新建房产的银行担保：必须涵盖哪些内容以及如何核查
30秒了解
您在建筑完工前向西班牙开发商支付的每笔款项，都必须由银行担保或保险保单提供保障。这项担保必须单独以您的名义出具，涵盖包括税费在内的全额款项，另加法定利息。如果您面前的文件没有载明这些内容，就不是法律所要求的担保。
银行担保／保证保险预付款担保，LOE disposición adicional primera
- 受益人
- 姓名
- 担保金额
- XX.XXX € + IVA
- 出具机构
- 经授权的银行／保险公司X
- 利息
- 法定利息，自每笔付款起算
- 预计交付日期
- [ 空白 ]
- 受益人. 必须明确列出您的个人姓名，而非笼统列出该开发项目。
- 担保金额. 已预付的全部金额，包括已就该金额支付的任何税费。
- 出具机构. 由经授权的银行或保险公司出具，绝不能由开发商自行出具。
- 利息. 法定利息，自每笔付款之日起计算，直至预计交付日期。
- 预计交付日期. 风险情形：未载明交付日期的担保，无法与您合同中的完成交割日期进行核对。
法律要求开发商向您提供什么？
一份具体文件，必须包含具体内容，并在具体时间交给您，而不只是合同中的一项承诺。该文件必须由经授权的银行或保险公司出具，绝不能由开发商自行出具。文件必须逐一列明您的姓名，并针对您支付的具体款项，而不是适用于整个开发项目的团体保单。文件必须涵盖您截至目前已支付的全部金额，包括已就该金额支付的任何税费，另加法定利息，利息自每笔付款之日起计算至计划交付日期。您应在签署私人买卖合同之时收到该文件，并且在任何分期付款开始之前取得。当工程未开始，或未能在合同规定日期前完工并交付时，即可提出索赔。2008年金融危机表明，早期的1968年规则（Ley 57/1968）在实践中经常未得到执行，此后Ley 20/2015强化了这一规定。
担保可以防范什么风险？
两种错误假设正好相反。一位买方认为担保的保障范围小于实际范围。另一位则认为保障范围更大。
买方的假设担保实际涵盖的范围
- 只有开发商破产时，担保才会赔付
- 如果开发商只是延期，同样可以赔付。如果完成交割超过合同载明的日期，这份担保可让您取回已支付的款项及法定利息，无需等待确认开发商最终是否完成项目。
- 宣传册中提到的担保，就是保护我的那份担保
- 只有一份写明您的个人姓名并列出具体付款金额的文件，才能真正保护您。笼统声称“该开发项目有银行担保”只是营销用语，在您拿到个人担保证书之前，并不构成法律担保。
- 拿到担保证书后，我之后支付的每一笔款项都会自动受到保障
- 您每次付款后，都应更新或重新出具担保证书，以显示新的金额。一份不再与您实际支付金额相符的过期担保证书，就是保障缺口。请在下一次付款前发现这一点，而不是付款后。
- 预订定金也受到同一制度的保障
- 并非如此。您在任何担保存在之前就要支付预订定金，因此它完全不在该制度的保障范围内。这正是预订定金应当金额较小，以及预订合同需要明确约定退款条款的原因。
“法定利息”会为退款增加什么？这是针对您的资金在被占用期间适用的法定利率。从您支付每笔分期款之日起，计算至启用担保之日。这样，在项目失败后取回资金时，您拿回的不只是原本相同数额的欧元，不会对经过的时间毫无补偿。它不是额外奖励，而是补偿您因延迟遭受的损失，而不是补偿您的失望。
如何在五分钟内核查担保？
核查四项内容，而且要直接查看文件本身，而不是依据他人对文件的描述。如果其中任何一项缺失，请在下一笔款项付出之前提出，而不是事后再说。
- 出具方名称及授权信息应是获准在西班牙出具此类担保的银行或保险公司，而不是开发商自己的文件。
- 您的姓名及确切金额担保证书必须单独以您的名义出具，并与您截至目前实际支付的金额相符，而不是写一个整数或笼统金额。
- 约定交付日期该日期必须与买卖合同中的完成交割日期相符。如果这里存在不一致，值得在您继续付款前提出。
- 每笔新的分期付款前进行确认担保必须在您发送新款项之前更新，以涵盖新的金额，而不是事后更新。若对方要求您先付款，并说“文件随后补上”，这就是应当停止付款的信号。
该制度在实际操作中会在哪里失效？
不在法律本身中。该法律规定具体明确，自2015年以来一直经过检验。当没有人根据法律要求核查文件时，制度就会失效。
- 视为未受保障担保证书写的是开发项目，而不是您的姓名这是最常见的保障缺口。该文件只能确认项目总体上存在担保，但没有写明您的姓名和具体付款金额。它不是法律要求的个人担保证书。What to do instead在替换为写明您姓名的文件之前，请将其视为缺失。
- 视为未受保障在担保证书更新前，要求支付新的分期款在文件补齐之前，这笔具体款项实际上没有保障。What to do instead发送款项前确认担保证书涵盖该笔付款，而不是事后确认。
- 值得澄清把付款担保与结构质量保证混为一谈这份担保保障的是您在完成交割前的资金。它与您依据同一法律第17条和第18条取得房产所有权后适用的10年结构、3年设施安装和1年装修质量保证完全不同。What to do instead请将这两种风险分开看待。项目失败与已完工房产存在缺陷，适用的救济方式不同。
经核实的担保，而非想当然的担保
无论哪种情况，法律规定都完全相同。不同之处在于，是否有人核查过该文件确实写明了法律要求的内容。| 未经核查的担保 | 经核实的担保 | |
|---|---|---|
| 担保写明谁的姓名 | 在有人阅读之前无法确定。它可能只写明整个开发项目。 | 您本人已在文件上确认。 |
| 涵盖内容 | 根据开发商所述，而非文件记载，推定两者相符。 | 已确认与您截至目前的实际付款相符，包括税费。 |
| 如果完成交割延期 | 争议在于现有的担保是否确实适用于您的情况。 | 清晰且经过核查的途径，可收回已支付的每一欧元及法定利息。 |
| 出错的代价 | 可能是全部预付款，而且只有在需要时才会发现这一点。 | 每次付款前核查文件所耗费的时间。 |
法律保障有力，但文件仍须核查
本页范围有意限定为新建房产付款担保。三个相关主题分别在各自的指南中介绍。资金保障页面梳理了新建房产和二手房这两种购买路径，并说明资金在每种路径中的存放位置。律师客户账户页面全面介绍二手房交易机制。建筑缺陷页面介绍房产归您所有后开始生效的独立结构保修。在任何分期付款汇出前，您的律师必须核查适用于您具体房产单元的担保确切措辞。无论阅读多少一般性资料，都不能替代这一步。
关于银行担保的常见问题
- 担保是否涵盖我已为每期分期付款支付的税费，还是仅涵盖基础金额？
- 法律要求担保涵盖已支付的全部金额，包括当时就该金额支付的任何税费，而不仅是该期分期付款的基础价格。如果担保看似仅涵盖基础金额而不含税费，则不符合法律要求。在您继续支付任何款项前，请先提出这一问题。
- 我可以在签署私人买卖合同之前要求查看担保，而不是签署之后吗？
- 您应当这样做。法律要求开发商在您签署合同时交付担保文件。但您的律师完全可以在签署前作为法律审查的一部分，提前审阅草稿或措辞样本。等到签署预约时才首次查看担保，已经晚于必要时间。
- 银行担保与承保相同风险的保险是一回事吗？
- 法律允许两种选择：联合银行担保或保证保险，两者都能达到相同结果。如果由获授权实体出具、单独列明您的姓名，并涵盖已支付的全部金额及法定利息，则两者均可接受。文件上的名称不如其是否满足这四项要求重要。
- 如果开发商资不抵债，而不只是延期交付，会发生什么？
- 有效且以您个人名义出具的担保不取决于开发商自身的偿付能力。无论资不抵债发生何种情况，银行或保险机构都应负责偿付。担保未涵盖的任何金额，将作为普通债权排在其他债权人之后。开发商资不抵债的完整细节属于另一个主题，已在专门页面中介绍。
