开发商破产时：您的资金究竟会发生什么
30秒了解
当西班牙开发商进入债权人破产程序时，您的资金会分成两部分。凡是有效银行担保所涵盖的款项，无论开发商发生什么情况，都会由银行或保险公司返还。未获担保的款项则会成为普通债权，排在其他所有债权人之后等待受偿。
开发商“进入破产程序”意味着什么？
这意味着法院已对该公司启动正式破产程序，即债权人破产程序。这是一个具有确切日期的特定法律事件。它不是传闻、现金流问题，也不是已经停工的建筑工地。这一区别很重要，因为只有正式程序才会改变任何人的法律地位。开发商可能严重延误工期，但仍具备完全偿付能力。工地也可能因与资金无关的规划原因停滞数月。债权人破产程序启动后，会发生两件影响您的事情。首先，破产管理机构会接管或监督该公司。您一直联系的人员可能不再是作出决定的人。其次，已经与买方签署的合同会进入该程序。破产管理机构可以继续履行合同、重新协商合同，或正式终止合同。这并不等同于合同自行消失。提交破产申请不会影响开发商以外的其他人对您负有的义务。这正是下文担保问题决定一切的原因。
有担保的付款
- 已提交破产申请您的债权不受影响该义务由银行或保险公司承担，而不是由开发商承担。
- 已提出债权请求直接向担保人提出债权请求该程序独立于破产程序运行。
- 结果退款及法定利息无论开发商发生什么情况，均由银行或保险公司支付。
无担保的付款
- 已提交破产申请成为针对破产财产的债权您现在只是众多债权人中的一员。
- 债权已登记由破产管理机构确定受偿顺位受偿层级取决于具体案件。
- 结果和解协议或清算有可能追回款项，但金额和时间均无法保证。
| 具体经过 | 含义 | 这并不意味着什么 |
|---|---|---|
| 公司自行申请破产，或被迫进入破产程序 | 法院宣布破产，并指定破产管理机构接管或监督公司的决策。 | 这并不自动意味着项目被放弃。有些开发项目会在破产管理机构的管理下继续进行，或者被出售给能够完成项目的新开发商。 |
| 您的买卖合同 | 破产管理机构可以选择继续履行合同，也可以终止合同。其决定依据是整个破产程序的最佳利益，而不是任何一名买方的个人利益。 | 这并不意味着您的合同会悄无声息地消失。解除合同是一项正式决定，并会产生正式后果：您有权取回款项。 |
| 您的款项 | 款项将如何处理，完全取决于每笔具体付款在从您的账户转出之前是否已由银行担保覆盖。 | 这并不意味着“公司没钱，所以没人能收到款项”。有银行担保的付款由银行或保险公司承担偿付义务，而按照定义，这并不是处于破产状态的那家公司。 |
您的款项会随公司一同消失，还是银行担保会继续有效？
如果银行担保确实存在，它就会继续有效。对于您的交割前付款，银行担保或保险单规定的是银行或保险公司对您承担的义务。这是与开发商不同的公司。一家公司破产，并不会消灭另一家公司对您承担的债务。正是这一事实，使得同一开发项目中、同一时间购房的两名买方，可能处于完全不同的境况。这与大多数买方最初的设想相反，因此有必要准确说明原因。您支付的款项并不是存放在破产公司的账户中，等待在债权人之间分配。对于有担保的付款，您从一开始就不是向开发商提出债权。这就是为什么真正的问题从来不是“开发商是否破产”。真正的问题是“我支付的每一笔款项，是否都由以我本人名义出具的有效证明覆盖？”您可以在任何款项离开账户之前回答这个问题，而不必等到款项转出之后。
买方的假设破产后真正继续有效的权益
- 如果开发商已经没有钱了，我的付款也会一并消失吗？
- 如果付款有银行担保，则不会。银行担保是银行或保险公司对您承担的义务，该银行或保险公司是独立于开发商的另一家公司。开发商公司破产，并不会使该义务消失。西班牙最高法院的一项裁判确认，即使开发商破产，即使破产管理机构正式终止了合同，银行仍须承担责任。多家独立法律来源也确认了这一原则，但我们尚未在原始来源中查阅到确切的案件引注。请将此内容视为有依据的评论，而不要视为您可以引用的判例法。您的律师应确认具体的法律依据。
- 我必须等破产程序结束后，才能拿回任何款项
- 对于有担保的付款，不必如此。您或您的律师可以直接向出具担保的银行或保险公司提出索赔。这是独立于破产程序本身的另一项程序。担保文件必须载明哪些内容，以及如何进行核查，已在专门页面中完整说明。
- 一旦我取得担保证明，就不必再考虑破产问题了
- 对于担保未覆盖的任何款项，破产问题仍然重要，例如在担保存在之前支付的预订定金，或在没有适当担保的情况下支付的款项。这部分款项确实会受到破产程序的处理，并按照该程序自身的时间表进行。
- 这笔付款已有有效担保What it grants进行下一项检查If no您是破产财产中的无担保债权人。请参阅下方章节。
- 担保以您的名义出具What it grants确认其为您提供个人保障If no仅列明开发项目名称的团体保单，并不会赋予您个人的独立债权。
- 覆盖您支付的全部金额What it grants整笔付款均受保护If no超过担保覆盖金额的部分属于无担保款项，下一章节将对此进行说明。
- 直接向银行或保险公司提出索赔What it grants退款及法定利息，不受破产程序影响If no先等待破产程序解决，只会延误一项本来就不取决于破产程序的索赔。
如果您的部分款项从未有担保，您处于什么地位？
您将与公司欠款的其他所有人一起排队等待。无担保付款使您对开发商的破产财产享有债权，而不是对银行享有债权。该债权将在破产程序中处理，与供应商、贷款方和税务机关的债权处于同一程序框架内。您有可能收回款项，但并不确定，也不会很快。您能收回多少，取决于破产财产的价值以及您的债权顺位。大多数英文指南都会略过这一部分。但这一部分恰恰最难给出确定答案，与其掩饰，不如坦率说明。没有人能提前告诉您无担保付款可以收回多少比例。这取决于破产财产、其他债权人，以及破产管理机构尚未作出的决定。我们能够确定说明的是，哪些付款通常会处于这种地位，而这些付款在款项离开您的账户之前都可以避免。
- 您将成为开发商破产财产的债权人您取回无担保付款的权利，是破产程序中的一项债权（“crédito”）。这与供应商、银行贷款方或税务机关提出的债权相同。TRLC将债权分为多个层级：破产财产债权、享有特别优先权的债权、享有一般优先权的债权、普通债权和次级债权，大致按照这一顺序确定付款优先级。买方的具体债权属于哪个层级，确实取决于个案。破产管理机构负责认定；如存在争议，则由法院决定其归类。没有一项固定规则适用于所有案件。
- 预订定金最有可能处于这一位置的付款预订定金在制度设计上不属于担保体系，无论是否发生购买或破产，情况均是如此。如果开发商在任何担保存在之前破产，预订定金正是您需要在破产程序中提出债权申报的金额，而不是向银行提出索赔的金额。
- 缺失或无效的担保证书，与从未取得担保证书的后果相同如果文件只笼统地列明该项目，而没有单独列明您，或者从未更新以涵盖之后的付款，那么您就没有可向其提出索赔的银行。实际上，届时您的处境与未获担保的买方相同，而您往往会在最糟糕的时刻才发现这一点。这正是为什么应在每次付款前，而不是在开发商陷入困境的消息公开后，核查担保证书。
- 确认不存在有效担保您的律师会核实是否曾签发担保证书，以及该证书是否涵盖这笔特定付款。
- 向破产管理机构登记您的债权未登记的债权不会自动进入程序。
- Where
- 由您的律师直接向破产管理人提交
- Watch out
- 如果您错过程序规定的申报期限，可能会彻底失去这项债权。
- 等待确定债权等级管理机构会将您的债权归入若干等级之一。
- Watch out
- 债权等级确实取决于具体案件，并没有预先决定结果的固定规则。
- 通过债权人协议或清算追回款项您可能全额或部分追回款项，但时间表由破产程序决定，而不是由您决定。
这并不意味着未获担保的债权毫无价值。买方确实可以通过破产程序追回款项，有时通过债权人协议全额追回，有时则通过清算部分追回。这意味着结果和时间确实存在不确定性，而有担保的债权则没有这种程度的不确定性。这正是担保属于法律要求，而不仅仅是一种礼遇的原因。Arevont的法律协调服务会在每笔付款离开您的账户前，核实是否存在有效且单独列明您姓名的担保证书。这样，页面中这部分不确定性就永远不会适用于您。
在同一失败项目中成为众多买方之一，而不是唯一买方，会对您有帮助吗？实际上会有帮助，但并不是因为法律对集体债权有不同规定。买方通过自己的律师或非正式方式开展合作，往往能更快引起破产管理机构的注意，也可以分摊查明项目状况的成本。这不会改变您的个人债权被归入哪个等级，但往往会影响确定该等级的速度。
得知开发商陷入困境后最初几周应采取的措施
无论正式破产程序是否已经提交，按大致顺序采取以下四项行动。| 立即办理 | 原因 | 等待的代价 |
|---|---|---|
| 立即找到您的担保证书 | 如果证书单独列明您，并涵盖您已经支付的款项，那么您可以向银行或保险公司提出索赔，而不是向无力偿债的公司索赔。 | 直到真正需要时才发现，担保证书从未签发，或从未针对您之后的付款进行更新。 |
| 请律师确认是否确已提交破产程序申请 | 有关开发商陷入“困境”的传闻，与已正式提交的破产程序申请，是两种不同的法律情形，可采取的行动也不同。 | 根据非正式信息采取行动，或者反过来，因为尚未听说有申请而认定一切正常。 |
| 如果可以依据担保提出索赔，请立即启动，而不要等待破产程序 | 担保索赔独立于破产程序的时间表。晚些提交不会让您获得任何好处。 | 在提出担保索赔前等待破产结果，而该担保本来就不取决于破产结果。 |
| 如果不存在有效担保，请通过律师正式在破产程序中登记您的债权 | 未登记的债权人不会自动进入程序。您必须在程序规定的期限内提交债权。 | 以为破产管理机构已经知道您的付款，并会在您不提交任何材料的情况下将其纳入程序。 |
破产成为现实后，有担保的款项与未获担保的款项
无论是否有担保，开发商破产都是同一事件。完全不同的是谁欠您钱，以及该债权如何得到处理。| 未获担保的付款 | 有担保的付款 | |
|---|---|---|
| 谁欠您这笔钱 | 无力偿债的开发商，通过破产财产偿还。 | 银行或保险公司，是一家有偿付能力且与开发商财务无关的公司。 |
| 哪项程序决定您的债权 | 破产程序本身，按其自身时间表进行。 | 可直接向担保人提出债权请求，不受破产程序影响。 |
| 结果有多大把握 | 确实无法确定。这取决于债权的顺位和破产财产的规模。 | 这由担保条款本身决定。因此，提前核查这些条款十分重要。 |
| 哪些因素决定适用于您的是哪一种 | 针对该笔特定付款，是否存在有效且已明确对应的证明书。 | 同一事实，从保护您的角度来看。 |
本文说明的是一般法律立场，并非您的开发商的具体情况
Arevont不是您担保协议、客户账户资金或任何破产程序的当事方，我们也不会就债权人的债权提起诉讼。在您陷入这种情况之前，我们的法律协调服务会确保律师在相关款项离开您的账户之前，核查针对您具体付款的担保证明书。这项单独核查决定了您最终属于上述比较中的哪一方。
关于开发商破产的常见问题
- 如果我的开发商进入破产程序，我是否应立即停止后续付款？
- 几乎可以肯定应当停止。律师应针对您的具体合同确认这一点，而不是由您独自决定。继续向正式进入破产程序的公司付款，可能会在您试图摆脱的困境中增加一笔没有担保的付款，尤其是在该账户可能已无法再作为法律要求的受保护建筑账户使用时。请在几天内与您的律师共同作出决定，不要拖到几周之后。
- 原开发商破产后，该项目还能由其他人完成吗？
- 有时可以。银行、投资者或其他开发商偶尔会在破产程序中收购停滞项目并将其完成。这意味着您签约购买的房产最终仍可能建成，但会按照新的时间表进行，而且通常依据新合同。这并不能解决原定延期应向您支付的款项，但与项目彻底无法完工相比，确实是完全不同的结果。关于参与收购此类项目，或在这种情况下继续持有项目究竟涉及什么，请参阅未完工和停滞项目指南。
- 无论我是现金付款、银行转账，还是通过分阶段提取的按揭贷款付款，这有影响吗？
- 担保保护附着于付款本身，与您的资金来源无关。关键在于该具体金额离开您的账户时，是否由有效且已明确对应的担保覆盖，而不是资金来自何处。按揭贷款机构分阶段发放资金，并不会在现有担保提供的保护之外增加任何额外保护。这也是应在每次分期付款前核查证明书的又一个原因，而不应假定您的银行已经完成核查。
