西班牙虚假房源及其识别方法
30秒了解
Costa del Sol上大多数看起来像虚假房源的房源其实并非虚假。中介机构共享同一批房源，因此同一套公寓经常由数十家办事处以不同价格发布。一套在3月已经售出的房产，到了9月仍可能在线上展示。确实存在真正的幽灵房源。它们通常以低于市场价20至40 %的价格发布，目的是收集您的个人资料。
房源为何有误，却没人欺骗您
首先说明最简单的情况，因为这涵盖了大多数情形。Costa del Sol 的中介机构通过专业网络共享房源。因此，同一套公寓会同时出现在几十个网站上。每家办公室都会撰写自己的描述，使用自己的照片，有时还会设定自己的价格。没有人实施欺诈。但这种体验仍然与虚假广告完全一样。这一点很重要，因为两种情况的处理方式不同。对于共享房源，请核实房产是否仍可售。对于幽灵房源，请停下来，不要继续。
您的经历实际发生的情况
- 广告中的价格并非真实价格
- 广告往往只是过时了。或者某家办公室从网络上复制了价格，却从未更新。Costa del Sol 的价格在房源发布期间会上下波动。您找到的价格只反映了该办公室最后一次更新档案的日期，仅此而已。
- 他们告诉我刚刚卖掉了，还向我推荐了其他房产
- 有时这是一种伎俩：先发布一套房产把您吸引过来，然后再推荐其他房产。更常见的情况是，这确实是真的，只是房源从未被撤下，因为从三十个网站上撤下一套已售房产并不是任何人的优先事项。要区分这两种情况，请询问房产何时接受了报价，以及是否已在公证员处签署文件，并在您登机前询问清楚。
- 同一套公寓以四种价格发布了六次
- 这只是共享网络按照设计运作的结果，并不是六名卖家相互竞争。这也意味着四个价格中最低的那个并不是便宜货，只是某家办公室为同一套房产保留的旧价格。卖家不会仅仅因为您找到了这个价格就接受它。
- 照片看起来与房产完全不一样
- 通常这并非故意为之。广角镜头、晴朗的天气和照片编辑都能让房间看起来比实际更好，而且照片可能已经拍摄多年。我们曾看过一套房产，实际年份明显比照片所显示的更久远。这不是骗局，只是照片能够造成的效果。这就是为什么实时视频看房可以回答照片无法回答的问题。
为什么同一套公寓会以三种不同价格发布？因为三家办公室通过共享网络发布同一位卖家的房产，而每家办公室最后更新档案的日期不同。真正的要价只有一个，由卖家设定。不同的价格告诉您哪家办公室在关注房源，而不是哪家更便宜。通过价格最低的广告购买，并不意味着您最终支付的价格最低。
四种表面与实际不符的房源
疏忽、销售技巧和真正的欺骗，都可能在搜索结果中看起来一样。但只要问一个问题，您就能发现它们并不相同。下面每一列都会给出相应的问题。
| 共享房源合法，且在此处很常见 | 过时的房源合法，且在此处很常见 | 诱饵价合法，也是销售技巧 | 幽灵房源不合法，而且罕见 | |
|---|---|---|---|---|
| 看起来如何 | 同一套房产出现在多个网站上，价格和照片各不相同。 | 仍在线上，但几周前就已售出或预订。 | 明显低于当地水平，却始终无法提供。 | 重复使用的照片，低于市场价20%至40%，只能通过应用联系。 |
| 是否有人撒谎 | 不是。同一位卖家，由多家办公室共享。 | 不是。撤下它不会给办公室带来任何好处。 | 不是谎言，而是技巧。 | 是的，目的是收集您的信息。 |
| 一问便可确定的问题 | 今天卖家的要价是哪一个？ | 它是已接受报价、已预订，还是已在公证员处签署文件？ | 可以书面提供参考价和当前价格吗？ | 您会在房产处与我见面，并先让我的律师查看文件吗？ |
这套房产几个月前就已售出，广告却仍在线。为什么？因为删除它对办公室没有任何好处，而房源仍会带来咨询。当一套房产出现在三十个网站上时，其中大多数网站从未由发布它的办公室更新。不要仅因为房源仍在线就想当然。请务必确认是否可售，而不是自行假定。
按出现顺序排列的危险信号
单独出现一个信号通常并不代表什么。两个信号同时出现，就应放慢脚步，并要求对方提供书面材料。
- 值得询问的问题远低于当地水平的价格价格比类似房产低百分之二十或更多，而广告中没有任何解释。真正的便宜房产通常都有原因：遗产认证出售、收回房产、法律问题，或已有租户居住其中。What to do instead询问价格为何如此之低。如果没人能解释折扣原因，这本身就是一个警告信号。
- 值得询问的问题只能通过消息应用联系没有办公室地址、座机电话，也没有可供查询的公司名称。What to do instead正规的西班牙房产中介拥有实体办公室、注册公司和税号。这些信息都不是秘密。请要求对方提供。
- 在此停止看房前不付款在任何人进入房产看过之前，就要求付款、支付留房费或定金。What to do instead请停止。这是整个流程中最明确的一条界线。
- 放慢脚步虚假紧迫感还有十位买家、周一涨价、今晚还有另一场看房。这些说法都无法核实。What to do instead真正的稀缺性可以用文件证明。请要求查看该文件。
- 快速核查图库照片，或照片中没有任何该房产来自其他房源的室内照片、被裁掉的水印，或整组照片只展示泳池而没有任何房间。What to do instead对其中两张照片进行反向图片搜索。只需一分钟。
- 值得询问的问题没有任何书面材料没有参考编号、没有户型图、没有地址，也不愿通过电子邮件提供价格。What to do instead真实房源总会在某处记录这些信息，卖方代理五分钟内就能发送给您。
- 在此停止现金或异常账户个人账户、位于无关国家的公司账户，或要求支付现金。What to do instead这三种情况在西班牙购房中都不正常。请停止。
“起价”广告如何运作，以及它诚实的说法
这片海岸最有效的误导性价格并不是虚假的。它是真实的价格，但对应的是几乎没人想要的房源：朝北的一楼、楼栋中面积最小的户型，或紧邻垃圾房的房源。该房源确实以这个价格出售，但开发项目中的其他房源价格都高得多。这就是我们同时公布两个数字的原因。广告中的最低价格是该类房源的入门价格。真正的选择始于更高的预算。根据我们的经验，这是您开始能够获得人们真正想要的条件的预算：海景、步行几分钟即可到达海滩、冬季露台上也有阳光，以及安静的街道。
| 公寓 | 联排别墅 | 顶层公寓 | 别墅 | |
|---|---|---|---|---|
| 最低挂牌价 | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| 真正选择的起点海景、距离海滩几分钟路程、朝向和私密性，每一项都会使价格相差六位数 | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
新建房广告中的电脑效果图是否具有误导性？单凭这一点并不会，因为对于尚未建成的项目，没有真实存在的事物可供拍摄。重要的是，广告是否说明图片为效果图，图片是否与向您提供的确切房源相符，而不仅仅是样板公寓，以及规格说明中究竟包含哪些内容。请以书面形式索取平面图、材料清单和预计完成交割日期。如果图片中显示的游泳池不在平面图中，请将其视为图示，而不是承诺。
您可以自行完成的十分钟检查
这些事情都不需要我们参与。对于您准备专程前往查看的任何房源，都可以自行进行检查。
- 对两张照片进行反向图片搜索如果它们出现在其他房源、其他城镇的旧广告中，或来自图库，您就能得到答案。
- Where
- Google 图片或反向搜索工具。
- How long
- 不到一分钟。
- 在各个平台搜索地址或规划住宅区同一房源存在多个版本很正常。如果您只在一个网站上找到一个版本，而且没有参考编号，请仔细查看。
- Where
- 对于外国买家来说，可查看 Idealista 和 Fotocasa。
- 核实中介是否真实存在公司名称、税号、实体办公室地址，以及发布在中介无法编辑的平台上的评价。
- Where
- 中介自有网站和地图搜索。
- 以书面形式索取参考编号和当前价格真正的卖家可以迅速提供这两项信息。
- Watch out
- 如果您得到的是沉默或含糊其辞的答复，这正是检查得出的有用结果，而不是检查失败。
- 询问房源处于哪个阶段可售、已预约看房、洽谈中、已预留，或已完成公证（已在公证员处签署）。让对方从这五种状态中选择一种，是最快判断房源是否确实在售的方法。
- 不要付费才能看房不收持有费，不收看房费，看房前不支付定金，不向私人账户付款。
- Watch out
- 其他五项检查的存在，就是为了维护这条规则。
如何处理您真正喜欢的房源广告
对于外国买家来说，这通常始于在 Facebook 群组中分享或在捷克聚合网站上找到的一则房源广告。广告往往已经发布数周，有时还以捷克克朗标价，采用的是目前无人使用的汇率。即使围绕房源的广告无法证明任何事情，房源本身也可能完全真实。三个简单步骤即可解决这个问题。
- 发送链接，而不是描述网址中包含参考编号、办公室名称以及您看到的价格。这正是检查得以进行的依据。截图会丢失这三项信息。
- 说明您想了解什么现在还在售吗？今天的价格是多少？它是否与其他类似广告中的房源为同一套？这三个问题几乎涵盖了问题的所有情况。
- 预订任何行程前先询问错误房源所带来的昂贵部分是机票、酒店和请假。预订前进行检查只需占用某人的一个下午，而且不必占用您的下午。
即使是与我们没有任何关系的房源，包括其他中介发布的房源，我们也会进行这项工作，而且无论结果如何，您都无需支付任何费用。我们能够看到而您无法看到的是专业网络中的实时可售情况、卖家今天真正报出的价格，以及四则广告究竟对应同一套房源还是四套不同房源。
您可以自行核查的内容，以及需要通过行业网络核查的内容
这份清单中有一半您会比我们做得更好，因为由您决定自己想要什么。另一半则需要访问您无法登录的系统。| 自行在房产门户网站上查找 | 通过买方渠道 | |
|---|---|---|
| 被盗用或重复使用的照片 | 反向图片搜索一分钟内就能确认。您无需为此求助任何人。 | 同样的核查，没有优势。 |
| 中介是否真实存在 | 公司名称、办公地址以及您可以查看的评价。这些信息从捷克就能直接查到。 | 我们通常已经知道该办公室的情况，这样更快，但并不更好。 |
| 今天是否仍然可售 | 您只能依赖发布广告的办公室接听电话的人。 | 来自中介共享的专业网络的实时可售状态，以及致电挂牌办公室进行直接确认。 |
| 卖方目前报出的价格 | 您看到的是各办公室上次录入的价格，可能已经是几个月前的了。 | 当前要价，以及挂牌期间价格是否发生过变化。 |
| 四则广告，还是四套房产 | 很难判断。同一套房产在不同办公室的照片、建筑面积和参考编号可能各不相同。 | 跨中介识别重复房源，这正是将混乱的房源清单变成真正清单的关键。 |
| 挂牌出售了多久 | 门户网站上看不到。 | 可以看到，而且这是出价前值得了解的实用信息之一。 |
| 照片隐藏了什么 | 仅凭房源广告根本无法回答。 | 有人带着相机站在房产内，回答您提出的具体问题。 |
这不是一篇关于不诚信中介的文章
这片海岸的大多数中介都很诚信，上述行为大多也不是欺骗。这是一个共享挂牌网络，三十家办公室没有理由更新旧房源，还有一种确实有效的销售方式。如果把这一切都视为欺诈，买方就会对错误的事情过度怀疑，却对真正的风险掉以轻心。我们也无法看到所有情况。我们可以确认可售状态、当前价格、重复房源以及房产进入市场已有多久。但我们无法通过屏幕告诉您墙壁是否潮湿、邻居的屋顶是否遮挡泳池区域的景观，也无法判断早上八点街道听起来是什么样。这些事情需要有人亲自到现场查看，这是另一项服务，而且同样免费。门户网站仍然是正确的查找地点。您可以浏览、保存喜欢的房源，并在预订机票前进行核查，而不是等到咨询前才核查。错误房源的代价从来不是发出咨询，而是那趟旅程。
关于西班牙房源广告最常见的问题
- 房源广告消失了。这是否意味着它已经售出？
- 不一定。房产被预订、卖方撤下房源、卖方转到另一家中介，或者有人终于更新了档案时，房源广告都可能消失。之后它也可能以不同的价格和不同的参考编号重新出现。如果您喜欢这套房产，请询问发生了什么，不要妄下结论。对于亲自到访的买方，已撤下的房产有时仍然可以出售。
- 卖方希望在我看房前收取定金，以保留这套房产。这正常吗？
- 对于您已经决定购买的房产，在您的律师阅读过预订合同，并且定金支付至该合同指定的账户后，支付预订定金是正常的。为保留一套您尚未看过、也无人核查过的房产而付款，完全是另一回事。如果看房的前提是先付款，答案是否定的，您也不需要任何解释。
- 在与西班牙中介合作前，我如何核实它确实存在？
- 请在中介自己的官网上查找公司名称和税号，在地图上查找其办公地址，并在中介无法控制的平台上查看评价。安达卢西亚还有一个公开的房产中介登记册，经营稳定的办公室会很乐意告诉您在哪里可以查到。您要找的不是网站上的标志，而是由其他机构保存的官方记录。
- 我是否应该停止使用西班牙房产门户网站？
- 不应该。市场就在这些网站上，而浏览这些网站是我们大多数客户最初了解自己需求的方式。请把它们看作橱窗，而不是数据库。照片、平面图和位置通常是准确的。价格和可售状态是最先过时的两项信息。
- 有人在捷克语 Facebook 群组中转发了一则房源广告，并标注了捷克克朗价格。这安全吗？
- 房产通常是真实存在的，但相关广告通常无人维护。广告可能已经过时数周或数月，捷克克朗价格采用的汇率可能早已无人使用，而且往往缺少参考编号，因此无法追溯到卖方。请把它当作某个曾经存在过的事物的照片。找到原始的西班牙语房源广告，再从那里进行核查。
