在西班牙购买房产时的交房流程
30秒了解
完成交割是在公证员处进行的一次预约，您将在那里签署契据并支付余款。只有在您查看房产并记录所有瑕疵之后，钥匙才应交接。绝不能提前交接。
完成交割当天的流程
- 预约之前根据约定状况检查房产所有瑕疵都必须先列入书面日期清单。
- 在公证处确认身份，宣读契据
- 同一时刻支付余款
- 同一时刻签署契据
- 同一次预约交接钥匙只能在完成上述检查之后，绝不能在之前。
- 同一天提交契据登记以电子方式发送至房地产登记处。完整登记稍后完成。
完成交割当天有哪些人在场？他们分别做什么？
- 公证员公职人员，不代表任何一方
- 他们的职责
- 核实身份，重新核查当时的登记记录，并赋予契据法律效力。
- 他们不做什么
- 不代表任何一方进行谈判，也不判断购买是否明智。
- 谁支付他们的费用
- 由政府收费标准确定。通常按照惯例由买方支付，或者在办理抵押贷款时由贷款方支付。
- 您的律师您本人，仅限您
- 他们的职责
- 确认法律审查仍然有效，解释契据，并可根据授权委托书代您签署。
- 他们不做什么
- 不得在任何阶段代表卖方或银行，也不得接受口头承诺来代替书面承诺。
- 谁支付他们的费用
- 由您承担，通常约为价格的~1 %。
- 卖方或开发商的代表卖方一方
- 他们的职责
- 签署文件，并交付房产和钥匙。
- 他们不做什么
- 不得承诺合同已有承诺之外的任何事项。
- 谁支付他们的费用
- 他们自身的费用。对于新建房产，这项费用已包含在您支付的价格中。
- 银行如有抵押贷款
- 他们的职责
- 派代表与买卖双方一同签署贷款契据，并在当时发放资金。
- 他们不做什么
- 不得在契据签署前发放资金。
- 谁支付他们的费用
- 由您通过贷款本身的办理费用支付。
公证员会核查房产是否物有所值吗？不会。公证员会核实身份，重新核查当时的登记记录，并赋予契据法律效力。价格是否公平、建筑是否结构良好，以及业主协会是否有债务，都是另外的问题。您的律师和房屋勘察师会在此之前回答这些问题，而不是由公证员在签署当天回答。
为什么要在签署前而不是签署后进行检查？
因为一旦您签署文件并付款，您就失去了原本使检查值得进行的谈判筹码。错误顺序的完成交割流程，从外部看起来完全一样：一份签名，一套钥匙。区别在于，当问题出现时，风险由谁承担。这归结为三个步骤，必须按照正确的顺序完成。
- 核查房产是否符合双方约定对于二手房，这意味着确认房屋状况与合同相符，并确认清单中列明的物品（家电、家具和装置）仍然存在。对于新建房产，这意味着进行snagging检查。检查时间取决于开发商：有些项目在所有权转移前进行，另一些则在之后进行。
- 将不符合之处列入书面清单您签署后，关于“下周”会修好的口头保证毫无价值。在完成交割前，将缺陷清单注明日期并交给对方，这份文件才能把争议转化为双方认可的未完成事项清单。
- 只有在此之后，才交付契据、余款和钥匙签署与付款同时进行，钥匙也应在同一次约定中交付。若顺序颠倒，买方就已经失去了使第二步具有价值的谈判筹码。
没有任何单一法律规定这一确切顺序为强制要求。但这是标准且稳妥的做法，您的预订合同和购房合同应明确写明这一点。对顺序未作规定的合同，会让您依赖善意，而不是依赖文件。
如果在钥匙已经交房后才发现缺陷，该怎么办？与新建房产相比，二手房的处理更为棘手。二手房几乎不附带任何保证，除非卖方知道并隐瞒了隐藏缺陷，您才可据此提出索赔。对于新建房产，下文所述的法定保证仍然适用，无论何时发现缺陷，但须遵守各自的期限。
拿到钥匙后，您享有哪些保证？
对于新建房产，共有3个彼此独立的保修期限，自竣工之日起计算，其中建筑主体的保修期最长可达10年。对于转售房产，几乎没有保修，仅可针对卖方明知却隐瞒的缺陷提出范围很窄的索赔。这是两类购买之间最大的单一法律差异，也决定了竣工前检查是否值得认真进行，以及应当认真到什么程度。
交房日10年后
- 装修：涂漆、铺砖、木工1年
- 设施与宜居性3年
- 结构：地基、梁、承重墙10年
新建房产二手房
- 针对影响建筑结构安全的缺陷提供十年保修，包括地基、梁和承重墙。
- 没有此类法定保修。卖方仅对其在出售时知情并隐瞒的隐藏缺陷承担责任。这是一项范围有限且难以证明的索赔。
- 针对设施或建筑构件中不符合宜居性、安全性或功能性要求的缺陷，提供三年保修。
- 不适用。完成交割时房产内的一切均归您所有，包括老化和磨损。
- 由建筑商提供一年保修，涵盖涂漆、铺砖和木工等装修缺陷。
- 不适用，理由相同。
- 自受保缺陷出现之日起，有两年时间提出索赔，而不是从完成交割之日起计算。
- 这里相应的索赔依据是卖方明知的隐藏缺陷。您需要证明这一事实，而不是适用一个自动起算的保修期限。
这一实际后果直接源于法律，而非个人观点。对于二手房，保护您的工作发生在签字之前，因为此后能为您提供保障的内容非常少。对于新建房产，保修无论如何都存在，但仍取决于缺陷是否有记录。这正是snagging检查和书面清单的作用。
新建房产的十年保修由谁承担？参与建筑过程的所有相关方，通常包括开发商、建筑商和技术专业人员，依法对十年内出现的结构缺陷承担连带责任。您的律师会针对具体缺陷准确确定应向谁提出索赔，因为可能同时由多个责任方承担责任。
您必须在西班牙完成交割吗？
不必。如果您的律师持有涵盖此事项的授权委托书，他可以代表您签署契据，您无需在该国即可完成交割。这是西班牙实务允许的较为便利的安排之一，也是首次购房者最不易理解的事项之一。以下三种方式的选择取决于个人情况，并非专业建议。
- Option 1亲自出席在房产不可逆地归您所有的当天，您亲自查看房产及房间。
- 前往西班牙
- 一次，仅限当天
- 由谁签字
- 由您本人
- 注意事项
- 仅为普通出行安排
- Option 2推荐授权委托书您的律师代表您完成整个预约事项。
- 前往西班牙
- 零次，仅限此步骤
- 由谁签字
- 您的律师
- 注意事项
- 授权委托书必须明确列明完成交割
- Option 3混合方式，通过视频通话您通过远程方式参加预约，而您的律师根据同一份授权委托书代您签署。
- 前往西班牙
- 无需出席，但您可以观看
- 由谁签字
- 您的律师
- 注意事项
- 仍需与全权委托相同的授权委托书
将房产视为已交付前，应确认哪些事项？
无论您亲自到场，还是依靠律师的报告，都应检查以下事项。以上内容均不是服务报价，而是完成交割在法律上应当包括的内容。| 确认事项 | 为什么重要 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 签署前 | ||
| 房产符合约定的状况 | 您购买的是价格约定时的房产，而不是前一位居住者搬走后恰好呈现的状态。 | 没有关于交割前检查的书面记录，只有口头保证。 |
| 如有任何问题，已有注明日期的瑕疵清单 | 这份文件将双方同意的未完成事项清单转化为日后可以举证的凭据，而不是一场没有证据的争议。 | 没有任何书面记录，只承诺“以后会处理好”。 |
| 对于新建房产，完成交割证明和首次入住许可证均已具备 | 没有licencia de primera ocupación，房产在法律上不能入住，也不能接入公共设施，而该证件通常要到房屋建成交付的最后阶段才会取得。 | 在任一文件签发前就承诺入住日期。 |
| 预约当天 | ||
| 所有钥匙和门禁卡均已清点 | 封闭式社区交付的门禁卡和遥控器，往往比当天交给您的套数更多。 | 只有一把钥匙，也没有确认总共有多少把。 |
| 已抄录并记录各项仪表读数，并注明日期 | 交割完成后，通常会在这里发生关于谁使用了哪些费用的争议。 | 当天没有抄表，因此第一张账单对双方来说都只是估算。 |
| 在签署契约的同一时刻付清余款 | 这正是保障交易安全的机制：钱款与钥匙同时交接，而不是事先凭信任行事。 | 任何要求在预约前交付资金的做法，若不通过新建房产的担保体系，或二手房交易中您律师的客户账户，均应予以警惕。 |
| 之后几天内 | ||
| 契约确实已提交登记 | 在公证员处签署并不是文书手续的终点。税款必须缴清，契约也必须提交房地产登记处，房产才会正式登记在您的名下。 | 数周后仍无人能够确认登记副本是否已退回。这是您的律师应当跟进的事项，您也值得直接询问。 |
| IBI和社区管理费已按出售当年进行分摊 | 两项费用都是按期间而非按天计费，因此当年已经支付的费用中，一部分应由买方承担，另一部分应由卖方承担。 | 口头说“一切都处理好了”，却没有附上任何金额。请要求您的律师列明分摊情况。 |
完成交割在购房流程中的位置
完整购房流程从第一次通话到拿到钥匙共十五个步骤。完成交割是其中最后三个步骤，发生在具有约束力的合同签署后等待期结束之后。共15步中的第13、14和15步
- 最终检查完成交割前房产会按照约定的状况进行检查；对于新建房产，还会检查并记录瑕疵。这就是下文详细介绍的步骤。
- 公证员与钥匙完成交割日公证契约完成签署，余款付清，房产即归您所有。在检查及任何瑕疵清单均已处理妥当后，钥匙也应在同一次预约中交付。
- 完成交割后从第一天起契约仍须缴税并登记，公共设施账户也须办理转名，年度税务义务还需接续处理。所有这些事项不会在您离开公证员办公室时自动结束。
一般信息，不是您的完成交割档案
以上内容均不构成服务说明，也没有任何内容承诺会有人代表您参加完成交割。是否安排此类协助以及由谁提供，是另一个需要单独参阅相关指南的问题。关于完成交割的规则和惯例，可能因公证员、开发商及房产类型而异，法律本身也会不时修订。请让独立律师在您签署任何文件前确认哪些规定适用于您的购房交易。
关于交房的常见问题
- 签署私人合同后多久完成交割？
- 二手房通常需要一至三个月。新建房产则取决于施工阶段：如果建筑接近完工，通常约需两个月；如果从零开始施工，则最长可能约需三年。这两个期限都不是法律规定的固定期限，而是根据本地区通常采用的合同安排得出。
- 卖方可以在约定日期拒绝交付钥匙吗？
- 买卖合同应将钥匙交付时间与签署合同及支付尾款安排在同一时间。如果合同没有明确写明这一点，那么在签署前请您的律师补充明确，这是值得做的。不要想当然地认为交房一定会照常进行。
- snagging清单与十年保修是同一回事吗？
- 不是。snagging是在完成交割前后进行的实际检查，目的是在仍有条件要求整改时，发现尚未完成或存在缺陷的工程。十年保修则是《建筑规划法》规定的独立法定权利。无论snagging时发现了什么问题，该权利都依然存在，并且专门涵盖结构性缺陷，不涵盖外观问题。
- 如果开发商未能在承诺日期前取得首次入住许可证，会发生什么？
- 没有该许可证，房产就不能合法入住，也不能接入水电等公共设施，无论宣传册如何承诺入住日期。这是合同和许可问题，而不是保修问题。值得确认的是许可证确实已经取得，而不只是建筑看起来已经完工。
- 二手房是否完全没有任何保修？
- 只有一种范围很窄的权利：如果房产在出售时已经存在隐蔽瑕疵，且卖方知情并加以隐瞒，买方可以向卖方提出索赔。这是一项真实存在的权利，但其举证难度远高于法定保修期。这正是为什么相较于新建房产，二手房的交割前检查更为重要。
