通过公司购房：何时值得这样做
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对于几乎所有购买一套度假屋的买方而言，答案是否定的。公司会增加年度申报，使您使用房产时产生税费，并让出售过程更加复杂。而且，它不会让购房税费减少哪怕一欧元。
西班牙房产有多少套？背后是真正的企业吗？
- 一套度假屋以个人名义购买。这是几乎所有买家的简单而通常的选择。
- 多套房产，以真正的商业业务形式出租公司结构可能有意义。在设立公司前，请根据您自己的数据获得独立的税务建议。
购买一套度假屋通常有必要设立公司吗？
没有，而且有必要明确说明这一点，而不是把它呈现为两个同样理想选项之间的中立选择。如果您购买一套房产供自己和家人使用，以个人名义持有几乎总是更简单、运营成本更低，出售成本也更低。公司提供的每一项真正优势，都适用于与您不同的情况。这个问题经常出现，通常源于捷克人的一种看法，即公司可以像有时在本国那样规避税负。但在西班牙，对于一套度假屋，公司通常会产生相反的效果。您需要支付同样的购置税、因个人使用该房产而产生的额外税负，以及私人个人永远不必考虑的一系列年度申报义务。
人们的假设实际税负如何
- 公司会降低购买房产时缴纳的税款
- 不会。ITP 或 IVA 加 AJD，即一次性购置税，无论买方是个人还是公司，计算方式都相同。
- 公司可以使房产不计入个人财富
- 股份本身仍是您拥有的资产，其价值通过公司的资产负债表确定，并且仍会计入财富税。有关具体机制，请参阅专门的财富税指南。
- 通过自己的公司使用房产属于税务中性安排
- 通常并非如此。如果房产由公司持有，而您或您的家人将其用于个人用途，该安排会被视为公司按市场租金将房产出租给您，而这笔视同租金收入需要纳税。
公司何时值得其成本？
有四种实际情况，而且它们有一个共同点：没有一种情况是购买一套度假屋。公司会增加实际的行政和财务负担，只有在事务规模足以证明管理成本合理时，这种负担才会物有所值。下面提到的继承规划和责任隔离情况，是作为实际考量列出的，并未提供具体数字，因为实际机制取决于跨境税收协定规则，以及任何一般规则都无法确定的具体情况。
- 真正的投资组合，而非一套房产投资者持有多套西班牙房产用于出租，而不是仅持有一套度假屋，因此更有实际理由采用公司架构：统一管理、用一套账目涵盖多项资产，以及能够以整个投资组合作为融资基础的结构。
- 妥善开展跨代际继承规划在某些情况下，将公司股份通过家族传承下去，可能比转让一套直接持有的房产更简单。但这完全取决于西班牙与您所在国家之间具体的继承和遗产税协定，因此应咨询两国的专业人士。
- 已有运营业务，并且本已需要在西班牙设立实体一家确实在西班牙开展经营的公司，例如将经营租赁业务作为其真实活动，而不是仅仅持有一项资产，其税务状况不同于为了持有一套度假公寓而设立的空壳公司。
- 高风险租赁业务的责任隔离如果房产以真正的商业规模出租，并伴有实际运营风险，一些业主会出于责任隔离的原因考虑采用公司架构。这确实是一个合理的考量。但必须诚实地将行政成本与相关风险进行权衡，因为一份优质保险可能已经能够以更低成本提供更充分的保障。
请注意，以下情况不在此列表中：购买一套公寓供家人度假，并偶尔出租。这是最常见的情况，却经常被不必要地采用公司架构，而这种做法并不可取。
房产由公司持有后，您需要在何时申报哪些事项？
每年有三项定期申报，而且都在一年中的同一时期进行。由于 Real Decreto 609/2023 创设了全国受益所有权登记册 Registro de Titularidades Reales，每家西班牙公司都必须披露其受益所有人，即最终拥有或控制该公司的实际个人。这需要进行两次：一次是在公司设立契约本身中披露，另一次是附在每年向 Registro Mercantil，即商业登记处，提交的年度账目中披露。这是国家层面的要求，并非房产特有的要求，无论公司处于休眠状态还是正在积极经营，都同样适用。此外，公司还必须向国家税务机关 AEAT 提交年度企业所得税 Impuesto sobre Sociedades 申报表。即使某一年完全没有任何经营活动，这项义务仍然适用，此类申报称为零申报。不申报并不是一个安全的选择。所需申报逾期时间越长，罚款就越高，这与本网站非居民税务指南中针对个人年度申报所描述的规则相同。
| 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 企业所得税申报（Impuesto sobre Sociedades） | 七月 | |||||||||||
| 提交至Registro Mercantil的年度账目 | 七月 | |||||||||||
| 实际所有权披露（titularidad real） | 七月 |
- 企业所得税申报（Impuesto sobre Sociedades）
- 日历年度公司应于 25 July 前完成。非标准财政年度会导致日期发生变化，因此请与您的会计师确认适用于您的日期。
- 提交至Registro Mercantil的年度账目
- 与纳税申报表一并提交，或在其后不久提交。
- 实际所有权披露（titularidad real）
- 随年度账目申报一并提交，并在公司成立时再次提交，若成立时间落在该年度内。
在公司成立前办妥每位董事的NIE和公司的西班牙税号，而不是到公证员处才发现遗漏，这正是Arevont的NIE及行政服务在此类购房过程中所处理的事项。
除购房本身外，运营一家公司需要多少成本？
每年大约500至1 000 €，仅用于休眠公司的行政管理费用，此外还要承担与个人购买完全相同的购置税。一家休眠公司，也就是仅持有房产而不从事其他活动的公司，仍需进行正式记账、提交年度企业纳税申报表，并向登记处存放年度账目。这是一项真实且持续发生的成本，而个人持有房产没有对应费用，除每位买家本来都要承担的普通年度持有成本之外。按地籍价值计征的3 %年度税费，是唯一值得准确说明的数字，因为它让买家产生的恐惧超过了应有程度。该税费仅适用于注册于西班牙列为不合作管辖区的国家的公司，该名称以前称为避税天堂。捷克和波兰均不在该名单上，因此，正常注册的捷克或波兰公司，或由捷克或波兰股东持有的西班牙SL公司，都不会触发该税费。必须明确说明这一点，因为对此的担忧十分普遍，而对于本网站所面向的买家而言，实际风险基本为零。
| 购房税（ITP或IVA加AJD）与个人购买相同 | 不节省费用 |
|---|---|
| 年度休眠公司管理记账、纳税申报、登记申报 | 500至1 000 € |
| 按地籍价值征收3 %的特别税费仅适用于不合作司法管辖区，不适用于Czechia或Poland | 不适用 |
| 租赁收入的25 %企业税按同一收入与您个人的非居民税率比较 | 取决于租金 |
| 改为个人持有完全没有公司层面 | 0 €，无额外层级 |
是否可以使用Czechia或Poland的公司，而不设立西班牙SL？外国公司可以持有西班牙房产，且不受国籍限制。实际上，大多数确实需要公司架构的买家会使用西班牙SL，因为西班牙的银行、公证员和登记机构日常处理的就是这种架构。外国公司还会在上述所有事项之上增加自身的跨境申报层面。哪种选择对您的情况真正更简单，应咨询同时处理这两个司法管辖区事务的律师。
选择公司架构前需要确认的事项
这是一份诚实的核对清单，而不是为任何一种选择所作的推销。阅读后，大多数买家会确认这些情况均不适用，并选择以个人名义购买。- 这确实是供您个人和家人使用的一处房产吗？如果是，这就是通常情况，适用上面的诚实答案：以个人名义购买。 这并不意味着公司架构违法或不常见，只是意味着在此情况下增加了成本，却没有相应的收益。
- 您是否已经持有或计划持有多处西班牙房产？对于房产组合，公司管理成本更有可能获得足以抵消该成本的收益。 即使如此，这也不自动意味着公司就是正确答案。仍然必须进行计算。
- 跨代继承是否是一个现实且迫在眉睫的问题？这是公司架构确实可能提供帮助的唯一情况，但前提是获得适当的跨境建议。 这并不意味着任何架构在Czechia或Poland的继承规则下都能以相同方式运作。必须另行核查。
- 该房产是否位于西班牙不合作司法管辖区名单中的国家？这是3 %年度税费适用的唯一情形。 对于按通常方式注册成立的Czechia或Poland公司，答案是否定的，这一项目根本不适用于您。
个人持有或通过公司持有
同一套房产，两种持有方式。对于单套度假房产，右栏是通常情况。| 通过公司持有 | 个人持有 | |
|---|---|---|
| 完成交割时的购房税 | 相同：ITP 或 IVA 加 AJD，按相同方式计算。 | 相同：个人购买也无法节省费用。 |
| 自用房产 | 可能触发视同市场租金收费，并作为公司收入纳税。 | 不存在此问题：您只是拥有并使用自己的房产。 |
| 房产之外的年度申报 | 每年提交公司税申报，即使没有经营活动；此外还需提交年度账目并披露受益所有人。 | 本网站税务指南已涵盖的常规年度非居民申报，无其他要求。 |
| 房产之外的运营成本 | 基础休眠公司行政管理费用每年约为500至1 000 €。 | 除房产本身的持有成本外，没有其他费用。 |
| 日后出售 | 您可以将房产从公司名下出售，也可以直接出售公司股份。第二种选择是复杂得多的交易，需要买卖双方分别获得专业税务建议。 | 普通房产出售，即本网站出售及退出成本指南已经介绍的流程。 |
| 财富税风险 | 股份仍会被计入，并通过公司的资产负债表进行估值。 | 房产本身会被计入。请参阅财富税指南，了解实际适用对象。 |
一般规则能够确定什么，以及只有您自己的数据才能确定什么
企业税率（25 %）和实际受益所有人披露要求均为已确定的规则，依据原始来源解读。3 %特别税费及其适用于不合作管辖区的范围，同样依据原始来源（《非居民所得税法》，第40-45条）解读。关于该税费不适用于正常注册的捷克或波兰公司的明确结论，直接来自其适用范围。每年约500至1 000 €的运营成本数字，是经过两个来源核对的市场估算，并非官方公布的数字。实际报价因服务提供商而异。没有任何一般规则能够确定公司在您个人具体情况下是否为您省钱。这取决于您是否出租房产、租金金额、您在本国的个人税务状况，以及跨境继承和税收协定问题。只有同时处理两个司法管辖区事务的税务顾问，才能真正回答这些问题。对于通常情况，即一套房产、自用并偶尔出租，诚实的初步假设是：通过公司持有不会为您省钱。公司架构必须证明其自身成本合理。这里没有人会进行上述计算。Arevont 会在您承诺支付预订定金之前，邀请独立顾问参与法律协调。这样一项重要决定应建立在真实数据之上，而不是建立在偶然来到这里的捷克式假设之上。
关于通过公司购买的常见问题
- 我是否是在无谓地担心 3% 的税？
- 对于正常注册的捷克或波兰公司，几乎可以确定是的。3 %年度税费仅适用于注册于西班牙列为不合作管辖区的国家的公司，捷克和波兰均不在该名单上。这是围绕该主题最常见的无谓担忧之一。
- 我可以出售公司的股份，而不是出售房产吗？
- 可以，买方有时会以这种方式设计交易，以改变交易的纳税方式。这比普通房产出售复杂得多，需要卖方和买方双方获得专业税务建议。买方在接受股份出售而非房产出售时应谨慎，务必充分了解股份所附带的各项责任。
- 通过公司持有房产可以规避西班牙财富税吗？
- 不可以。股份本身是您个人拥有的资产，通过公司自身的资产负债表进行估值，并会像直接持有的房产一样被计入。请参阅财富税指南，了解实际适用对象。对于大多数普通买方而言，无论是否通过公司持有，实际上都不适用。
- 如果公司长期出租房产，最低租期会如何变化？
- 会发生变化。根据西班牙租赁法，公司房东的最低租期为 7 年，而个人房东提供的最低租期为 5 年。租赁房产指南对此有完整说明。在您决定如何持有计划长期出租的房产之前，值得了解这一真实且具体的后果。
