在西班牙购房时的公证员
30秒了解
西班牙公证员确认您的身份，大声宣读契据，并在同日将其提交至房地产登记处。公证员不会核查社区欠款、建筑文件，也不会判断价格是否合理。这是您的律师的工作。
escritura 买卖契据公证契据，第一页
- 签署方（当事人）
- 姓名 · NIE X XXXXXXX L
- 买卖价格
- XXX.XXX €
- 声明（当事人声明）
- 卖方声明无任何负担
- 签名和日期
- 公证员 · DD/MM/AAAA
- 签署方（当事人）. 买方和卖方的身份信息，已与护照和NIE核对。这是公证员职责的核心内容。
- 买卖价格. 契据中载明的价格。公证员会记录该价格，但不会判断其是否公平。
- 声明（当事人声明）. 卖方自行作出的声明，已与公证员要求提供的简易登记证明进行核对。这并不构成超出登记记录之外的独立保证。
- 签名和日期. 签署后宣读，并于同日以电子方式发送至房地产登记处。
西班牙公证员会核查什么？
西班牙公证员见证签署，并将买卖转化为公证契据。公证员不会核查该房产是否值得购买。西班牙公证员核查的事项远少于大多数外国买方的想象；在这笔交易中，提供保护的是您的律师，而不是公证处。因此，这一区别非常重要：“公证员”一词在大多数国家描述的是人们熟悉的职责，而在这里，它描述的是一种确实不同的职责。公证员在交易当天所做的事项包括：确认买方和卖方的身份及法律行为能力；亲自申请简易登记证明，以确认卖方确实拥有该房产，且不存在您已经核查过的负担；起草公证契据；在双方签署前大声宣读契据；并于同日将电子副本发送至房地产登记处。公证员不负责的事项包括：不会超出面前文件所显示的内容，核实社区费用是否已全部缴清；不会确认建筑是否符合规划许可；不会判断价格是否公平；也不会向任何一方建议这笔交易是否值得进行。
公证员负责的事项不属于他的工作
- 确认双方身份属实，并具备合法签署资格
- 是的，这是该职位的核心职责。
- 申请nota simple，并在签署前朗读契据
- 是的，这发生在签署时，而不是之前。
- 将契据送交房地产登记处
- 是的，以电子方式在当天完成。
- 确认卖方已缴清社区费和地方税
- 不是。您的律师会另行申请相关证明，并在当天之前完成。
- 确认建筑物符合其许可证要求，且地块的规划状态无误
- 不是。这是您这边需要提前安排的法律和技术审查。
谁选择公证员，办理抵押贷款会改变答案吗？
在普通现金购房中，选择公证员的权利通常取决于费用承担情况：承担较大份额费用的一方可以选择公证员，实践中通常是买方。如果卖方没有充分理由却坚持使用其指定的公证员，买方可以向当地Colegio Notarial的客户服务办公室提出异议。对于抵押贷款购房，答案是一项法律权利，而不是惯例。《Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario》明确保障借款人自由选择公证员的权利，并禁止贷款方引导借款人选择其偏好的公证员。大约在同一时期，法律也将大部分相关费用转由银行承担：2018年的一项法令将抵押印花税转由贷款方承担，而自2019年法律实施以来，贷款方还需承担公证员费用、房地产登记处登记费用，以及贷款本身的gestoría费用。唯一仍由借款人承担的费用，是银行对房产进行估值的费用。
购房款如何支付？
- 现金，无抵押贷款这是一种惯例，而非正式权利：承担较大份额费用的一方可以选择公证员，实践中通常是您。
- 有抵押贷款《Ley 5/2019》规定的一项法律权利：您可以自由选择公证员，法律禁止贷款方引导您选择其偏好的公证员。
签署现场会交接什么，您是否必须亲自到场？
escritura pública是经过公证的买卖契据，是在公证员面前签署、并将所有权转让给您的文件。购买二手房时，您通常会在此时支付未付余额：款项和钥匙会在同一房间、同一时间完成交接。cheque bancario是从您的西班牙账户开具的银行支票，购房价款余额通常会在公证员处通过这种方式交付。您不必亲自出现在现场。在整个购房过程中，严格来说只需要前往西班牙一次，而人们通常会委托他人代为参加这次预约。如果您的律师持有涵盖签署契据的授权书，他们可以代表您完成整个预约。这正是为什么在流程早期安排授权书，比当时看起来更有价值。
- 购买二手房时您可以通过cheque bancario支付余额，或者越来越多地使用安排在预约前到账并经过确认的银行转账。公证员会在契据文本中确认所使用的付款方式。
- 已竣工并可交付的新建房产相同的流程同样适用。此外，十年结构保修、三年设施保修和一年snagging保修均从当天开始计算。因此，确切的完成交割日期的重要性不仅限于交易本身。
除其他费用外，公证员费用是多少？
西班牙政府按照固定标准制定公证员费用，您不能自由协商。英语资料通常将该标准描述为房价的约0.2%至0.5%，且房价越高，比例越低。我们公布的估算将公证员费用与随后产生的房地产登记处登记费用合并计算，因为买方会在交割结算单上将其视为同一项费用。一般而言，登记费用约为公证员费用的60%。
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| 公证员和房地产登记处，合计政府费用标准，不可协商 | 约1.500 € | 约1.500 € | 约2.000 € |
在您走进公证员办公室前应已确定的事项
完善的流程会在当天之前完成这四件事，因为公证员预约并不是发现其中任何问题的合适时机。- 卖方没有未清偿的社区费用或税款公证员宣读契据，但不会替您追查证明文件。您的律师会在预约前申请这些文件。 糟糕的流程会在当天才发现未付款项，而支票已经开出。
- 新建房产的银行担保证明您的律师本应在最终付款前很久，就逐笔核查这些付款。如果此前工作完成得当，公证日就只是形式程序。 糟糕的流程会在完成交割当天才首次查看担保条款。
- 如果您不会阅读西班牙语且亲自出席，则需要宣誓口译员您有权在签署契据前，以您理解的语言获得充分说明。 糟糕的流程会因为现场气氛友好且所有人似乎都很匆忙，就在信任的基础上签署文件。
- 谁将出席，以及凭什么授权如果您不亲自出席，您律师的授权委托书必须明确涵盖签署这份契据。 糟糕的流程会认为，为此前某个步骤起草的授权委托书也涵盖当前步骤。
公证员维护的是国家在交易中的利益，而不是您的利益
我们会出席，或确保由具有适当授权的人出席，并监督文件和钥匙的交接。我们不是律师，也不会自行核查产权、债务或规划合规情况。这些工作应由您付费聘请的独立律师提前完成，因此公证预约应当只是其应有的正式手续，而不是发现问题的时刻。
关于公证员的常见问题
- 由谁选择公证员？
- 按照惯例，通常由承担较大部分费用的一方选择。在普通购房中，这通常是买方。在有抵押贷款的购房中，这不是惯例，而是一项法定权利：Ley 5/2019 明确保障借款人自由选择公证员，并禁止贷款方引导借款人选择其偏好的公证员。
- 为什么使用 cheque bancario，而不是普通银行转账？
- 从您自己的西班牙账户开出的银行支票，可以让资金和钥匙在同一房间、同一时刻完成交接。这是西班牙完成交割的传统安排方式。越来越多的人改用提前安排、在预约前到账的已确认转账，这同样有效。无论采用哪种方式，公证员都会在契据中准确记录所使用的方式。
- 签署时可以安排宣誓口译员吗？
- 可以，而且值得提前安排，而不是等到当天再提出要求。您有权在签署契据前获得充分说明，宣誓口译员是确保这一点的正式方式，而不是依赖双语朋友或现场仓促的摘要说明。
- 如果公证员当天发现文件存在问题，会发生什么？
- 问题解决之前不会进行签署。之所以很少发生这种情况，正是因为规范的流程会在数周前的法律核查和私下合同阶段解决文件问题。这也是不应把公证员预约视为第一次真正检查点的全部理由。
