西班牙房产所有者的房产税
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对于几乎所有买家而言，西班牙财富税无需缴纳。安达卢西亚对其提供100 %的税收减免，而可能取代它的国家团结税，仅在净财富超过3.000.000 €时开始征收。
区域性100%减免为何不直接意味着零税负？
西班牙同时征收两种独立的财富税。Impuesto sobre el Patrimonio（IP）是普通财富税。每个自治区都可以针对该税给予自己的减免：安达卢西亚的减免比例为100%，这与我们主页目前所述的数字相同。在此基础上，还有Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas（ITSGF），这是一项全国性的团结税。设立该税的目的，正是防止安达卢西亚的区域性减免让最富有的业主完全免税。两种税的相互作用是自动发生的，并非纳税人可以选择：纳税人可以用其实际缴纳的区域财富税抵扣ITSGF。如果安达卢西亚的减免意味着无需缴纳任何税款，就没有可抵扣的金额，因此对于ITSGF覆盖的那部分净财富，ITSGF仍须全额缴纳。在低于ITSGF自身起征门槛的情况下，实际结果没有区别：两种税都无需缴纳。
| 财富税IP，区域财富税 | ITSGF全国性团结税 | |
|---|---|---|
| 征收主体 | 自治区 | 西班牙国家 |
| 减免内容 | 安达卢西亚：100%减免 | 无，制度设计如此 |
| 减免后的结果 | 适用减免后无需缴纳 | 针对净财富超过3.000.000 €部分的税 |
100%减免所传达的信息实际情况
- 安达卢西亚取消了居民的财富税
- 安达卢西亚取消了区域财富税。独立的全国性团结税经过专门设计，因此在超过该团结税自身起征门槛后，这项取消并不适用于该税。
- 安达卢西亚的富有业主比在没有减免的地区缴纳更少的财富税
- 超过团结税起征门槛后，他们通常缴纳的总额大致相同，只是税款缴给国家而非自治区。该机制改变的是资金流向，而不是税款是否应缴。
普通公寓业主是否需要据此进行规划？
几乎从不需要。与其笼统地让您放心，不如具体说明原因。非居民仅就位于西班牙境内的资产纳税。对于本海岸的大多数买家而言，这意味着房产本身，其计税价值取购买价、地籍价值或valor de referencia三者中的较高者，此外还包括您持有的其他西班牙资产。在低于700.000 €的一般免税最低额时，无论您的居住身份或所在地区如何，均无需缴税。居民还可享有第二项豁免：在适用700.000 €的一般最低免税额之前，其自住房价值中最高300.000 €的部分可以排除在外。购买第二套住房的非居民不享有这项豁免。实际上，这意味着居民的自住房受到双重保护，而非居民的度假公寓只能适用一般最低免税额。
0 €3.500.000 €
- 一般免税额700.000 €
- 普通公寓通常处于此范围
- 团结税起征门槛（ITSGF）
- 3.000.000 €净财富
| 您的情况 | 金额门槛 | 适用情形 |
|---|---|---|
| 一套价值低于700.000 €的公寓 | 700.000 €一般免税最低额 | 仅就该房产而言，其价值低于最低额。因此，无论您是否为居民，仅凭该房产都不会产生财富税负，即使不考虑安达卢西亚的减免也是如此。 |
| 一套价值超过700.000 €的公寓，或数套西班牙房产合并计算 | 安达卢西亚100%减免 | 原则上，这会使您进入IP的适用范围。减免正是在这里发挥作用：对于选择安达卢西亚制度的居民和非居民，区域税额均降为零。 |
| 在西班牙及全球范围内，居民的净财富超过3.000.000 € | 3.000.000 €团结税起征门槛（ITSGF） | 这是规划时真正需要关注的门槛。在此情况下，无论自治区的减免规定如何，ITSGF都可能适用。这正是我们主页提示需要个案审查的情况。 |
对于财富远未达到这一门槛、且仅购买一处度假房产的非居民买家，这是通常情况。在通常情况下，两项税都无需缴纳。确认具体适用于您的情况，尤其是在房产价格较高时，正是Arevont会交由独立税务顾问处理、而不会自行作答的问题。
非居民是否也能享受安达卢西亚的优惠？
可以，而且这是近期确实发生的变化，并非只是显而易见的事实。自2021年起，在欧盟推动的改革之后，因西班牙境内资产纳税的非居民（来自欧盟或欧洲经济区，此后适用范围进一步扩大）可以选择适用这些资产所在自治区的规定。这意味着他们不必只能遵循国家层面的默认规定。对于在安达卢西亚拥有房产的外国买家而言，这使得100 %的自治区减免真正可以由您申领，而不只是居民才能享受的待遇。
您是西班牙居民吗？
- 是，西班牙税务居民安达卢西亚自治区减免属于您通常适用的税制，无需另行选择。
- 否，非居民（自2021年起包括欧盟、欧洲经济区及其他地区）您可以选择适用安达卢西亚税制，而不是国家层面的默认税制，这正是您能够享受100 %减免的原因。
这项规则依据的是经过交叉核实的2021年改革一般信息，而非直接查阅的原始法律文本。在依赖该规则之前，请向税务顾问确认其确切适用范围和日期。
认定免税前需要确认的事项
三件事，核查一次即可，只有在您的情况确实发生变化时才需要再次查看。| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 您在西班牙境内的净财富总额，而不只是这一处房产 | 如果您持有不止一项西班牙资产，或除这处房产外还持有其他西班牙资产，一般免税最低额适用于合计总额，而不是分别适用于每项资产。 | 仅查看房产价格，却忽略您在西班牙持有的其他任何资产。 |
| 申报时是否确实选择适用安达卢西亚自治区税制 | 100 %减免属于安达卢西亚税制的一部分。非居民要申领该减免，必须在纳税申报中正确选择适用自治区税制，该选择不会自动完成。 | 假定可以享受减免，却没有人确认申报中确实体现了该减免。 |
| 如果您是或即将成为西班牙税务居民，您的全球净财富 | 对于居民，3.000.000 €团结税起征门槛按全球财富计算，而不只是按西班牙境内资产计算。与房产本身的价值相比，这通常是一个需要核查得多的金额。 | 当相关人士已经是或即将成为西班牙税务居民时，却只核查西班牙境内资产。 |
低于和高于团结税门槛
无论哪种情况，减免看起来都一样。但它实际带来的结果并不相同。| 超过3.000.000 € | 低于3.000.000 € | |
|---|---|---|
| 安达卢西亚自治区财富税（IP） | 同样因100 %减免而降至0 €。 | 同一项减免同样将其降至0 €。 |
| 国家团结税（ITSGF） | 适用于超过门槛的金额。上述抵免机制不会降低该税额。 | 低于门槛时不适用。 |
| 实际结果 | 总税额大致相当于没有减免的自治区，只是改为缴纳给国家。 | 完全无需缴纳财富税。 |
| 值得个案审查 | 始终如此：这正是主页提示需要逐案核查的情况。 | 对于普通的单套房产，这种情况很少见。 |
这是机制本身，而不是您个人的门槛
核心机制是：安达卢西亚实行 100 % 的地区性减免，同时征收一项并不会因此减少的全国性团结税。Arevont 自己主页上的卡片对此作了确认。该卡片独立撰写，并与《19/1991号法律》和《38/2022号法律》进行了交叉核对。对于超过 3.700.000 € 免税部分的 ITSGF 税率档位，目前无法有把握地说明具体百分比：相关数据尚未从原始来源读取，任何数字都会是将猜测当作事实，因此未予发布。在依据某一具体应纳税额作出判断前，请先向税务顾问确认确切的税率档位。这是关于两项税收如何衔接的一般信息，并不是对您个人应缴金额的计算。您是否持有其他西班牙资产、地区性申报是否确实已正确提交，以及您真正的全球净财富位于何处，这些问题都应咨询独立税务顾问。有些事项我们特意留给专门指南说明：所得税这一独立问题，无论您是居民还是非居民；无论您的净财富多少都适用的持续性持有成本；以及出售房产时会发生什么，因为出售是与持有资产完全不同的税务事件。每项内容都有自己的专门指南。
关于房产税的常见问题
- 房产价值本身是否足以决定我是否属于征税范围？
- 只有在它是您唯一的西班牙资产，且其价值使您的总资产超过 700.000 € 时才是如此。如果您持有其他西班牙资产，它们会合并计算一般免税最低额。如果总额低于 700.000 €，这些规定完全不适用于您，无论是否有减免。
- 如果我买房后净财富超过 3.000.000 €，会发生什么？
- 团结税按年度评估，以每个纳税年度结束时您的资产状况为依据。因此，如果您在之后某一年跨过门槛，您将从该年度起进入征税范围，而不论房产本身是在何时购买的。这正是您应在情况发生时告知税务顾问的变化，而不是等到申报时才发现。
- 这与年度房产税 IBI 是同一种税吗？
- 不是，两者经常被混淆。IBI 是针对房产本身征收的一项小额市政税，所有业主都应缴纳，与其净财富无关。本网站的年度持有成本指南对此有完整说明。财富税是针对个人净财富总额征收的国家和地区性税收。对于这片海岸线上的绝大多数买家来说，实际应缴金额为零。
