Costa del Sol 新建房产交房检查
一套完工的房产应在有人检查过，并且以书面形式列明仍存在的问题后交房，而不是在您签字并入住后才交房。这份清单就是 snagging 清单，清理这些问题是开发商的职责，而清单形成之时，也是您最有谈判筹码的时候。我们会安排专业人员检查房产并编制清单，跟进开发商完成维修，之后再检查维修结果。我们不编写报告，也不负责维修。
交房实际包括哪些内容
在公证员处签字并不等同于接收房产。对于新建房产，在相近的几天内会发生两件事：所有权转移，以及接收一套已完工房产的实际交房，届时必须有人确认该房产已经完工。snagging 属于后者。实际上，无论开发商如何称呼这一流程，各地的顺序都相同。
- 检查房产专业人员会在房产空置时逐个房间进行检查，因为房产在其整个生命周期中，只有这时最容易检查。空置、未配家具且干净，是发现问题的理想状态。
- 所有发现的问题都会列入书面清单逐项拍照、定位并说明。向现场经理口头提及问题，不算 snagging 清单。附有图片的编号文件才算，而之后的所有处理都会以此为依据。
- 开发商以书面形式承诺完成期限清单会交给开发商，开发商也会接受清单，并承诺在规定期限内完成整改。人们在兴奋地领取钥匙时往往会跳过这一环节，但它决定了清单上的问题是三周内解决，还是九个月后才解决。
- 交房记录与钥匙接收记录签署后，钥匙和文件资料包随即完成交接，其中包括入住许可、水、电、燃气证书，设备使用手册以及已安装设施的保修凭证。这套资料绝非形式上的文件。第二年出现故障时，您需要依靠它来处理问题。
- 维修，然后复查维修完成后，会有人再次检查，确认清单上的每一项确实已经完成，而不是仅仅被划掉。任何仍未解决的问题都会以书面形式保留为未完成状态，清单会持续跟进，直到全部清空。
我们负责从头到尾进行协调：预约专业人员、到场监督、要求开发商按照清单处理，以及返回进行复查。钥匙、物品清单、公用事业、门禁卡和公证员相关事务，属于交房本身的流程，这是另一项独立服务，并有其专属页面。书面报告本身需要多长时间完成，由负责撰写报告的专业人员确定，而不是由我们确定。在预约任何事项之前，您会从他那里获知完成日期及费用，因此时间安排是明确的，而不是仅凭希望。有一点需要说明清单如何传递，因为这会决定它受到重视的程度。snagging 清单不是一位兴奋的新业主发给现场经理的电子邮件。它应由您一方以正式书面文件的形式发送给开发商；如果其中的问题涉及合同而不仅是油漆等表面工程，则应由您的律师附上期限后发送。相同的清单通过两种方式发送，会得到两种不同的回应，而我们希望您永远不必通过缓慢而代价高昂的方式才发现这一点。
西班牙新建房产的 snagging 是标准流程吗？在接收房产之前获邀进行检查，是一种正常做法。但检查有多彻底，却没有统一标准。大多数买家会和销售代理一起花半小时查看房产，发现四个问题，最后记住其中两个。专业人员带着检查清单和相机进行同样的检查，会形成一份文件，这完全是另一种工具。
所有权转移之前还是之后：决定一切的问题
新建房产的流程取决于开发商。有些开发商会在所有权转移前进行 snagging，另一些则只在转移后进行。这一项时间安排是本页最重要的事项，因为您的谈判筹码是尾款，而尾款一旦结清，筹码就不复存在。
如何安排时间对您的意义
- 在办理产权契据前检查房产
- 更有利的情况是：在房价余额尚未支付时编写并确认清单，因此问题会在您完成交割前得到解决，或者至少会在此之前约定解决期限。在这一流程中，双方先就尚未完成的事项达成一致，然后才签署接收记录，而不是反过来。
- 在办理产权契据后检查房产
- 这是更常见的替代方式，并不意味着出了严重问题。保修仍然有效，开发商仍负有义务。变化在于，您现在是要求服务的客户，而不是手中仍掌握付款筹码的买家，维修速度通常也会反映这一点。
- 完全不检查房产
- 您已经接受房产按交付状态交付。保修仍然涵盖真正的缺陷，但普通的小问题，例如填缝、对齐、台面缺口，以及安装的配件并非您所选择的型号，现在都需要由您自行与开发商争辩，而且没有房产第一天的状况记录作为依据。
因此，切实有效的做法不是要求特定的流程顺序，因为等您到达时通常已经无法协商。您应尽早以书面形式询问该开发商采用哪种顺序，并将 snagging 检查安排在完成交割日期之前，而不是之后。我们会代表您向开发商提出这个问题，而且在预订房产时询问，远比在最后一周才询问更有价值。关于最终检查，有一点需要注意：仍在施工收尾的房产可能看起来比最终状态糟糕得多，而已经完工并闲置数月的房产，也可能出现并非有人故意造成的损坏。这两种情况都没有理由惊慌，但都说明清单应由一位已经检查过上百套房产的人来编写。
snagging 应在办理产权契据之前还是之后进行？这取决于开发商。有些开发商在所有权转移前进行，另一些则在之后进行。对您而言，在转移前进行更有利，因为房价余额尚未支付。因此，我们会尽早询问您的项目采用哪种顺序，并据此安排检查。
您获得哪些保障，以及保障期限多长
这正是新建房产与任何二手房产真正不同的地方，而且有必要准确说明，因为下面四件事常常被当作一回事来谈论，但它们并不是一回事。
| 涵盖内容 | 需要多长时间 | 实际意味着什么 |
|---|---|---|
| 结构 | 10年 | 因地基、支撑构件、梁、楼板、承重墙及其他结构构件的缺陷而造成的损坏。这是最严重的一类，也是保障期限达到十年的原因。 |
| 安装设施与居住条件 | 3年 | 因建筑构件或安装设施的缺陷而造成的损坏，导致房产不符合居住条件要求。例如渗水、设施无法正常运行等问题，而不是一道划痕。 |
| 装修工程 | 1年 | 装修施工执行过程中出现的缺陷。snagging清单中的大多数项目都属于这一层面，这正是清单应在第一天填写，而不是等到一年期限将近时才填写的原因。 |
| 您在完成交割前的付款 | 直到房产交付 | 这是完全不同的事项。您在施工期间支付的每一笔款项，都会以您的名义获得银行担保。因此，如果开发商未按合同交付，您可以连同法定利息收回每一欧元。这项担保保障的是资金，而不是施工质量。 |
相比之下，二手房不具备上述任何保障。卖方只需对其明知并隐瞒的隐蔽缺陷负责，而且索赔期限很短，您所处的法律地位完全不同。这正是配套页面所介绍的内容。
我入住一年后发现有东西坏了。这仍然属于开发商的问题吗？很有可能，具体答案取决于它属于三个期限中的哪一个。装修工程保障一年，安装设施与居住条件保障三年，结构保障十年；损坏出现后，您有两年时间提出索赔。请告诉我们具体情况，我们会协助您找到合适的处理途径，因为实际困难通常不在于法律，而在于让相关人员真正到场。
在此之前很久就已经完成的检查
交房检查是多项检查中的最后一项，而不是第一项。当有人拿着清单走进您的房屋时，该项目已经完成了一系列与油漆工程无关的检查。了解哪些问题已经得到确认，有助于您明确这次到访的目的以及它不负责处理的事项。
- 开发商谁为该项目提供保障，以及他们此前实际完成过什么。过往业绩是目前判断您的snagging清单需要多长时间才能处理完毕的最佳依据。
- 建筑许可证确认该项目是否获得适当授权。文件手续中的缺陷，与瓷砖铺贴中的缺陷，是完全不同层级的问题。
- 银行担保确认您在完成交割前支付的每一笔款项都以您的名义获得保障。这项检查在资金转移之前进行，而不是事后进行。
- 完成交割日期项目应当完成签署和验收的日期，整个付款日程都以此日期为依据。
- 居住许可证Licencia de primera ocupación，即确认房产可以居住的文件。开发商会在交房钥匙前申请该文件，而以您的名义开通公用事业服务也取决于此文件。
- 施工过程中的建筑本身我们会跟进施工进度，并在工程推进过程中发送照片和视频，因此交房不会是您第一次看到完工后的建筑。
- 在封闭之前检查房屋内部，前提是开发商允许这样做所有线路、管道和保温层的最终状态，都会在石膏板封闭之前确定；之后若不破坏墙体，任何人都无法检查其中的情况。这里大多数开发项目不会允许任何人进入正在施工的现场查看，我们宁愿明确说明这一点，也不愿向您出售通常无法进行的检查服务。如果开发商确实允许进入，并且项目值得进行此项检查，我们会在这一阶段申请进入，并在墙体仍然敞开时安排专业人员到场。我们会尽早询问，而不是自行假定；如果答案是否定的，也会如实告知您。
如果在上述任何一个阶段发现有重要项目缺失，我们会建议您不要购买。这是在snagging检查之前很久就作出的决定，而发现这类问题并不是snagging检查的职责。
snagging清单包括哪些内容
snagging问题并不是结构性缺陷，而是已完工与真正妥善完工之间通常存在的差距。检查人员会带着清单和相机，仔细检查一套空置房产，从而发现这些问题。这就是该清单的基本内容。专业人员使用的版本会更长，并且会逐项编号和拍照记录。| 核查项目 | 为什么交房时它很重要 | 清单包括哪些内容 |
|---|---|---|
| 表面与装修工程 | ||
| 墙面与天花板 | 油漆流挂、漏刷、滚筒痕迹，以及接缝处因收缩产生的裂缝。这些问题都不严重，但在家具搬入房间之前修正，成本会低得多。 | 对每一面受影响的墙体拍照，并按房间标注位置，这样油漆工可以根据清单逐项处理，而不必在房屋内四处查看。 |
| 瓷砖铺贴与填缝 | 关于西班牙交房的调查显示，未完成的填缝位居买家发现的问题之首，这说明它被遗漏的情况有多普遍。湿区未填缝的接缝也绝非仅仅影响外观。 | 填缝缺失或不完整、瓷砖之间高低不平、瓷砖开裂或敲击时声音空洞、边缘及插座周围的瓷砖切割不当。 |
| 地板与踢脚线 | 最后进场的施工人员造成的划痕和缺角、踢脚线处的缝隙、敲击时声音空洞的地板或瓷砖。通常，最后进入完工公寓的并不是铺地板的施工团队。 | 做好标记并拍照记录。入住后发现的损坏会变成关于谁造成损坏的争论，而这种争论通常没有赢家。 |
| 密封胶与硅胶 | 浴缸、淋浴间、台面和淋浴底盘周围。它是清单上最小的一项，却是少数被遗漏后会变成实际问题的项目之一，因为水会流向没有密封的地方。 | 逐个房间记录缝隙、缺失部分和收边不佳的问题。 |
| 门窗开口 | ||
| 门 | 检查对齐、闭合、把手、锁和钥匙。二月时会卡在门框上的门，八月时只会卡得更紧，而室内门由目前仍在现场的同一位木匠负责调校。 | 每扇门均打开、关闭并上锁，包括入户门和储藏室的门。 |
| 窗户、玻璃与百叶窗 | 通往露台的推拉门是沿海公寓中使用最频繁的部分之一，也是密封不当时风、水和噪音进入室内的地方。 | 测试滑轨和滚轮，检查密封条，检查玻璃是否有划痕和缺角，并操作百叶窗和纱窗。 |
| 栏杆、扶栏与玻璃 | 露台栏杆属于安全设施，而不是装饰收尾。我们会检查固定件和玻璃板，因为没人希望在孩子站在露台上时才发现栏杆松动。 | 记录固定件、高度、玻璃状况及任何晃动，并立即标记所有不安全之处，而不是把它们留到清单中再处理。 |
| 水、电与空气 | ||
| 电气设施 | 无法使用的插座是交房时最常见的问题之一，而且现在修复每一个都很容易，等家具靠墙摆放后再修复就会十分麻烦。 | 测试并标记每个插座、开关、灯位和配电箱，此外还要检查对讲机、门铃以及您付费要求预留的设施。 |
| 供水、水压与热水 | 检查水龙头、混水阀方向、建筑顶层的水压，以及热水需要多长时间才能到达。这些问题会每天困扰您，却没有人会在二十分钟的查看中检查它们。 | 检查每条出水管路、洗手池下方的接口是否漏水，并测试热水器或热泵。 |
| 排水与坡度 | 淋浴底盘、湿区地面、露台和阳台都必须将水引向排水口。地面没有坡度而是完全水平，这是只有向地面泼水后才能发现的缺陷。 | 倒水并观察排水情况。积水要列入清单，而将水排向客厅的露台则必须用大写字母标明。 |
| 空调与通风 | 两种模式都很重要，而不只是您拿到钥匙当月有用的那一种。在snagging清单中，抽风机和通风格栅没有连接到任何设备的情况十分常见。 | 在制热和制冷模式下运行每套设备，检查抽风机和机械通风系统，并检查滤网和排水情况。 |
| 厨房、卫生间与室外区域 | ||
| 厨房与家电 | 橱柜门没有对齐、规格中列明的家电没有安装、保护膜下的台面有缺角。签字后才会撕掉保护膜，而这正是问题所在。 | 运行每件家电，打开并调校每扇门和每个抽屉，在移除保护材料后检查台面和防溅板。 |
| 浴室 | 除了填缝问题外，浴室中安装了错误配件是西班牙交房时最常记录的问题。错误安装的配件不一定更差，只是与合同约定的不符。 | 按照规格检查配件，运行马桶和水箱，对齐淋浴隔断，并测试排风系统。 |
| 露台、储藏室与停车位 | 这些是人们因位于入户门外而容易忘记检查的房产部分。普通汽车无法驶入的停车位，是一个真实且反复出现的问题。 | 检查露台表面和排水、室外照明和插座、储藏室的门和灯，并测量停车位，确认其与产权契据中所列的车位一致。 |
| 承诺内容与实际交付 | ||
| 您选择的装修材料 | 在大多数项目中，您会在施工期间选择材料、表面处理和颜色，通常涉及厨房和浴室。实际安装的内容并不总是您选择的内容，而在交房后，这就变成您与销售档案之间各执一词的问题。 | 根据您书面确认的规格及任何变更单逐项核对每项选择，并在旁边注明文件编号，记录所有差异。 |
| 将房屋与图纸核对 | 布局、朝向、房间尺寸、露台面积、层高，以及您要求移动的任何墙体位置。这里的错误代价高昂，而不仅仅是令人烦恼。 | 根据合同图纸进行测量。有实质性差异属于法律问题，应在当天交给您的律师处理，而不是列入维修清单。 |
| 公共区域 | 这些区域也是您购买的一部分，而且最有可能在交房时尚未完工。宣传册中列出的泳池、健身房、花园、电梯、大门、照明设施和停车区域，都应逐一核查。 | 按照与房屋相同的方式巡视并记录。未完工项目要么有明确期限，要么就应在社区成立后由业主共同协商处理。 |
| 肉眼无法看到的内容 | ||
| 不应出现的潮气 | 正在干燥的墙面和受潮的墙面，在刚刷好的涂料下看起来完全一样。检测读数决定了这是您记录的一项小瑕疵，还是每年冬天都会复发的缺陷，而用手机摄像头进行巡视永远无法得出这一结果。 | 如果专业人员的设备包括湿度计，就可以通过读数而非肉眼判断，在沿海房产最容易出现问题的位置进行检测：窗户和推拉门下方、湿区周围、露台门槛处，以及与室外直接相邻的墙面。并非每位专业人员都携带相同的仪器，因此预约前值得询问其具体设备。 |
| 保温层、管道以及石膏板后面的部分 | 墙体某一段缺少保温层，管道铺设位置错误，或地板下的回路没有发挥作用。到交房时，这些问题都已被完工表面遮盖，之后检修的成本很高，而且肉眼无法看到。 | 如果专业人员配有热成像摄像机，就可以检查这些表面：它能显示保温墙中的冷桥缺口，也能在无需开拆的情况下追踪发热管道的走向。如果配有这种设备，检测结果会连同图像一并列入清单；如果图像提出了问题而没有给出答案，报告也会如实说明。如果没有该设备，这项检查就只能停留在目视层面，我们会明确说明，而不会暗示检测能力超出实际范围。 |
交房检查在购房流程中的位置
从第一次通话到拿到钥匙，整个购房流程共有十五个步骤。对于新建房产，最后三个步骤决定了您实际接收的房产状况，而且这三个步骤之间可能相隔数年。15个步骤中的第12、13和14步
- 付款与等待根据项目阶段不同，为两个月至三年从签订合同到交房，已完工房产可能只需几周，而从土地阶段购入的房产可能需要数年。在此期间，我们会持续关注下一步事项及其时间安排，包括后续付款、文件、截止日期，以及与您的律师和开发商之间的沟通。New build我们会代表您跟进施工进度，并随着工程推进发送照片和视频。付款时间表由开发商制定，而最后一笔付款正是这里的关键。
- 交房检查完成交割前这是本页面所介绍的步骤。我们会巡视房屋、编写清单，并将其交给开发商，同时附上完成期限。检查是在所有权转移之前还是之后进行，取决于开发商，因此我们会尽早询问。如果您希望由建筑师或验房师进行专业检查，我们可以另行安排。New build向开发商提交 snagging 清单，然后进行维修，最后再次检查维修结果。Resale对于二手房，这一步是另一项工作：我们确认房屋状况符合约定，且清单中的物品仍然齐全。
- 公证员与钥匙完成交割日签署公证契约、付清余款后，房产即归您所有。我们会在现场监督交房，并处理所需的一切事项，直到您拿到钥匙。如果您的律师持有授权委托书，您无需亲自到场。
独自拿钥匙，还是与我们一起拿钥匙
开发商、卖方及其代理人都希望交易完成。这是他们的职责，也没有问题。但我们的职责不同。| 自行办理 | 与Arevont合作 | |
|---|---|---|
| 由谁巡视房屋 | 由您与销售代理一起进行，时长半小时，而这位代理当周还要负责另外二十套房屋的交房安排。 | 由一位携带检查清单和摄像机的专业人员进行，我们会在场陪同；房屋空置，便于检查。 |
| 检查结果 | 口头提出几项问题，可能再用手机记录下来。 | 一份编号并附有照片的书面清单，交付时注明完成期限。 |
| 由谁就缺陷进行交涉 | 由您从 Czechia 前来，与现场经理用西班牙语沟通，讨论一项您甚至无法指出具体位置的问题。 | 我们会安排检查并主导与开发商的沟通。这类工作沟通对我们而言十分常见，而且我们就在沿海地区。 |
| 维修完成后 | 项目会被逐项划掉，而您要等到下次前往时，才能知道它们是否真的完成。 | 我们会再次到场检查工程，任何未完成的事项都会继续以书面形式保留在清单中。 |
| 拿到钥匙后 | 通常，房产经纪人的职责在交易完成时就结束了。 | 之后我们仍会陪伴您，因为此时一至三年的保修期正在运行，需要有人及时发现问题。 |
| 您需要承担的费用 | 没有直接支付。无论如何，佣金都已包含在价格中。 | 没有。佣金金额相同，只是其中一部分会支付给站在您这一边、协助您完成交房的人。 |
一个普通缺陷的完整处理过程
snagging 清单的价值不在于现场走一遍，而在于之后如何处理每一项。就拿一个再普通不过的问题来说: 淋浴底盘积水而不是排水。我们跟进这一项，因为其处理机制与那些更值得关注的问题完全相同。- 通过向地面倒水发现问题不是通过目测发现。底盘基本平整，坡度却不完全正确。如果您进行测试，大约四秒就能发现；如果不测试，则永远不会发现。该问题会连同积水照片一起列入清单。
- 在接受任何项目之前将其记录下来该项目会编号，按房间标明位置，并与清单的其余部分一并交给开发商。开发商会接受这份清单，并设定完成整改的期限。这一过程没有任何对抗性，是接受完工房产的常规方式。
- 开发商负责修复，之后会有人再次检查相关工种会回来处理，该项目随后会被标记为已完成。我们会再次向其倒水检查。大多数情况下问题会得到解决。有时问题只是被移动了两厘米，正因如此才需要复查，而且复查人员不应是负责施工的人。
- 如果当时没有发现，它就会变成另一种问题您入住后才发现的同一缺陷，会转而成为保修问题: 这是安装和居住适用性事项，保修期为三年，自损害出现之日起有两年时间提出索赔。这条途径有效，只是需要数月而不是两周，而且需要由您先证明问题，而不是由开发商直接认可问题。
清单并不是为了故意刁难，而是为了区分别人应为您承担的项目与您自己必须承担的项目。
您需要支付多少费用？
- 买方0 €无论清单最终包含哪些项目，交房协调都不会向您收费。
- 开发商
- 新建房产
- 2,5 to 6 %
- snagging 专员检查和报告的费用由该专员直接向您开具发票。我们不会因推荐而收取任何费用。
我们的服务免费。了解开发商采用的流程，在完成交割前将现场检查安排进日程，亲自到场，要求开发商按清单处理，并再次前往复查，这些都不会让您产生费用，因为作为买方，您在任何时候都无需向 Arevont 支付任何费用。维修费用由开发商承担，而不是由您承担。这是本页面最重要的一句话，而且并非我们的说法，而是法律规定: 装修饰面、安装设施和主体结构的缺陷，保修期分别为一年、三年和十年；清理 snagging 清单，是开发商在您接受房产完工前应完成的工作。snagging 专员需另行安排，并会直接向您报价。我们不公布价格，因为这不是我们的收费，费用取决于房产面积以及派出的人员。预订任何服务前，您就会获知具体金额。对于面积较小、清单较短，且开发商是我们熟悉的开发商的公寓，如果我们认为由我们亲自陪同检查已经足够，也会如实告知您。唯一需要付费的事项发生在之后，而且完全可选。如果您入住后需要监督维修，而您本人不在西班牙，那么安排工人进场并在施工期间留守属于付费管理服务，费用为每小时 25 €，另加交通费 25 €。如果交通安排恰好与原已预约的上门访问合并，则无需支付交通费。
即使您直接购买，房产价格也相同。购买新建房产时，只需取得开发商的价目表并进行核实。
这个问题的真实规模
新建房产属于较为简单的情况，我们不会假装事实并非如此。您接收的是已完工的房产，无需返工，一切都是全新的，并且享有真正的保修。就资金而言，新建房产最现实的最坏结果是浪费时间。大多数 snagging 清单由一些小问题组成: 填缝、对齐、插座、台面缺口。这些问题都不会妨碍您享受房产，而优秀的开发商通常会毫无争议地全部整改。即便如此，仍应认真处理，因为这些项目今天不会让您花费任何费用，但六个月后可能需要您支付工人工费并牺牲一个下午；此外，清单检查也是核实高价值事项的时机: 露台的排水坡度是否正确、实际情况是否符合图纸，以及您已经付费的公共区域是否已经建成。我们也不会在每次交房时都派出专员。如果房产面积较小、项目是我们非常熟悉的项目，并且开发商有妥善处理清单的记录，我们会向您说明，并亲自陪同您检查。为了让流程看起来很全面而安排一次检查，那不是服务，而是一张发票。
关于新建房产交房验房的常见问题
- 究竟什么是 snagging 清单？
- 这是一份书面记录，对您在交房时房产中所有未完工或施工不佳的部分进行编号并拍照记录。记录通过按照检查清单检查空置房产编制而成。开发商会接受该清单并设定期限，同时自行承担整改费用。
- 清单发现的问题由谁支付维修费用？
- 开发商。snagging 项目属于开发商施工中的缺陷，而新建房产的保修期为: 主体结构十年，安装设施三年，装修饰面一年。维修无需由您支付，您也无需向我们支付追踪处理费用。
- 我在 Czechia 时可以完成交房吗？
- 可以。无需您亲自到场，公证员处的签字可以由您的律师凭授权委托书办理。我们会在房产现场进行检查、编制清单并复查。您会收到清单和照片，我们也会在电话中与您逐项确认。
- 公共区域也会检查吗？
- 应该检查，而且公共区域往往是交房日最常见的未完工部分。泳池、健身房、花园、电梯、大门和停车区域都是您付费购买的设施，因此会与房产本身一样进行检查和记录。
- 如果我在施工期间选择的材料没有安装怎么办？
- 这正是检查存在的具体原因之一。您的选择以及任何变更订单都属于文件资料，我们会将每一项与房产中的实际情况进行比对。交房日记录的差异会得到纠正。一年后才发现的同一差异，则会变成需要协商的问题。
- 如果开发商就是不修复某个问题怎么办？
- 首先，该问题会以书面形式继续保留在清单中，并记录相关日期，这已经解决了大部分问题。如果问题是真正的缺陷，而不是一般的 snag，那么它将适用保修期；损害出现后，您有两年时间提出索赔。此时，这不再是协调工作，而会成为法律事项，您的律师将从我们这里接手处理。
