通费用之上，通常用于普通预算无法承担的维修或改造。
- 简单多数
- 可决定的事项
- 年度预算和日常支出。第二次召集时，由出席者中的多数作出决定，且这些出席者所代表的参与份额必须超过出席份额的一半。
- 法律依据
- LPH 第17.7条
- Three-fifths
- 可决定的事项
- 设立或取消一般服务（门卫、礼宾、安保），以及批准、限制、附加条件或禁止旅游出租。
- 法律依据
- LPH 第17.3条和第17.12条
- 全体一致同意
- 可决定的事项
- 更改您的参与系数，或更改章程中尚未列明的任何事项。
- 法律依据
- LPH 第17.6条
| 正在决定的事项 | 所需多数 | 法律依据 |
|---|---|---|
| 年度预算和日常支出 | 同时代表多数参与份额的多数业主。第二次召集时，由出席者中的多数作出决定，且这些出席者所代表的参与份额必须超过出席份额的一半。 | LPH 第17.7条 |
| 设立或取消一般服务：门卫、礼宾、安保 | 全体业主的五分之三，同时代表参与份额的五分之三。 | 《水平产权法》第17.3条 |
| 允许、限制、附条件允许或禁止旅游出租 | 全体业主的五分之三，同时代表参与份额的五分之三。 | LPH 第 17.12 条，经修订后自 3 April 2025 起生效 |
| 改变您的参与系数，或改变法规未列明的任何事项 | 全体业主一致同意。 | LPH 第17.6条 |
| 非建筑维护所需且费用超过三个月普通缴费的改善工程 | 投反对票的业主无需承担费用。日后想使用的，须按更新后的费用补缴其份额。 | 《水平产权法》第17.4条 |
| 消除障碍并为残障或年长住户提供通行条件的工程 | 即使未经表决也必须实施，但年度费用不得超过十二个月普通缴费。超过部分由提出要求者承担。 | 《水平产权法》第10.1.b条 |
| 储备基金 | 无需表决。该基金不得低于社区上一年度普通预算的10%。 | 《水平产权法》第9.1.f条 |
| 对您认为错误的决议提出异议 | 自作出决定起三个月。若决议违反法律或规约，则为一年。 | 《水平产权法》第18.3条 |
有人表决通过了一项特别收费，而我投了反对票。我必须缴纳吗？如果是建筑所需的普通维修，则必须缴纳，您的投票不会改变这一点。确实存在一个例外。对于非建筑维护或安全所必需、且费用超过三个月普通缴费的改善工程，不得向投反对票的业主收费。如果您日后想使用所建成的设施，则须按更新后的金额缴纳您的份额。如果您认为该决定本身有误，则有三个月时间提出异议。
社区可以阻止您将公寓出租给游客吗？
该变化不具有追溯力。在该日期之前已按照旅游规定出租的业主，可以在这些规定所设条件和期限内继续出租。现在购买的人没有同样受保护的权利。这正是两种情况容易混淆的原因：邻居将其公寓出租，并不能证明您也会获准出租。
- 该地区和市政府是否允许？Who decides安达卢西亚及市政府的旅游出租规定What it grants可以申请许可If no无论社区作出何种决定，都不能出租。
- 该房产是否符合许可条件？Who decides市政府许可制度What it grants可以取得许可If no社区的任何表决都不能替代缺失的许可。
- 社区是否已批准，或未禁止该行为？Who decides3/5的业主和份额What it grants本建筑允许出租If no社区可以通过同样的五分之三多数，直接禁止该行为。
我们对此的立场没有改变，也不会为了网页表述而淡化这一立场。只要出租是您购房的原因之一，我们就会在预订前核实出租的可行性。如果无法核实，我们会如实告知您，而这也是我们曾建议客户不要继续交易的原因之一。
我已经将公寓出租给客人。2025年的规定会阻止我继续出租吗？并非仅凭这一点。该变更自 3 April 2025 起适用，且不具有追溯力。因此，在该日期之前已经按照旅游规则出租的业主，可以在这些规则规定的条件和期限内继续出租。这意味着保护针对的是一种既存状态，而不是某项房产，新买家不会自动继承该保护。如果您从正在出租公寓的人手中购房，请让您的律师明确确认哪些权利和义务会随房产转移，因为诚实的答案往往少于卖方所认为的范围。
在捷克如何缴费并参与投票？
通过直接扣款，从管理员可以扣款的账户中支付。也可以通过书面代理授权，由另一位业主或代表代为投票。这两种方式都依赖于同一件事：有人阅读邮件。业主共同体是西班牙房产所有权中不断要求得到回应的部分。付款被退回时，第一天不会发生什么严重后果。但问题不会一直无害。现业主就是债务人。未收到付款的共同体可以通过快速司法程序追偿，费用由债务人承担，而且债务会附着于房产本身。非居民面临的实际风险不是拒绝付款，而是没有注意到问题。
- Option 1直接扣款费用实际如何收取：从管理员可以扣款的账户中收取。
- 作用
- 自动缴费
- 投入
- 低，一次设置
- 不采取措施的风险
- 付款被退回是最常见的单一故障
- Option 2书面代理投票允许另一位业主或代表在业主大会上代表您投票。
- 作用
- 代您投票
- 投入
- 中等，每次会议
- 不采取措施的风险
- 您未委托代表时，决定仍可能通过
- Option 3与管理员建立阅读联系使用一个您确实会查看的电子邮箱，这样通知和会议纪要才能送达您。
- 作用
- 让您及时了解情况
- 投入
- 低，一封邮件
- 不采取措施的风险
- 直到问题变成债务，您才会注意到它
在拥有这套公寓之前，我可以查看业主共同体的账目吗？不能直接查看，但您仍然可以获得全部资料。查阅账目、合同和会议纪要的权利属于业主，而卖方就是业主。因此，您应以书面形式通过卖方提出请求，并将其作为您继续交易的条件：预算、最近两次会议的纪要以及储备金余额。不愿转交其有权取得的文件的卖方，实际上已经向您透露了有用信息，可能是关于共同体的，也可能是关于他们自己的。
支付预订款前应索取什么
六份文件。请在支付预订款前以书面形式索取，不要等到法律审查阶段。这些文件可能改变您是否想购买这套公寓的决定，而不仅仅是您能否安全完成购买。| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 当前年度预算 | 共同体今年逐项支出的总额，以及按照您的分摊系数计算出的应承担份额。这是回答“费用是多少”的唯一可靠来源。 | 只有口头报价、没有文件依据的月度金额，或两年前的预算。 |
| 最近两次业主大会的会议纪要 | 共同体曾争论过什么：电梯、屋顶、泳池、安保合同以及旅游出租问题。您可以在这里看到尚未正式产生的特别摊款。 | “管理员不提供这些文件。”这些是业主的文件，而卖方就是业主。 |
| 储备基金余额 | 共同体是否有资金应对下一次维修。法律规定储备金不得低于上一年度普通预算的 10 %。如果一栋有老旧电梯的建筑，其共同体储备金恰好处于这一最低水平，这本身就在向您传递信息。 | 没有日期的一个数字，或多年都维持在最低水平的基金。 |
| 任何待缴、已同意或正在讨论的特别摊款 | 已经表决通过的特别摊款，是您购买时一并承担的成本。已经讨论但尚未表决的特别摊款，您很可能也会承担，而且在您仍是买方时仍有协商空间。 | 沉默。会议纪要是交叉核对的依据，因此它们会列在这里。 |
| 规约与内部规则 | 您可以做什么、不能做什么：出租、养宠物、露台封闭、遮阳篷、停车，以及私人部分的边界。规约可能比国家法律更严格，而且通常确实如此。 | “适用通常规则。”但并不存在所谓通常规则。每个业主社区都有自己的规则。 |
| 欠费证明 | 由管理员确认公寓尚欠的款项。您的律师会在完成交割前索取这份文件，它可以防止他人的欠款转由您承担。 | 卖方的保证，而不是管理员出具的证明。 |
两套价格相同的公寓，一套费用低，另一套费用高
这是一个真正的选择，而不是走过场，两栏都没有绝对正确的答案。重要的是，您要清楚自己选择的是哪一个。| 较低费用 | 较高费用 | |
|---|---|---|
| 您支付费用的用途 | 泳池、花园和照明。有时还包括电梯。 | 有人值守的大门、恒温泳池、接待处、成熟花园、数部电梯，有时还包括健身房。 |
| 十年费用 | 可预见且较低。这是您年度预算中可以不必操心的一项。 | 十年间数万欧元。对部分业主而言物有所值，但每位业主都会注意到这笔费用。 |
| 空置数月 | 费用照常产生，而您不在期间得到维护的事项会减少。 | 费用照常产生，而您购买的正是您不在时仍有人照看房产。对于每年只来三次的业主而言，这就是理由。 |
| 出租给宾客 | 可供拍摄的设施更少，而在一个依靠泳池和安保竞争的市场中，房价也会较低。 | 如果业主社区允许出租，出租会更容易，租金也更容易获得合理解释。是否允许出租与费用高低无关。 |
| 特别摊款风险 | 比表面看起来更高。小型业主社区储备金不足，又有一部老旧电梯，一旦需要维修，便没有多少空间来承担这笔费用。 | 通常较低，因为储备金更多，维护也持续进行。但只是通常如此，并非总是如此：请索取储备金余额。 |
| 转售 | 对于注重成本的买家而言，低费用是真正的卖点，而一栋疲态尽显的建筑则不是。 | 维护良好的住宅项目本身就能吸引买家，而即将征收的摊款加上不足的储备金，是这张清单中最难化解的销售障碍。 |
一次业主大会决定了一笔购房
我们曾在四次建议客户不要完成交易的购房中，遇到过一次完全围绕这一问题展开的案例。公寓本身合适，预算也合适，出租公寓是计划的一部分，而且预订定金已经支付。最终起决定作用的，是一次客户并不知道会举行的会议议程中的一项议题。我们没有贸然推进，而是等待投票结果。投票结果不允许进行这笔购房所计划的事项，定金也退回了。该案例已在收录这四个案例的页面上完整整理，此处不再以简短形式重复。
这是法律的运作方式，而不是您所在建筑的运作方式
我们也不管理您的业主社区，不担任其委员会成员，也不代您投票。我们所做的是在您支付定金前，而不是之后，将上述六份文件交给您，并在我们阅读后明确告诉您何时有理由放弃购买。另有两个相关主题特意放在其他页面：全年全部账单，包括地方房产税和非居民申报；以及前任业主留下欠款时会发生什么。这两个主题各有专门页面，并且由律师核查，而不是由我们核查。最后，还有一点需要诚实说明这些数字。900至6.000 €的区间是我们为一套公寓公布的自有数据，范围较大，是因为现实情况同样差异很大。我们的目录中有按房产记录的费用数据，但尚未将其整理成您可以阅读的分布。因此，您在这里得到的是一个区间，以及影响该区间的因素说明，而不是把平均数包装成固定事实。
关于业主社区费的常见问题
- 业主社区费可以协商吗？
- 费用本身不能协商。它是业主批准的预算中您应承担的份额，该份额已固定写入楼宇契据。可以协商的是购买价格，尤其是在即将产生费用时。已经表决通过的特别摊款，或会议纪要显示正在讨论的维修项目，都是您在仍作决定时可以拿到谈判桌上的数字。完成交割后，这就只是您的账单。
- 社区可以不征求我的同意就提高费用吗？
- 可以不经您的同意提高费用，但不能不征求业主意见。预算每年提交业主大会，并由代表多数份额的多数业主表决通过。因此，即使您投票反对，或者您人在捷克ia而没有投票，费用仍可能上涨。这就是为什么收到通知与参加会议同样重要。无论您是否阅读邮件，会议都会举行。
- 我的费用分摊额如何计算？
- 根据楼宇契据中写明的分摊份额计算。该份额取决于您的建筑面积和您在楼宇中的位置，而不是您使用了什么或支付了多少。它以百分比表示，适用于普通预算和任何特别摊款。未经所有业主一致同意，不能更改。因此，您在购买前就可以知道应支付的费用：社区预算乘以文件中印出的一个数字。
- 社区费用高会让公寓更难出售吗？
- 不一定。这个海岸的买家通常预期要为泳池和门禁支付费用。管理良好且储备金充足的项目，比一个因推迟维修而看似便宜的项目更容易出售。真正难卖的是三者叠加：高额费用、薄弱的储备金，以及会议纪要中已显示的特别摊款。对下一位买家来说，这看起来像是一笔由自己继承的账单，而事实确实如此。
- 社区之外的别墅持有成本更低吗？
- 只看这一项，是的。看总成本，通常不是。没有社区，就没有社区费用，但也没有共用泳池维护、共用园丁或共用保险。您要为自己的泳池、花园、安保和维修支付全部费用，而不是由两百户分摊。哪种更便宜完全取决于房产本身，这与比较中的其他地方答案相同。
