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Costa del Sol 短期出租

短期出租是否可行，由三个不同方面共同决定：安达卢西亚的相关规定及其旅游登记制度、具体市镇的任何限制，以及自 3 April 2025 起，在新开展该活动的情况下，业主委员会是否以五分之三多数通过同意。

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摘要

人们担心什么

您购买房产是为了进行短期出租，之后才发现这种做法并不被允许。

实际情况如何

短期出租是否可行，由三个不同方面共同决定：安达卢西亚的相关规定及其旅游登记制度、具体市镇的任何限制，以及自 3 April 2025 起，在新开展该活动的情况下，业主委员会是否以五分之三多数通过同意。

什么因素会改变结果

新规定适用于新开始短期出租的业主。此前已经存在的情况在法律上可能有不同的评估方式，过渡性情形应放在指南中，而不是首页。如果楼栋不允许短期出租，您可以长期出租房产，但不能通过 Airbnb 或 Booking 出租。安达卢西亚还规定，在已自行实施相关限制的市政府辖区内，其旅游登记系统将不允许登记。

我们如何处理这些问题

对于二手房，我们会查阅业主委员会章程，并由律师进行核实。对于新建房产，我们会提前询问开发商是否已对此作出安排。在支付预订费之前，我们会确认您计划的出租方式是否确实可行，并能依法完成登记。

30秒了解

自 3 April 2025 起，业主委员会必须通过 3/5 多数票主动表决，才能允许大楼内开展新的短期出租活动。在此日期之前，规则正好相反：除非业主投票禁止出租，否则出租是被允许的。这是现实且当前的风险，并非过时信息。

为什么两套相似的公寓会得到截然相反的答案？

房产的价格、面积或装修状况，都无法说明它是否可以合法出租给游客。三个不同的主管机构彼此独立地作出决定，而且三者都必须同意。
  1. 地区登记（VUT）
    Who decides安达卢西亚政府
    What it grants已登记的游客出租编号
    If no无论另外两道关卡如何，均完全不能合法进行短期出租。
  2. 市政许可或用途变更
    Who decides市政厅，自《Decreto-ley 1/2025》起
    What it grants确认该房产获准变更用途以进行游客出租
    If no甚至无法提交地区登记申请。
  3. 业主大会表决，3/5多数
    Who decides您的业主共同体，自2025年4月3日起
    What it grants授权大楼内开展新的游客出租活动
    If no即使地区和市政厅都允许出租，大楼层面仍可能禁止出租。
任何一道关卡投出反对票，都会使整个计划停止，无论另外两方作出了什么决定。
短期出租如何运作：VUT 登记与费用
来源

这是新的风险，还是一直以来都适用的规定？

从未讨论游客出租的业主共同体，实际上默认允许了该活动。
现在，沉默意味着相反结果：除非业主主动以3/5多数表决同意，否则将禁止开展新的旅游出租活动。
业主共同体唯一真正的权力就是投票禁止出租，而大多数共同体从未费心这样做。
业主共同体现在无论允许还是禁止都拥有决定性投票权，卖方声称“业主共同体没有异议”时，需要实际会议记录作为依据，而不能凭想当然。
2025年4月的社区投票规则是否会影响已经出租其公寓的业主？一致的法律评论认为，在 3 April 2025 之前已经依法作为旅游出租房运营的房产，可继续依据现有法律基础运营，无需将新的表决追溯适用。本指南未逐条根据主要法律文本独立重新核实这一点。在您据此依赖之前，律师应针对任何具体建筑确认这一点，尤其是在转售房源挂牌声称存在您尚未看到文件证明的既有出租记录时。

除了地区和业主共同体之外，某些城镇是否还会进一步限制这类出租？

Costa del Sol 的其他城镇是否实施了类似限制，必须逐镇核查。不能从 Málaga 的例子推定其他城镇也有此类限制。本指南没有已确认的限制可专门报告 Marbella 的情况。这不同于确认 Marbella 完全没有任何限制：诚实的答案是，目前尚未核实，不能下定论。在您依赖相关信息之前，应由市政厅或当地律师针对具体地址提供当前情况。
来源

一旦实际可以出租，这对租金收入税意味着什么？

出租在法律上是否可行，以及所得收入如何纳税，是两个独立问题。只有后者取决于您的税务居民身份。欧盟或欧洲经济区税务居民需按扣除与租赁真正相关的费用后的净租赁收入缴纳19 %税。非欧盟或欧洲经济区税务居民的非居民需按总收入缴纳24 %税，按照标准规则不得扣除费用。2025年的法院裁决将费用扣除范围扩大至非欧盟居民。但国家已提出上诉，税务机关的实际做法尚未改变。对于该群体，目前实际适用的是较高且不得扣除费用的税额。在前三道关卡通过之前，其他事项都无关紧要。在因房产的出租潜力而推荐或预订房产之前，我们会核查其实际 VUT 状态或资格、相关市政规定，以及业主共同体自己的会议记录和对游客出租的立场。我们不会仅仅相信房源信息或中介的说法。我们也不会把“前业主曾经出租过”视为您同样获准出租的证明。决定是否允许出租的规则，自许多这类历史安排开始以来已经发生变化。
非居民的租金收入税
来源
坦率地说

这是否真的比过去构成更大的风险？

这是关于安达卢西亚和国家层面现行规则如何运作的一般信息，并不保证适用于任何具体房产。上述两项细节依据的是一致的法律评论，而不是本指南逐条核对法律原文的结果。在您为获取租赁收入而承诺购买之前，应由律师确认当前有效的法律情况。Arevont在因出租目的推荐房产之前，会核查房产的VUT状态、所在市镇的具体规定以及业主共同体的立场。如果答案是否定的，我们不会因明确说“不”而收取额外费用。

关于短期出租的常见问题

如果卖方向我出示现有的 VUT 注册号，这是否就能解决这个问题？
这证明地区注册确实存在，这是三个关卡中的一个，而不是全部。仅凭这一点，无法确认业主共同体目前允许开展该活动，也无法确认该地址之后没有受到新的市政限制。请索要业主共同体就此事项形成的会议记录，以及注册号。
业主共同体能否推翻已经允许旅游出租的决定？
3 April 2025 的改革涉及新的授权。一致的法律评论认为，在该日期之前已经合法运营的房产可依据现有法律基础继续运营，而不需要重新表决。业主共同体对既有活动进行监管或限制的一般权力，与新授权表决本身是两个不同的法律问题。对于特定建筑，值得请律师进行具体确认，而不是想当然地作出任何一方的判断。
购买一套业主共同体已经投票同意的公寓，是否就能永久解决这个问题？
这只能说明截至目前业主共同体层面的关卡已经通过，并非永久有效。业主共同体可以随着时间推移重新审视自身规则，地区注册或市政许可证都不会排除这种可能性。应将同意票视为购买时确认的当前立场，而不是贯穿您整个所有权期限的固定保证。

另外三项担忧

okupas

您回到自己的国家后，非法占用者会占据您的公寓，而且您可能多年都无法将他们清退。

西班牙okupas运作方式

“100%的税”

西班牙已对外国买家征收百分之百的税。

实际发生的变化

法律尽职调查

您签署了预订合同，却后来才发现法律问题，并失去了预订定金。

法律尽职调查如何进行