在西班牙购房时最常见的错误
30秒了解
外国买家在西班牙付出最大代价的错误，通常都很普通。他们只按要价做预算，完全忽略实际成本还会增加8%至13%。他们以为公证员会检查房产，但公证员并不会这样做。他们还会在看房之旅的最后一天做决定，因为返程航班在周日。
- 流程流程在阅读退款条件之前就签署预订协议。What to do instead让律师在款项付出之前先审阅协议。
- 费用费用只按要价做预算，完全忽略还要增加8%至13%的成本。What to do instead看房前先算清全部购房成本。
- 房产房产因为没人要求，就跳过技术检查。What to do instead检查地块和建筑，不要只看价格。
- 决定决定因为返程航班在周日，而在看房之旅的最后一天预订房产。What to do instead在出发前确定标准，不要在看房之旅期间才决定。
买家担心什么，真正花钱的又是什么？
几乎每位外国买家抵达时，都带着同一份简短的担忧清单，而其中几乎没有一项会最终造成实际花费。先厘清这份清单会有所帮助，因为担忧声势很大，而真正的错误却悄无声息。
买家抵达时担心什么真正花钱的事项
- 我在捷克时，非法占用者会占据我的公寓
- 这种情况确实会发生，但在这里远没有捷克媒体报道的那么常见。这个地区真正的风险并不那么戏剧性：一条您没有读过的规定。业主社区可以限制您对房产的使用方式，而这一决定可能是在您没有参加的会议上作出的。
- 开发商拿了我的钱，却始终没有完工
- 在新建房产完工之前，您支付的每一笔款项都必须以您名义的银行担保作保障，而且在任何款项转出之前，您的律师会检查与您的房产单元相关的措辞。真正会发生的资金错误更小，也常见得多：只按要价做预算，除此之外什么都没算。
- 存在没人能够发现的隐藏法律瑕疵
- 一位优秀的独立律师能够发现这些问题，而发现这些问题正是您付费聘请律师所要完成的工作。除非有人特别提出要求，否则标准检查不会涵盖眼前地块上依法可以建造什么。这不是房产本身的瑕疵，而是关于周边环境的一个事实。
- 我会为房产付出过高价格
- 有可能，但如果您持有该房产的时间足够长，还是可以逐步弥补损失。代价高昂的情况是，您以合理价格买错了房产：微观位置不对、朝向不对，或者公寓的日常持有成本过高，导致其总成本超过类似住宅。
这十二种情况中，您最常见到哪一种？我们不会给出排名，因为我们没有进行统计，而凭空编造的排名正是应当避免的事情。我们能够说明的是，错误主要集中在哪里。几乎所有高昂的错误都发生在两个阶段：确定预算的那一周，以及看房之旅的最后两天。一位为您工作的律师可以发现大多数文件方面的错误。
哪些流程错误最容易被买家犯下？
西班牙公证员见证签署，并将交易转化为公证文书，但不会检查这套房产是否值得购买。他不会检查卖方是否已支付业主社区费、建筑物是否与其文件相符，也不会检查价格是否公平。以为他会检查这些，是四种错误中的第一种。四种错误都源于同一个根本原因：这个流程看起来很熟悉，但实际上并不是。
- 常见期待公证员检查房产这个词在您的语言中确实存在，但在那里指的是另一种工作。西班牙公证员确认身份、宣读契据，并记录您已经签署。他不会检查卖方是否已支付业主社区费、建筑物是否与其文件相符，也不会检查价格是否公平。What to do instead请将公证员预约视为交易最终完成的日子，而不是接受检查的日子。检查工作会在数周前进行，而且必须有人获得报酬来完成这项工作。
- 严重使用卖方或开发商的律师对方会提供律师，而且这样做很方便。在许多国家，交易双方之间的界限往往并不清晰。但在这里，开发商的律师工作称职，不过只代表开发商的利益。What to do instead请委托您自己的独立律师，并由您支付费用。我们通常推荐 Malaga Solicitors，您也可以自行选择律师。无论您选择哪种方式，我们都不会收取推荐费。
- 严重未阅读退款条件就签署预订合同与全部购房款相比，预订款金额很小。这看起来像是一项形式手续，而买家通常会在时间压力下签署。但在整个购房过程中，只有这一笔付款没有任何担保。What to do instead请让律师在款项转出之前，而不是之后，阅读预订合同。有一点很重要：究竟哪些调查结果会让您拿回款项，并将这一点以书面形式确定下来。
- 常见签署您无法阅读的西班牙文文件房间里的每个人都很友好，而且都很着急，请求翻译似乎会无缘无故地拖慢进程。What to do instead请提前索取文件，并要求提供您能够阅读的语言版本。如果您需要，也可以在公证员处要求一名宣誓翻译。放慢签署速度无需付费，但撤销签署则不是如此。
不花钱请任何人，我可以避免其中多少问题？比大多数人预想的要多。认真阅读预订合同，询问对方的律师代表哪一方，以及要求提供您能够阅读的语言版本，这些都无需付费。需要付费的是独立的法律检查，而这是我们绝不会建议您省钱的环节。
哪些资金错误会让买家付出最高代价？
购买新建房产时，请在房价基础上额外预留约 13 %；购买二手房时，请额外预留约 9 %。然后加上该房产每年的持有成本。接着根据银行自己的估值，核实银行实际愿意贷出多少。以下四种错误中，有三种只是简单的算术问题，第四种与银行有关。在您查看任何房产之前，就可以回答这四个问题。
- 只按要价做预算，除此之外什么都没算购买新建房产时，请预计在房价之外产生约 13 % 的费用。购买二手房时，约为 9 %。差异主要来自税费。新建房产需缴纳 10 % 的增值税，在安达卢西亚还需缴纳 AJD。二手房需缴纳 7 % 的转让税。然后还要加上律师费、公证费、登记费以及几项较小的费用。对于一套价值 500.000 € 的公寓来说，这绝不是可以忽略的四舍五入误差，而是一次能够顺利完成的购买与必须重新协商的购买之间的差别。
- 为购房做了预算，却忘记了持有成本持有房产会带来一系列永不停歇的支出：地方房产税、垃圾收集费、保险费、电费和水费、非居民税申报费用，以及业主社区费。业主社区费的差异最大，每年约为 900 € 至 6.000 €。这就是为什么两套价格相同的公寓，每年的成本可能相差数千欧元。请比较总成本，而不只是价格。
- 直到最后一周才处理货币兑换对于外国买家而言，最大的一项单笔成本往往根本不是费用，而是大额转账所适用的汇率。第二大的风险是时间安排。银行可能要求您证明资金来源，或者因内部审核而暂时扣留转账。这两种情况都很正常，而且都需要数天时间。最不应在公证员预约时才发现这一点。
- 以为西班牙抵押贷款与捷克抵押贷款一样如果您的收入使用欧元以外的货币，请现实地规划融资额度，按银行对房产本身估值的一半左右计算，而不是按您约定支付价格的 70 或 80 % 计算。银行是根据自己的估值放贷的。因此，如果您的购买价格为 500.000 €，而银行估值为 470.000 €，贷款就会以 470.000 € 为计算基础。请在预订之前解决融资问题，而不是选定房产之后才处理。
在您查看任何房产之前，就可以回答这四个问题。这就是为什么我们这么早列出它们。一个已经包含税费、年度成本和实际贷款价值比的预算，才是真正可以据此购买房产的预算。
来源
如果通过公司购买，这些比例会改变吗？可能会。这是您在签署任何文件前应向西班牙税务顾问咨询的问题，不是我们或网页能够回答的问题。我们能说的是：为了节税而通过公司架构购买，是捷克做法在这里可能严重失效的情况之一，而错误决策的代价往往要在多年后才显现。
买家会在房产本身的问题上犯哪些错误？
西班牙不要求进行房屋勘测。您在空地旁边买房也不会受到阻止。西班牙也不会告知您是否可以出租这套公寓。三件事都必须由您亲自询问。
- 严重因为没人要求，就跳过技术检查法律没有要求，通常也没人期待进行这项检查，所以大多数买家都会跳过。照片通常在房产状态最佳的时段拍摄，无法展现房屋的老化程度。代价高昂的问题往往藏在墙后、露台下方和各类设施内部。What to do instead对任何您认真考虑购买的房产，都应安排独立的技术检查。
- 严重只检查建筑物，却不检查其前方的地块标准的法律审查会告诉您所购买房产的情况，但不会告诉您旁边土地上依法可以建造什么。您露台前的一栋低矮老别墅，可能坐落在获准建造更高建筑的地块上。What to do instead在把景观计入价格之前，先询问规划规定允许在前方地块上建造什么。
- 常见想当然地认为可以出租给游客并非自动可以。这取决于房产、地方政府、业主社区的规则以及当前的许可制度。业主社区可以通过五分之三多数表决，批准、限制、附加条件或禁止面向游客出租。What to do instead如果出租是您购房的原因之一，请在预订前确认出租权利。
购买期房的风险是否高于购买二手房？这是性质不同的风险，并不只是风险更大。购买期房时，您的资金面临风险的时间更长，完成交割日期也可能推迟。因此，完成交割前的每一笔付款都必须由以您为受益人的银行担保覆盖。购买二手房时，您可以立即取得房产，但也会继承它的历史，包括房屋状况、文件以及它在一个已经作出决策并可能负有债务的业主社区中的情况。下面的错误可能发生在这两种情形中。
在这片海岸，代价最高的单一错误是什么？
把行程安排当成了文件。情况可能是这样的：预订五天、每天看八套房、周日乘飞机回家，并在周六下午签署预订协议。行程即将结束，空手回家让人感觉像是失败。没有任何英文指南提到这一错误。根据我们的经验，这是十四种错误中代价最高的一种。这里不存在法律问题。每个人都很诚实，文件也没有问题。但买家仍然可能因为错误的理由作出决定。来自航班、学校假期或开发商调价周期的截止时间，并不能说明某套房产适合您。解决办法很简单，而且确实有效。在出发看房前，先决定什么条件会让一套房值得预订。把这些条件写下来。并提前允许自己在不买房的情况下回家。大多数看房日安排的房产不超过六套，原因就在于此：超过六套后，您就不再真正看清它们了。如果一次看房之旅带给您的是一份房源清单，而不是一份签字文件，那就是一次成功的行程。
这个问题的另一半是可售性压力，也值得单独命名。“最后一套好房源”是卖方希望您迅速决定的理由，但这本身并不是您必须作出决定的理由。
哪些错误是捷克买家特有的？
共有四种错误，任何英文指南都没有提到，因为英语国家的买家不会犯这些错误。每一种都是在捷克行得通、但在这里行不通的习惯。| 哪些做法源自捷克 | 为什么这些做法在这里行不通 | 应该改怎么做 |
|---|---|---|
| 房地产登记处信息的确定性 | 在许多国家，房地产登记处的所有权记录几乎就是最终证明，人们也会以同样的方式看待西班牙的版本。nota simple 是西班牙房地产登记处出具的简明摘录，显示房产所有人以及登记在该房产上的权利负担，也是您付款前律师首先查阅的文件。但它不是最终证明，而只是某一时点的快照。有些负担需要一定时间才会显示在其中，而且实际建筑物可能与登记内容不一致。 | 应将其视为多项信息中的一项。律师会将其与业主社区证明、许可证状态、地籍系统以及建筑物本身一并查阅。任何两项信息之间的差异，正是审查要找出的内容。 |
| 经纪人大致保持中立 | 在许多国家，买方代理人与卖方代理人之间的区别几乎不存在，因此外国买家不会想到要询问。在这片海岸，带您看房的人通常由卖方支付报酬，并且是在为卖方认真履行职责。 | 向任何带您看房的人问一个问题：谁向您支付报酬？然后再决定如何理解对方的回答。这不是指责，而是您需要了解的事实。 |
| 以克朗制定预算 | 根据某次看到的汇率制定的预算不是真正的预算。购买一套价值几十万欧元的房产时，汇率的小幅变动可能超过本页所有费用的总和。而且，您进行大额转账时获得的汇率，并不是新闻中看到的汇率。 | 以欧元制定预算，针对您实际要进行的转账金额获取真实报价，并在报价前了解汇率变动会如何影响您的最高预算。 |
| 我的律师、银行和经纪人随我而来 | 您在本国聘请的律师无法办理西班牙房产过户。捷克抵押贷款不会附着于西班牙房产上。捷克保险公司通常也不会为该建筑物承保。人们往往要等到真正需要时才发现这一点。 | 请假设除了资金和文件之外，其他一切都不会随您而来。请尽早准备好西班牙语对应文件。预计办理 NIE 将是您需要完成的第一步，而不是可以留到以后再做的事情。 |
这里发现的每个问题，在签订预订合同之前处理都很便宜，之后处理则代价高昂。
这类问题几乎没有什么罕见之处。决定成本的是问题何时暴露。这些都是真实的问题类别，分别展示了签字前后的情况。| 预订前 | 签署后 | |
|---|---|---|
| 社区关于旅游出租的投票 | 您等待会议召开，阅读结果，并根据眼前的结果作出决定。如果这使您失去了购房的理由，您就不会购买。 | 您拥有一套无法实现购买目的的公寓。对于已经合法出租的人，投票结果不具有追溯效力，但这并不能帮助尚未开始出租的人。 |
| 前方地块上可以建什么 | 相关规划情况会经过核查，然后判断在计入风险后，价格是否合理。 | 等围栏立起来时，您才会发现。景观是房价的重要组成部分，而届时已经没有挽回的途径。 |
| 与建筑不符的文件 | 相关要求会提交给卖方，下一步工作会等到问题解决后再进行。风险仍由卖方承担。 | 风险由您承担。您将成为一处未登记扩建部分的所有者，也将成为必须使其合法化的人。 |
| 负债或即将征收特别摊款的社区 | 相关证明会被申请，最近的会议纪要会经过审阅，然后决定将特别摊款计入价格中协商，还是以此为由放弃购买。 | 一定期限内的欠款会跟随房产而不是卖方，特别摊款也会以您的名义到来。 |
| 实际总成本 | 税费、各项费用和年度运营成本都已计入预算，因此您据此购房时所设定的预算上限是真实可行的。 | 这部分差额将从定金、家具预算或您原本打算保留的储备金中支出。 |
| 预订定金本身 | 应先阅读退款条件，以确认定金是否能针对这些具体问题获得保障，否则就不应支付。 | 这笔 6.000 至 11.000 € 的资金处于保障体系之外，能否退回取决于一段无人阅读过的措辞。 |
我们四次建议客户不要购买
上面的每个错误都代表一类问题。这些类别背后的四个案例都是真实的，并已在各自页面上完整记录。其中一个案例中，社区会议决定了结果。另一个案例涉及一处新建房产，唯一真正紧迫的事情就是要求快速作出决定。在一处二手房中，前方地块依法可以建造一栋三层高的建筑。而在一栋别墅中，建筑本身与其文件并不完全一致。这四次沟通中，我们都没有任何经济利益可图。我们不会在这里以缩略形式呈现这些案例。值得阅读的案例就值得认真完整地阅读，而且只需点击一次即可查看。
我们无法替您避免的错误
我们可以核查房产、社区、地块以及一套文件。但我们无法告诉您，到了 2032 年，您是否仍然愿意每年飞来这里六次，而这正是大多数第二套住房购买决定背后的假设。如果诚实的答案是每年只来一次、每次住两周，那么租房通常是更好的选择，我们也会如实告诉您。另一个因素是预算，而这是我们最不愿意谈、却又最常说的一点。如果房产本身的预算低于约 250.000 €，Costa del Sol 可供选择的房源非常有限，而同样的资金在 Costa Blanca 往往更有意义。从约 300.000 € 起，这里才有真正可行的选择，但最终仍取决于城镇、距海距离、房产状况以及您对景观的要求。与其从一份糟糕的房源清单中向客户推销所谓最好的房产，我们宁愿建议客户考虑另一片海岸。而且我们不是律师。我们负责协调、安排日程，并告诉您我们的看法。法律核查由独立律师完成，费用由您支付，律师也只为您工作；我们不会因将您介绍给任何律师而收取费用。
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
关于购房错误的常见问题
- 这十二种错误中，有哪一种一旦发生就无法挽回吗？
- 有两种情况接近于无法挽回。社区决定禁止您出租房产，不是您花钱就能改变的事情；您面前的地块获得规划许可也同样如此。其他问题都可以通过付出代价来解决。这个代价通常是金钱，有时是一年时间，偶尔还可能是在比您原本选择的时机更糟糕的时候出售一套二手房。
- 在 300.000 € 和三百万的情况下，也会出现同样的错误吗？
- 清单相同，但各项错误的影响不同。在预算较低的一端，计算错误造成的损失最大，因为价格之外的额外成本会占用您资金中更大的比例。在预算较高的一端，文件错误造成的损失最大，因为涉及的金额更大，而别墅与其文件之间的不一致修复起来代价高昂。因此，预算越高，我们核查的内容越多，而不是越少。
- 如果我已经预订了一套房产，现在再核查是不是太晚了？
- 不晚，这也是客户最常来找我们的时点。改变的是您的处境，而不是答案：无论何时进行核查，发现的都是同样的问题。您能如何处理这些问题，取决于预订合同对退款的规定。请将房产资料和合同一并发给我们，我们会同时告诉您这两方面的情况。
- 这些错误是 Costa del Sol 特有的吗？
- 流程和资金方面的错误是西班牙全国普遍存在的问题。另有三个方面带有地方特色：在景观本身就是价格组成部分的海岸地区，您面前的地块更加重要；度假开发项目的业主社区费范围比城市住宅楼更宽；而时间安排方面的错误，则属于任何购买了必须乘飞机前往之处的人。
- 为什么一家中介机构要公布买家常犯的错误清单？
- 因为这份清单本身就是我们的立场。清单中的每一项，都是我们会发现并告知您的问题。读过清单后仍然谨慎处理购房事宜的买家，其结果通常会比没有读过的人更好。我们的报酬来自卖方，由一笔无论哪家代理参与都会产生的佣金支付。因此，一篇让您更难被推销的页面不会给我们造成任何损失。
