在西班牙随公寓一并转移的业主社区债务
30秒了解
如果您购买西班牙的公寓，您将继承前任业主未支付的业主社区费。债务涵盖当前年度以及此前完整的三个日历年。公寓本身必须对该债务负责。唯一能够阻止该债务转移给您的，是债务证明。除非您明确放弃该权利，否则公证员必须查看这份证明。
卖方的哪些债务会转由我承担，期限是多久？
comunidad de propietarios 是负责管理开发项目共用部分并设定月费的业主组织，其性质接近捷克的 SVJ，但并不完全相同。只有其中一种债务类别会转由您承担，而且这一期限由法律固定，而非由协商决定。Ley de Propiedad Horizontal（LPH）第9.1.e条规定，西班牙公寓的买家必须以房产本身承担前任业主未支付的业主社区费。这包括购买年度中尚未支付的部分，以及此前的三个日历年。如果您在2026年购买，您承担的风险将追溯至2023年、2024年、2025年，以及2026年已经经过的部分。“以房产本身承担”这几个词很重要。这项债务并不是您主动签署承担的个人义务，而是 legalmente afecto，即附着于公寓的债务。因此，债务会自动随所有权变更而继续存在。无论欠款由谁产生，comunidad 都可以向当前拥有该单位的人追偿。
4年前及更早今天（购买年度）
- 由买家继承3年加当前年度
- 往前追溯3年
- 早于此期限的债务不会随房产转移
- 债务附着于房产，而非产生债务的人许多人以为只有欠款人才承担责任。但无论债务由谁产生，当前业主都必须对此负责，因为同一条第9.1.e条将债务附着于公寓本身。
- 五年前的债务无法追及您，但最近三年的债务可以全部追及您这一点是正确的。但将该期限说得含糊不清则是不正确的。根据同一条规定，期限是当前年度加此前完整的三个日历年。
- 全新的买家并不会自动从零开始只有在取得下方所述证明且证明显示没有欠款的情况下才是如此。在没有证明的情况下完成交易，根据同一条规定，无法证明债务是否存在。
公寓每次转手时，三年期限都会重新计算吗？不会。该期限是从您本人购买之日向前计算的。因此，向一位两年前才购入房产的人购买，并不会缩短这一期限。有一件事确实可能有所帮助：如果在之前的交易中已经取得并结清了证明，那么早于该证明日期的任何债务应该已经得到处理。这就是为什么，如果存在完整的证明链，您应当要求查看全部证明，而不仅是最近的一份。
是什么阻止公证员为一套实际存在债务的公寓办理无债务签署？
这里有一份文件至关重要：certificación sobre el estado de deudas。这是由comunidad的管理人出具的证明，准确确认该单位是否存在欠款以及欠款金额。第9.1.e条要求卖方提供该证明，并且内容必须与卖方本人的声明一致。没有这份证明，公证员不得授权签署契据。听起来这是一项可靠的保障。但其中确实存在一个漏洞，值得您在签署任何文件前了解。
债务状况证明由业主共同体管理员签发
- 姓名
- 姓名、姓氏
- 账户状态
- 已结清 / 待缴清
- 管理员签名
- [签名]
- 免责条款
- [弃权条款]
- 姓名. 卖方姓名，应与其向业主共同体单独作出的声明一致。
- 账户状态. 是否存在欠款，如有，欠款金额是多少。
- 管理员签名. 没有这份文件，公证员无法授权签署契约。
- 免责条款. 如果买方签署此条款，公证员即可在没有该证明的情况下继续办理，而且您和卖方都不会知道欠款金额。
买方的假设弃权真正免除了什么
- 公证员绝不会让隐瞒业主共同体欠款的交易完成。
- 没有该证明，公证员不会让交易完成，除非买方在契约本身中明确放弃这一要求。这种弃权是合法的，也确实会发生。它是买方最终承担此前完全不知道的欠款的最大单一原因。
- 卖方说业主共同体没有问题，就足够了
- 这正是该证明旨在取代的保证。证明由业主共同体自己的管理员出具，而不是由卖方出具，并且必须与卖方另行作出的声明一致。口头保证不是文件，也没有出现在第9.1.e条的任何位置。
- 放弃该证明只是加快文书办理，没有真正的不利后果
- 放弃该证明，就等于取消了公证员的核查，但并没有取消其背后的三年责任期限。如果之后出现欠款，法律仍允许业主共同体向您追讨。您只是放弃了唯一一份能提前告知您欠款金额的文件。
买方为什么会同意放弃该证明？通常是为了赶上紧迫的完成交割时间表，有时则是因为销售代理把它说成例行手续。这两个理由都不会改变法律规定。弃权只会取消那份能够证明公寓没有欠款，或显示欠款金额的文件。为买方利益而非为快速完成交割服务的律师，没有理由建议放弃该证明。
银行出售的公寓是否不会有任何业主共同体欠款？
不会，这是本地区流传最久的误解之一。无论是 BOE 合并文本中的第9.1.e条，还是我们查阅的独立法律评论，都没有规定银行、银行的房地产部门，或任何通过止赎拍卖取得房产单元的人承担较短或不同的责任期限。法律措辞并未因买方身份不同而设例外。
- 被收回的房产单元不会自动免除欠款银行通过止赎取得公寓后，可能与其他卖方一样，承担该房产累积的业主共同体欠款。银行将其转售并不会抹去这段欠款历史。
- 适用同一份证明，也存在同样的弃权风险银行持有的房源仍属于第9.1.e条所称的交易。事实上，大型机构卖方每月处理数十份文件，更可能将弃权说成例行文书手续，而不是更不可能这样做。
- 特定的止赎交易可能带有自身的程序性复杂问题在司法止赎拍卖的具体操作中，欠款如何处理，与银行转售其已经完全拥有的房产单元，是两个不同问题。前者仍是一个范围更窄且尚未完全明确的法律问题。针对特定房产单元，请向您的律师确认确切的法律立场。不要假定被收回的公寓自动具有更高或更低的风险。
银行持有的公寓通常是不是不值得购买？并非特别因为这个原因。欠款证明核查与您对任何二手房进行的核查相同。与私人个人相比，银行卖方通常更容易提供文件，而不是更难，因为银行遵循标准流程。关键是：不要把“银行出售”视为“无欠款”的另一种说法。
如果业主共同体追讨未偿欠款，会发生什么？
业主共同体无需协商，也无需等待对方出于善意履行。LPH第21条为其提供了一条快速且明确的法院途径，即支付令程序，专门用于处理此类欠款。在西班牙的实际操作中，该程序的费用通常由债务人承担，而不是由业主共同体承担。
- 诉讼请求针对当前拥有该房产单元的人提出不一定是产生欠款的人。如果索赔到达时公寓由您所有，无论相关费用何时累积，您都是被申请人。
- 按西班牙标准，支付令程序进展迅速设立这一程序，是为了让业主群体不必就一笔金额相对较小且证据充分的债务提起完整的普通诉讼。这种高效率会让尚未为此预留预算的新业主处于不利地位。
- 费用通常由债务人承担，而不是由业主群体承担这正是您在购买前必须重视证明和三年期限的原因。加上诉讼费用后，债务本身往往反而是较小的金额。
未偿债务如何被强制执行
- 欠款持续累积费用未获支付从这一刻起，该债务即附着于该公寓。
- 业主大会决议业主群体正式确认债务业主大会的决议确定了应付金额。
- 督促程序提起快速法院追偿程序该程序专为此类债务设立，针对当前拥有该单元的任何人提起。
- 房产上的债务负担费用通常由债务人承担除债务本金之外。
如果我在购买时确实不知道存在这笔债务，我仍会被起诉吗？会。由于责任附着于该单元，而不是取决于您是否知情，因此仍可针对该房产追偿债务本身。至于您是否可以向本应披露该债务的卖方另行提出索赔，则是另一个法律问题。您的律师会针对将该公寓出售给您的人提出索赔，而不是针对业主群体。
签署前应索取的材料，具体针对业主群体债务
四项材料，与业主费用指南中已经介绍的六份文件不同。这份清单只涉及债务状况，不涉及日常预算。| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 债务状况证明本身，而不是其摘要 | 第9.1.e条所规定的确切文件，由业主群体管理人出具，并与卖方自己的声明相符。 | 口头保证、电子邮件摘要，或在您完成交割时已经超过几周的证明。 |
| 书面确认您并未被要求放弃提供该证明 | 放弃提供证明在法律上是允许的，也是唯一会取消公证员本人对债务状况核查的变更。 | 草拟契约中出现了一项条款，免除卖方提供证明的义务，却没有说明原因。 |
| 是否有待决的督促程序追偿请求，或过去三年内是否曾提出过此类请求 | 已经进入法院程序的债务，是一笔您可以在成交前核算并协商计入价格的债务，而不是在事后才发现。 | 会议记录没有提及此事，也没有人向管理人直接提出这个问题。 |
| 如果存在总业主群体，也应对其进行同样的证明核查 | 规划住宅区内的一个楼栋可能同时欠两个独立业主群体的费用，而其中一个群体出具的证明并不能说明另一个群体的情况。 | 只出具了一份证明，没有说明是否存在第二个业主群体。 |
持有证明完成交割与无证明完成交割
同一套公寓，无论哪种情况都承担同样的三年风险。不同之处在于，您是否在成为业主之前知道具体金额。| 无证明 | 有证明 | |
|---|---|---|
| 您对债务状况的了解 | 没有任何确认。卖方的口头说法不是第9.1.e条规定的文件。 | 由comunidad自己的管理人出具的确切金额，并与卖方的声明一致。 |
| 您三年的风险暴露 | 相同。放弃证书并不等于放弃责任。 | 相同，但这是已知并计入价格的事项，而不是日后才发现的事项。 |
| 完成交割前的谈判筹码 | 没有。您无法就一个尚未见到的金额进行谈判。 | 确实存在。已确认的债务就是应从价格中扣除，或由卖方在签署前结清的金额。 |
| 您取得所有权后，若收到一项monitorio债权通知，会发生什么 | 真正的意外，而且来得很快，通常还会附带额外费用。 | 这并不是意外。它要么已经在证书上明确列出，要么是在您开始拥有所有权后产生的，因此显然应由您负责处理。 |
这是法律条文，而不是针对您特定公寓的裁决
这里有一项我们有意没有提出的主张：对于银行、止赎裁定受让人或任何其他类型的卖方，责任期限更短或有所不同。法律原文或独立评论中均没有依据支持这一点，因此本文不作此表述。将银行持有的房源自动视为更安全，是一个值得纠正的错误。律师会将这份证明作为我们协调的购买交易法律尽职调查的一部分来申请。我们不签发该证明，也不会自行核实，更不会取代负责将其与真实社区记录进行核对的律师。
关于comunidad债务的常见问题
- 如果我在完成交割后发现一项本应在证书上列明的债务，应由谁负责？
- 该证书由comunidad管理人出具，并与卖方自己的声明进行核对。因此，证书中的错误首先应由出具证明的人负责，另外，如果卖方的声明不实，卖方也应承担责任。您的律师会代表您追究该项权利。但在此期间，这并不会改变comunidad向当前所有人追讨债务的权利。
- 完成交割后偿还继承而来的comunidad债务，我是否有办法追回这笔钱？
- 只能通过针对卖方的单独索赔，通常依据是卖方错误陈述了债务状况，或证书存在错误。这是一项切实可行的法律途径，但与签署前直接确认证书相比，它更慢，也更不确定。这正是设置这项核查的全部原因。
- 总comunidad的债务是否与我所在楼栋的债务一样具有风险？
- 从财务角度看，是的。两者都依据同一项第9.1.e条规则附着于您的单元，并且都适用同样的三年期限。实践中的不同在于可见性。卖方通常更容易迅速提供所在楼栋自己的账目，而总comunidad的账目则不然。这正是上面的清单要求提供两份证书，而不是假定一份证书涵盖另一份的原因。
- comunidad可以完全拒绝出具证书吗？
- 如果是真正的业主或其代表为出售而提出申请，则依法不能拒绝。证书是第9.1.e条要求卖方提供的文件，而管理人的职责就是根据comunidad自己的账目出具该证书。如果comunidad或管理人拖延出具，应将此本身视为该楼宇管理状况的警示信号。
