关于在西班牙购房的常见问题
以下是我们在电话中给出的答案，措辞完全相同。二十四个问题，都是外国买家最常提出的问题，按照您正在处理的事项分类，而不是按字母顺序排列。每个答案最后都附有一个链接，指向能够全面解析该主题的页面。
- 约高于新建房产购买价格的金额
- 13 %
- 约高于二手房购买价格的金额
- 9 %
- 银行为非居民提供融资的金额约占房产价值的这一比例
- 50 %
- 您需要来西班牙的次数
- 1×
在西班牙购房究竟如何进行，需要多长时间？
已完工房产从预订到拿到钥匙通常需要几周到几个月，新建房产还可能在此基础上再等待两年。一次出行即可完成，两次更为理想，因为几乎每个步骤都可以通过授权委托书签署。完整的购房流程如何进行，需要多长时间？
对于已完工房产，您通常应预计从预订到拿到钥匙需要数周至数月。对于新建房产，则取决于项目所处阶段。您购买的可能是已完工的公寓，也可能是将在未来两年内完工的项目。我们在上文介绍了从选房、法律审查到公证员办理的完整流程。
我需要前往西班牙几次？
一次就够了，两次则更好。整个流程都可以通过授权委托书远程办理，但我们仍然建议您至少亲自到访一次。
即使我不住在西班牙，也可以买房吗？
是的。购买房产与获得西班牙居留权是两回事。非居民也可以拥有房产，而且大部分流程都可以通过授权委托书办理。
购买房产需要NIE和西班牙银行账户吗？
您需要NIE。实际操作中，西班牙银行账户非常有用。NIE是外国人的身份识别号码，您在购房、缴税及处理其他与房产相关的事务时都需要使用。我们会与律师及时为您办理，因为如果临近签署时才等待NIE，会造成不必要的购房流程复杂化。
房产应由谁持有？
可以由您、夫妻双方或其他人持有，具体取决于您的家庭和财务状况。没有唯一正确的答案。产权结构日后可能影响继承、税务和出售，因此最好在签署买卖合同之前，与律师和税务顾问共同决定，而不是等到公证员办公室再决定。如果您是夫妻共同购房、有子女、在西班牙拥有大量资产，或正在考虑通过公司购房，请在一开始就告知律师。
除房价外，购房还会产生哪些费用？
新建房产的房价之外约需增加13%，二手房约需增加9%。如果您作为非居民需要贷款，则应预计可借贷的金额约为银行评估价值的一半，而不是您可能预期的70%或80%。除房价外，购房总成本是多少？
购买新建房产时，建议在购房价格之外预留约13%的费用，二手房则约为9%。最大的差异在于税费：购买新建房产时，您需要支付10%的增值税，以及安达卢西亚的AJD；购买二手房时，产权转让税为7%。此外，还需计入律师费、公证员费、房地产登记处费用及其他几项较小的费用。您可以在本页面根据房产价格计算完整的购房成本。
如果我想申请抵押贷款，需要准备多少自有资金？
这主要取决于您购买的是新建房产还是二手房。购买新建房产时，建议准备相当于购房价格约20%至40%的资金，以支付项目完工前可能到期的款项。此外，您还需要自有资金支付税费和其他购房附加成本，包括10%的增值税以及与产权转让相关的其他费用。购买二手房时，作为非居民，您应现实地预计银行将为房产本身的评估价值提供约一半的融资。因此，购房价格的其余部分以及购房费用都需要由您自有资金支付。如果房产价格为500.000 €，您通常需要准备的自有现金并不是100.000 €或150.000 €，而是明显更多。因此，我们会在支付定金之前安排融资，而不是等到您确定具体房产后才开始办理。
欧盟公民可以申请抵押贷款吗？
可以，但作为非居民，请不要理所当然地预计能够获得房价70%或80%的融资。如果您的收入使用欧元以外的货币，则现实的预期是获得银行评估价值约50%的融资。对于部分客户，银行报价可能更优惠；对于其他客户，报价可能较差，具体取决于其收入、负债、年龄、收入币种及具体银行。还需注意，银行并不是根据购房价格计算抵押贷款，而是根据其自身的评估价值计算。如果您的购房价格为500.000 €，但银行将房产评估为470.000 €，融资金额将按470.000 €计算。因此，在您选择房产之前，我们会核实您现实中可以获得多少融资，以及您需要准备多少自有资金。
如何将其他货币兑换并转入欧元？
购房款中最大的一部分将以欧元支付，因此涉及较大金额时，您不仅应考虑转账手续费，更应重点关注实际汇率。您可以通过自己的银行或专业货币兑换服务商转账，金额较大时值得比较各方报价。最重要的是，不要拖到最后一刻才转账。银行可能要求您证明资金来源，或因内部审核而延迟转账。根据付款时间表，我们会提前告知您每笔款项的支付时间。
我是否需要证明资金来源？
是的。对于金额较大的交易，您应预计银行及交易涉及的其他各方会要求您证明资金来源。如果资金来自公司出售、股息、投资或其他更复杂的结构，请在开始转账前准备好相关文件。
新建房产的成本约为房价的13 %，二手房约为9 %与本组第一个问题的答案相同，但采用了便于并排比较两条路径的呈现方式。数据仅供参考，来自我们主页上的自有费用计算器。
请使用您自己的房价进行计算，而不是示例价格。该计算器会根据房产价格逐项计算并返回完整购房费用。
| 新建房产 | 二手房 | |
|---|---|---|
| 房价以外的总费用 | 约13 % | 约9 % |
| 主要税费 | 10 % 增值税 | 7 % 转让税 |
| 安达卢西亚印花税 | AJD | 不收取 |
| 还需支付 | 律师、公证员、房地产登记处及其他几项小额费用 | 律师、公证员、房地产登记处及其他几项小额费用 |
您的资金究竟在哪些环节面临风险，又有什么保障？
只有一个环节例外：定金，这是唯一一笔在担保体系之外支付的款项。此后的所有款项，要么由以您名义出具的银行担保提供保障，要么由您自己的律师决定何时放款。我的资金如何受到保护？
这取决于您购买的是新建房产还是二手房。对于新建房产，银行担保是最重要的保障。在工程完工前向开发商支付的款项，必须根据具体付款安排受到保护。在汇款之前，律师会核查账户、文件以及适用于该笔款项的担保措施。对于由银行担保覆盖的款项，您会收到与具体金额和买方相关的确认文件。对于二手房，流程安排有所不同。律师会监督合同、期限和转账方式，确保卖方只有在交易约定应当放款时才能收到款项。因此，关键不只是您把钱汇到哪里。在每笔重要款项支付之前，律师都会核查您为何付款、向谁付款以及付款所依据的条件。
如果律师发现问题，预订费可以退还吗？
这取决于定金协议的措辞，并且会因开发商和卖方而异。预订费是担保体系之外唯一的一笔款项，因此金额应当较小，协议也必须明确规定退款条件。因此，律师会在汇款之前审阅协议，而不是事后再审阅。
签署任何文件之前，律师会检查哪些事项？
房产的真正所有人是谁，是否存在抵押、强制执行程序或其他负债，房地产登记处的信息是否准确，是否拖欠业主协会费用，以及法律状态是否与您购买的房产相符。针对具体房产，我们还会根据其类型和历史情况扩大核查范围。
我需要自有律师吗？
是的。由代表您的独立律师负责，而不是开发商或卖方的律师。您决定购买之前，律师会核查房产的所有权、债务、留置权、许可、合同和法律状态。我们不雇用律师，也不会因推荐律师而收取佣金。我们会为您提供几个选择，由您自行决定。
如果开发商未能完成项目，会怎么样？
在建筑完工前支付的每一笔款项，依法都必须由以您名义出具的银行担保提供保障。您的律师会在发送任何款项之前，核查针对您所购单元的担保具体措辞，并准确告知其保障范围。
我会继承前任业主的债务吗？
与房产相关的某些债务和负债可能会影响新业主。因此，在购买之前，我们不仅核查卖方，也核查房产本身。其中，律师会核查房产在业主协会处的状态，并在签署文件前取得相关证明。
让买方付出代价的四个误区上述问题均已在前文得到完整解答。总的来说，在任何人阅读合同之前，外国买方最常犯错的就是这四件事。
买方的假设实际情况
- 每笔付款都有保障
- 预订款是唯一一笔不在担保体系保障范围内的付款。因此，金额必须较小，而且应在付款前，而不是付款后，阅读明确退款条件的合同。
- 开发商承担未完工新建房产的风险
- 前提是文件手续准确无误。房产完工前的每笔付款都必须由以您的名义出具的银行担保覆盖，并且您的律师会在任何款项汇出前，核查适用于您所购单元的确切措辞。
- 抵押贷款覆盖70%至80%
- 对于以欧元以外货币付款的非居民而言，并非如此。请按银行自行评估价值的约一半做好资金规划，并注意，银行贷款依据的是其自行估定的价值，而不是您所议定的价格。
- 没有租金收入不代表无需缴纳西班牙税费
- 仍然需要申报。Modelo 210，即非居民推定收入税，适用于空置房产，而大多数业主都是很晚才得知这一点。
可以将房产出租给游客吗？
并非自动可以。这取决于具体房产、所在城镇以及业主协会自身的规定，因此我们会在您预订之前进行核查，而不是事后才发现问题。我可以将房产短期出租给游客吗？
并非自动可以。这取决于具体房产、市政府、业主协会的规定以及现行的旅游住宿规定。因此，如果您购买房产的原因之一是出租，我们会在预订之前核查是否可以进行短期出租。
每年持有房产需要花费多少？
IBI、业主协会费、垃圾处理费、保险费、水电费，以及即使全年从未出租房产也需要申报的西班牙税务。业主协会费通常是造成两套相似公寓持有成本不同的主要因素。我每年需要支付多少？
IBI、业主协会费、垃圾处理费、保险费、电费和水费，以及非居民还需承担的西班牙税务义务。两套价格相近的公寓之间，最大的差异往往来自业主协会费。因此，针对具体房产，我们会展示实际年度成本，而不是提供一个统一数字。
即使不出租房产，我也需要在西班牙缴税吗？
是的。Modelo 210，即非居民的推定收入税。用您的语言解释时，几乎没有人能真正理解，大多数业主发现这一点时已经太晚了。
如果我需要在两三年后出售房产怎么办？
您可以随时出售房产。问题在于能以什么价格以及多快售出。拥有未来买家同样看重的特质的房产，更容易再次出售，例如优越的微区位、景观、合适的朝向、良好的步行便利性或高品质开发项目。因此，购买时我们考虑的不仅是您今天是否喜欢这套房产，也会考虑您最终将出售给什么样的买家。作为非居民出售房产时，还应预留与出售相关的费用和税费。
这套房产会留在家族名下吗？
是的，而且可以提前做好安排。西班牙适用遗产税，但安达卢西亚为近亲属提供了较为优厚的减免。您也可以在遗嘱中选择由您本国法律管辖继承事宜，而一份简短的西班牙遗嘱可以为您的家人节省数月的文书处理时间。
买房是否比租房更合适，这片海岸是否适合您的预算？
如果您每年只来一次，每次两周，租房会更简单。如果您每年会来几次，购房就会开始体现出不同的合理性；如果房产本身的价格低于约250.000 €，我们会告诉您，Costa Blanca 可能是更合适的选择。购买房产会使我成为西班牙税务居民吗？
不会。仅仅拥有房产不会使您成为西班牙税务居民。税务居民身份会根据您的实际情况判定，包括您在西班牙停留的时间，以及您的经济和个人利益中心所在地。如果您希望每年有更长时间居住在这里，或打算永久搬迁，请在搬迁前向顾问咨询您的税务居民身份。这可能会影响西班牙对您在西班牙境外的收入和资产进行征税的方式。
买房还是租房更合适？
如果您每年只来一次，每次两周，而房产在其余时间都会空置，租房可能更简单。但是，一旦您每年多次来这里，或在Costa del Sol度过一年中更长的时间，拥有一套房产就会变得更加合算。您不必每次寻找可租的房源，也不必应对季节性价格，或在不同公寓之间搬来搬去。您只需带着一个小行李箱抵达，其他一切都已经在您的家中等候。如果您与狗狗或孩子一同出行，或者希望一次来住几周或几个月，这一点就更加重要。优质的长期租赁房源并不总是容易找到，而且在旺季可能非常昂贵。如果您不使用房产时依法将其出租，租金收入可以覆盖相当一部分年度持有成本。选择得当的房产不仅是您度假时前往的地方，也是一套可以在一年中的部分时间产生收入的第二居所。因此，对于希望定期来这里的客户，我们通常更关注从什么时候开始购房才变得合理，而不是购房是否合理。
Costa del Sol还是Costa Blanca？
这主要取决于您的预算以及您对西班牙的期待。Costa Blanca通常更便宜，在相同预算下，您在那里通常能买到大得多的房产。Costa del Sol价格更高，但全年生活方式更优质，国际化基础设施完善，拥有马拉加机场、高尔夫球场、学校、医疗服务以及庞大的国际社区。如果您用于购买房产本身的预算低于约250.000 €，我们会直接告诉您，我们可能不会建议您重点考虑Costa del Sol。这个价位的选择非常有限，而相同预算在Costa Blanca可能更为划算。从约300.000 €起，Costa del Sol开始出现真正可行的选择，但具体情况仍取决于位置、距海距离、房产状况，以及您对景观或出租的要求。
我们从您的购房中赚取什么？
佣金由开发商或卖方支付，并且已经包含在其价目表中，因此买方无需向我们支付任何额外费用。我们并不雇用所推荐的律师，也不会从他们那里收取任何佣金。更完整的答案放在一个页面上，而不是像这里一样放在折叠面板中，因为这些问题决定了您是否会信任本网站上的其他内容，值得用不止四句话来回答。
二十分钟的电话沟通，可以解答普通常见问题无法回答的内容
本页几乎每个问题，对于特定城镇的特定房产都有不同答案，而这正是您实际需要的答案。这些也是我们通话时使用的原话，通话沟通能将其应用到您的房产上。二十分钟，无任何义务，您还可以带来在其他地方找到的房产。如果您面前已经有一套房源，也可以直接发给我们，这样您得到的是关于该房产的答案，而不是关于房产一般情况的答案。