交房后出现缺陷：谁负责，责任持续到何时
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西班牙新建房产有三项独立的保修期限：装修工程一年，设施三年，结构十年。每项分别由不同的建筑责任方负责。十年保障属于强制保险，即使建造商停业，保障仍然有效。二手房不享有这些保障，仅可提出为期六个月的隐蔽瑕疵索赔。
新建房产享有的全部保障，一目了然
人们谈到“新建房产的保修”时，仿佛它只有一项，期限也只有一个。实际上，这是五种彼此独立的机制，分别保护不同权益，并由不同责任方承担责任。其中只有部分保障在建造房产的公司停业后仍然有效。本页面集中展示全部保障，并链接至详细解释每一项保障的页面。
交房10年
- 饰面1年
- 居住适用性3年
- 结构10年
- 二手房隐蔽瑕疵6 个月
- 6 个月
- 按同一比例展示完整的二手房责任期限
| 类别 | 生效时间 | 保障内容及责任方 |
|---|---|---|
| 银行担保（银行担保） | 从您支付第一笔期房款起，直到房产交付为止。 | 保障的是您的资金，而不是建筑本身。该保障涵盖您在完成交割前向开发商支付的所有款项，包括税费及法定利息。如果房产最终未交付，款项将退还给您。承担责任的是银行或保险公司，而不是开发商本身。 |
| 交房与缺陷清单 | 一天：在公证员处签署文件。下方所有计时均从此开始。 | 单独来看，它本身并不产生任何保障，这正是它重要的原因。当天确认的缺陷清单，是数月后主张一年保修时所使用的证据。开发商负责整改清单中列明的问题。 |
| 1年，施工缺陷 | 自完成交割起一年。 | 收尾工程：油漆、铺砖、安装配件，以及成品中任何外观或表面问题。对此承担责任的只有施工方。 |
| 3年，居住适用性缺陷 | 自完成交割起三年。 | 管道、电气、隔热、防水问题：这些故障会导致房产无法满足基本居住适用性要求。责任由施工方承担，实际操作中通常由实施有问题工程的安装方承担。 |
| 10年，结构缺陷 | 自完成交割起十年。 | 地基、支撑、梁、楼板、承重墙。开发商、建筑师、现场监理技术人员和承包商共同承担责任；如无法将原因归于其中一方，则承担连带责任。 |
| 十年保险 | 同样是十年，但不取决于相关主体届时仍在经营。 | 为十年结构保修提供保障的强制保险。索赔对象是保险公司，而非承建商，因此即使该公司关闭、合并或破产，保障仍然有效。保险随建筑物转移，并由下一位业主承接。 |
入住后出现问题，谁来负责？
常见的概括说法是：结构保修十年，设备三年，装修一年。这说明了各类保修的期限，却很少说明某一类别出现问题时您应联系谁，而负责的人并不总是同一个。
| 1年施工缺陷 | 3年居住适用性缺陷 | 10年结构缺陷 | |
|---|---|---|---|
| 涵盖内容 | 装修工程：涂装、铺砖、装配件 | 管道、电气、保温、防水 | 地基、支撑、梁、承重墙 |
| 由谁负责 | 仅承包商负责 | 承包商及相关安装商 | 所有建筑相关责任主体承担连带责任 |
| 质保 | 保障范围 | 由谁负责 |
|---|---|---|
| 1年，施工缺陷 | 装修及饰面要素：涂装、铺砖、装配件，以及完工工程中任何外观性或表面性部分。 | 仅承包商负责。这是三类责任中范围最窄、期限最短的一类。 |
| 3年，居住适用性缺陷 | 其损坏会导致房产不再符合基本居住要求的构造要素或设备：管道、电气、保温、防水。 | 承包商，以及实际完成具体缺陷工程的安装商或分包商。 |
| 10年，结构缺陷 | 地基、支撑、梁、楼板、承重墙及其他结构要素：危及建筑机械抗力和稳定性的损坏。 | 所有建筑相关责任主体共同承担责任，包括开发商、建筑师、现场监理技术人员和承包商；如无法将具体原因确定归于其中一方，则承担连带责任。 |
索赔前，我是否必须准确确定四名责任主体中的哪一名造成了结构缺陷？不必，这正是连带责任规则的作用所在。如确实无法将原因归于某一责任主体，或有多方共同参与造成损害，您可以向其中任何一方提出全部索赔。通常是向开发商提出，因为开发商往往最容易确认，也最容易被追究责任。之后由这些责任主体自行结算各自应承担的份额。
如果您需要追究承建商或开发商责任时，对方已经不存在了，会怎样？
十年保险是为新建建筑的结构缺陷提供保障的强制性十年保险。西班牙建筑法要求投保该保险。保险随建筑物而非随您转移，因此由下一位业主承接。这一点在实践中最为重要：结构缺陷可能在小型建筑公司关闭、合并或停止经营很久之后才出现，而保障若取决于该公司届时仍然存在，恰恰在最需要时就会失去价值。保险公司签发该保障前，必须由名为技术控制机构（Organismo de Control Técnico，OCT）的技术机构审查项目。对于主要用于住宅的建筑，这是法律要求。对买方而言，实际重点并不在于OCT本身，因为您很少需要直接与其打交道。关键在于，其签署确认是保险单得以存在的必要条件。因此，您应确认保单确实存在，而不应仅因建筑已完工并出售就想当然地认为保单存在。
- 该房产是否主要用于住宅？What it grants项目必须由技术控制机构审查If no可能适用范围有限的自建例外。请向律师确认。
- OCT是否在完成交割前签署了确认？What it grants保险公司可以签发强制性十年保险If no没有签署验收文件，就没有保障。购买前值得确认这份保障确实存在。
- 十年保险是否仍然有效，并且是否列明了该建筑？What it grants结构性索赔应针对保险公司，而不是建筑商If no如果原公司已经不存在，没有这份保险，索赔就没有对象。
针对这份保险提出的索赔，应由保险公司承担，而不是由原建筑商承担。其运作方式与付款担保索赔大致相同，后者针对的是银行，而不是资不抵债的开发商。如果开发商后来因无关原因单独进入正式破产程序，这并不影响多年后针对十年保险公司的结构性保修索赔。这是两项完全不同的义务，分别由完全不同的公司承担。在购买前，而不是出现缺陷后，确认这份保险确实存在且仍然有效，正是 Arevont 技术检查服务所核查的内容。
您打算改买二手房？“无保修”究竟还为您留下什么？
上述法定保修均不适用于二手房。二手房所享有的权利范围要窄得多：如果卖方知道并隐瞒了在出售时已经存在的隐蔽瑕疵，您可以向卖方提出索赔。该网站自身的材料一直将这一期限称为“较短”，但从未说明具体期限。期限为交付之日起六个月，这是严格的失权期限，而不是普通的诉讼时效。与大多数索赔不同，该期限不能因正式催告而暂停或重新起算。因此，它实际上比表面听起来严苛得多。
交付5年（普通诉讼时效）
- 隐蔽瑕疵索赔期限6 个月
- 6 个月
- 严格的失权期限。不能因正式催告而暂停
| 要求 | 对您的意义 | 依据来源 |
|---|---|---|
| 缺陷必须严重、隐蔽且在先存在 | 缺陷必须是严重问题，在购买前通过合理检查无法发现，并且在出售时已经存在，而非之后才造成。 | Código Civil，第1484条 |
| 您可在两种救济方式中选择 | 完全解除买卖（acción redhibitoria），或保留房产并要求按比例减价（acción quanti minoris）。 | Código Civil，第1486条 |
| 期限为交付后六个月 | 这是严格的截止期限，而非适用于大多数其他合同索赔的一般五年诉讼时效，并且不能通过发送正式催告予以中断。 | Código Civil，第1490条 |
出现缺陷时应立即收集什么
迅速收集四项材料。三个期限中有两个从缺陷出现或房产交付之日起计算，而不是从您开始采取行动之日起计算。| 收集 | 原因 | 薄弱版本的表现 |
|---|---|---|
| 一份注明日期的书面记录，记载您首次发现缺陷的时间 | LOE索赔的两年期限和二手房的六个月期限，均从特定日期开始计算。没有日期的发现记录，恰恰会削弱索赔所依赖的事实。 | 仅凭记忆大致回想首次发现问题的时间。 |
| 关于原因及其可能等级的独立技术意见 | 裂缝究竟属于表面问题、居住适用性问题，还是确实属于结构性问题，将决定适用哪项保修、哪个期限以及哪一方当事人。 | 仅凭缺陷外观有多令人担忧来判断类别，而不是依据专业评估。 |
| 关于新建房产：确认十年期保险保单存在且仍然有效 | 如果原建造商已停止经营，结构性索赔将针对该保单提出。 | 没有保单记录，或者仅仅因为建筑已依法竣工，就假定“保单肯定存在”。 |
| 关于二手房：证明卖方实际知悉哪些情况 | 提出隐蔽瑕疵索赔，需要证明卖方知悉并隐瞒了该缺陷，而不仅仅是证明缺陷存在。 | 仅凭“他们肯定知道”，却完全没有任何支持性证据的索赔。 |
新建房产的结构性保修与二手房隐蔽瑕疵索赔
两者最终都会针对真实且严重的问题支付赔偿，但实现赔付的过程完全不同。| 二手房（隐蔽瑕疵） | 新建房产（LOE担保） | |
|---|---|---|
| 法律依据 | 《民法典》第1484至1490条。 | 第38/1999号法律（LOE）第17至19条。 |
| 期限 | 自交付之日起六个月，这是一个严格的失效期限，不能中断。 | 最长十年，在具体损害出现后有两年时间提出索赔。 |
| 您必须证明什么 | 证明该缺陷在出售时已经存在、严重且隐蔽，并且卖方知悉该缺陷且将其隐瞒。 | 证明损害属于规定的三类之一，并且发生在该类别自身的期限内。 |
| 如果原责任方已不存在，您可以向谁索赔 | 通常没有人。这是针对卖方本人的个人索赔。 | 对于结构性问题，应向强制投保的十年期保险公司索赔，无论建造商是否仍在经营。 |
这里说明的是法律框架，并非对您具体缺陷的裁定
我们不签发十年期保险，也不是您保修或索赔的当事方。我们的snagging和技术检查服务，会在最关键的时间点发现并记录缺陷：在您签署新建房产购买文件之前，以及在您购买二手房之前。在这些时间点处理上述大多数问题，通常都比事后处理便宜得多。
关于建筑缺陷的常见问题
- 针对十年期保险提出索赔时，我需要律师吗，还是可以自行联系保险公司？
- 您可以直接联系保险公司，但律师或独立技术专家会让此类索赔更有力，因为保险公司需要明确的技术依据，才能将损害归类为结构性损害，而不是较低级别的其他类别。除非是轻微且明显的案件，否则这份专家意见的费用通常相对于结构性索赔的金额而言很低。
- 如果我购买了新建房产，而十年期结构性保修尚未到期，那么我不是原始买方这一点重要吗？
- 不重要。十年期保险附着于建筑本身，而不是最初购买建筑的人。因此，在原十年期限内购买房产的后续所有人，都可以在剩余期限内享有同样的保障。购买仍处于原十年期限内、房龄较新的二手房时，务必具体确认这一点，因为这确实是房产的一项可转让资产。
- 对于二手房，前任所有人确实不知道的缺陷，会与其故意隐瞒的缺陷同等处理吗？
- 不会，这正是隐蔽瑕疵索赔的核心难点。卖方只对其确实知悉并隐瞒的缺陷负责，而不对其不知情时已经存在的缺陷负责。这是一项真实且有实际意义的权利，但证明他人知悉什么，比指出法定保修期限困难得多。这正是购买前检查对于二手房比新建房产更为重要的原因。
